[Borh]

J'ai une question. J'ai lu que le vendeur était lié à la première offre au prix de mise en vente. Mais qu'en est-il quand cette offre émet une réserve.
En l'occurrence un acheteur fait une offre au prix, sous réserve de revisiter l'appartement deux jours plus tard avec ses parents.
Et un deuxième acheteur envoie une offre au prix le lendemain, mais cette fois sans réserve après la première offre mais avant la revisite.

A laquelle des deux offres le vendeur est-il lié ?

[Von]

Techniquement, il n'est lié à rien du tout, mais si il passe par une agence, l'agent lui peut demander le paiement de sa commission si une offre au prix a été formulée.

Après, de façon plus générale, une offre sous réserve de contre-visite n'est pas vraiment une offre au sens strict, puisque pas acceptable en l'état, donc j'imagine que dans ce cas de figure, le vendeur acceptera l'offre sans réserve.

Il faut aussi noter que le vendeur doit il me semble donner sa réponse sous 3 jours, donc rien n'interdirait ici d'attendre la contre-visite si c'est vraiment rapide.

[Borh]

C'est via deux agences différentes qui ont toutes les deux un mandat simple pour vendre le même appartement. l'une a reçu la première offre sous réserve, l'autre la seconde. Chacune dit que c'est elle qui doit faire la vente.

[Finiarel]

Une offre sous réserve c'est pas une offre..

J'avoue ne rien y connaitre, mais "j'achète si..." et "j'achète" ça n'a rien à voir.

[Xubfin]

Le droit à commission de l'AI est lié à la vente. Pas de vente, pas de commission.

Le vendeur est tenu d'accepter une offre au prix du mandat. Normalement une offre est ferme et définitive.
L'offrant serait assez idiot de poser des conditions dans son offre alors que la loi lui offre 10 jours pour se rétracter à la suite de la promesse ou du compromis de vente...

Le délai qu'à le vendeur pour accepter l'offre est précisé dans l'offre elle même. Il n'y a pas de délai fixé par la loi mais il faut pas que ça soit abusif.

[pamoipamoi]

Tu restes libre du choix de l'acheteur ... il n'y a aucune obligation lié à l'antériorité de l'offre.

Citation :

Publié par Fubinx

Le vendeur est tenu d'accepter une offre au prix du mandat.

Et bien, en fait, non
Tu peux parfaitement refuser une offre au prix.
C'est avec le mandataire, l'agence, que tu as un contrat, pas avec l'acheteur.
Par contre, l'agence peut alors te réclamer sa commission ... c'est un cas ou elle peut le faire sans signature de vente.

Mais c'est susceptible de contentieux.

[Xubfin]

Pourtant de ce que je sais, il est de jurisprudence constante que c'est la vente qui donne droit à la commission et les juges refusent les demandes des AI quand il n'y a pas de vente.
Après le vendeur peut etre condamné à payer le montant de la clause pénale inscrite dans le mandat si il ne respecte pas ses obligations.

Il y a vente quand il y a accord sur la chose et sur le prix. Le vendeur mandant est tenu de vendre lorsqu'il reçoit une offre au prix du mandat.
Si il refuse la vente c'est la clause pénale du mandat qui s'applique. Parce que c'est sur qu'on force pas les gens à vendre leur bien avec la force publique qui va les sortir de chez eux par la peau des couilles.
Mais dans les faits, je connais pas bcp de vendeurs qui vont refuser une offre au prix et me payer une commission xD

Des sources pour tout ça, ça serait intéressant. Parce qu'il y a vachement de cas d'espèce différents.

[Borh]

Voilà les termes exacts de la clause pénale :

[...]le mandant
a - s'engage à signer aux prix, charges et conditions convenus toute promesse de vente ou tout compromis de vente éventuellement assorti d'une demande de prêt immobilier (loi n°79-596 du 13.07.1979) avec tout acquéreur présenté par le mandataire
b- Garde toute liberté de procéder lui-même à la recherche d'un acquéreur. Toutefois pendant la durée du mandat, en cas de vente réalisée par lui même ou par un autre cabinet, il s'engage à en informer immédiatement le mandataire en lui notifiant par lettre recommandée avec AR les noms et adresses de l'acquéreur, du notaire chargé de l'acte authentique et du cabinet éventuellement intervenu [...]

Si je comprends bien le texte, le mandant (le vendeur) n'a en fait pas à s'occuper de savoir quelle offre est la bonne, ça c'est la tambouille des agences. Il doit par contre signer la première promesse de vente aux conditions demandées qu'on lui présente. Et prévenir ensuite les autres agences.


C'est correct ?

[Xubfin]

oui, à partir du moment où tu as la clause dans le mandat où tu t'engages à vendre si on te présente une offre au prix, si tu refuses tu dois payer le montant d'indemnisation de la clause pénale qui est en fait le montant de la commission. (+ les frais de justice parce que ça va systématiquement devant le tribunal ce genre de truc)

Tu peux pas refuser une offre au prix parce que le mec prend un prêt par exemple.
En théorie parce qu'en réalité le sport préféré de l'agent immo c'est d'antidater pour doubler tout le monde...

[Borh]

Mais l'offre et la promesse de vente sont bien deux choses différentes ?
Parce que dans les obligations du mandant de la clause pénale, ça ne parle que de promesse de vente et pas d'offre. Ca dit que le mandant doit signer la première promesse de vente et pas forcément accepter la première offre.

[Von]

Le promesse de vente est un document signé devant un notaire, qui fixe les conditions de la vente. L'offre est un document informel entre acheteur et vendeur.

Après, c'est l'acceptation d'une offre qui permet de prendre rendez vous chez le notaire.

[pamoipamoi]

Citation :

Publié par Fubinx

Mais dans les faits, je connais pas bcp de vendeurs qui vont refuser une offre au prix et me payer une commission xD

C'set sur

[Borh]

nan je vais créer un fil.

[Caepolla]

Citation :

Publié par Borh

Mais l'offre et la promesse de vente sont bien deux choses différentes ?
Parce que dans les obligations du mandant de la clause pénale, ça ne parle que de promesse de vente et pas d'offre. Ca dit que le mandant doit signer la première promesse de vente et pas forcément accepter la première offre.

Techniquement, une offre c'est unilatéral, une promesse c'est un contrat. Une offre peut être une offre d'achat ou une offre de vente. Une promesse peut avoir différents objets selon qu'un seul s'oblige et l'autre a une option pour donner suite ou pas (promesse unilatérale d'achat ou promesse unilatérale de vente) ou que les deux s'engagent (promesse synallagmatique de vente, pardon du gros mot, ou, dans le jargon, "compromis de vente").

Après, ton problème est récurrent en pratique (à croire qu'il y a un karma autour d'un immeuble en train de trouver son acquéreur, ce qui fait que tous les amateurs se tirent la bourre quand ils le sentent). Il peut s'appréhender à deux niveaux :

- le "droit moche". C'est-à-dire que les deux agences veulent leur comm', et les acquéreurs le bien. Ce qui conduit en général à un assaut de mauvaise foi, de menaces plus ou moins fondées, de pleurs, d'articles tirées d'Internet ou de copies surlignées du mandat, de promesses plus ou moins vraies, voire de dessous de table, pour emporter le morceau. Ca ne va pas très souvent devant les tribunaux, en proportion du nombre de fois où le problème survient, et c'est souvent le plus convaincant, le plus motivé ou le plus retors qui emporte le morceau.

- le "beau droit". Où, déjà, tu dois distinguer deux plans :
1°/ le vendeur vis-à-vis des gens qui font chacun une offre, en réponse à l'annonce mise. Et où tu mobilises toute une série de règles pas claires, mais toutes issues du droit commun des contrats et du Code civil, dès lors qu'on parle d'une vente d'immeubles entre deux particuliers. Notamment sur la portée de ton annonce (offre ferme de vente conduisant à la conclusion d'un contrat dès la première acceptation sans réserve formulée ; ou invitation à rentrer en négociation par rapport à un bien à tel prix, auquel cas tu peux choisir entre toutes les offres faites), sur le problème de qui est le premier dans le lot (vu que les offres te sont transmises par les agences, avec le débat entre la théorie de l'émission et celle de la réception, qui a d'ailleurs encore bougé avec la réforme du Code civil au 1er octobre de ce mois), et sur la portée de la réponse (sauf condition de prêt pour acheter une habitation, une acceptation avec réserve n'est pas, en principe, une acceptation, mais une contre-offre ; mais le diable est dans les exceptions), etc. En jurisprudence, tu trouves les deux extrêmes : du gars avec qui la vente est formée parce qu'il a dit "banco!" à l'annonce, juste parce qu'il était le premier, et nonobstant l'absence de toute promesse écrite formalisée ; aux décisions où on va estimer qu'il n'y avait pas eu rencontre des volontés, et que le vendeur avait pouvoir d'arbitrer entre les amateurs.
2°/ le vendeur vis à vis des agences respectives. Où le problème est réglé par application de la loi "Hoguet" et les stipulations de ton mandat. Sauf cas particulier, l'agence n'a pas pouvoir de signer à la place du vendeur (sinon, ça fait belle lurette qu'elle aurait fait signer une promesse sur un modèle "Tissot" en blanc), et c'est pour ça qu'elle lui met la pression. Après, les réponses varient suivant le contenu du mandat : exclusivité ou pas, clause pénale ou pas, obligation pour le vendeur de signer une promesse de vente avec tout amateur présenté par l'agence aux conditions du contrat ou pas. Surtout, sur ces bases, la jurisprudence relative à la loi Hoguet est un joyeux foutoir, qui varie sans cesse. Ca va d'hypothèses où le vendeur n'a aucun dommages et intérêts envers l'agence, même lorsque ledit vendeur refuse de signer avec celui qui lui est présenté aux conditions du mandat, aux hypothèses où le vendeur casque bien comme il faut, par application des clauses pénales et/ou de dommages et intérêts pour fraude aux droits de l'agence.

Résumé : en "droit moche", c'est du poker, c'est le plus joueur qui gagne. En "beau droit" devant les tribunaux, tu peux prédire 95% des phrase et des mots qui seront employés dans la décision qui sera rendue, mais c'est du loto pour savoir si tu vas gagner ou pas. Donc, finalement, tu préfères presque le "droit moche". Et tu réponds que tu signes avec la première acceptation sans réserve, et que l'autre étant une acceptation avec réserve n'était qu'une contre-offre. A 99% l'autre va aboyer 5 minutes et passer à autre chose, parce qu'il sait qu'il n'a pratiquement aucune chance devant un tribunal, et que ça lui coûtera trop cher (au moins à avancer) et trop long, pour une chance de gain trop faible. Même si rien n'est vraiment bien sûr en droit.

[Xubfin]

C'est un joyeux bordel.
La loi Hoguet est tellement mal foutu qu'on peut la mettre dans le droit moche direct. La jurisprudence c'est un joyeux bordel pour s'y retrouver avec des décisions contradictoires pour des cas d'espèce relativement similaires...
Du coup c'est beaucoup d'intox, de coup de pression et peu de suites judiciaires.