[Airmed / Ildefonse]

J'ai eu ma banquière pour estimation de prêt. On est à 2.05% sur 25ans (dossier accepté dans mon cas) et elle trouve pas délirant du 2.50% en fin d'année. Ce qu'elle m'expliquait (pour elle) c'est qu'il n'y a pas plus de dossiers refusés qu'avant, juste que l'augmentation du taux d'emprunt limite l'accessibilité.

Par ailleurs, la modification du calcul d'un 1e prêt rembourser par un loyer à changer en 2021. A savoir qu'avant c'était "cout credit" - "loyer" et que maintenant les loyers sont inclus dans les revenus. J'étais pas au courant, ca change un peu le taux d'endettement.

Et avec l'histoire de l'impot à la source, je m'étais planté entre mon revenu reel et celui qu'ils prennent en compte (avant imposition).

Enfin, elle aussi cher à vendre/acheter, elle estime que les prix (sur la région de grenoble) devraient se prendre un petit rattrapage à la baise d'ici 6 mois. Son bien à pris 20% en 7ans et elle trouvait ça totalement délirant.

[Cefyl]

Non, le problème, c'est le taux d'usure.

Ce taux est réévalué tous les 3 mois (le prochain fin septembre) et si le taux proposé par le prêt dépasse ce taux d'usure, le crédit n'est pas accepté. Pour cela, ils font un ratio du cout complet du crédit/la somme empruntée et si le taux dépasse le taux d'usure, on te refuse le crédit. Ce calcul devient très contraignant sur les petits crédits du coup car le cout du crédit est moins négligeable par rapport à l'emprunt que sur les gros crédits.

Je prends mon exemple. J'ai voulu faire racheter mon crédit. Je serai passé de 1000€ par mois à 800€ par mois pour un rachat de 145 000. Revenus OK, tout OK, taux d'usure KO, nouvel emprunt pour rachat refusé (on dépassait le taux d'usure de 0,2 %).

[Thelemys]

Citation :

Publié par Doudou Spuiii

Ha non mais autant, initialement, je pensais réinvestir la thune de cette vente dans un investissement locatif, autant la, je suis vacciné à vie, je crois que c'est vraiment pas le moment des plans immobiliers la. Limite, le seul investissement que je pourrais faire, ça serait dans des SCPI ou un truc du style, on peut même faire du levier avec un prêt immo, mais j'ai pas calculé si c'était vraiment intéressant.
Mais la, je vois tellement de merde avec soit la mairie, soit les riverains, soit les locataires, j'ai clairement pas envie de retenter un truc. La y a un des copro de l'immeuble, il avait un locataire qui continuait de payer mais n'habitait plus vraiment la (???), comme il avait plus l'eau (car oui entre-temps, des mecs sont venus voler les tuyaux en cuivre dans la cave pendant les vacances, mdr) il a dit qu'il partait.
Sauf qu'il est parti mais il a laissé tous son bordel dedans en mode "Osef, j'ai pris ce que je voulais", le copro était ouf en mode "MAIS PUTAIN, REPRENDS TOUTES TES MERDES LOL"

Juste pour que je comprenne: tu avais payé l'appart cash? tu paies des mensualités? Cash ça piquerait déjà pas mal mais si tu as pris un crédit... Ouch parce que de ce que je comprends, tu paies des mensualités sur un bien vide qui en plus voit sa copro vandalisée donc perdre de la valeur chaque mois qui passe. Ca ressemble à la double peine (pas confondre peine et péné). Mec je pense fort à toi, tu mérites pas ça et ça partait bien parce que si tu as un crédit à 1% et +50% de PV en 5 ans de possession, ça fait moins mal et t'es juste en train de perdre un morceau de ta PV.

T'es capable de faire un récap du bilan financier de l'affaire pour savoir si t'es gagnant ou perdant?

Après on me dit que l'immobilier c'est un truc de winner, on peut pas perdre ça monte toute le temps. je comprends rien: Jacques Friggit aide moi.

[Xubfin]

nan mais Doudou il est victime d'un sortilège aussi. Le mec te transforme l'or en plomb 😂

[Eden Paradise]

Citation :

Publié par Airmed / Ildefonse

J'ai eu ma banquière pour estimation de prêt. On est à 2.05% sur 25ans (dossier accepté dans mon cas) et elle trouve pas délirant du 2.50% en fin d'année. Ce qu'elle m'expliquait (pour elle) c'est qu'il n'y a pas plus de dossiers refusés qu'avant, juste que l'augmentation du taux d'emprunt limite l'accessibilité.

Par ailleurs, la modification du calcul d'un 1e prêt rembourser par un loyer à changer en 2021. A savoir qu'avant c'était "cout credit" - "loyer" et que maintenant les loyers sont inclus dans les revenus. J'étais pas au courant, ca change un peu le taux d'endettement.

Et avec l'histoire de l'impot à la source, je m'étais planté entre mon revenu reel et celui qu'ils prennent en compte (avant imposition).

Enfin, elle aussi cher à vendre/acheter, elle estime que les prix (sur la région de grenoble) devraient se prendre un petit rattrapage à la baise d'ici 6 mois. Son bien à pris 20% en 7ans et elle trouvait ça totalement délirant.

Avec des taux de 2.5%, vs 1% l'an dernier, on voit mal les prix rester stables.
Ma mensualité prendrait 20-25% avec ce genre de taux, voire plus.

[Airmed / Ildefonse]

Citation :

Publié par Eden Paradise

Avec des taux de 2.5%, vs 1% l'an dernier, on voit mal les prix rester stables.
Ma mensualité prendrait 20-25% avec ce genre de taux, voire plus.

J'ai oublié ce passage. Dans sa recherche perso, elle voyait des vendeurs se la toucher à mort, genre les biens évalués à 750K€ par une agence, mis en vente PAP à 900K€. J'ai pas bien suivi, mais elle faisait une corrélation avec les prêts relais. A savoir un bien vendu moins cher que l'estimation surlaquelle est faite le prêt relais. Et donc à terme, les vendeurs se retrouveraient en mode "maintenant faut casquer" au bout des 24mois. Entrainait des ventes "à perte".

[Septimus]

Citation :

Publié par Alkara

Hello,

Je suis curieux je ne connais pas le mécanisme au Quebec.
Au bout du terme, si tu choisis de "souscrire" un autre terme, le taux est redéfini à ce moment là? Ca veut dire que ce qu'on appelle taux "fixe", ca veut simplement dire fixe durant le "terme" et non pas fixe durant tout l'amortissement du prêt?
J'ai bon?

Vivant en Angleterre avec le même genre de système (pourri il faut le dire), je peux rapidement expliquer.
Quand tu prends un crédit immobilier, tu as une durée de remboursement (genre 20 ans) et un "terme" où le taux du crédit est fixé. Le terme peut être de 1, 2, 3 etc années. À la fin du terme, tu te retrouves avec plusieurs options:
- tu rembourses entièrement ton crédit. Ok, c'est bon (mais ça doit être rare )
- tu glisses automatiquement sur un taux variable, qui évolue avec les taux d'intérêt du moment. Par le passé, c'était assez stable, du genre 5% si le taux fixe était à 2.5%. Mais avec l'inflation actuelle, les taux variables augmentent, voire vont rapidement exploser. Mes faibles connaissances économiques me font dire que le taux de base doit être proche de l'inflation, sauf à avoir d'encore plus gros problèmes à gérer, et avec une inflation actuelle flirtant avec les 10% dans certains pays... Pas la joie et à éviter à tout prix si possible.
- tu "rachètes" ton crédit en prenant un second crédit, là encore avec un terme fixe. Ça revient un peu au même que de refaire un crédit immobilier tous les X ans, avec les possibles emmerdes qui vont avec, surtout si le taux d'intérêt fixe proposé a entre-temps pris 5%

Et à la fin du terme suivant, tu recommences. Bien entendu, plus le terme est long, plus le taux est élevé (pour que l'organisme prêteur puisse se couvrir une forte hausse des taux directeurs). Et tu ne peux pas entièrement rembourser le crédit avant la fin du terme, sauf à payer une prime au prêteur.

Bref, pas trop la joie comme système

[Cali ^^]

Citation :

Publié par Airmed / Ildefonse

J'ai eu ma banquière pour estimation de prêt. On est à 2.05% sur 25ans (dossier accepté dans mon cas) et elle trouve pas délirant du 2.50% en fin d'année.

C'est hors assurance ça? On a acheté 3 mois juste avant le premier confinement à 1.20% sur 25 ans, ça a bien évolué!


Sinon par curiosité, pourquoi personne ne parle en TAEG? C'est pas plus représentatif du cout global du crédit?

[Airmed / Ildefonse]

Citation :

Publié par Cali ^^

C'est hors assurance ça? On a acheté 3 mois juste avant le premier confinement à 1.20% sur 25 ans, ça a bien évolué!


Sinon par curiosité, pourquoi personne ne parle en TAEG? C'est pas plus représentatif du cout global du crédit?

Oui, hors assurance.

[Cpasmoi]

Citation :

Publié par Alkara

Hello,

Je suis curieux je ne connais pas le mécanisme au Quebec.
Au bout du terme, si tu choisis de "souscrire" un autre terme, le taux est redéfini à ce moment là? Ca veut dire que ce qu'on appelle taux "fixe", ca veut simplement dire fixe durant le "terme" et non pas fixe durant tout l'amortissement du prêt?
J'ai bon?

Oui tu as tout compris.

Les taux offerts par les banques sont ensuite basés sur le taux directeur + x% et ensuite tu négocies tes promotions ou autre.
En ce moment le taux directeur est en augmentation en flèche.

[raiistlinn]

Perso ça baisse déjà dans mon coin (grand est).

Le nombre de biens à la vente a drastiquement augmenté. Je vois tout les jours des baisses de 10-15-20k sur des biens entre 200 et 400 (mon budget, pas fait gaffe au dessus).

Ça se trouve c'est même plus, on connaît pas les negos après. Après normal, les taux remontent.

[[0]Draki]

Citation :

Publié par Cali ^^

Sinon par curiosité, pourquoi personne ne parle en TAEG? C'est pas plus représentatif du cout global du crédit?

C'est un guess mais parce que le taux de l'assurance varie souvent, et donc le TAEG aussi ?

Ca fait pas 1 ans qu'on a le crédit le TAEG est passé de 1.88 a 1.54. Le Crédit lui restera a 1.33 pendant 25 ans, c'est plus facile se de souvenir.

[~Boumy~]

Citation :

Publié par Cpasmoi

Oui tu as tout compris.

Les taux offerts par les banques sont ensuite basés sur le taux directeur + x% et ensuite tu négocies tes promotions ou autre.
En ce moment le taux directeur est en augmentation en flèche.

Oh lol, je savais pas que l'on pouvait payé tout le reste du prêt immobilier à l'échéance du terme (au Canada). J'ai pris un prêt sur 25ans, termes de 5ans, à un taux de 1.67% ya seulement 2 ans de cela. Aujourd'hui le taux est dessus de 5%! Ouch!

Le prix de l'immobilier reste super haut. Soit disant que les prix ont baissé de quelques %. Mais dans la réalité ça ne se voit pas. Le prix des maisons continue de monter. Il faut compter au moins 1.5 million $, voir 2 million pour une maison dans la région. Le prix de mon appart a grimpé de 11% en un an (le gouvernement fait une estimation de l'immobilier une fois par an, pour le calcul des taxes).

Bref ici rien n'a changé et les prix continuent de monter.

[Airmed / Ildefonse]

Mais donc si le taux monte trop rapidement, il y a possibilité de faire bankrout lors du renouvellement ? Cela se passe comment ?

[Bjorn]

Citation :

Publié par Cali ^^

Sinon par curiosité, pourquoi personne ne parle en TAEG? C'est pas plus représentatif du cout global du crédit?

Le TAEG est intéressant pour l'emprunteur mais pour comparer bof. L'assurance c'est une part potentiellement lourde du TAEG et tellement variable en fonction de ton etat de santé, de ton âge, et de si tu te bouges pour faire une délégation qui va faire écrouler le coût de l'assurance que si on veut comparer dans le temps ou entre banques, le taux du prêt paraît plus pertinent.

[Cpasmoi]

Citation :

Publié par ~Boumy~

Oh lol, je savais pas que l'on pouvait payé tout le reste du prêt immobilier à l'échéance du terme (au Canada). J'ai pris un prêt sur 25ans, termes de 5ans, à un taux de 1.67% ya seulement 2 ans de cela. Aujourd'hui le taux est dessus de 5%! Ouch!

Le prix de l'immobilier reste super haut. Soit disant que les prix ont baissé de quelques %. Mais dans la réalité ça ne se voit pas. Le prix des maisons continue de monter. Il faut compter au moins 1.5 million $, voir 2 million pour une maison dans la région. Le prix de mon appart a grimpé de 11% en un an (le gouvernement fait une estimation de l'immobilier une fois par an, pour le calcul des taxes).

Bref ici rien n'a changé et les prix continuent de monter.

Alors un des facteurs est que pour encore environ 6 semaines des gens ont des pré-aprobations à taux garanti de 3.6% ou environ. Donc il y a une sorte de sprint pour acheter avant expiration.

Ensuite, ça va crasher.

Citation :

Mais donc si le taux monte trop rapidement, il y a possibilité de faire bankrout lors du renouvellement ? Cela se passe comment ?

Tu vends, ou tu négocies avec ta banque. La stratégie que j'ai choisie c'est de faire un maximum de remboursement anticipés et de ne pas faire diminuer le paiement. Ce qui me fait rembourser encore plus ... et comme ça lors de mon prochain renouvellement si le taux augmente, je me retrouve avec des paiements identiques.

C'est arrivé en 1980, ou les taux sont montés à 20%. Les gens apportaient directement leurs clés aux comptoirs des banques ... qui les refusaient car elles ne pouvaient pas suivre le rythme. On leur a dit de ne payer que les intérêts, ce qui, avec les prix d'aujourd'hui, serait énorme (pour moi ça représenterait 160k/an LOL).

Mais en faisant ça je suis pris à la gorge avec 1000$ de marge par mois, alors si ça devient une contrainte je ne ne vois pas tenir 5 ans comme ça. D'ou ma décision de renoncer à mon projet, vendre si possible la dernière acquisition avant décembre, et rayer l'hypothèque de ma résidence principale. Ainsi, il ne m'en restera plus qu'une à 1.89% pour encore 3 ans, ce qui est totalement gérable dans mon cas. Je travaille fort pour ne pas être victime du biais des coûts fallacieux (il vaut mieux perdre de l'argent maintenant sur un mauvais projet, que de continuer à payer énormément d’intérêts et être baisé dans 2 ans), mais c'est difficile et stressant.

[Touful Khan]

Citation :

Publié par Cpasmoi

Ensuite, ça va crasher.

Attention quand même. Je le répète souvent, mais à mon sens il n'y a pas de "marché" immobilier. Chaque bien est son propre micro-marché, étant donné qu'on trouve rarement deux biens identiques, sauf à ce que deux apparts d'un même immeuble soient en vente, et encore faut-il qu'il soient dans un état équivalent.
Notons par ailleurs qu'en cas de grosse baisse des prix, le particulier n'en profitera pas, les fonds de pension US se serviront avant que la baisse rende les biens accessibles. Vous avez cauchemardé d'avoir Blackrock pour proprio ? Bientôt sur vos quittances de loyer.

[Déposeur2bilan]

A la fois tu as raison en tant qu'investisseur individuel c'est une très bonne chose de raisonner ainsi car tu évites de disperser tes priorités, et tu es plus sûr de ton achat par rapport à tes besoins, à ton financement etc. En gros ça revient aussi, à ne pas prendre en compte de revente ... ce qui est ton cas à te lire depuis quelques années, tu es du genre à conserver ton bien et le louer ad vitam. Donc tu pousses très loin la sélection, mais ensuite tu ne revends "jamais".

Mais le marché de l'immobilier existe quand même avec des milliers, millions de profils différents du tien, dès lors que tu veux ou que tu dois revendre ton bien c'est tout de même adéquat, en particulier pour du pur locatif, de tout de même en tenir compte au moins un minimum. Le bien n'a pas qu'une valeur fonctionnelle et de rapport immédiat loyers - charges / taxes.

Par exemple, ton bien vers Le Mans (qui est à mon avis une très bonne affaire) ou tes projets à Vichy, ne seront pas forcément de bonnes affaires en terme de revente, même s'ils sont parfaitement adaptés à ta situation, tes envies, et que tu ne fais pas un "mauvais" choix. Tu n'as juste pas les mêmes objectifs que d'autres.

[Cpasmoi]

Citation :

Publié par Touful Khan

Attention quand même. Je le répète souvent, mais à mon sens il n'y a pas de "marché" immobilier. Chaque bien est son propre micro-marché, étant donné qu'on trouve rarement deux biens identiques, sauf à ce que deux apparts d'un même immeuble soient en vente, et encore faut-il qu'il soient dans un état équivalent.
Notons par ailleurs qu'en cas de grosse baisse des prix, le particulier n'en profitera pas, les fonds de pension US se serviront avant que la baisse rende les biens accessibles. Vous avez cauchemardé d'avoir Blackrock pour proprio ? Bientôt sur vos quittances de loyer.

Nan mais ça a déjà commencer à baisser, on parle de -25% sur les maisons et le -10% est déjà acté. Le marché fin pandémie était complètement irrationnel avec des surenchères de fou et des gens qui renonçaient à leurs droits pour avoir une réponse positive. Heureusement j'ai négocié mon bien hors marché à un très bon prix ce qui fait que j'ai une chance d'en tirer un petit profit ou seulement une perte minimale.

[Déposeur2bilan]

Dans mon coin en lointaine périphérie parisienne, à moins de 2h mais bien paumé ... les maisons avec jardin / terrain continuent de bien grimper, et de se vendre du jour au lendemain.

A un moment il y'a aura rattrapage et ralentissement mais c'est pas uniforme. Là par exemple à mon avis ça va tendre vers les prix du Perche, avant de rebaisser un peu car quand même c'est moins joli et surtout plus prolo et bien plus ancré à mort dans la diagonale du vide. Donc y'a encore environ 30, 40% de hausse prévisible / potentielle dans les 2 ou 3 ans forte demande, peu de biens dispo, ils partent directement. Puis ça stagnera et ça baissera un peu (en étant, raisonnable).

Je pense faut être plus local, bien penser à tout plus qu'avant les hausses et baisses seront bien plus localisées, moins généralisées. Probablement qu'à long terme on va quand même finir par avoir une baisse générale, relative au niveau de vie réel des habitants.

[Cpasmoi]

Citation :

Publié par Don Patricio URSSAF

Dans mon coin en lointaine périphérie parisienne, à moins de 2h mais bien paumé ... les maisons avec jardin / terrain continuent de bien grimper, et de se vendre du jour au lendemain.

Oui mais on n'est pas dans le même pays avec les même règles de prêts donc forcément les situations ne sont pas directement comparables.
Me concernant je garderais tous mes biens ad vitam également s'il n'y avait pas un risque de faillite dans 2 ans.

[Déposeur2bilan]

Citation :

Publié par Cpasmoi

Oui mais on n'est pas dans le même pays avec les même règles de prêts donc forcément les situations ne sont pas directement comparables.
Me concernant je garderais tous mes biens ad vitam également s'il n'y avait pas un risque de faillite dans 2 ans.

Moi aussi je compte garder mes biens ad vitam je dis pas que Touful Khan a tort globalement en tant qu'investisseur individuel au contraire il a plutôt un bon flair, et de bonnes pratiques (je l'ai même consulté par MP si je me souviens bien pour avoir son avis ).
Son plan "le Mans" j'en étais arrivé aux mêmes conclusions par d'autres biais. Son plan Vichy je pourrais très bien avoir le même j'adore cette ville (pas pour la WW2 je vous vois venir, c'est réellement une TRES belle ville). Je suis auvergnat donc bon ... par contre là dessus je viserais pas trop la revente (le Mans, oui ça va monter). Les plans St Etienne, je suis plus mitigé mais pour y vivre c'est également un très bon plan imo vus les prix.

Mais c'est aussi parce que ma stratégie perso c'est du 100% patrimonial, pas de faire de la plus value, en tout cas pas court terme. Quelqu'un qui veut louer x années puis revendre avec une bonne plus value, Le Mans je pense ça passe mais location difficile, Vichy bof bof bof, pourri, et St Etienne pareil location difficile pas très rentable. (c'est du à priori je n'ai pas étudié réellement les prix et les renta, peut être que je me trompe, mais le marché immo comme tous les marchés est aussi basé largement sur des gens qui réagissent pas à des statistiques ou des études scientifiquement probantes, mais des "à priori" plus ou moins fondés).

[Touful Khan]

Citation :

Publié par Don Patricio URSSAF

tu es du genre à conserver ton bien et le louer ad vitam.

Je pensais, mais j'ai tout vendu l'année dernière, on m'a fait une proposition que je pouvais pas refuser.
Du coup je cherche un immeuble en ce moment, je suis pas spécialement pressé sauf que l'inflation vient un peu casser les pieds. Si on me propose un immeuble de 6 apparts à Vichy ou Bellerive je le prends. Le Mans c'était purement un placement pour pouvoir arroser de Nantes à Paris sur mes recherches de contrat. (Ok, et le fait de pouvoir avoir un bien d'un standing inaccessible à Paris)

[Cypky]

Dans mon coin, prés de Quebec, ca a pas vraiment changé. Car le soucis n°1 d'après les courtiers que je connais, c'est qu'il y a toujours pénurie de logement. Les maisons (jumelée ou uni familiale) restent très recherché. Et pour les étudiants, c'est juste la grosse merde pour trouver quelque chose à louer, c'est un vrai problème pour les Universités.

[Airmed / Ildefonse]

Question bizarre, mais j'ai pas envie de voir dès aujourd'hui avec des architectes. Et JoL >>> Architectes

Si demain je fais construire, mais que mon budget ne répond pas à mon projet (parce que j'aurais mis tout le pognon dans le terrain). Est-ce qu'il est possible de construire en plusieurs fois ? (et non faire les finitions soit même).
Par exemple, après achat du terrain, il me reste 60K€ mais je veux une barraque RT2023, super isolée, et de 80m². Si on part sur du 3K€/m², est ce que c'est possible de construire une maison en DLC. A savoir 20m² avec déjà les cables de prêt, les portes dans les cloisons, etc. Puis 10ans après de rajouter 20m², etc etc ?


Question annexe :
Certains ont tenté la yourte ? Ca a l'air quand même plus abordable