Immobilier (La Taverne)

[Immobilier] Louer ou acheter ?

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Publié par sinernor
Pas si souvent que cela, bien sûr. Merci de m'avoir fait rire.

Juste pour information, je suis à plus d'une vingtaine de logements gérés aujourd'hui en location courte durée et tous mes clients sans exception sont venus me voir suite à des gros problèmes d'impayés et pas des petites sommes, certains pour des dizaines de milliers d'euros.
Je gere que du vide :0 impayés
Comme quoi la rentabilité /fiscalité, y a pas que ça à prendre en compte
Tu as raison, cela ne marche pas, j'ai été obligé d'abandonner mon statut de micro-entreprise pour passer en SASU à cause d'un plafond de 72.000 euros de déclaration.
je suis sur que les marchands de sommeil ont pas de soucis de rentabilité non plus Faut de tout pour faire un monde. Faire la bonniche... euh pardon le service de conciergerie, c'est pas bandant pour tout le monde.

edit pour la compréhension collective : si tu as plein d'impayés en location (courte durée) c'est que tu es un marchand de sommeil. J'aimerai bien voir la gueule des dossiers de location
edit 2 : bon en fait j'ai rien compris, c'était des impayés avant en loc normale et du coup les proprio préfèrent en loc courte durée pour éviter ce risque ? Pas facile à comprendre les posts à ma décharge !

Dernière modification par Xubfin ; 06/04/2021 à 20h10.
Citation :
Publié par La Hutt Finale
Le facteur déterminant je pense reste que pour entrer dans l'immo il te faut "juste" de l'argent et un vendeur.
Pour acheter des actions ... tu peux pas en fait. Il faut passer par un intermédiaire. Qui va se sucrer sur ton dos, dans le meilleur des cas, te planter ton investissement dans le pire. Dans la plupart des cas, ça sera un employé de banque.
Il y a beaucoup de barrières mécaniques à l'entrée qui n'ont pour objet que de nourrir des intermédiaires.
Dans l'immo, tu veux tout faire seul, c'est du boulot mais c'est jouable. A la bourse, tu peux pas. VERBOTEN ! Et pour te montrer que t'es juste le dindon, tu es facturé à l'acte par tes intermédiaires pendant que les professionnels ont des abonnements.

Pas pour rien que Robinhood a eu beaucoup de succès aux USA, même si ce n'est pas stricto sensu un accès direct. Je suis sur que si tu vires tous les intermédiaires et mécanismes de blocage, la bourse aurait beaucoup plus de succès.
J'aurais rien contre aller faire mumuse avec 5K€... mais non, pas possible. Faut passer les ordres à un tiers, par écrit, qui va les exécuter le lendemain... au mieux... et t'as pas le droit au HFT. (Sans abonnement tu t'es coulé juste en frais dans la journée)
Euh on est plus dans les années 90 hein, actuellement un PEA chez fortuneo/Bourse direct/Boursorama/etc. Ça s'ouvre en 3 clics et en quelques jours, et ensuite tu passes tes ordres tout seul comme un grand. Qui sont exécutés en direct ou plus tard selon le carnet d'ordre et quel type d'ordre tu as mis.
Ça coûte pas grand chose en plus, 0.5% Max pour les petits montants et souvent dégressif plus haut (en pourcentage), donc non on peut pas vraiment dire que ce soit compliqué...
Après oui il y a pas mal de choses à savoir et les tarifs sont pas forcément les mêmes selon sur quelle bourse tu achètes mais à Paris t'as déjà de quoi faire largement.
Citation :
Publié par Cocodupe
Ha bah oui, l'idée de la chose, c'est de permettre aux gens de vivre dans un endroit qui leur appartient dans des conditions financières accessibles pour des gens qui ne peuvent accéder au marché immobilier classique (c'est-à-dire, pour une très grande majorité des parisiens). Que toute possibilité de tirer un profit personnel du dispositif soit empêchée, ça ne me semble pas déconnant (mais je suis un affreux gauchiste).
Le jugement moral m'intéresse pas vraiment à vrai dire, ce qui m'intéresse, c'est de voir surtout, c'est de voir si ça a un intérêt par rapport à la location. L'idée d'acheter par rapport au fait de louer, c'est de ne plus avoir à payer de loyer à la fin, ou bien de pouvoir le louer si jamais tu veux te casser le temps de rentabiliser le truc.

Maintenant, si tu fais un prêt de 200-250k pour te payer un T2, mais que tu dois dois le revendre rapidement car tu te barres, tu te vas te manger les frais de notaire, ce qui rend l'opération moins intéressante.
Un appart de 50m² à 250k€, c'est 1000 balles de mensualités par mois en rajoutant les charges et la taxe foncière que tu paies pas quand t'es locataire, ça doit monter à 1200€ par mois. A vue de nez, je dirais que pour 50m² tu paies dans les 1500€ de loyers à Paris, soit un gain de 300 balles par mois, ou 3600€ par ans.

Sachant que si tu dois déménager, tu dois repayer les frais de notaire, admettons que c'est 8% pour 250k€, ça fait 20 000€ faut que tu restes au moins 5 et demi ans dans l'appart pour ne pas perdre d'argent par rapport à la location. C'est des chiffres au doigt mouillé, mais je pense pas être si loin de la réalité. (sauf si y a des frais de notaire très réduit, la mon raisonnement tient plus)

Je trouve pas le plan ouf, tu peux t'y retrouver un peu, mais rien de folichon en plus c'est potentiellement se prendre pleins d'emmerdes de proprio et de la paperasse pour pas grands chose.

Citation :
Publié par water-master
Euh on est plus dans les années 90 hein, actuellement un PEA chez fortuneo/Bourse direct/Boursorama/etc. Ça s'ouvre en 3 clics et en quelques jours, et ensuite tu passes tes ordres tout seul comme un grand. Qui sont exécutés en direct ou plus tard selon le carnet d'ordre et quel type d'ordre tu as mis.
Ça coûte pas grand chose en plus, 0.5% Max pour les petits montants et souvent dégressif plus haut (en pourcentage), donc non on peut pas vraiment dire que ce soit compliqué...
Après oui il y a pas mal de choses à savoir et les tarifs sont pas forcément les mêmes selon sur quelle bourse tu achètes mais à Paris t'as déjà de quoi faire largement.
Sans parler des ETF qui te suivent un indice sans te prendre de frais et sans te faire chier à devoir regarder régulièrement les BFM business et cie pour savoir quelle action vaut le coup, avec des frais réduits.
Franchement, entre acheter des actions ou acheter de l'immo, acheter des actions est beaucoup plus simple. Et sur le long terme (20-30 ans), ça rapporte plus aussi d'après les simulations faites.

Le gros avantage qu'a l'immobilier par rapport à la bourse, c'est que tu as un effet levier car tu peux faire un prêt immobilier. C'est à dire que dans les actions, tu vas devoir mettre des thunes tous les mois en partant de 0 alors que dans l'immo, tu peux commencer direct à 100, 200 000 euros, même si les intérêts nets des loyers sont inférieur, ta base de départ est plus grande.

Dernière modification par Doudou Spuiii ; 07/04/2021 à 00h39.
Citation :
Publié par Doudou Spuiii
c'est 1000 balles de mensualités par mois de mensualité
C'est vrai que des mensualités par semaines de trimestre, ca serait ballot.

En dessous:
même après édit lol. Tu n'as pas besoin de préciser "mensualité par mois", une mensualité étant la définition d'un paiement mensuel. C'est pour ça que j'ironisais sur les mensualités "par semaine".

Dernière modification par La Hutt Finale ; 07/04/2021 à 09h43.
Citation :
Publié par Doudou Spuiii
Le jugement moral m'intéresse pas vraiment à vrai dire, ce qui m'intéresse, c'est de voir surtout, c'est de voir si ça a un intérêt par rapport à la location. L'idée d'acheter par rapport au fait de louer, c'est de ne plus avoir à payer de loyer à la fin, ou bien de pouvoir le louer si jamais tu veux te casser le temps de rentabiliser le truc.

Maintenant, si tu fais un prêt de 200-250k pour te payer un T2, mais que tu dois dois le revendre rapidement car tu te barres, tu te vas te manger les frais de notaire, ce qui rend l'opération moins intéressante.
Un appart de 50m² à 250k€, c'est 1000 balles de mensualités par mois en rajoutant les charges et la taxe foncière que tu paies pas quand t'es locataire, ça doit monter à 1200€ par mois. A vue de nez, je dirais que pour 50m² tu paies dans les 1500€ de loyers à Paris, soit un gain de 300 balles par mois, ou 3600€ par ans.

Sachant que si tu dois déménager, tu dois repayer les frais de notaire, admettons que c'est 8% pour 250k€, ça fait 20 000€ faut que tu restes au moins 5 et demi ans dans l'appart pour ne pas perdre d'argent par rapport à la location. C'est des chiffres au doigt mouillé, mais je pense pas être si loin de la réalité. (sauf si y a des frais de notaire très réduit, la mon raisonnement tient plus)

Je trouve pas le plan ouf, tu peux t'y retrouver un peu, mais rien de folichon en plus c'est potentiellement se prendre pleins d'emmerdes de proprio et de la paperasse pour pas grands chose.

J'ai raté un truc dans ta démonstration ou bien ?

Dans le cas de la revente (à marché constant, pas sur un marché qui fait -90%...), tes 1000€ de mensualités sont absorbés puisque tu revends ton bien... En fait faut juste compter les 200€ de surplus (charges et foncière)

Est-ce que le calcul à faire ça serait pas plutôt ça :

En se basant sur ton hypothèse de 5 ans et demi donc 66 mois.

D'un côté en location on a
1500€*66 = 99k

De l'autre on a
1200€*66+20k€ notaire = 99,2k
...MAIS on retranche 66k (récupérés par la revente) donc 33,2k.

Donc le plan c'est 33,2k d'un côté vs 99k en location sur cette durée de 66 mois.

Avec ce calcul j'obtiens un point d'équilibre en moins d'un an et demi (16 mois à peine), ça devient plus facile de se projeter pour limiter les risques de devoir revendre en urgence.



Bon dans les faits c'est sûrement un poil différents car t'auras sûrement qq frais à prendre en compte (intérêts du prêt même si très faibles à notre époque, frais de dossier à la banque populaire pour les divers intermédiaires), j'ai simplifié en faisant au doigt mouillé comme toi, mais l'idée générale est là. Si j'ai mal compris ton calcul tu me dis.
Citation :
Publié par sinernor
Tu as raison, cela ne marche pas, j'ai été obligé d'abandonner mon statut de micro-entreprise pour passer en SASU à cause d'un plafond de 72.000 euros de déclaration.
Non t'es pas obligé car il faut avoir dépassé le plafond sur les deux années n-1 et n-2 pour être "obligé" de changer de statut.
Citation :
Publié par Lyen
J'ai raté un truc dans ta démonstration ou bien ?

Dans le cas de la revente (à marché constant, pas sur un marché qui fait -90%...), tes 1000€ de mensualités sont absorbés puisque tu revends ton bien... En fait faut juste compter les 200€ de surplus (charges et foncière)

Est-ce que le calcul à faire ça serait pas plutôt ça :

En se basant sur ton hypothèse de 5 ans et demi donc 66 mois.

D'un côté en location on a
1500€*66 = 99k

De l'autre on a
1200€*66+20k€ notaire = 99,2k
...MAIS on retranche 66k (récupérés par la revente) donc 33,2k.

Donc le plan c'est 33,2k d'un côté vs 99k en location sur cette durée de 66 mois.

Avec ce calcul j'obtiens un point d'équilibre en moins d'un an et demi (16 mois à peine), ça devient plus facile de se projeter pour limiter les risques de devoir revendre en urgence.



Bon dans les faits c'est sûrement un poil différents car t'auras sûrement qq frais à prendre en compte (intérêts du prêt même si très faibles à notre époque, frais de dossier à la banque populaire pour les divers intermédiaires), j'ai simplifié en faisant au doigt mouillé comme toi, mais l'idée générale est là. Si j'ai mal compris ton calcul tu me dis.
Je fais un calcul différent avec tableau d'abattement et tout, mais j'arrive peu ou prou au même résultat que toi avec :
- 200k d'emprunt sur 20 ans, mensualité 1k, taux 1.2%, assurance 50€/mois incluse.
- 7% de frais de notaire sur 250k
- Calcul de la perte d'intérêt sur l'apport (50+250*7% = 67.5k) chaque mois par rapport à si il était resté en banque.
- Prise en compte d'une TF à 400€/an et d'un budget charges de 200€/mois.
- Pas de prise en compte de TH parce qu'il faut la payer + ou - pareil dans tous les cas
- Prise en compte d'une épargne de 300€/mois sur l'idée que la mensualité soit 500€ inférieure à un loyer pour surface comparable (et donc y'a 200€ bouffés pour les charges, les 33/mois de TF sont anecdotiques, j'arrive à 300 restants).

L'apport considéré est assez gros, donc on peut ptêt revoir des trucs. Mais en 2 ans, on atteint une situation d'équilibre. En particulier grâce au fait que la mensualité à ce prix d'achat est vite inférieure à un loyer.
Dans quel monde les mensualités de crédit sont inférieurs à un potentiel loyer? A part dans des localisations pas terribles & des endroits craignos ou dans des immeubles limites à l'abandon j'ai jamais vu ça.

J'ai vécu dans plusieurs villes de province j'ai jamais vu ça… Peut-être qu'à Paris ou Lyon c'est différent. Ou alors j'ai pas compris vos calculs.

Edit pour en-dessous : ah ok autant pour moi

Dernière modification par raiistlinn ; 07/04/2021 à 17h46.
Citation :
Publié par raiistlinn
Dans quel monde les mensualités de crédit sont inférieurs à un potentiel loyer? A part dans des localisations pas terribles & des endroits craignos ou dans des immeubles limites à l'abandon j'ai jamais vu ça.

J'ai vécu dans plusieurs villes de province j'ai jamais vu ça… Peut-être qu'à Paris ou Lyon c'est différent. Ou alors j'ai pas compris vos calculs.
Là on parle d'un cas spécifique de possibilité d'acheter à 5000€/m² à Paris.

Mais même sans ça, en fonction de l'apport (qui ne sert à rien quand tu es locataire) et de la durée du crédit.

Si tu regardes le ratio prix/loyer tu vois qu'en fait des villes comme Paris et Lyon sont celles où on va le moins avoir la possibilité que des mensualités soient inférieures au loyer.

A Marseille ou Montpellier, avec des ratios de 180 et 188 dans l'article, si tu t'endettes sur + de 15 ans, tu as un équilibre prix/loyer.
Les intérêts font allonger la durée d'emprunt pour arriver à cet équilibre. L'apport la fait diminuer.
Sous réserve d'acheter quelque chose d'équivalent à ce que tu loues, bien sûr.
En banlieue parisienne faut compter environ 25 ans pour rentabiliser un appartement avec les loyers (rembourser le prix d'achat). Un peu plus peut être. Paris ça doit être 30. En raison des prix d'achat élevés, que ne permettent pas de compenser totalement la cherté des loyers.
En France de manière générale (moyenne) c'est plutôt 15/20 ans mais je pense que ça a tendance à augmenter aussi.
Citation :
Publié par Don Patricio
En banlieue parisienne faut compter environ 25 ans pour rentabiliser un appartement avec les loyers (rembourser le prix d'achat). Un peu plus peut être. Paris ça doit être 30. En raison des prix d'achat élevés, que ne permettent pas de compenser totalement la cherté des loyers.
En France de manière générale (moyenne) c'est plutôt 15/20 ans mais je pense que ça a tendance à augmenter aussi.
Ca ne veut absolument rien dire.
Tu parles de quoi ?

Il n'y a aucun rapport entre rentabiliser un appartement et rembourser le prix d'achat. Ca peut se revendre un appartement.
Là l'idée c'est que si tu achètes un 50m² à 5 000€/m² à Paris, tu n'as pas de perte (comparé à si tu avais été locataire d'une surface comparable à Paris) si tu le gardes + d'1 an et demi. C'est le temps nécessaire pour avoir regagné l'équivalent des frais de notaire.
Ceci étant, je crois que c'est des programmes "neuf". Donc c'est pas 7% de frais de notaire.

Et y'a énormément de paramètres à prendre en compte de toute façon.
Les taux d'intérêts.
L'inflation.
L'évolution du prix du m².
Les travaux et autres charges.
etc...
En fait ce qu'il appelle "rentabiliser" c'est que ça lui aie rien couté lol. Effectivement, pour avoir le logement "gratuitement", c'est beaucoup plus long. (J'appelle "logement gratuit" celui ou tes économies de loyer dépassent le prix du logement... et tu as gagné le capital en prime)
Citation :
Publié par Aiina
Non t'es pas obligé car il faut avoir dépassé le plafond sur les deux années n-1 et n-2 pour être "obligé" de changer de statut.
Sauf si tu as dépassé le seuil de tolérance sur n-1
Citation :
Publié par sinernor
Si tu veux permettre aux primo-accédants de pouvoir acheter sereinement, il faudrait déjà travailler sur toutes ces pistes, voire de forcer la main aux banques si nécessaire et aujourd'hui, il est largement possible pour des petits salaires de devenir propriétaire à condition de ne pas avoir les yeux plus gros que le ventre et de ne pas forcément vouloir le beurre, l'argent du beurre et le cul de la crémière.
Ça dépend quand même beaucoup de l’endroit où tu résides ( et accessoirement aussi de l’endroit où tu travailles).
Citation :
Publié par raiistlinn
Dans quel monde les mensualités de crédit sont inférieurs à un potentiel loyer? A part dans des localisations pas terribles & des endroits craignos ou dans des immeubles limites à l'abandon j'ai jamais vu ça.

J'ai vécu dans plusieurs villes de province j'ai jamais vu ça… Peut-être qu'à Paris ou Lyon c'est différent. Ou alors j'ai pas compris vos calculs.
Je paie personnellement moins cher en mensualité de crédit que ce que je pourrais avoir pour 2x plus grand (si on prends en compte nos revenus, nous étions bloqués à 800-900 balles de loyer.
Bon après on a un bon taux et également un gros apport personnel du coup nous empruntons 100K sur 15 ans et pas 500K sur 30 ans

C'est peut-être con, mais à chaque fois que paie mes mensualités j'ai l'impression de "gagner" de l'argent. Quand j'ai calculé tous les loyers mis dans "le vent" (c'est à dire peu ou prou 10 ans de loyer entre 600 et 800€) ça m'a fait un peu mal au derche - au bas mot 84 000 balles.
Citation :
Publié par Hark²
Je paie personnellement moins cher en mensualité de crédit que ce que je pourrais avoir pour 2x plus grand (si on prends en compte nos revenus, nous étions bloqués à 800-900 balles de loyer.
Bon après on a un bon taux et également un gros apport personnel du coup nous empruntons 100K sur 15 ans et pas 500K sur 30 ans

C'est peut-être con, mais à chaque fois que paie mes mensualités j'ai l'impression de "gagner" de l'argent. Quand j'ai calculé tous les loyers mis dans "le vent" (c'est à dire peu ou prou 10 ans de loyer entre 600 et 800€) ça m'a fait un peu mal au derche - au bas mot 84 000 balles.
bah c'est complétement faussé si t'as mis un gros apport … ce qui est normal, en comparant avec un locataire qui ne mets pas d'apport t'aurais été au-dessus. Ou alors t'es en campagne/banlieue ou localisation peu demandée.

En plus c'est peut-être hors sujet mais ton gros apport t'aurais ça se trouve rapporté BIEN plus ailleurs ^^
Citation :
Publié par Cocodupe
Bonjour à tous,

Je ne crois pas que le sujet ait déjà été évoqué ici (désolé si c'est le cas).

La ville de Paris lance demain son programme de vente de logements neuf en bail réel solidaire (BRS). De ce que j'en ai saisi, il s'agit d'une vente qui distingue le foncier (terrain) du bâti (les murs).

Concrètement, la mairie a acheté des terrains, sur lesquels elle fait/fera construire des appartements. Ces derniers seront mis en vente, alors que le terrain restera la propriété de la mairie (un bail de 99 ans est alors passé entre l'office public et l'acheteur pour ce terrain).

Compte tenu des plafonds de revenu pour pouvoir en bénéficier, je suis bon pour cette année (revenus de 2019), mais je dépasserai largement si j'attends et si mes revenus des années suivantes sont pris en compte. Pour autant, et malgré ma hausse de revenus, je ne peux pas caresser l'espoir d'un achat à Paris pour une surface utile (en tout cas pas avant un éventuel héritage sur lequel je ne veux pas compter). Du coup, je jette un œil curieux au dispositif mentionné.

Des gens ont des avis là-dessus ?
ça a l'air très bien mais à voir la liste d'attente et les conditions d'attribution, si ça se termine comme les logements sociaux il risque d'y avoir beaucoup d'appelés mais peu d'élus.
Citation :
Publié par raiistlinn
Dans quel monde les mensualités de crédit sont inférieurs à un potentiel loyer? A part dans des localisations pas terribles & des endroits craignos ou dans des immeubles limites à l'abandon j'ai jamais vu ça.

J'ai vécu dans plusieurs villes de province j'ai jamais vu ça… Peut-être qu'à Paris ou Lyon c'est différent. Ou alors j'ai pas compris vos calculs.

Edit pour en-dessous : ah ok autant pour moi
Y'a encore quelques endroits ou c'est comme ça quand même, vers chez moi c'est comme ça en tout cas (milieu de l'Essonne, entre Brétigny sur Orge et Étréchy en gros)
J'ai d'ailleurs acheté pour cette raison, j'avais droit à 602€ de loyer en location et à ce tarif je ne trouvais que des studios de moins de 40m2 dans des coins pourris, du coup j'ai acheté un F2 qui me coûte 530€/mois et que je pourrai louer autour des 700€.
Un copain est plus ou moins à l'équilibre à Montmorency dans le 95, la location de son appart ne serait pas financièrement rentable à cause des impôts en plus qu'il devrait payer, mais un appart équivalent en location lui coûterait plus cher que ce qu'il paye en crédit + charges.

En fait je ne connais personne qu'a acheté un bien qui reviendrait moins cher en location, à part quelques acheteurs dans le 92.

Dernière modification par Metalovichinkov ; 11/04/2021 à 16h05.
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