Immobilier (La Taverne)

[Immobilier] Louer ou acheter ?

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Citation :
Publié par Ryu Seiken
Passé la moitié, ou la moitié + 1 an, pour être sûr de couvrir les frais de remboursement anticipés.
Je ne sais pas si c'est à moi que tu t'adresses, mais les ira c'est 6 mois max et vu la faiblesse des taux actuels ça ne représente pas grand chose, <1k ici
Citation :
Publié par Lyen
7 à 8 ans en fait.




Dans mon cas et dans mon coin -ville de la strat 100k-j'ai calculé qu'à marché constant il fallait que je reste un peu plus de deux ans dedans pour rentrer dans mes frais et que ça ne soit pas moins rentable que d'avoir loué un équivalent sur la même période. Sachant qu'on vise un objectif de revente autour de cinq ans, que le marché a peu de chance de bouger beaucoup, on ne fera probablement pas de plus-value mais on aura 'gagné' environ 3 ans de loyer. Et le plaisir d'être "chez soi".
J'avais aussi le chiffre de 7 ans en tête.
C'est quoi le ratio prix/loyer hc par chez toi? Car rien que les 8% de frais de notaires ça fait déjà vite 1 an de loyer en général (plutôt 2 ou plus à Paris)
Ça dépend des conditions de remboursement anticipé et du montant emprunté, bien sûr. C'est soit 6 mois d'intérêts, soit 3% du capital restant dû (jusqu'à).
Mais non, je ne m'adressait pas spécifiquement à toi, mais d'une façon globale.

Mais il est vrai que si on est pressé de déménager, on peut calculer au plus juste en tenant compte en plus de l'évolution du marché. Il est utile de savoir à partir de quand on peut envisager une revente sans perte. En dégageant même une petite plus-value.
Par contre, ce que je remarque beaucoup, c'est que c'est moins vrai pour ceux qui prévoient de "faire leur vie" dans ce logement principal. Beaucoup y font des travaux sans cesse alors que les "nomades" y font souvent uniquement le strict minimum.
Citation :
Publié par Assurancetourix
J'avais aussi le chiffre de 7 ans en tête.
C'est quoi le ratio prix/loyer hc par chez toi? Car rien que les 8% de frais de notaires ça fait déjà vite 1 an de loyer en général (plutôt 2 ou plus à Paris)
Le prix du m2 tourne autour de 1800-2200, avec de fortes variations selon les quartiers.
T'as plein de cités pourries où ça descend à 1k voire moins, et t'as qq quartiers, voire juste qq rues à la marge en in intra-muros où tu dois atteindre les 4k/M2, mais c'est pas représentatif de la zone.

Mais dans tous les cas, t'es forcément très très en-dessous des prix parisiens bien sûr, donc t'es facilement plus rentable qu'en location (sauf à ce que le marché se casse la gueule complètement mais bon sur de la RP tant que tu vends pas t'es pas perdant).
Par contre faut pas trop espérer une importante plus-value, depuis 10 ans ça a assez peu bougé.

Citation :
Publié par Ryu Seiken
Ça dépend des conditions de remboursement anticipé et du montant emprunté, bien sûr. C'est soit 6 mois d'intérêts, soit 3% du capital restant dû (jusqu'à).
Mais non, je ne m'adressait pas spécifiquement à toi, mais d'une façon globale.

Mais il est vrai que si on est pressé de déménager, on peut calculer au plus juste en tenant compte en plus de l'évolution du marché. Il est utile de savoir à partir de quand on peut envisager une revente sans perte. En dégageant même une petite plus-value.
Par contre, ce que je remarque beaucoup, c'est que c'est moins vrai pour ceux qui prévoient de "faire leur vie" dans ce logement principal. Beaucoup y font des travaux sans cesse alors que les "nomades" y font souvent uniquement le strict minimum.
Oui c'est sûr.

Perso mes IRA c'est <1k€, donc je prends pas grand risque si demain j'ai un changement majeur et non anticipé dans ma vie qui m'oblige à revendre.

Dernière modification par Lyen ; 06/11/2020 à 11h59. Motif: Auto-fusion
Citation :
Publié par Lyen
7 à 8 ans en fait.

Dans mon cas et dans mon coin -ville de la strat 100k-j'ai calculé qu'à marché constant il fallait que je reste un peu plus de deux ans dedans pour rentrer dans mes frais et que ça ne soit pas moins rentable que d'avoir loué un équivalent sur la même période. Sachant qu'on vise un objectif de revente autour de cinq ans, que le marché a peu de chance de bouger beaucoup, on ne fera probablement pas de plus-value mais on aura 'gagné' environ 3 ans de loyer. Et le plaisir d'être "chez soi".
Comment tu arrives à évaluer ça ?
Citation :
Publié par Belzebuk
Comment tu arrives à évaluer ça ?
Le plus simple, à la (grosse) louche : Montant total du remboursement + frais de notaire, commissions, etc ... - valeur d'achat du bien, tu divises par les mensualités (ou tu les recalcules selon que c'est du fixe ou révisable). Ça te donne une date approximative à partir de laquelle tu as une plus/moins-value de 0 si tu revends au même prix. Ne pas oublier d'affecter l'IRA, bien entendu.

Pour affiner, tu peux te baser sur le tableau d'amortissement du prêteur. Il détaille normalement la composition du remboursement, en sachant que le gros des intérêts est affecté dans les premières années. Tu te fais un tableau Excel et tu auras une précision plus pointue. Et là on ne parle que de plus-values pécunières. On pourrait même pousser plus loin en intégrant les taxes foncières et les impôts locaux dans le calcul.
Citation :
Publié par Belzebuk
Comment tu arrives à évaluer ça ?
Cf ci-dessous.
Citation :
Publié par Ryu Seiken
Le plus simple, à la (grosse) louche : Montant total du remboursement + frais de notaire, commissions, etc ... - valeur d'achat du bien, tu divises par les mensualités (ou tu les recalcules selon que c'est du fixe ou révisable). Ça te donne une date approximative à partir de laquelle tu as une plus/moins-value de 0 si tu revends au même prix. Ne pas oublier d'affecter l'IRA, bien entendu.

Pour affiner, tu peux te baser sur le tableau d'amortissement du prêteur. Il détaille normalement la composition du remboursement, en sachant que le gros des intérêts est affecté dans les premières années. Tu te fais un tableau Excel et tu auras une précision plus pointue. Et là on ne parle que de plus-values pécunières. On pourrait même pousser plus loin en intégrant les taxes foncières et les impôts locaux dans le calcul.
Grosso merdo ça.

Dans mon cas, le calcul est encore plus simple :

- pour louer un truc similaire ça coûte grosso merdo la même chose qu'une mensualité de remboursement, soit 1k mensuel (bon dans les faits ça coûtait même plus cher en location, mais je simplifie). Sur deux ans, 24k.

- le total des frais incompressibles (notaire, dossier, garantie, foncière, IRA éventuelles, etc...) doit donc être inférieur à 24k pour pas perdre à marché constant. Si tu anticipes une hausse/baisse des prix dans ton secteur, le calcul sera un peu différent, mais l'idée est là.
Donc tu comptes pas les charges, les intérêts, et la rémunération du capital dispo pour le locataire. Pas que ça change radicalement le résultat cela dit...
Ha et les coûts de la revente aussi qui sont supérieurs à ceux liés au fait de quitter une loc.
Citation :
Publié par Assurancetourix
Donc tu comptes pas les charges, les intérêts, et la rémunération du capital dispo pour le locataire. Pas que ça change radicalement le résultat cela dit...
Ha et les coûts de la revente aussi qui sont supérieurs à ceux liés au fait de quitter une loc.
Je n'ai pas dit que c'était une liste exhaustive, mais j'oubliais que Jol ne tolérait pas l'approximation.

Les intérêts oui je n'ai pas cité, les charges ça s'équilibre dans la mensualité (en fait non, en réalité mensu (incluant capital/intérêt/assurance) + charges, c'était encore 100€ inférieur à loyer + charges dans cette comparaison), le capital ça ne change rien si t'as pas mis d'apport dans ton achat, et jusqu'à il y a peu c'était encore très fréquent d'emprunter à 110%. Ok j'admets, y'a eu 3k d'apport, je te laisse calculer combien ça fait d'intérêts sur 24 mois avec un profil d'aversion au risque, donc en placement garanti (un resto ?).
Citation :
Publié par Lyen
Je n'ai pas dit que c'était une liste exhaustive, mais j'oubliais que Jol ne tolérait pas l'approximation.

Les intérêts oui je n'ai pas cité, les charges ça s'équilibre dans la mensualité (en fait non, en réalité mensu (incluant capital/intérêt/assurance) + charges, c'était encore 100€ inférieur à loyer + charges dans cette comparaison), le capital ça ne change rien si t'as pas mis d'apport dans ton achat, et jusqu'à il y a peu c'était encore très fréquent d'emprunter à 110%. Ok j'admets, y'a eu 3k d'apport, je te laisse calculer combien ça fait d'intérêts sur 24 mois avec un profil d'aversion au risque, donc en placement garanti (un resto ?).
J'ai bien dit que ça changeait pas radicalement le résultat , m'enfin selon le cas ça peut jouer pas mal, donc comme la question était plus générale sur la façon de calculer le délai du point de bascule... notamment en fonction du capital immobilisé, selon la situation c'est pas à négliger.

En fait je vois pas pourquoi partir de la somme des mensualités sur deux ans.. Dans les mensualités il y a du fric "perdu" comme un loyer (intérêts/assurances/charges si on les mensualise) et du fric pas perdu du tout (remboursement du principal). Si on part du principe d'une revente au même prix il faut juste sommer le fric perdu et comparer au fric perdu en location sur la durée.
Citation :
Publié par Mari'
Bon je viens de me manger deux refus d'assurance de prêt (même en AERAS niveau 3). Des conseils pour se faire assurer quand même?
Mise à jour après 3 refus d'assurance pour mon dossier perso, la caisse d'épargne accepte finalement de nous prêter juste en assurant monsieur.

C'est mon avis perso ou dans l'assurance on veut bien t'assurer que si il y a aucun risque? (Et dans le même genre les banques ne prêtent que aux gens qui ont déjà un peu d'argent?)
Citation :
Publié par Mari'
Mise à jour après 3 refus d'assurance pour mon dossier perso, la caisse d'épargne accepte finalement de nous prêter juste en assurant monsieur.

C'est mon avis perso ou dans l'assurance on veut bien t'assurer que si il y a aucun risque? (Et dans le même genre les banques ne prêtent que aux gens qui ont déjà un peu d'argent?)
La conjointe du cousin, TCA il y a 11 ans (en fin d'adolescence), depuis tout va bien, parfaitement intégrée etc, je te raconte pas la galère...
Citation :
Publié par Mari'
Mise à jour après 3 refus d'assurance pour mon dossier perso, la caisse d'épargne accepte finalement de nous prêter juste en assurant monsieur.

C'est mon avis perso ou dans l'assurance on veut bien t'assurer que si il y a aucun risque? (Et dans le même genre les banques ne prêtent que aux gens qui ont déjà un peu d'argent?)
Oui c'est exactement ça. En beaucoup plus anodin que toi, moi j'ai indiqué dans le questionnaire que j'avais eu à 2 reprises un arrêt de travail d'une semaine chacun pour lombalgie ou sciatique, et bien ils ont accepté de m'assurer pour tout sauf les ITT liés à des affections rachidiennes.

Contente que votre situation ait pu finalement s'arranger.
Citation :
Publié par Mari'
Mise à jour après 3 refus d'assurance pour mon dossier perso, la caisse d'épargne accepte finalement de nous prêter juste en assurant monsieur.

C'est mon avis perso ou dans l'assurance on veut bien t'assurer que si il y a aucun risque? (Et dans le même genre les banques ne prêtent que aux gens qui ont déjà un peu d'argent?)
Quand j'ai acheté avec mon épouse, il y a trois ans, on était dans le même cas, à savoir que seule la Caisse d'Epargne nous avait financés notre bien sans apport car en étant indépendant, même avec des revenus confortables pour ma part, mon dossier ne vaut rien.
Citation :
Publié par La Hutt Finale
L'agence immo du bien que je quitte le mois prochain qui veut m'imposer des visites en plein COVID. Je les ai un peu envoyés bouler.
Les visites immo sont interdites pendant le confinement, ils sont pas gêné lol
Je voudrais des retours de ceux ou celles qui ont vécu sur Montluçon et ses alentours? Cela donne quoi au niveau cadre de vie, activité de la ville et des alentours et bien évidemment de l'activité immobilière locale?
J'y ai habité pendant mon enfance. C'est une ancienne ville médiévale, reconvertie en ville industrielle communiste au siècle dernier, vieillissante. Il y'avait l'industrie Dunlop sur la zone (Commentry, Montluçon) qui faisait vivre pas mal la région. Pas grand chose de notable c'est une ville de province, avec peu de perspectives économiques, mais pas désagréable, il y'a les commerces que tu peux trouver partout, supermarchés etc. Le coté médiéval fait que la ville est relativement jolie (relativement, par rapport à d'autres villes industrielles). Quelques trucs à visiter, sans plus. Des restaux sympas et pas très reuch. Depuis la banlieue parisienne tu y es en 3h/3h30 c'est assez bien desservi.

Les environs sont jolis, avec notamment Néris les bains qui est une station thermale très belle datant de l'époque romaine (mais pas donnée imo). Commentry à quelques km je te conseille pas, que des champs ... Sinon c'est l'Allier, petites collines, champs, rivières pour pêcher ... pour une maison de campagne c'est sympa. Si tu veux de plus beaux paysages faut aller plus vers l'Auvergne historique (Montluçon c'est le bourbonnais, plus "plat"). Mais ça reste très agréable et champestre. Tu peux aussi regarder coté Moulins, tu auras le même genre de paysages (peut être un peu plus plat encore) et des prix intéressants. Coté immobilier je ne sais pas mais je pense que c'est assez sinistré et prix bas ... mais je peux me tromper.

Dernière modification par Don Patricio ; 13/11/2020 à 05h42.
Salut,

dans l'idée de se projeter à moyen terme, c'est quoi les choses à savoir quand on achète un appart en vue de le mettre/laisser en location ? (impôts, contraintes, déclarations, ...)
Des pièges à éviter ? des trucs à fuir ?

Le but étant bien entendu de rembourser le crédit avec le loyer (plus ou moins, moins à priori ). Mais si par exemple les impôts te prennent la moitié du loyer, c'est chaud.

Merci !
Ce n'est pas bien compliqué, tu auras une CSG assez affreuse déjà à payer (environ 20%).

Il faut que tu vois déjà si tu vas faire du nu ou du meublé?

Quel statut tu vas choisir au micro-foncier ou réel?

As-tu fait une estimation auprès d'un professionnel du loyer que tu peux espérer en tirer?

Par expérience, considère en moyenne que tu as l'équivalent de deux loyers qui partiront en impôts.

As-tu des travaux à faire dans ton logement? Vas-tu créer une SCI?

C'est difficile de répondre sans connaître ta situation et ton logement.

Ce qui marchait bien avant la COVID et le confinement et qui va repartir après c'est la location courte et moyenne durée (je gagne bien ma vie dedans).

Renseigne-toi bien pour cet investissement par contre, parce que cela peut vite devenir un gouffre financier si tu t'y prends mal.
Citation :
Publié par sinernor
Renseigne-toi bien pour cet investissement par contre, parce que cela peut vite devenir un gouffre financier si tu t'y prends mal.
Quand j'ai dit grosso merdo la même chose y a quelques semaines sur ceux qui avaient voulu s'y mettre et qui se sont fait défoncer, tu t'es foutu de ma gueule en mode "non mais tu racontes n'importes quoi, t'y connais rien, moi je sais"
Disons que dans ma tête c'est "j'achète un 2eme appart à louer (non meublé), je le mets/laisse en location pour rembourser une bonne partie du crédit et ça me fait des rentrées d'argent régulières une fois le crédit remboursé. Je sais que j'aurais des trucs à payer en plus dessus mais je ne sais pas quoi donc je vais demander à JoL qui a toujours réponse à tout"
En gros.

Pour l'instant j'ai acheté mon appart (où je vis) il y a moins de 6 mois, c'est pour dans quelques années, pas avant.
Citation :
Publié par Feldi
Disons que dans ma tête c'est "j'achète un 2eme appart à louer (non meublé), je le mets/laisse en location pour rembourser une bonne partie du crédit et ça me fait des rentrées d'argent régulières une fois le crédit remboursé. Je sais que j'aurais des trucs à payer en plus dessus mais je ne sais pas quoi donc je vais demander à JoL qui a toujours réponse à tout"
En gros.

Pour l'instant j'ai acheté mon appart (où je vis) il y a moins de 6 mois, c'est pour dans quelques années, pas avant.
Dans les trucs à savoir, je dirais d'éviter le Pinel ou truc du genre, car tu paieras plus cher l'achat du logement que ce que tu gagneras en baisse d'impôt.
Et de connaitre un minimum l'endroit où t’achète, à quel prix tu peux louer dans la zone et si tu peux louer facilement pour ne pas avoir trop de vacances locatives. Faut que t'ai en tête combien de thune va rentrer et combien tu devras payer en frais, impot, assurance, remboursement du prêt, frais divers d'entretien, éventuellement l'agence et tu vois si ce qui te reste à la fin vaut le coup d'investir ou pas.
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