Immobilier (La Taverne)

[Immobilier] Louer ou acheter ?

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Putain, je suis en train de me dire, si jamais après les élections reportées en juin, mon promoteur veut finalement me racheter l'appart, je devrais me faire chier à encore renégocier vu que les prix à Rennes ont pris 20%.

Et si jamais j'y arrive, si entre le moment où je signe et le moment où j'ai les thunes sur mon compte, on se prend une hyper inflation, ces euros vont plus rien valoir bordel
On se prendra pas d'hyper inflation. C'est la hantise de tous les gouvernements depuis 40 ans. Et dans 6 mois la bourse aura récupérée ses pertes (mais ça j'en jurerais pas)
Citation :
Publié par Ventilo
On se prendra pas d'hyper inflation. C'est la hantise de tous les gouvernements depuis 40 ans. Et dans 6 mois la bourse aura récupérée ses pertes (mais ça j'en jurerais pas)
Mdr naïf.
Citation :
Publié par Don Patricio
Oui dur de prévoir l'impact positif ou négatif. Mais la baisse me semble plus probable que la hausse pour les loyers, on est déjà dans une bulle, à un moment si les salaires ne suivent pas pas de raison que ça monte. Mais bon l'immobilier est pas toujours rationnel, comme tout marché.
En plus l'état va devoir chercher du fric la ou il peut...et ou apaiser la grogne sociale. La rente immo et les loyers élevés sont déjà dans le collimateur.
D'ailleurs je trouve ça ouf, on a emménagé l’année dernière dans notre maison construite, dans un beau beau lotissement. On a signé pour faire le jardin en mai là, haha, trop tard, passera pas. Du coup on ne peut pas du tout en profiter, ce sont des cailloux et de la terre avec des trous partout et pas de terrasse. Par contre TOUS les voisins ont déjà leur jardin et terrasse et ils sont JAMAIS dehors
Je suis tellement jalouse ! Je prendrais le ptit dèj sur la terrasse moi ! Ils veulent pas me la prêter ?
Citation :
Publié par Ventilo
On se prendra pas d'hyper inflation. C'est la hantise de tous les gouvernements depuis 40 ans. Et dans 6 mois la bourse aura récupérée ses pertes (mais ça j'en jurerais pas)
A ce stade, tellement de scénarios sont ouverts...
Perso je pense qu'il vaut mieux acheter que de garder du liquide... mais je dis ca tout le temps. Je ne vais en tous cas pas laisser l'argent que je récupère en juillet en fiduciaire. Si y'a un krach immo en septembre ca serait cool en fait.

Mais on peut partir sur un scénario inflationniste, sur un scénario déflationniste, sur l'invasion des aliens, etc. A ce stade rien n'est à exclure.
Dans l'hypothèse d'une hyperinflation, je me demande combien ça peut prendre par an, on a pas vu un truc à deux chiffres depuis 40 ans, mais bon, je suis pas serein mdr

Citation :
Publié par Ventilo
On se prendra pas d'hyper inflation. C'est la hantise de tous les gouvernements depuis 40 ans. Et dans 6 mois la bourse aura récupérée ses pertes (mais ça j'en jurerais pas)
Bein, comment tu évites ça si toutes les banques centrales se mettent à imprimer de la monnaie ?
Citation :
Publié par Doudou Piwi
Putain, je suis en train de me dire, si jamais après les élections reportées en juin, mon promoteur veut finalement me racheter l'appart, je devrais me faire chier à encore renégocier vu que les prix à Rennes ont pris 20%.

Et si jamais j'y arrive, si entre le moment où je signe et le moment où j'ai les thunes sur mon compte, on se prend une hyper inflation, ces euros vont plus rien valoir bordel
C'est pas un truc que tu traînes depuis quasi 2 ans ? Même sans négocier, tu fais une plus-value, bonne affaire, non ?

Je serais toi, je me débarrasserais de ce truc avant qu'une nouvelle merde ne te tombe dessus. Genre un ravalement à payer ou whatever.

Si tu crains vraiment une hyperinflation, investis dans un appartement où tu te verrais habité. Tu peux acheter un appartement déjà loué (les prix sont généralement + bas, le rendement locatif du bien a son influence).
Tu pourras dégager le locataire en fin de bail (en prévenant 6 mois avant) pour motif de vouloir emménager toi-même.

Mais vu ton appart et au prix où tu l'as... plutôt juste garder ça pour l'investissement et le rendement.
Citation :
Publié par toutouyoutou
Perso j'ai tout le domaine autonome, le truc rêvé dans la situation actuelle.
Seul problème : impossible de s'y rendre. Et même si j'avais pu (et j'y ai pensé), j'ai de la famille dont je dois m'occuper.
J'aurais pu prendre tout le monde et partir en bagnole en traversant la France, j'y ai sérieusement pensé, et ça aurait très bien pu se passer (on aurait pu se confiner individuellement dans les bâtiments en plus). Mais il a fallu décider vite...
bref, prends bien tous les paramètres en compte.
Je travaille (un peu ... plutôt de la réflexion qu'un vrai travail) sur le moyen de mettre en place des structures permettant aux urbains de mutualiser l'investissement, et embaucher dans les campagnes des personnes pour tenir les structures propres, développer les potagers, les structures d'accueil ... je pense que ça va devenir une vraie volonté de beaucoup de personnes en métropoles urbaines, mais qui n'ont pas forcément les moyens d'une part d'acheter, d'autre part de vraiment entretenir les biens. Mais pourtant on a un patrimoine extraordinaire de ce point de vue, et je crois que ça serait pas si dur que ça. Tu vois qu'une maison + terrain t'en trouves à des prix pas élevés, le plus dur c'est surtout de pouvoir salarier des gens sur place. Tout le monde serait gagnant. Mais bon c'est un peu vague et peace and love dit comme ça...
En tout cas en terme d'investissement, en mutualisant un peu ça reviendrait vraiment peu cher, à peine plus que des abos internet ou netflix...
L'avantage que j'ai c'est qu'avec une structure en sté restauration je peux me débrouiller pour le faire, même si c'est pas forcément rentable. Mais j'ai vu que d'autres chefs le font déjà (acheter du terrain, embaucher des jardiniers et utiliser la production locale).
Mouais je crois que les interconnexions devraient au contraire être développées, même dans le Cantal par ex dans les petits bleds, les commerces qui s'en sortent font de la qualité et livrent sur paris 1 à 2 fois par semaine ... et ils le font eux mêmes, la tournée des popotes. Et ça marche très bien. La ville et la campagne ne sont pas des mondes séparés.
Après peut être que je me trompe mais je pense que de plus en plus d'urbains seraient prêts à payer un peu pour avoir un plan à la campagne, et soutenir un peu une autre façon de produire. Et si ça peut faire revivre un peu les villages qui se meurent bah c'est toujours bon à prendre. La plupart des parisiens ou autres grandes villes viennent eux mêmes de province ou d'ailleurs, faut pas l'oublier.
Ce que tu dis me fait penser à la Corse ou là effectivement ... ou le Papé de Manon des sources mais sinon que ça soit l'auvergne, le sud ouest ... t'as plein d'anglais, d'allemands, de hollandais, de belges etc... qui ont acheté des maisons et qui vivent voire entreprennent sans aucun pb, et sans aucun lien familial. Et quand tu discutes avec les péquenots bien souvent eux mêmes ont travaillé / vécu en ville une partie de leur vie ... et ça c'est dans des campagnes bien reculées, loin des grandes villes pourtant. Faut arrêter un peu les clichés quoi.
Juste une anecdote je retourne dans mon bled d'auvergne d'enfance, je vais dans un rade minigold ou j'allais enfant jouer aux jeux d'arcade ... bah le gars sert de la Poutine. Je m'interroge je discute, le gars est canadien s'est installé là pcq sa femme venait d'ici, il a bien aimé, a repris le business et fait de la poutine parce qu'il kiff. Dans le trou du cul de l'auvergne. C'est bien plus courant qu'on le croit ou qu'on le médiatise, les campagnes aussi se sont mondialisées.

Dernière modification par Don Patricio ; 04/04/2020 à 20h38.
Citation :
Publié par Quild
Je serais toi, je me débarrasserais de ce truc avant qu'une nouvelle merde ne te tombe dessus. Genre un ravalement à payer ou whatever.
Bein qu'est-ce que j'essaye de faire depuis 2 ans lol ?

Et pour le ravalement ou autre, le risque est minime vu que toute la copro est vendeur, le voisin d'à coté doit faire refaire son assainissement sous la pression de la mairie, mais du coup comme il vend pour que le truc soit rasé, il est pas emmerdé.

Sinon, si ça ne se fait pas, j'ai pas d'intérêt à vendre en effet, mais bon vu la gueule du foncier à Rennes, ça va se faire tôt ou tard.
Citation :
Publié par Doudou Piwi
Sinon, si ça ne se fait pas, j'ai pas d'intérêt à vendre en effet, mais bon vu la gueule du foncier à Rennes, ça va se faire tôt ou tard.
Aie aïe aïe. Je crois que le foncier à Rennes va prendre un coup.


J'ai une question, avec l'augmentation des taux par les banques et les prix délirants de l'immobilier en France, comment ça se fait que ça se maintienne ?
Citation :
Publié par Huychi
Aie aïe aïe. Je crois que le foncier à Rennes va prendre un coup.


J'ai une question, avec l'augmentation des taux par les banques et les prix délirants de l'immobilier en France, comment ça se fait que ça se maintienne ?
Parce que c'est trop tôt.

Déjà faut attendre le déconfinement vu que tout est gelé, et ensuite y'a l'inertie du marché.
Citation :
Publié par La Pelle du 18 Juin
Mais on peut partir sur un scénario inflationniste, sur un scénario déflationniste, sur l'invasion des aliens, etc. A ce stade rien n'est à exclure.
En Bretagne, y'en a qui commencent à vendre leurs gites, en se disant que leurs revenus passifs du tourisme, c'est mort.
AirBnB aux US, pareil.

Sans compter l'arrivée sur le marché des biens des victimes covid.
Citation :
Publié par Doudou Piwi
Bein, comment tu évites ça si toutes les banques centrales se mettent à imprimer de la monnaie ?
On est dans un système mondialisé. Si tous le monde balance de la monnaie, elle perd de la valeur partout... Donc au final, nul part.

L'inflation (importante) tu ne l'as que si tu es le seul a balancer des billets partout. Si c'est pareil partout...
Cette crise a fait capoter ma demande de crédit de mon côté.

En soit ce n'est pas si grave parce que ce n'était pas un projet immobilier auquel je tenais irrémédiablement, toutefois je me pose des questions sur les taux de crédits qui augmentent actuellement. Je me demande si il va y avoir un retour à la normale post-crise avec l'impacte financier que le confinement aura eu sur les ménages.

Ma réflexion :
En cours de confinement - les banques prêtent moins donc les taux augmentent.
Post-confinement - moins de demande de crédit dû aux diverses conséquences (chômage, faillites, peur, etc.) donc les taux baisserons ?

J'ai peut être un biais de réflexion dans le sens où cela m'arrangerais que cela se déroule de cette manière

Dernière modification par Djunn ; 27/04/2020 à 20h41.
Citation :
Publié par Djunn
En soit ce n'est pas si grave parce que ce n'était pas un projet immobilier auquel je tenais irrémédiablement, toutefois je me pose des questions sur les taux de crédits qui augmentent actuellement. Je me demande si il va y avoir un retour à la normale post-crise avec l'impacte financier que le confinement aura eu sur les ménages.

Ma réflexion :
En cours de confinement - les banques prêtent moins donc les taux augmentent.
Post-confinement - moins de demande de crédit dû aux diverses conséquences (chômage, faillites, peur, etc.) donc les taux baisserons ?

J'ai peu être un biais de réflexion dans le sens où cela m'arrangerais que cela se déroule de cette manière
Si les taux ré-augmentent légèrement c'est juste que les banques ont revu leurs objectifs et ont cessé leur course aux nouveaux clients avec une politique de taux bas dans leur "produit d'appel" qu'était le crédit immobilier.
Mais les taux directeurs de la BCE n'ont pas bougé, donc un crédit ne coûte pas plus cher aux banques qu'avant, elles augmentent juste leurs marges.
Et elles réduisent également leur exposition aux risques en refusant les dossiers n'ayant pas suffisamment d'apport ou ne présentant pas assez de garantie.
Les prêts dits à 110% + travaux c'est donc fini pour le moment.
Il faut venir avec 20% du montant de la transaction ou de solides garanties pour que le dossier passe.

Et c'est aussi dû au fait que le gouvernement leur a donné pour objectif d'injecter plus de 300 milliards dans les entreprises via une garantie d’État (BPI) pour que les entreprises aient la trésorerie pour survivre à la crise.
Citation :
Publié par sinernor
Tu peux aussi attendre que la crise passe, que le confinement soit passé et les prix vont drastiquement baisser, certains annoncent comme -15% cette année et l'année prochaine, et là, tu pourras faire tes courses.

Par contre, si tu dois te faire un patrimoine, c'est F2 maximum en location meublée histoire de ne pas te faire assassiner par les impôts (putain la CSG pique) et si tu as l'occasion, lance toi dans le meublé touristique type BnB, ça va vite repartir après le confinement.
C'est très intéressant ça, il y a quels arguments pour dire que les prix immo vont baisser ?
Je doute que ça baisse tant que ça.

Plusieurs rasons :
1) Constructions à l'arrêt
Il n'y a pas ou peu de permis de construire depuis un certain temps car on était en période d'élections municipales.
Il n'y aura pas non plus ou peu de permis signés avant la fin du confinement et pendant facilement encore au moins 6mois après le temps que les élections se terminent et que tout reparte (promoteurs, architectes, mairies, etc...).
Les entreprises du BTP sont à l'arrêt et ça mettra des mois voire années à finir les chantiers actuels.
Et le secteur sera au ralenti jusqu'à au moins fin 2021 du fait de la quasi-absence de nouveaux permis de construire.
Ce qui veut dire pas de nouvelles constructions finies avant 2022/2023 pour des permis signés à la fin du confinement.
=> En 2019 cela représentait 450.000 nouveaux logements sur l'année.
Ça donne une idée de combien de nouveaux logements ne sortiront pas de terre sur 2020, 2021 et 2022.

2) Évolution démographique et immigration
D'après l'Insee, il y a eu ~800000 naissances/an dans les années 2000 à 2002 (pour 610000 décès en 2019).
On peut supposer que c'est autant de personnes qui arrivent en 2020 dans la vie active et viennent gonfler la demande de logement.
Alors que la construction de logement est à l'arrêt et sera au ralentie jusqu'à au moins fin 2021.
On peut aussi ajouter facilement 200000-250000 nouveaux travailleurs immigrés en plus à loger, le tout accentué par l'effet brexit.

3) Impact négligeable des décès liés au coronavirus
Contrairement à des idées reçues, les décès liés au Coronavirus n'auront qu'un impact marginal sur le nombre de nouveaux biens en vente.
Déjà parce que 30% des décès sont des résidents d'ehpad donc leur logement est probablement déjà vendu.
Ensuite le nombre de morts attendus, dans un scénario très pessimiste serait de 100000.
Pour rappel on en est à 8000 depuis le début de la crise sanitaire (on s'apprête à dépasser les 10000 morts de la grippe saisonnière).
Sachant qu'il y a 610000 morts en France par an (source wikipedia) donc même avec 100000 morts c'est seulement 15% de plus, ce qui n'aura pas de grosse incidence.

4) Inflation
On peut s'attendre à une forte inflation (de l'ordre de 5% ou plus) du fait des mesures de la BCE ce qui va mécaniquement soutenir les prix immobiliers.

5) Offre et demande
J'ai pas vraiment trouvé de chiffres, mais on peut supposer que dans les zones tendues, même si l'offre augmente, la demande est déjà tellement supérieure que cela ne devrait avoir qu'un impact marginal sur les prix.
Par contre dans les zones non-tendues c'est une autre histoire, ils risquent de davantage en pâtir.
Et à chaque nouvelle supposée crise immobilière il y a toujours des gens qui attendent ou diffèrent leur achat en attendant une éventuelle baisse des prix.
Mais ça ne fait que différer la demande dans le temps.
Donc si baisse il y a ça sera pendant 3ans je dirais.

6) Crise des subprimes
La crise de 2007-2009 était en premier lieu une crise "immobilière" même si elle a ensuite dégénéré en crise financière pour tout un tas de raisons.
Pendant cette crise l'immobilier a perdu 30% aux Etats-Unis, l'épicentre de cette crise.
En France ça a perdu 10% en zone tendu et 5% à Paris.
Si une crise immobilière majeure n'impacte que de 10%, on ne peut que s'attendre à moins avec une crise indirecte (crise sanitaire).



Par contre quelques points à ne malgré tout pas négliger :
1) Airbnb
On risque de voir revenir dans le marché immobilier classique (vente ou location à l'année) de nombreux biens airbnb car le tourisme en prendra nécessairement un coup pendant 12 à 18mois.

2) Le chômage
S'il y a une forte augmentation du nombre de chômeurs cela veut également dire moins de demande pour des achats immobiliers.
Mais à priori très peu d'impact sur les locations car un chômeur doit se loger comme tout le monde.
A voir ce que ça donnera une fois les mesures de chômages partielles terminées.
A voir également si les mesures du gouvernement seront suffisantes pour soutenir les entreprises en difficultés.

3) L'effet crise
On peut s'attendre à des acquéreurs qui vont davantage négocier les prix et des vendeurs "pressés" ou "paniqués" qui vont consentir des décotes plus importantes que d'ordinaire sans forcément de raisons logiques derrières.
C'est plus un effet psychologique et la peur que des raisons rationnelles.
Je pense d'ailleurs que c'est surtout ce point-là qui causera une baisse des prix plutôt que tous les autres.
Il suffit de voir les gens se battre pour du PQ ou des paquets de pâtes sans réelle pénurie pour s'en convaincre.

Conclusion
Du coup je pense qu'en zone tendue la baisse ne devrait pas dépasser les 5-10% avant de revenir à la normale sous 2-3ans.
Peut-être dans les 15-20% dans le reste de la France.

Locations
Pour les locations il n'y aura aucune baisse des loyers car la demande restera quoiqu'il arrive très supérieure à l'offre.
Il y aura même plus de demandeurs de logements pour moins de logement du fait de l'absence de nouvelles constructions du fait des chantiers à l'arrêt.
Également, certains loyers sont déjà en-dessous des prix du marché du fait des contraintes légales : encadrement des loyers en zone tendue qui empêche de relouer plus cher que le loyer précédent, etc...

Dernière modification par Lael ; 06/04/2020 à 22h44.
Citation :
Publié par La Pelle du 18 Juin
A ce stade, tellement de scénarios sont ouverts...
Perso je pense qu'il vaut mieux acheter que de garder du liquide... mais je dis ca tout le temps. Je ne vais en tous cas pas laisser l'argent que je récupère en juillet en fiduciaire. Si y'a un krach immo en septembre ca serait cool en fait.

Mais on peut partir sur un scénario inflationniste, sur un scénario déflationniste, sur l'invasion des aliens, etc. A ce stade rien n'est à exclure.
J'ai vu ca :


https://youtu.be/2ltCSA5fhc8

Moi qui suis naturellement bear. Ca me correspond.
Je suis en cours de vente de mon appart, l'acheteur a fait une offre écrite de prix à 66k€ en décembre 2019, que j'ai accepté par écrit.
Maintenant que tous les documents sont réunis pour la vente (ça a pris du temps de recevoir un retour de DAACT avec le CoVid), l'acheteur veut revenir sur le prix en argumentant une hypothétique baisse de 15% à venir.
Le compromis de vente n'est pas encore signé (vu qu'il manquait le retour de la DAACT).

Est-ce que ça va vraiment baisser ? (c'est à Mulhouse, ville avec des renta à 10%+)
Est-ce qu'il a légalement le droit de revenir sur son offre de prix écrite ?
Peut-il signer le compromis et se retracter dans les 10 jours ?
Il peut signer le compromis et se rétracter dans les 10 jours, et tu ne peux rien y faire, et il ne te devra rien. Du coup si il n'a plus envie du bien, il n'a qu'à signer le compromis puis se rétracter.
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