Immobilier (La Taverne)

[Immobilier] Louer ou acheter ?

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On a pas besoin de faire sortir tout le monde pour bosser, il y a déjà un tiers de l'immeuble qui est vide et qui va être retapé/revendu, le reste on fera au fur et à mesure que les gens partent.

Ouais sur des baux de 6 ans si on doit payer l'intégralité du bail... ça va piquer. Après ça peut être aussi un moyen pour quelqu'un de se faire un peu d'argent facile si c'est pas l'appart de ses rêves, ça dépend vraiment de chaque personne, je ne sais pas.
Franchement, si j'étais encore étudiant les 4-5k je les prendrais cash pour changer d'appart. Et je doute que beaucoup d'étudiants fassent autrement (à moins d'avoir papa maman pété de thunes et d'en avoir rien à foutre mais bon).

Pour les jeunes actifs, selon le profil ça risque de pas suffire pour les """"soudoyer"""" d'autant plus si les gens sont bien installés dans leur appart.
Yes.

Sans compter que leurs loyers étant bas, on aura peut être aussi la possibilité de les réviser, normalement ça se fait à renouvellement de bail faut que je regarde si ça colle avec le renouvellement Aurillac si on fait tirer la réitération à 6 mois.. Mais bon après j'ai pas envie de jouer au con non plus.

Un étudiant je pense qu'entre 2 et 4 ça peut les convaincre, un jeune couple actif par contre je ne sais pas trop. Le but est que tlm y trouve son compte (mon client et le locataire).

Dernière modification par Aiina ; 26/12/2019 à 13h25.
Après j'suis plus très jeune donc ma réaction n'est pas celle d'un mec qui est heureux d'avoir 400€ pour tenir le mois (ce qui peut ressembler au paradis quand t'es étudiant) mais avec un déménagement offert, un nouvel appart retrouvé et 6 mois de loyer offert sur le nouvel appart, le temps de finir l'année quoi, je pense que je sauterai au plafond.
Ca dépend peut-être aussi de l'ancienneté des locataires. On ne change de logement de la même façon quand on a ses habitudes dans un appartement depuis dix ans et quand on s'installe juste quelque part provisoirement avec déjà d'autres projets pour plus tard. Mais s'ils sont tous étudiants, ils ne sont sans doute pas là depuis très longtemps.
Citation :
Publié par La Pelle du 18 Juin
Le locataire paie le loyer sous la forme dont il a envie. Il peut même forcer le propriétaire à venir chercher son chèque en main propre.
https://www.service-public.fr/partic...osdroits/F1214
Du tout c'est au locataire de se déplacer ... c'est lui qui a l'obligation de acquitter du loyer pas le proprio.
A votre avis, pour un bien standard en location, c'est rentable de le prendre en meublé si on compte y rester moins de combien de temps ?
Comparer le surcout du loyer * la durée à l'achat des meubles + le déménagement.
À vue de nez je dirais 8 mois à un an mais ça peut être différent selon les situations.
Je compte en gros 500€ de déménagement + 1000-1500€ pour les meubles et électroménager vs un surcout de 100 à 200€ mensuels

Je parle d'un t2 à Toulouse.

Et concernant un achat, vaut-il mieux à votre avis acheter un appartement à chaque fois que la situation perso le nécessite, ou bien acheter directement le plus gros possible ? Commencer par un t2 pour célibataire/jeune couple, puis passer au t3 ou au t4 avec les enfants, puis à la maison si envie plus tard, ou bien directement un t3/t4.
Là encore en première approche, un achat est rentable à partir de combien d'années d'occupation du bien ?

J'ai l'impression que les charges et impots réservés au proprio + le prix d'achat important + le crédit font qu'il sera difficile de rentabiliser un achat de RP sauf à long terme et en acceptant un cash flow bien négatif pendant longtemps.

J'aimerais acheter un logement définitif, je me demande ce qui serait le plus efficace d'un point de vue patrimonial.
Faire un crédit sur une longue durée pour limiter le cash flow ou bien au contraire maximiser la mensualité pour rembourser au plus vite en évitant les intérêts ?

Dernière modification par Eden Paradise ; 02/01/2020 à 19h10.
Meublé c'est bien pour courte durée en effet, que ça soit court séjour ou que tu comptes être en "entre 2" le temps de trouver autre chose, pour te donner le temps de chercher directement sur place sans être à l'hotel quoi. Ma mère va faire ça pour se donner le temps d'acheter dans sa nouvelle région en étant sur place, pour pas rusher et devoir faire son choix et déménagement en urgence. Je pense que c'est une bonne approche.
Pour du plus long bah ça dépend si tu te sens bien dedans, si tu préfères avoir tes meubles à toi etc.
La durée du crédit c'est à évaluer selon tes objectifs, soit tu rembourses beaucoup et vite pour être ensuite "libre" soit tu rembourses au contraire moins pour disposer d'un reste à vivre conséquent, en sachant que tu pourras rembourser sur la durée. Sachant que t'es jeune avec des projets, c'est pas forcément mauvais de prendre du longue durée, surtout que les taux sont bas, ça te permettra de changer de vie sans devoir faire trop d'acrobaties du moment que le remboursement est gérable (et peut être si tu loues derrière ça s'équilibrera).
Citation :
Publié par Don Patricio
Meublé c'est bien pour courte durée en effet, que ça soit court séjour ou que tu comptes être en "entre 2" le temps de trouver autre chose, pour te donner le temps de chercher directement sur place sans être à l'hotel quoi. Ma mère va faire ça pour se donner le temps d'acheter dans sa nouvelle région en étant sur place, pour pas rusher et devoir faire son choix et déménagement en urgence. Je pense que c'est une bonne approche.
Pour du plus long bah ça dépend si tu te sens bien dedans, si tu préfères avoir tes meubles à toi etc.
La durée du crédit c'est à évaluer selon tes objectifs, soit tu rembourses beaucoup et vite pour être ensuite "libre" soit tu rembourses au contraire moins pour disposer d'un reste à vivre conséquent, en sachant que tu pourras rembourser sur la durée. Sachant que t'es jeune avec des projets, c'est pas forcément mauvais de prendre du longue durée, surtout que les taux sont bas, ça te permettra de changer de vie sans devoir faire trop d'acrobaties du moment que le remboursement est gérable (et peut être si tu loues derrière ça s'équilibrera).
C'est possible d'avoir un crédit avec mensualités modulables quasiment à souhait ?
Hormis les intérêts bien sûr.

Quand je vois que pour un achat, on claque l'équivalent de deux ans de loyer en frais de notaire ça fait mal. Si on ajoute les frais d'agence c'est x2 environ.

L'achat neuf ça peut avoir un intérêt ?
Si on économise déjà 5% de frais de notaire, et pas de frais d'agence non plus vu que c'est vendu par un promoteur.
Citation :
Publié par Eden Paradise
C'est possible d'avoir un crédit avec mensualités modulables quasiment à souhait ?
Hormis les intérêts bien sûr.

Quand je vois que pour un achat, on claque l'équivalent de deux ans de loyer en frais de notaire ça fait mal. Si on ajoute les frais d'agence c'est x2 environ.

L'achat neuf ça peut avoir un intérêt ?
Si on économise déjà 5% de frais de notaire, et pas de frais d'agence non plus vu que c'est vendu par un promoteur.
Oui c'est possible. Mon crédit je crois que de base il est sur 17ans et avec un délai assez court de mémoire -mais c'est p-e 6 mois qd même- je peux augmenter ou baisser les mensualités pour en faire un crédit de 15 ou de 25 ans.
Par ailleurs, il est portable sur un autre bien si on arrive a vendre/racheter sous 6 mois et il est aussi cessible. (C'est pas ta question mais ça peut ouvrir tes axes de réflexions).
Je ne te conseillerai pas d'acheter dans le neuf, c'est beaucoup trop la roulette russe.

Quand tu vas faire ton achat, il faut que tu prennes en compte deux choses, ta taxe foncière qui va se rajouter à tes mensualités, ta taxe d'habitation et surtout les éventuelles charges si tu comptes acheter un appartement.

Exemple dans mon cas actuel:

J'ai 836 euros de crédit sur mon appartement, 100 euros de charges mensuel, 1225 euros de taxe foncière à l'année, 685 euros de taxe d'habitation à l'année, et les éventuels travaux ce qui me coûte par mois 1100 euros au total en plus des futurs travaux votés par la copropriété.

Maintenant, tout dépend de ton budget, de ton projet de vie, de ta vie professionnelle mais c'est difficile à répondre sans connaître ta situation personnelle.

Aujourd'hui, je dirais que ça vaut le coup d'acheter surtout avec la réforme des retraites afin de ne pas avoir de loyer à payer plus tard car tu perds de l'argent quand tu es locataire mais il faut prendre en compte qu'il faut avoir les reins solides financièrement car tes prélèvements peuvent vite exploser.

Si je refaisais le choix aujourd'hui, plutôt que d'acheter un appartement, je prendrais un budget global et je me ferais un petit porte-feuille immobilier en comptant sur le fait que j'achèterais une maison et que j'investirais le reste de mon budget dans un ou deux studios pour faire du locatif.

Maintenant, selon mon avis personnel, la copropriété c'est l'enfer sur terre, tu as toujours un ou plusieurs propriétaires qui vont chercher à enculer les copains pour gagner dix euros par mois.
Comment fais tu pour éviter la copropriété si tu veux habiter en ville ?

Pourquoi la roulette russe en neuf ?

Donc si je comprends bien, dans la gamme de prix qui m'intéresse il faudra rajouter 100 à 200€ par mois, voire plus si gros travaux l'année considérée. En plus de la mensualité du crédit, pour des frais qu'on avait pas comme locataire.

Après, on peut aussi se dire qu'on va louer et investir le reste de l'argent en bourse, mais je ne sais pas si c'est un calcul que je suis prêt à faire.

Je ne sais pas si je peux suffisamment faire confiance au système financier pour épargner.
Acheter une rp me parait un juste milieu : on épargne dans du très résilient
Dans l'ancien, tu sais ce que tu achètes et s'il y a le moindre vice caché, l'ancien propriétaire et l'agent immobilier qui te l'a vendu prennent tellement cher devant la justice que tu es suffisamment protégé.

Dans le neuf, quand on paie des pauvres trimards moins que le SMIC pour avoir des appartements livrés en temps et en heure, il ne faut pas s'étonner de tomber sur des vices cachés.

Et puis, tu peux acheter une maison de ville pour vivre en ville hein.
Citation :
Publié par sinernor
Dans l'ancien, tu sais ce que tu achètes et s'il y a le moindre vice caché, l'ancien propriétaire et l'agent immobilier qui te l'a vendu prennent tellement cher devant la justice que tu es suffisamment protégé.

Dans le neuf, quand on paie des pauvres trimards moins que le SMIC pour avoir des appartements livrés en temps et en heure, il ne faut pas s'étonner de tomber sur des vices cachés.

Et puis, tu peux acheter une maison de ville pour vivre en ville hein.
À Toulouse une maison de ville tu vas douiller dans les 500k
En tout cas dans les quartiers qui m'intéressent.

Le mieux serait de partir sur un meublé le temps de décider si je veux louer ou acheter et déménager pour du plus long terme.
Tu peux aussi accepter de faire un petit sacrifice de temps en faisant un trajet en voiture et aller à la campagne où tu auras une taxe foncière beaucoup moins élevée et une maison.

Mon prochain achat est une maison à plus d'une heure et demi de Paris pour avoir mon jardin et mes poules.
Citation :
Publié par sinernor
Tu peux aussi accepter de faire un petit sacrifice de temps en faisant un trajet en voiture et aller à la campagne où tu auras une taxe foncière beaucoup moins élevée et une maison.

Mon prochain achat est une maison à plus d'une heure et demi de Paris pour avoir mon jardin et mes poules.
C'est un choix de vie après.
Des fois j'aimerais limite revendre ma voiture et habiter en hypercentre.
T'as une légère tendance à sur complexifier chaque question. Tu veux tout le temps connaitre tous les paramètres et te lancer dans plein de calculs pour savoir si oui ou non tu fais un choix rationnel. J'ai ma fille qu'est comme toi, je comprends, mais je pense que ça t'empêche souvent de trancher et choisir. En immobilier il n'y aura jamais sauf exception de plan parfait. Le neuf c'est souvent très bien mais tu auras des petits défauts de conception, de finition qui vont t'emmerder. La copropriété pareil les copro relou, ça peut arriver. Il n'y a pas de choix 100% safe et 100% sûr bonne affaire.

Si tu as les moyens, oui prends un meublé pour visiter bien à fond et choisir avec un maximum de cartes. Et oui achète si tu le peux, tu économiseras à mort en loyers sur la durée, tu seras bien vu de ta banque, tu auras cette sécurité patrimoniale, en ce moment les taux sont hyper bas et vus tes diplômes tu peux miser sur une bonne progression salariale ... t'as pas grand chose à perdre, du moment que tu restes raisonnable sur tes remboursements. Et si tu comptes y vivre, bah y'a les questions de renbabilité etc ou tu vas encore te perdre, mais la vraie question c'est est ce que tu te sens bien dedans, et si tu te barres est ce que tu pourras le louer ou revendre sans y perdre un rein. Dans la vie je sais pas tu prends un max d'infos mais à un moment tu te lances et y'a toujours un risque en immo...

Là tu dis "je vivrais bien en hypercentre" bah go bonhomme si tu peux financièrement, c'est probablement un très bon choix et ce qui te plairait vraiment, et oui y'a un risque mais t'as aussi de bonnes chances de faire des couilles en or à la revente, et de pouvoir le louer plein pot ad vitam... Tant que tu y vis, tu y gagneras en tous points. Si c'est vraiment ce qui te plairait, que tu fasses un achat de 300k ou 400k les 2 vont t'engager, à un moment faut surtout que ça te plaise vraiment, et parfois en cherchant trop d'autres critères que ça on se retrouve à habiter un truc qui plait pas au bout de 3 mois même si vendable... Choisis ou et comment tu veux acheter, quel bien tu veux habiter, quels quartiers et quels non ... et après seulement cherche la meilleure renta / façon d'optimiser.

Là tu passes de ton meublé pour checker tranquillement, à la durée de ton taux pour gratter 0,X%. Fais les grands choix avant, avec des hypothèses très pessimistes "à la louche" supérieures (en pessimisme) à ce que ton banquier fera. Derrière t'auras que des bonnes petites surprises pour te pousser à concrétiser (ou pas...). As tu juste demandé à ton banquier quelle serait ta capacité d'emprunt "à la comme ça vite fait", une fourchette?

Dernière modification par Don Patricio ; 02/01/2020 à 22h09.
Tu ne trouveras pas une personne ici pour te dire qu'il ne faut surtout pas acheter en ce moment surtout que j'ai l'impression que l'on est encore partis sur une année où les taux seront bas.
Très clairement les taux sont bas, probablement plus bas que l'inflation réelle du panier réel, de la plupart d'entre nous. C'est même un peu n'importe quoi, j'aime bien taquiner ma banquière sur la non rentabilité de ses rdv, mais c'est hs. Epargner devient un non sens pour la plupart des petits épargnants qui veulent pas mettre en bourse (même si beaucoup le font sans le savoir) par contre emprunter est plus intéressant ^^ Le taux du livret A actuellement c'est une plaisanterie, mauvaise...
Malgré tout nous petites gens devont par sécurité garder des niveaux d'endettement soutenables.
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