Immobilier (La Taverne)

[Immobilier] Louer ou acheter ?

Répondre
Partager Rechercher
Citation :
Publié par La Pelle du 18 Juin
Ca c'est une vision d'acquéreur. Pour un héritier, l'immo c'est gratuit. Tu vends pas un truc qui te génére de l'argent tout seul et t'a pas couté un radis, sauf les droits de succession pour ceux qui savent pas les contourner.
Il restera surement quelques uns qui le feront, mais ce sont ceux qui font, à mon avis, le mauvais choix et ont la mauvaise analyse. Mais ceux la par définition ne sont pas ceux qui restent et s'imposent comme acteurs incontournables.
Tout le monde n'est pas fils ou fille unique, donc quand t'hérite il faut partager , donc généralement vendre. Parce que de toute facon t'as juste pas envie de louer et gérer un ou des biens en étant copro avec ta fratrie, sauf à vouloir détruire ta propre famille vu la source d'emmerdes et d'embrouilles qu'est la location d'un bien.... Et même seul à hériter, t'as peut etre pas envie de t'infliger ça.
Citation :
Publié par Njuk
Tout le monde n'est pas fils ou fille unique, donc quand t'hérite il faut partager , donc généralement vendre. Parce que de toute facon t'as juste pas envie de louer et gérer un ou des biens en étant copro avec ta fratrie, sauf à vouloir détruire ta propre famille vu la source d'emmerdes et d'embrouilles qu'est la location d'un bien.... Et même seul à hériter, t'as peut etre pas envie de t'infliger ça.
Les vrais rentiers s'organisent en SCI familiale et revendent pas, t'inquiète. C'est ceux qui n'ont pas l'habitude de gérer des biens qui voudront revendre. C'est aussi une question d'état d'esprit : il y a des gens qui ne revendront pas, et d'autres qui le feront sans problèmes. Mais ceux qui peuvent gérer, t'inquiètes que tu les vois pas passer chez Plazza dans Maison à vendre.
Citation :
Les vrais rentiers s'organisent en SCI familiale
Les vrais rentiers ont un organisme de type fondation (ca dépend du pays choisi) dans un paradis fiscal, généralement aux USA pour bénéficier de certaines formes légales (Trusts, etc). Faut pas croire que les mecs avec 50 apparts utilisent des SCI...

Dernière modification par La Pelle du 18 Juin ; 17/10/2019 à 21h31.
Citation :
Publié par La Pelle du 18 Juin
Ça c'est une vision d'acquéreur. Pour un héritier, l'immo c'est gratuit. Tu vends pas un truc qui te génére de l'argent tout seul et t'a pas couté un radis, sauf les droits de succession pour ceux qui savent pas les contourner.
Il restera surement quelques uns qui le feront, mais ce sont ceux qui font, à mon avis, le mauvais choix et ont la mauvaise analyse. Mais ceux la par définition ne sont pas ceux qui restent et s'imposent comme acteurs incontournables.
L'immo c'est pas gratuit quand tu hérites.
Il y a les droits de succession.
Si t'es pas en ligne direct ou dépasse le plafond, bha tu te retrouves très vite à payer 45% de droits sur la valeur du bien.
Même en pouvant demander aux impôts un échelonnement sur 1/3ans ou en souscrivant à un emprunt exprès, ça fait mal au cul.

Citation :
Publié par Fubinx
Faut pas oublier que souvent (la plupart du temps), les biens ont été fortement sous estimés pour payer moins de droits de succession, ils sont obligé de les garder pour pas se faire troncher sur la plus value au moment de la vente.
La taxe sur la plus value c'est quand même un bon outil pour freiner la spéculation (un peu comme les frais d'acte dans une moindre mesure)
Ça par contre c'est un vrai argument.

Si tu conserves le bien 5 ans après l'héritage la plus-value comprise entre 0 et 22.5% (7.5% + 15%) du prix d'acquisition n'est pas imposée.
Ces deux forfaits de 7.5% et 15% sont acquis quelque soit le type de mutation (achat standard, héritage, etc...)
Citation :
La plus-value immobilière est égale à la différence entre le prix de vente du bien et son prix d'acquisition.
[Le prix d'acquisition] peut être augmenté des frais suivants, sur justificatifs :
- Frais d'acquisition (droits d'enregistrement, frais de notaire). Si vous ne pouvez pas les justifier, vous pouvez déduire un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d'achat
- Dépenses de travaux (construction, reconstruction, agrandissement, amélioration sous conditions). Pour un bien détenu depuis plus de 5 ans, vous pouvez déduire soit le montant réel justifié, soit un forfait de 15 % du prix d'achat
Source
Et au-delà de 5ans tu as en plus un abattement annuel progressif sur l'IR (Impôt sur le Revenu) et sur les PS (Prélèvements Sociaux) de la future plus-value au-delà de ces 22.5%.
Donc en générale c'est pas mal de faire en sorte de sous-estimer la valeur du bien d'au moins 30% lors d'une succession pour payer moins d'impôts : impôts de succession ET future plus-value.

Tu peux aussi y habiter un an en résidence principale et revendre.
Dans ce cas peu importe la plus-value tu seras exonéré en totalité.

Dernière modification par Lael ; 17/10/2019 à 22h47.
Une ancienne cliente de mon père souhaite vendre un appartement situé au Haute Savoie. Je cite "plein sud, vue sur les montagnes, cuisine aménagée de 3 ans". Bon, je n'ai pas de photos et je n'ai jamais vu ce logement donc je suis extrêmement sceptique sur cette proposition, mais le prix, qui serait un "prix d'ami" (la femme est en retraite, elle cherche à vendre pour profiter de sa thune de son vivant, mais encore une fois une info à prendre avec des pincettes) est de 40k€.

Bon, je n'ai pas besoin de vous faire un dessin, il faut plus d'informations. Alors oui, mais lesquelles? Je n'ai pas d'expérience sur l'immobilier, encore moins en Haute Savoie, mais j'avoue que je ne suis pas réticent à l'idée d'acheter un petit appartement pour placer mon argent.

Qui devrais-je contacter pour obtenir les meilleurs conseils, et quelles informations devrais-je demander avant de décider s'il vaut le coup que je me déplace en Haute Savoie pour visiter et faire une expertise?
les 3 critères principaux pour un achat immobilier : l'emplacement, l'emplacement, l'emplacement
Du coup, il faut se renseigner sur la localisation exacte du bien pour savoir si il y a des transports accessibles à pied, des commerces. Si la ville est attractive (regarder les stats des villes du coin sur le site de l'insee), voir l'état du marché locatif en regardant les annonces sur leboncoin/seloger. Et pourquoi pas appeler des syndics/gestionnaires du secteur pour leur poser la question. (évidemment leur réponse est à prendre avec des pincettes, mais en recoupant ça peut donner des idées)
Regarder aussi les biens vendus dans le secteur en passant par la base de donnée publique des transactions sur impots.gouv
C'est dur de ne pas avoir de vue sur les montagnes en Haute Savoie.
La première chose à savoir c'est bien évidemment l'emplacement, adresse, localité, quartier. La deuxième est la surface. Avec ca tu as déja une idée décente. Si c'est un 9m² pour les skieurs dans un immeuble années 70 qui tombe en pièces, c'est pas un bon plan.
Citation :
Publié par Soumettateur
Même en héritant, il faut faire la comparaison entre vendre le bien pour investir ailleurs et garder le bien et le louer.
Ouais mais entre avoir un meilleur investissement en mettant les thunes sur un truc que tu maitrises pas et avoir une rentrée d'argent sûr, possible qu'un héritier conservera le logement. (ou alors il revendra, mais pour tout claquer, pas pour faire un meilleur placement)
T'hérites d'un appart à 500k avec un loyer à 1500€ mensuel, ça te fait 18k par un soit une rentabilité brut de 3,6%

C'est pas ouf, mais le péquin lambda qui hérite, bah, il va voir qu'il y a 1500€ qui rentre tous les mois, il sera content (voire il habite dedans), je pense pas qu'il va s'amuser à vendre pour placer les 500k, pour les mettre où d'ailleurs ? Actions ? Obligations ? Bof.
Citation :
Publié par La Pelle du 18 Juin
Il restera surement quelques uns qui le feront, mais ce sont ceux qui font, à mon avis, le mauvais choix et ont la mauvaise analyse. Mais ceux la par définition ne sont pas ceux qui restent et s'imposent comme acteurs incontournables.
Alors la, j'ai un doute, faut pas sous-estimer la nullité des gens en matière de gestion du patrimoine, il peut y avoir pas mal de gens qui vont claquer les thunes n'importe comment, en ouvrant un commerce/restaurant qui fait faillite, etc. Les grosses fortunes familiales qui se font défoncer après un héritage, ça arrive aussi.

Maintenant, c'est ptet pas la norme non plus, possible que le propriétaire parisien moyen, c'est le mec qui a mis en place un système de SCI familiale et a éduqué financièrement ses enfants pour qu'ils conservent le truc le mieux possible.
J'aimerais bien avoir un profil du "propriétaire parisien moyen" mais j'ai pas trouvé. ^^
J'ai des choses sur les acheteurs mais pas sur les proprios.
En moyenne, primo-accèdant: 35 ans, 5K+ de revenu seul, 9K+ à deux, 300K d'emprunt sur 18 ans, 180K d'apport.
Citation :
Publié par La Pelle du 18 Juin
J'aimerais bien avoir un profil du "propriétaire parisien moyen" mais j'ai pas trouvé. ^^
J'ai des choses sur les acheteurs mais pas sur les proprios.
De toutes façons, même si à l'heure actuelle, les héritiers revendaient, sur le long terme, c'est les familles qui ont mis en place des stratégies d'accumulation qui finiront par les avoir. Si un logement est mis en vente pour cause d'héritage, c'est ces familles la qui les récupéreront.

Et pour la démographie, tant que la France reste un pays centralisé, je suis pas sûr que ça puisse changer quelque chose. Ca fera d'abord baisser les prix dans les zones peu denses, je pense, la baisse démographique sera compensée par la concentration dans les grosses villes et du coup, les prix peuvent rester stables.
Citation :
Publié par La Pelle du 18 Juin
J'aimerais bien avoir un profil du "propriétaire parisien moyen" mais j'ai pas trouvé. ^^
J'ai des choses sur les acheteurs mais pas sur les proprios.
En moyenne, primo-accèdant: 35 ans, 5K+ de revenu seul, 9K+ à deux, 300K d'emprunt sur 18 ans, 180K d'apport.
ça me paraît super haut ?
ou c'est moi qui suis déconnecté de la réalité? on pensait emprunter 270k avec 4K à deux sur 20ans hors apport
Citation :
Publié par Aorewen
ça me paraît super haut ?
ou c'est moi qui suis déconnecté de la réalité? on pensait emprunter 270k avec 4K à deux sur 20ans hors apport
Non c'est pas déconnant. C'est limite limite mais avec une bonne négo/affinage du prêt, ça passe. Bon après ils vont te demander pourquoi pas plus de 20 ans
Citation :
Publié par La Pelle du 18 Juin
J'aimerais bien avoir un profil du "propriétaire parisien moyen" mais j'ai pas trouvé. ^^
J'ai des choses sur les acheteurs mais pas sur les proprios.
En moyenne, primo-accèdant: 35 ans, 5K+ de revenu seul, 9K+ à deux, 300K d'emprunt sur 18 ans, 180K d'apport.
C'est bizarre ces chiffres.
Ça fait même pas un 50m2.
Avec 9k+, imo on peut emprunter au moins 600k avec 150k d'apport voire +.

Dernière modification par Ex-voto ; 18/10/2019 à 19h56.
Citation :
Publié par Ex-voto
C'est bizarre ces chiffres.
Ça fait même pas un 50m2.
Avec 9k+, imo on peut emprunter au moins 600k avec 150k d'apport voire +.
C'est 300k pour une seule personne à 5k amha.

J'ai vu de la propal à 315k/25ans pour un couple à 3k7 de revenus à deux et... 10k d'apport. Bon c'était taquet taquet là, mais du coup 300k pour 5k ça semble plausible.
Ok ca a pas l'air d'être clair, mais les chiffres sont pas ensembles hein. L'age moyen c'est 35 ans, le revenu moyen c'est 5K, l'emprunt moyen est de 300K sur 18 ans etc. C'est pas "l'acheteur moyen a 35 ans, gagne 5K et emprunte 300K sur 18 ans."
Citation :
Publié par La Pelle du 18 Juin
Ok ca a pas l'air d'être clair, mais les chiffres sont pas ensembles hein. L'age moyen c'est 35 ans, le revenu moyen c'est 5K, l'emprunt moyen est de 300K sur 18 ans etc. C'est pas "l'acheteur moyen a 35 ans, gagne 5K et emprunte 300K sur 18 ans."
J'avais compris ça du coup. Merci pour l'éclairage x)
Message supprimé par son auteur.
Le calcul de rentabilité en % c'est useless. Tu peux très bien gagner moins en valeur absolue, et c'est ca qui compte. La rentabilité est bonne car ce sont des biens a faible valeur, mais du coup ca te rapporte des chips. Je suppose que c'est mieux que rien, mais bon. Faut multiplier les logements pour avoir le même revenu, si en plus c'est dans des villes différentes la ca devient lourdingue.
Message supprimé par son auteur.
Citation :
Publié par La Pelle du 18 Juin
Le calcul de rentabilité en % c'est useless. Tu peux très bien gagner moins en valeur absolue, et c'est ca qui compte. La rentabilité est bonne car ce sont des biens a faible valeur, mais du coup ca te rapporte des chips. Je suppose que c'est mieux que rien, mais bon. Faut multiplier les logements pour avoir le même revenu, si en plus c'est dans des villes différentes la ca devient lourdingue.
C'est plutôt l'inverse en fait j'ai envie de dire.
Les biens de faibles valeurs sont moins rentables car ils sont plus abordables et donc accessibles au plus grand nombre.
C'est pour ça qu'un studio a un prix au m² plus élevé qu'un T3 ou qu'un immeuble, car il y a plus de demande.
Du coup la rentabilité d'un immeuble ou d'une grande surface divisée un plusieurs appartements sera nécessairement meilleure que pleins de studio pour le même prix.

Et le taux de rentabilité brut n'est pas useless, c'est un très bon indicateur.
Il faut par contre le pondérer par les charges locatives (dont les charges de copropriété) qui peuvent fortement plomber la rentabilité nette.
Et bien entendu tenir compte de la plus-value à long terme.

Ce qui donne au final un TRI : Taux de Rendement Interne, taux annuel qui tient compte du rendement locatif, des charges locatives et de la perspective de plus ou moins value à long terme.


Et rien à voir avec le quote au-dessus, mais il faut pas oublier que l'objectif de la BCE c'est un taux d'inflation de 2%.
Ce qui fait que mécaniquement c'est répercuté sur les prix de l'immobilier et que ça a au final assez peu de chance de baisser dans les zones tendues où la demande est continue.
La question est donc surtout de savoir si ça va augmenter beaucoup ou pas.
Répondre

Connectés sur ce fil

 
1 connecté (0 membre et 1 invité) Afficher la liste détaillée des connectés