[Doudou Spuiii]

C'est d'ailleurs généralement déconseillé par les boites de gestion de patrimoine de foutre ses thunes en bourse si t'as pas placé de thunes en immobilier avant.
J'avais testé les questionnaires en lign pour calculer le niveau de risque conseillé en placement, sur Yomoni, ils te demandent si t'es proprio et te déconseille les placements risqués style PEA si t'as rien acheté par exemple.

Après, maintenant avec les trucs comme Boursorama et autres trucs en ligne, tu peux peux te passer du conseiller bancaire, c'est d'ailleurs fortement recommandé vu l'économie de frais que ça permet d'avoir.

[Lael]

Citation :

Publié par Ventilo

Personnellement je trouve l'achat immobilier stressant parce qu'il engage sur des sommes importantes à crédit, avec un bien à gérer et des locataires à gérer, alors que le placement boursier se fait sur le seul argent qu'on possède. Tu peux tout perdre si tu ventiles pas, mais tu te demandes pas tous les mois si le mec va payer son loyer.

A l'inverse j'aurais plutôt tendance à trouver l'immobilier plus intéressant que d'autres formes d'investissement (bourse en particulier) car justement il permet d'acheter à crédit et donc d'utiliser un important effet de levier. On se fait de l'argent avec l'argent de la banque.
Avec un apport de 5-10% du montant de l'appartement la banque prête le complément pour faire un investissement locatif. Il est même possible d'acheter sans apports sous certaines conditions.

Par exemple acheter un appartement avec un apport de 10% (effet de levier x10), qui va rapporter 5% net de charges et d'impôts par an.
Avec l'effet de levier de l'emprunt c'est comme si tu avais placé ton argent à un rendement de 50% par an net d'impôts.
Je doute fortement que tu puisses trouver d'autres produits d'investissement à un tel rendement.
Et c'est sans compter l'éventuelle plus-value lors de la revente.
A moins d'être dans une zone sinistrée qui se dévalue de plus de 5% par an le risque est assez faible.

Bon après les bonnes affaires, à bons rendements, dans des villes attractives, il faut se donner les moyens d'aller les chercher.
Aller faire du Pinel, acheter dans du neuf ou des biens avec des rendements bruts de moins de 6-7% pour faire de l'investissement locatif c'est de la connerie car ça va baisser votre pouvoir d'achat pendant toute la durée de l'investissement au lieu de l'augmenter.
Et pourtant c'est ce que 90% des gens font car ils sont mal conseillés.

[Feydakin]

Le mieux reste de toutes façons de diversifier son patrimoine, histoire de pas mettre tous ses oeufs dans le même panier.
Clairement l'avantage de l'immo c'est le crédit immobilier qui fournit un effet de levier dingue. C'est le seul cas ou les banques prêtent autant d'argent à un taux aussi bas.
Mais ça peut être intéressant de placer une partie de ses économies sur des produits financiers plus ou moins risqués en fonction de son aversion au risque.

Citation :

Publié par Zygomatique

Non, tu te demandes si ton banquier ne t'a pas conseillé un investissement pourri mais sur lequel il touchait une prime de placement. Le probleme de la bourse c'est que ca demande des connaissances spécialisées, et que le but y étant d'entuber le voisin, y'a forcément des perdants, même si la bourse monte. Il faut donc faire confiance à un intermédiaire aux interets différents des tiens, et pour moi c'est bloquant. Je me félicite tous les jours d'avoir acheté mon premier appartement et de pas avoir filé mes sous à un banquier. Je prends mes propres décisions, si je me viande c'est ma faute, et non parce que j'aurai écouté un conseiller me disant de placer mes sous dans le pétrole vénézuélien.

En bourse comme en immo, tu peux soit passer par un gestionnaire soit acheter par toi même. Et il faut des connaissances spécifiques dans les deux cas.

[Thelemys]

Citation :

Publié par sinernor

Tu veux avoir un second bien immobilier et le mettre en location en France ou ailleurs?

Si c'est en France, n'oublie pas les impôts car avec les réformes que veut faire notre cher président et sa dernière annonce concernant les propriétaires qui cherchaient à gagner de l'argent en étant rentier, je ne serai pas surpris de le voir venir tondre ce qui peut encore être possible. Cela m'a refroidi car j'avais pris rendez-vous pour acheter un second bien et mettre mon appartement en location et en ayant vu à quel point tu te faisais défoncer par les impôts, j'ai préféré laisser tomber.

Je suis à l'Ile Maurice pour mon premier bien ce qui explique les impôts ok et l'inflation à 3.7%

[Touful Khan]

Citation :

Publié par Feydakin

En bourse comme en immo, tu peux soit passer par un gestionnaire soit acheter par toi même. Et il faut des connaissances spécifiques dans les deux cas.

C'est quand même plus simple d'acquérir les connaissances de base pour pas se faire plumer dans l'immo que la même chose pour les placements financiers. N'importe qui peut voir un toit qui a un trou. Un placement pourri bien maquillé par contre... Il faut tenir compte du fait que le monde de la finance est basé sur la tromperie.

[Finiarel]

Dans l'immo un novice peut se faire plumer aussi assez violemment. Il faut connaitre un peu les prix du marché, l'entourage du bien et les évolutions à venir sans compter la check liste quand on visite le bien. Il y a mille et une façons de se faire avoir.

Dans les deux cas ils faut se renseigner avant sinon on se fait avoir. C'est juste plus concret de l'immo que du boursier donc les gens sont généralement plus renseignés.

[Doudou Spuiii]

Citation :

Publié par Finiarel

Dans l'immo un novice peut se faire plumer aussi assez violemment. Il faut connaitre un peu les prix du marché, l'entourage du bien et les évolutions à venir sans compter la check liste quand on visite le bien. Il y a mille et une façons de se faire avoir.

Dans les deux cas ils faut se renseigner avant sinon on se fait avoir. C'est juste plus concret de l'immo que du boursier donc les gens sont généralement plus renseignés.

La bonne info sur l'immobilier reste quand même plus accessible et plus facile à comprendre pour les novices que les infos sur les actions.
C'est facile de voir qu'un appart dans un coin perdu sans transport ni magasin sera pas forcément un bon investissement, même si tu peux te faire arnaquer par un conseiller en gestion du patrimoine qui essaiera de te vendre ça comme un bon placement parce qu'il va se toucher une com' dessus.
Alors que les entreprises, ça demande de passer beaucoup plus de temps, faut passer pas mal de temps à lire la presse éco pour ensuite avoir quand même plus de chances de se planter.

[Feydakin]

Ben pas forcément, tu n'es pas obligé d'acheter des actions directement. Tu peux prendre position sur des indices par exemple type Tracker World, ce qui ne nécessite aucune connaissance.
Investir dans un bien immoblier avec tout ce que ça implique de paperasse, assurances, manque de liquidité du marché, evaluation du bien etc me semble requérir bien plus de connaissances.

[Sharnt]

Bon, j'ai posé une offre qui a été acceptée. Maintenant reste juste toute la paperasse, déménager les travaux et tutti quanti.

Super content x)

[Sharnt]

Ah! Un bon notaire a recommandé en RP? 92 idéalement.

[Touful Khan]

Citation :

Publié par Feydakin

er par un gestionnaire soit acheter par toi même. Et il faut des connaissances spécifiques dans les deux cas.

Arrete-moi si je dis des bétises mais ou je peux acheter et vendre des actions sans intermédiaire et sans frais, en direct ? Le gros frein mis au particulier en bourse c'est qu'il peut pas faire de micro et marger sur le volume à cause de la facturation à l'acte.
Pour un bien immobilier, tu peux faire du PAP, et si l'évolution de son cours (valeur) peut être hasardeuse elle est parfois pas bien dure à deviner. Le bien a de plus une valeur d'usage intrinsèque que n'a pas une action.
Il est bien plus facile d'acquérir les quelques connaissances spécifiques à l'immo, qui relèvent d'ailleurs pour la plupart du simple bon sens et de la connaissance d'une zone géographique (quand t'es né à Paris, tu sais quelles sont les "bonnes" rues et quartiers, quels sont les standards de qualité locaux etc. C'est pas comme si tu avais besoin de suivre une formation).
La bourse à contrario rien dans ta vie de tous les jours ne t'y forme, et faut faire confiance aux intermédiaires, dont les banques. Des événements quasi aléatoires rendent la prévision à long terme imprécise (la boite sur laquelle tu investis se fait racheter par des chinois qui ferment tout et se barrent avec la tech, Poutine qui fait assassiner le PDG ou que sais-je encore) sauf à pouvoir étaler ses investissements et donc avoir déja une grosse fortune de départ.

[Belkin]

J'ai une question qui peut paraître con mais bon, never know:

Quand on fait un prêt pour un terrain + une construction, on se retrouve à payer un loyer + le prêt de la maison j'imagine tant que ce n'est pas habitable.

ça se fait de différer le début du remboursement le temps des travaux ou c'est une aberration? ma banquière fait la sieste aujourd'hui, d'ou ma question... x)

Parce que se taper 1200€ de prêt + un loyer, dur

[Finiarel]

Salut, je suis dans ce cas, la construction est en cours. Heureusement qu'ils ne nous imposent pas la mensualité complète dès le début !

Généralement tu as ce qu'ils appellent des intérêts intercalaires. Tu ne payes que l'assurance + les intérêts au pro-rata du montant des fonds débloqués le temps de la construction.

De mémoire tu peut également choisir de rembourser une fraction des mensualités également pendant le temps de la construction.

[Belkin]

ah super, c'est rassurant.

Par contre, j'ai remarqué que les banques demandent des devis détaillés et ne verse l'argent directement aux artisans / fournisseurs concernés (je vois ça chez mes clients)

Je travaille dans l'équivalent d'un gédimat / point P, je suis en mesure de fournir tout pour la maison à part les camions toupies de la fondation et l'électricité et à des prix que personne ne peut avoir...

Une banque que j'ai sollicité m'a dit qu'elle ne donne pas l'argent au client car elle ne sait pas comment il sera dépensé...

pas envie de payer 40% de plus sur les matériaux pour ça x)

J'aurais préféré avoir les fonds et faire mes achats. A la limite je me fais des devis à moi-même et les transmets à la banque !

[Doudou Spuiii]

Citation :

Publié par Belkin

ça se fait de différer le début du remboursement le temps des travaux ou c'est une aberration? ma banquière fait la sieste aujourd'hui, d'ou ma question... x)

Je pense qu'effectivement tout se négocie, en tout cas tu perds rien à demander.
J'avais même lu des retours d'investisseurs qui arrivaient à différer le remboursement de prêt pour du locatif, histoire de commencer à rembourser une fois les travaux faits et le locataire en place, donc ça doit pouvoir se tenter, au pire la banque te dit non.

[Finiarel]

Citation :

Publié par Belkin

ah super, c'est rassurant.

Par contre, j'ai remarqué que les banques demandent des devis détaillés et ne verse l'argent directement aux artisans / fournisseurs concernés (je vois ça chez mes clients)

Ma banque me débloque les fonds au fur et à mesure que je leur envoie les factures des artisans. L'argent est versé sur mon compte et c'est à moi de payer les artisans ensuite.

Pour ton cas si tu arrives à avoir devis + facture je ne vois pas pourquoi ils iraient râler. Après ma courtière m'a dit qu'ils n'aimaient pas généralement les maisons en auto constructions car justement difficile de savoir où va l'argent.
Si tu bosses avec des artisans et que tu te contentes de fournir les matériaux ça devrait passer. Du moment que tu as devis+factures.

[Lael]

Citation :

Publié par Belkin

Une banque que j'ai sollicité m'a dit qu'elle ne donne pas l'argent au client car elle ne sait pas comment il sera dépensé...

pas envie de payer 40% de plus sur les matériaux pour ça x)

J'aurais préféré avoir les fonds et faire mes achats. A la limite je me fais des devis à moi-même et les transmets à la banque !

Malheureusement il y a pas trop d'alternatives.
Dans le cadre d'un emprunt de type "prêt travaux" ou "prêt immobilier", les banques veulent s'assurer que l'argent est bien utilisé pour des travaux ou l'achat de matériel pour faire les travaux soi-même.
Votre conseiller peut donc soit :
- transférer l'argent directement à l'artisan sur présentation d'une facture
- te rembourser directement sur ton compte sur présentation de la facture que tu as payé (mais il faut avancer l'argent)

Pour ne pas être emmerdé avec ces justificatifs, la seule solution est de faire un prêt conso standard.
Mais les taux ne sont pas les même.

Citation :

Publié par Doudou Piwi

Citation :

ça se fait de différer le début du remboursement le temps des travaux ou c'est une aberration? ma banquière fait la sieste aujourd'hui, d'ou ma question... x)

Je pense qu'effectivement tout se négocie, en tout cas tu perds rien à demander.
J'avais même lu des retours d'investisseurs qui arrivaient à différer le remboursement de prêt pour du locatif, histoire de commencer à rembourser une fois les travaux faits et le locataire en place, donc ça doit pouvoir se tenter, au pire la banque te dit non.

Effectivement, tout se négocie maintenant dans les prêts, et beaucoup plus facilement qu'avant.

Personnellement, pour un investissement locatif, je demande toujours un différé partiel d'amortissement d'environ 9mois à partir du déblocage des fonds, d'autant plus s'il y a des travaux à prévoir. Ça permet de moins avoir la pression pour finir rapidement les travaux, de palier à l'imprévu, d'éviter de se retrouver sous l'eau en terme de trésorerie et de se mettre quelques mois de loyers dans la poche derrière pour renflouer ce qu'on a dû avancer.
C'est également possible de demander un différé total d'amortissement, mais les banques ont tendance à être plus frileuse par contre.

Un différé partiel d'amortissement consiste à payer des intérêts chaque mois à la banque sur le montant emprunté, mais sans rembourser de capital (l'argent prêté par la banque).
Ce n'est qu'à l'issu des 6-9 mois qu'on commence payer des mensualités complètes avec remboursement du capital + intérêts.
L'avantage étant qu'au lieu d'avoir des mensualités complètes de 500€ par exemple, on a des mensualités de seulement 150€ (uniquement des intérêts) pendant la durée du différé partiel d'amortissement (montants pris au pif, c'est pour donner une idée).
Du coup ça permet de ne pas payer très cher pendant la durée des travaux, et de mettre également un peu de côté pendant les premiers mois de location derrière, le tout sans augmenter les futures mensualités de remboursement du prêt.

Le différé total d'amortissement, c'est pareil, sauf qu'on ne paie rien du tout pendant toute la durée du différé.
Par contre les intérêts qu'on a pas payé pendant le différé vont venir gonfler les futures mensualités et on se retrouve même à payer des intérêts sur des intérêts.
Mais les banques aiment pas trop ça, car ça revient à prêter de l'argent "gratuitement" à leurs clients pendant X mois.


Le plus amusant c'est de voir la tête du conseiller quand on sort "différé partiel d'amortissement".
Car beaucoup ne savent même pas que ça existe et que c'est une option de leur outil de simulation.
Par contre il y a effectivement des banques qui ne le proposent pas, ou pas via leurs outils conventionnels, ou pas à certains clients.

Et du coup, pour répondre à la question de départ, un différé partiel d'amortissement s'obtient très facilement tant qu'on reste dans des durées raisonnables et cohérentes.
C'est aussi facile à obtenir que le retrait des pénalités de rachat anticipé.
En gros il suffit de le demander pour l'avoir.


edit : Certaines banques parlent également de "franchise partielle" ou de "franchise totale", ce qui correspond à la même chose.

[Finiarel]

Citation :

Publié par Lael

- te rembourser directement sur ton compte sur présentation de la facture que tu as payé (mais il faut avancer l'argent)

Alors non, pas du tout. Personnellement je travaille avec des artisans intelligent et vivant au XXIème siècle. Ils sont au courant que je reçois les fonds sous 8 jours max après l'envoi de leur facture donc ils patientent une dizaine de jours au total entre l'envoi de la facture et le paiement. Quitte à retarder de quelques jours (oh mon dieu...) certaines commandes (type menuiseries par ex) mais tout se passe bien.

Ils savent bien comment fonctionnent les banques, suivant le montant des factures tout le monde ne peut pas avancer 10-15k € voir plus ...

[Lael]

Oui, j'ai mal formulé, c'est possible de payer par chèque et de demander à l'artisan de ne l'encaisser que 10jours après par exemple.
Dans ce cas-là effectivement il n'y a pas d'argent à avancer.

Mais ça ne marche pas pour acheter des matériaux en magasin.

[Cogee]

@Finiarel tu ne construis pas avec un constructeur de maison ?

[Finiarel]

Non car le seul que j'ai vu m'a répété 3 fois en 1h que le béton était 30% moins cher que le bois alors que je lui ai dit dès le départ que soit j'achetais de l'ancien soit je faisais construire en bois mais qu'a aucun moment construire en béton était envisageable. Du coup il m'a conforté dans mon avis de mépris envers ce genre de société uniquement intéressé pour attraper des clients en leur vendant des maisons tout en tirant les prix vers le bas avec les artisans.

Je suis passé par un charpentier-menuisier qui construit des maisons. Il n'est pas maitre d'oeuvre même si il fait ce que fait un maitre d'oeuvre. Il m'a proposé des devis d'artisans du coin pour les autres corps de métiers (maçon, elec/plomb et déco/sol) avec le choix pour moi de faire bosser qui je veux tant qu'ils bossent correctement. Je fais bosser des copains et des petites boites du coin, c'est bien mieux finalement. Même si ça me revient plus cher que du béton (110k de construction pour 70m² habitable)

[Cogee]

Intéressant, bon courage en tout cas ! (si tu fais un suivi sur forumcontruire ça m'intéresse)

Il n'y a pas énormément de constructeurs de maison spécialisés dans le bois non ?

[Finiarel]

Je n'ai pas l'impression non, et beaucoup joue sur les deux tableaux bois/béton du coup en fonction du client ils adaptent leur discours...

Je ne fais pas de suivi sur forumconstruire non, je vais regarder ce qu'il s'y fait et je dirais si j'en lance un.

[Touful Khan]

Citation :

Publié par Ventilo (#30529352

Acheter à Saint Etienne (ou le prix est en dessous de 900 € le m²)

T'as un 100m² à 90K à St Etienne ? (Ou moins, ofc )

[Doudou Spuiii]

Citation :

Publié par Zygomatique

T'as un 100m² à 90K à St Etienne ? (Ou moins, ofc )

C'est à peu près dans ces eaux la ouais, c'est assez ouf https://www.seloger.com/immobilier/a...&qsVersion=1.0