[Thelemys]

Citation :

Publié par Doudou

Remue pas le couteau dans la plaie, j'aurais du acheter en 2007 :'(
Bon, ok en fait je pouvais pas et si j'avais pu je l'aurais sans doute fait en fait.

Je te rassure Doudou.
99% des chiffres publiés sur l'immobilier le sont par des personnes (agents immo, banques, notaires, constructeurs, community manager et agences de communication de tout ce petit monde...) qui ont un seul intérêt c'est que les clients achètent quel que soit le prix.
Il y a donc un biais énorme dans les communications.
Si on s'en tient aux faits, au stats produites par l'Etat Français par exemple.
L'immo a baissé en moyenne depuis 2007.



Personne ne se vente d'avoir perdu 10k ou 30k sur une mauvaise revente à cause d'un divorce ou d'un décès. Sur la France entière, la courbe noire, les prix ont baissé en moyenne en France depuis 2007. Alors pour l'humiliation, on repassera.

[Louis la Brocante]

Ouais enfin bon ton tableau est biaisé aussi car si on prend les deux courbes quasi totalement urbaines (paris et IDF) ça a quand même bien augmenté. Les courbes France entière et Province regroupent des données de grandes villes et de patelins paumés donc ce n'est pas comparable. Il faudrait comparer les grandes villes de province uniquement.

Message supprimé par son auteur.

[Doudou Spuiii]

Citation :

Publié par Thelemys

Je te rassure Doudou.
99% des chiffres publiés sur l'immobilier le sont par des personnes (agents immo, banques, notaires, constructeurs, community manager et agences de communication de tout ce petit monde...) qui ont un seul intérêt c'est que les clients achètent quel que soit le prix.
Il y a donc un biais énorme dans les communications.
Si on s'en tient aux faits, au stats produites par l'Etat Français par exemple.
L'immo a baissé en moyenne depuis 2007.

Oui enfin, faut pas être de mauvaise foi non plus quand on parlait de chute des prix immo car beaucoup trop élevés, c'était généralement à propos de Paris et de l'IdF, pas de la province, or c'est l'inverse qui se produit.





+ 10% sur un an à Paris, en un an tu as déjà absorbé les frais de notaire

[aziraphale]

Venir dire que les notaires pipeautent leurs données, alors que la courbe présentée est précisément basée sur les données des notaires

Et de toute façon cette courbe ne permet pas de connaitre l'évolution des prix puisque c'est un ratio avec un autre truc qui fluctue. Va retrouver l'influence de chacun des paramètres avec cette seule courbe.

Tout ce qu'on peut dire c'est que la prévision de l'évolution du marché qui est présentée grâce à cette courbe s'est systématiquement révélée fausse jusqu'à présent. Que certains continuent à y croire c'est leur problème, il faudrait juste arrêter d'en faire la promotion.

[Doudou Spuiii]

Citation :

Publié par aziraphale

Venir dire que les notaires pipeautent leurs données, alors que la courbe présentée est précisément basée sur les données des notaires

Et de toute façon cette courbe ne permet pas de connaitre l'évolution des prix puisque c'est un ratio avec un autre truc qui fluctue. Va retrouver l'influence de chacun des paramètres avec cette seule courbe.

Tout ce qu'on peut dire c'est que la prévision de l'évolution du marché qui est présentée grâce à cette courbe s'est systématiquement révélée fausse jusqu'à présent. Que certains continuent à y croire c'est leur problème, il faudrait juste arrêter d'en faire la promotion.

Bah elle est pas si mal cette courbe, je trouve ça plus pertinent qu'une simple courbe des prix qui ne tiendrait pas compte de l'inflation des salaires.
C'est l'analyse autour et la conclusion qui en découle qui n'est pas bonne, on aurait pu croire qu'à force les gens n'auraient plus les moyens d'acheter d'appart à Paris ou en IdF, sauf qu'en fait, ça prend pas en compte des données comme la baisse des taux ou le nombre de multi-propriétaires qui doivent fausser le truc. Les location en AirBnB ont aussi pu pousser à l'augmentation des prix.
La courbe permet juste de montrer qu'à Paris et en IdF, l'immo est à nouveau de moins en moins accessible mais pas de conclure à une baisse de prix futures.

[aziraphale]

Oui ça peut être intéressant de regarder ce ratio dans certains cas.
Mais il ne faut pas le sortir pour expliquer que les prix montent ou baissent, parce qu'on en sait rien à partir de ce graphique.

Et puis même pour ce que tu dis le graphe est faux puisqu'il est indiqué que pour le dénominateur c'est la valeur France entière qui est utilisée et pas la valeur dans la zone étudiée.
Est-ce que le revenu disponible (qui ne dépend pas que de du salaire) bouge exactement de la même manière à Parie, en banlieue et en province. Aucune idée, mais comme ça, au pif, je dirais bien que non.
Du coup si ça se trouve l'analyse est pertinente pour la province et pas du tout pour Paris.

Et encore, la province ça n'est même pas un bloc.
La situation est certainement plus différente entre les grosses aglo et la cambrousse qu'entre Paris et sa banlieue.

[Doudou Spuiii]

Citation :

Publié par aziraphale

Et puis même pour ce que tu dis le graphe est faux puisqu'il est indiqué que pour le dénominateur c'est la valeur France entière qui est utilisée et pas la valeur dans la zone étudiée.

Haa ! (A lire avec la voix de Denis Brogniart)
Effectivement, du coup c'est complètement foireux en fait.

[Njuk]

j'ai acheté en 2007 et mon appart vaut 10% à 15% de moins en 2017. ( sans compter l'inflation hein ).
2007 c'était la pire année pour acheter. Mais je ne regrette pas pour autant, si j'avais payé ces loyers pendant 10 ans , ca m'aurait couté bien plus.

[Touful Khan]

Citation :

Publié par aziraphale

Tout ce qu'on peut dire c'est que la prévision de l'évolution du marché qui est présentée grâce à cette courbe s'est systématiquement révélée fausse jusqu'à présent. Que certains continuent à y croire c'est leur problème, il faudrait juste arrêter d'en faire la promotion.

J'ai dit ici il y a quelques années que la partie haute est un nouveau "tunnel". A mon sens c'est surtout une brutale reévaluation des prix qui étaient bien moins élevés que dans les autres grandes métropoles occidentales à quelques exceptions près (Berlin notamment, parce que forcément aller habiter en face des SS20 faisait baisser le prix, mais ca se corrige violemment depuis quelques années)
Tokyo, Londres, NY, LA etc toutes ces villes étaient bien plus chères que Paris. Du coup fatalement ca déteint et provoque une hausse généralisée.

N'oublions pas non plus pour ce graphisme que avec les salaires bloqués un peu partout et une inflation maquillée le revenu disponible diminue...

[Uvea]

Citation :

Publié par Zygomatique

J'ai dit ici il y a quelques années que la partie haute est un nouveau "tunnel".

Mon sentiment exactement. Qui a decide que la ligne en pointilles devait se situer a 1.1? Pourquoi pas a 4.0? Le graphe pousse a avoir un enorme biais cognitif.

[Doudou Spuiii]

Citation :

Publié par Uvea l'exilé

Mon sentiment exactement. Qui a decide que la ligne en pointilles devait se situer a 1.1? Pourquoi pas a 4.0? Le graphe pousse a avoir un enorme biais cognitif.

J'ai l'impression qu'ils ont pris la periode 65-90 sur la France et qu'ils ont extrapolé pour faire le tunnel, maintenant ça fait une période de 25 ans qui sert de base et ça va bientôt faire 20 ans qu'on n'est plus dans ce tunnel, donc effectivement, ça n'est plus fiable.

En revanche, je suis pas sûr qu'on soit entré dans un nouveau tunnel, ça fait genre 15 ans qu'on est dedans, mais les prix peuvent très bien remonter encore plus et faire à nouveau sortir de ce tunnel.

[Thelemys]

Citation :

Publié par Njuk

j'ai acheté en 2007 et mon appart vaut 10% à 15% de moins en 2017. ( sans compter l'inflation hein ).
2007 c'était la pire année pour acheter. Mais je ne regrette pas pour autant, si j'avais payé ces loyers pendant 10 ans , ca m'aurait couté bien plus.

au moins merci pour ta franchise
très peu de gens sont capables d'accepter que les prix de l'immobilier peuvent baisser

Message supprimé par son auteur.

[Uvea]

Citation :

Publié par Doudou

, maintenant ça fait une période de 25 ans qui sert de base et ça va bientôt faire 20 ans qu'on n'est plus dans ce tunnel, donc effectivement, ça n'est plus fiable.

Est-ce que ca a ete fiable un jour? Moi aussi je peux tirer des traits sur un graphe et en tirer des lois ou regles, c'est pas parce que les lignes corroborent ce que tu veux dire que ca rend le modele fiable.

Le mec a eu un raisonnement un jour ou l'autre pour etablir son modele, ca serait interessant de voir sur quels dogme ou assomptions il base ses conclusions.

[Xubfin]

Citation :

Publié par Thelemys

au moins merci pour ta franchise
très peu de gens sont capables d'accepter que les prix de l'immobilier peuvent baisser

c'est pas une question de psychologie mais une question de localisation voir même de type de bien.
Dans mon secteur ça a stagné depuis la crise et depuis 1 an ça remonte.
D'autres secteurs où ça a continué de monter malgré la crise et d'autres ou ça a chuté et c'est jamais remonté.
Une moyenne ne veut rien dire.

[Ex-voto]

Citation :

Publié par Uvea l'exilé

Est-ce que ca a ete fiable un jour? Moi aussi je peux tirer des traits sur un graphe et en tirer des lois ou regles, c'est pas parce que les lignes corroborent ce que tu veux dire que ca rend le modele fiable.

Le mec a eu un raisonnement un jour ou l'autre pour etablir son modele, ca serait interessant de voir sur quels dogme ou assomptions il base ses conclusions.

De quel modèle parle-t-on ?
Pour moi ça dit juste que de 1965 à 1990, on constate que les prix de l'immobilier rapportés aux revenus des ménages ont été stable à 10% près quelque soit le contexte économique.
Il y a ma connaissance aucune valeur prédictive ? Je me trompe ?

[Uvea]

Citation :

Publié par Ex-voto

De quel modèle parle-t-on ?
Pour moi ça dit juste que de 1965 à 1990, on constate que les prix de l'immobilier rapportés aux revenus des ménages ont été stable à 10% près quelque soit le contexte économique.
Il y a ma connaissance aucune valeur prédictive ? Je me trompe ?

OuI c'est exactement ce que je dis. Tu tracerais les lignes a 4.0/0.1 au lieu de 1.1/0.9 et ce serait toujours aussi vrai. Du coup dire "la courbe va baisser pour revenir dans le tunnel de Friggit" c'est completement cretin. Si ca se trouve on l'a jamais quitte, ce tunnel. Si tant est qu'il existe.

[Doudou Spuiii]

Citation :

Publié par Uvea l'exilé

Est-ce que ca a ete fiable un jour? Moi aussi je peux tirer des traits sur un graphe et en tirer des lois ou regles, c'est pas parce que les lignes corroborent ce que tu veux dire que ca rend le modele fiable.

Le mec a eu un raisonnement un jour ou l'autre pour etablir son modele, ca serait interessant de voir sur quels dogme ou assomptions il base ses conclusions.

Je suis pas sûr qu'on puisse vraiment parler de modèle, Friggit a juste identifié un tunnel sur cette période la, dans son powerpoint explicatif, il donne plusieurs scénarios ici :http://www.cgedd.fr/prix-immobilier-presentation.pdf à partir de la page 213.
Soit ça continue de monter, soit il y a un nouveau tunnel, soit ça retourne au tunnel initial, (logique en même temps) en penchant sur un scénario de baisse car il semble penser qu'une hausse des taux d'intérêt est inévitable.
Mais il n'explique pas pourquoi, perso parti comme c'est, j'ai un gros doute sur le fait que les taux puissent remonter un jour, ça foutrait trop la merde, non ?

[Njuk]

J'aurai tendance aussi à penser que si les taux remontaient ( franchement ) maintenant, tout le système sauterait et le prix de l'immobilier serait le cadet de nos soucis. Après j'ai du mal à appréhender les phénomènes qui feraient remonter les taux significativement...

[sinernor]

Nous sommes allés visiter un appartement de 80 m² aujourd'hui à Ris-Orangis et nous descendons à la gare de Grigny-Centre et là, c'est la zone, je me dis bien fort que nous n'avons pas quitté Sevran pour habiter dans une ville aussi moche et aussi vilaine que cette dernière.

L'appartement est sympa, plein de place mais avec des charges assez hallucinantes pour le lieu (3000 euros) et on repart avec ma compagne pour Etampes car nous avions prévu de retourner visiter l'appartement qui nous plaisait, et c'est le jour et la nuit avec les trous qu'on avait visités ou habités auparavant, c'est propre, en plein centre-ville et super calme pour 75m² en ayant réussi à faire baisser le prix de plus de 15.000 euros car les propriétaires nous ont trouvés sympas.

On a signé le compromis de vente et demain, rendez-vous chez le courtier pour finaliser le dossier et j'espère emménager d'ici trois ou quatre mois dans notre nouveau nid douillet et tant pis pour l'heure et quart de transport pour aller bosser si ça nous permet d'être au calme et dans la tranquillité et loin des zones merdiques du 93.

[Uvea]

Citation :

Publié par Doudou

j'ai un gros doute sur le fait que les taux puissent remonter un jour, ça foutrait trop la merde, non ?

Je pense que la question n'est pas tant de savoir "est-ce que les taux peuvent remonter un jour", mais "a quelle vitesse". Parce que oui, s'ils le font trop vite, ca sera vite le bordel. Y'a plein de consequences, en particulier sur les investissements et la consommation:
- le cout des prets augmente, ce qui signifie que:
-- le cout du logement s'effondre (les gens peuvent plus emprunter suffisamment pour s'acheter une maison)
-- la consommation des biens acquis sur credits s'effondre (e.g. voitures neuves, etc.)
- le prix des mensualites de remboursement de credits augmente (au UK/US, pas en France vu que c'est des taux fixes), ce qui signifie que plein de gens se retrouvent dans la merde pour survivre/a la rue, comme la Crise de 2008
- les gens seront contents de stocker leur fric sur un Livret A (et donc vont moins depenser)
- les dettes des pays augmentent (vu que les interets augmentent) et les impots augmentent

Bref, oui c'est super complique d'augmenter les taux. Rien que la, augmenter les taux de 0.25 points, ils osent pas.

[Xubfin]

les taux vont augmenter en janvier.
On sait pas de combien par contre.

[Bjorn]

Ca dépend ce qu'on appelle remonter. Je pense que ce que Doudou veut dire, c'est qu'il pense pas les revoir de sitot au niveau des années 80. Si ca remonte a 2 ou 3%, si c'est pas trop brusque, l'impact est limité. Si ca finit par remonter a 10%, le modèle change, forcément.

[Aquali]

Citation :

Publié par sinernor

Nous sommes allés visiter un appartement de 80 m² aujourd'hui à Ris-Orangis et nous descendons à la gare de Grigny-Centre et là, c'est la zone, je me dis bien fort que nous n'avons pas quitté Sevran pour habiter dans une ville aussi moche et aussi vilaine que cette dernière.

L'appartement est sympa, plein de place mais avec des charges assez hallucinantes pour le lieu (3000 euros) et on repart avec ma compagne pour Etampes car nous avions prévu de retourner visiter l'appartement qui nous plaisait, et c'est le jour et la nuit avec les trous qu'on avait visités ou habités auparavant, c'est propre, en plein centre-ville et super calme pour 75m² en ayant réussi à faire baisser le prix de plus de 15.000 euros car les propriétaires nous ont trouvés sympas.

On a signé le compromis de vente et demain, rendez-vous chez le courtier pour finaliser le dossier et j'espère emménager d'ici trois ou quatre mois dans notre nouveau nid douillet et tant pis pour l'heure et quart de transport pour aller bosser si ça nous permet d'être au calme et dans la tranquillité et loin des zones merdiques du 93.

Habitant à Ris, pour ma part, tu ne peux pas mettre à égalité les 2 villes. Rien que la différence de prix des biens immobiliers signifie beaucoup. La ville ne cesse de s'améliorer au fil des années avec les projets de construction/d'urbanisation.
Je peux te le confirmer sachant que j'y habite depuis mon enfance.
Et ma foi, t'as 3 gares à égales distances. Un réseau de tramway à venir également.

Bon à vrai dire, on attend toujours la construction de ce grand stade de rugby mais c'est tellement mal parti.. c'est le projet qui m'aurait provoqué le déclic pour investir dans un bien immobilier. Ca pourrait tellement booster la ville !