Immobilier (La Taverne)

[Immobilier] Louer ou acheter ?

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Publié par Aiina
L'acheteur s'en fiche pas du tout. Et c'est pareil ça fait encore partie de ce que je partage au quasi quotidien. Les acheteurs rechignent à passer en PAP car ils n'ont pas envie de se faire arnaquer, ça revient environ 8 fois sur 10 lors de mes visites.
lol, c'est quand même con comme comportement. Je le répète sans préjugé de la compétence de certains AI, c'est plutôt avec certains que tu te fait mettre.

Après le coup du particulier qui met trop haut, avec tous les outils pour estimer un prix aujourd'hui ... l'acheteur est assez grand pour estimer payer le bon prix ou pas. Et de toute façon si tu mets trop haut les gens viendront pas ou viendront et feront des propals en dessous du prix.

Et en tant que vendeur je verrai bien, si dans 2sem/1 mois j'ai que des propositions sous mon prix (vu que des visites ça j'en ai, 5 puis samedi déjà) ou pas de propositions du tout, je le reverrai à la baisse.
C'est quand même beaucoup plus compliqué que ça dans les faits.

La commission c'est pas le vendeur qui la paie en réalité. Le prix net vendeur + commission est tjs payé par l'acquéreur en globalité.
Les AI mettent la com à la charge vendeur seulement pour ne pas avoir à afficher le montant de la com sur les pubs. (si tu mets charge acquéreur tu dois détailler ta com)

Le problème des AI c'est le modèle français qui freine toute volonté de transparence. En majorité des mandats simples qui t'obligent à être vague sur la localisation du bien, les proprio qui jouent sur tous les tableaux au moment des négo en te disant que d'autres agences ont des offres pour faire monter les enchères etc...

Si on travaillait essentiellement en exclu on serait sur un modèle proche des anglo saxons et on pourrait utiliser un max de nouveaux outils grâce à internet. La loi qui régit la profession a 40 ans... jvous laisse imaginer le pb.

Et puis, en effet, le pb numéro 1 des AI comme dit Aiina, ce sont eux mêmes. Y a aucune sélection, aucun critère d'embauche. Ce qui compte c'est le résultat, peu importe le nombre de personnes que tu peux enfler...
On est la 2eme profession détestée des français après les garagistes. Et c'est mérité quand des clients me racontent les merdes qu'ils ont avec les AI.

C'est triste mais dans ce boulot, y a une prime à l'entubage. Les agences qui marchent le mieux sont souvent celles qui enfilent le plus leurs clients (souvent des primo accédants mais pas que) Elles ont pignon sur rue, sont considérées comme des "grosses agences" souvent des réseaux bien connus. Les gens y vont, attirés par le marketing bien formaté.

Faire le taf honnêtement et apporter un vrai service ça prend du temps et ça fait louper des ventes potentiellement (ben ouais quand tu caches pas les problèmes et les défauts d'un bien, tu mets plus de temps à le vendre...)
Donc tous les AI qui viennent dans ce métier attirés par l'argent facile qu'on leur faire miroiter, ils se rendent compte assez vite que si ils veulent faire du chiffre, va falloir baiser du monde

edit : le PAP c'est 15% des transactions. C'était 10% avant leboncoin. Donc ça a pas changé massivement les choses.
Plusieurs raisons au fait que les gens veulent pas mettre leur maison sur lbc : tous les touristes qui appellent (voisins, curieux, gens qui veulent comparer avec leur maison), les AI qui appellent pour démarcher (qd tu reçois 20 appels dans la journée d'AI ça calme :>), en général un prix surévalué (le vendeur en PAP il va se baiser sur l'estim la plus haute des agences et rajouter le montant de la com là où l'AI va avoir tendance à estimer un bien au prix pour le vendre rapidement) Et puis un certain nombres de personnes qui préfère passer par agence parce qu'ils trouvent que ça les sécurise. (après c 'est sur ça dépend sur quelle agence on tombe :>)

Dernière modification par Fubinx ; 14/06/2017 à 09h07.
De ce que j'en lis, vaut mieux passer par agence quand tu achètes et t'en passer quand tu vends, vu que l'AI aura tendance à te faire baisser ton prix pour être sûr de vendre.
Au final, comme dit plus haut, c'est le vendeur qui le paie, vu que c'est lui qui sort les biftons.
Je vois surtout que l'AI va essayer que ton prix plus les honoraires soit le "juste" prix.

Voire te proposer un vil prix pour être certain de vendre.
Jai quand même un AI qui me dit que la hausse est limitée et stable chez moi. Ptin on a pris +5% en deux ans (dans une ville à 4500/5k€ le m2), il lui faut quoi ?

Du coup même en mettant au même prix en pap, l'acheteur n'est pas perdant. Et au pire tu mets juste en dessous, tu es toujours gagnant et l'acheteur aussi.
Si tu sous évalues trop tu risques de pas avoir le mandat. Il y a le jeu inverse de l'AI qui évalue trop haut pour faire plaisir au vendeur et avoir le mandat/exclusivité. Et 3 mois après avec 0 ou 1 visite et personne d'intéressé, a fait perdre du temps à son vendeur (en partie sa propre faute aussi de vouloir un prix délirant)
Et c'est comme ça qu'on se retrouve avec des biens à vendre depuis des mois (voir années) et un prix qui baisse régulièrement.
Alors que si dès le départ il avait été a un prix correct, le bien se serait vendu depuis lgtps et plus cher que son prix actuel.

On a des clients acquéreurs qui scrutent le marché pdt 1 ou 2 ans avant de se décider. Du coup ils connaissent parfaitement les biens et ont repéré ceux qui se vendent pas. (et ils connaissent bien le prix de marché)

Les hausses et baisses de prix globales ca veut pas dire grand chose. A moins d'être dans des secteurs très homogènes et avec bcp de transactions pour avoir des statistiques fiables.
On vend pas des patates interchangeables. Chaque bien a des critères différents qui vont pondérer le prix assez fortement.

J'ai vendu pas mal de fois en mettant le bien au prix du marché, en accord avec le vendeur ofc après plusieurs estimations d'agences et aussi en comparaison avec son prix d'achat en prenant en compte l'augmentation du prix de l'immobilier, on se retrouve avec un prix assez sûr.
Dans ce cas là : pas de marge de négo, on vend au prix sans baisser au lieu d'afficher le bien plus cher en espérant trouver un pigeon ou au pire négocier un peu.
En général ça paie, les acquéreurs avertis apprécient de pas être pris pour des pigeons et vont reconnaître que le bien est au prix et l'acheter sans négocier. (si y a pas de travaux c'est plus facile)

Si tu montres un bien bcp trop cher, l'acquéreur va faire une offre très basse parce qu'il voudra pas faire de cadeau au vendeur. Y a un effet psychologique assez important chez les gens. Tu as un vendeur correct en face, tu vas pas lui faire une offre abusive.

Et fun fact, à titre perso je cherche à acheter un petit appart 2/3P pour habiter. J'ai fait quelques visites avec des agences (c'est pas exactement dans mon secteur géographique pour le boulot donc je les connais pas). Je vois les techniques des AI bien reloues à savoir :
harcèlement téléphonique, me dit qu'il a un appart qui correspond parfaitement mais veut pas m'envoyer de photos ou descriptif... et quand jme déplace c'est un appart au ras de la voie ferrée avec un séjour rikiki alors que j'avais demandé un grand séjour et au calme. etc...
Et donc à titre perso je fais tout pour éviter de passer par agence. Pas seulement pour économiser la commission mais surtout parce qu'elles m'apportent rien et même pire, me font perdre du temps en tant qu'acquéreur.

Dernière modification par Fubinx ; 14/06/2017 à 11h09.
On est d'accord faut être au juste prix.

Sauf qu'avec 7/8% d'honoraires comme ils pratiquent chez moi, sur 300k€ ton juste prix prend une claque et tu te retrouves à 320k en affichage ce qui rend ton truc trop cher et invendable.

Donc tu te retrouves à devoir ne prendre que 280 pour que l'agence cale sa com et que le bien se retrouve au "juste" prix du marché. Et encore ca cest quand ils te proposent pas 260 net vendeur pour le vendre rapidos.

Du coup je préfère être entre 290 et 300, mais sans honoraires. Tout le monde est gagnant en vrai, enfin sauf les AI.

Et ça semble pas être "trop" cher vu comment les mecs te harcèlent pour avoir droit de le vendre

Dernière modification par Kerjou ; 14/06/2017 à 11h40.
C'est clair que si ils apportent rien de plus et qu'ils prennent des commissions très hautes...
Si tu as le temps de t'en occuper et que tu as une bonne connaissance des prix de ton secteur, ça vaut clairement le coup de vendre en direct.

Après, le calcul du net vendeur et de la commission c'est pas vraiment comme ça.
La plupart du temps, le vendeur il veut son prix net vendeur et tu rajoutes la com donc tu dépasses le prix du marché.
L'acquéreur il voit surtout des annonces d'agence (y a quand même pas énormement d'annonces de pap) donc tous les biens sont avec les frais d'agence donc potentiellement tous surcotés.
Mais en réalité, le vendeur il devra supporter une partie de la com et l'acquéreur une autre. Si c'est pas au moment de la mise en vente, c'est au moment de la négociation que ça se passe. C'est informel mais c'est toujours ce qu'il se passe. Le montant de la négo c'est comme par hasard, le montant de la commission de l'agence Donc en général, le vendeur baisse un peu, l'acquéreur remonte un peu et l'agence fait un geste sur sa commission. Comme ça tout le monde est gagnant, tout le monde est content :>

Dernière modification par Fubinx ; 14/06/2017 à 11h47.
Après pour être honnête j'ai accepté 1/2 agences histoire d'étendre la visibilité (seloger a quand même une force de frappe de fou). Mais du coup c'est à mes conditions, mandat simple voire mandat de recherche si le mec insiste et mon net vendeur, ils se démerdent pour leurs honoraires.
Citation :
Publié par Fubinx
La commission c'est pas le vendeur qui la paie en réalité. Le prix net vendeur + commission est tjs payé par l'acquéreur en globalité.
C'est une façon de voir les choses.

Quand j'ai acheté ma maison, j'ai défini le prix que j'étais prêt à mettre dans le bien. Après que le vendeur touche X euros ou X euros - la commission de l'agence c'est pas mon soucis.
Comme pour tout le reste dans l'immo, c'est plus une collection de cas particuliers que des règles de toutes façons. Un mec qui a acheté à crédit devra revendre plus cher que celui qui a payé cash pour ne pas y laisser des plumes. Car il ne faut pas oublier qu'en plus de son propre crédit, quand on achète on paye aussi bien souvent le crédit du vendeur, en pratique. C'est une cause non négligeable de la hausse des prix quand quasi tout le monde achète à crédit.
Est-ce qu'il y'en a parmi vous qui ont acheté du neuf en région parisienne ? Je commence à jeter un œil sur les appartements et les prix du neuf en très proche banlieue (sur le métro, dans le 93) sont plutôt intéressants (300k pour 80m² par exemple). Mais du coup je m'interroge sur la qualité des biens proposés...
Citation :
Publié par Haddock
Est-ce qu'il y'en a parmi vous qui ont acheté du neuf en région parisienne ? Je commence à jeter un œil sur les appartements et les prix du neuf en très proche banlieue (sur le métro, dans le 93) sont plutôt intéressants (300k pour 80m² par exemple). Mais du coup je m'interroge sur la qualité des biens proposés...
A ce prix la, en IdF proche Paris et d'un métro, le truc doit craindre un peu non ?
Si tu fais 2m pour 200kg de muscles, ça doit être sympa comme ville Aubervilliers
Blague à part, les stats font pas rêver : http://www.linternaute.com/actualite...rs/ville-93001
Juste derrière la Courneuve en terme classement criminalité des petites villes : http://www.changerdeville.fr/ou-vivr...alite-662.html

Et les témoignages n'ont pas l'air mieux : http://www.journaldunet.com/manageme...villiers.shtml

Après, tu peux faire un pari sur le fait que la ville va s'améliorer et se gentrifier si pleins de gens comme toi y vont parce que le prix est accessible, mais ça peut être compliqué quelques années, bon après si c'est pour t'installer avec femme et enfants, tu peux avoir plus d'hésitations.
Faudrait avoir un feedback de joliens qui y vivent.
Je précise : je connais Aubervilliers, c'est pour ça que je regarde cette ville, et d'autres coins du 93. Je me base plutôt sur mon ressenti en allant sur place, plutôt que sur la rubrique faits divers qui de toute façon fait forcément flipper (Et d'ailleurs la ville a changé depuis 2009, date des commentaires linkés). Ma question porte plus sur le neuf en général, et pourrait s'appliquer à du neuf dans Paris, pas sur le quartier.
Citation :
Publié par Haddock
Je précise : je connais Aubervilliers, c'est pour ça que je regarde cette ville, et d'autres coins du 93. Je me base plutôt sur mon ressenti en allant sur place, plutôt que sur la rubrique faits divers qui de toute façon fait forcément flipper (Et d'ailleurs la ville a changé depuis 2009, date des commentaires linkés). Ma question porte plus sur le neuf en général, et pourrait s'appliquer à du neuf dans Paris, pas sur le quartier.
Le plus important dans la construction neuf, c'est de regarder l'historique du promoteur :

- C'est un promoteur "ancien" avec des bon retours => GO
- C'est un promoteur "ancien" avec des mauvais retour => FUIS
- C'est un promoteur "nouveau" => FUIS ENCORE PLUS VITE

Le but étant d'avoir une boite qui fasse pas faillite en cours de route pour pouvoir finir le travail... Donc si c'est un "gros groupe", c'est mieux... (ca sera peut être plus chiant, mais au moins, ton appart devrait être "fini")


EDIT : pour ton exemple, c'est le crédit agricole qui gère le bousin. Donc au moins, ca fera pas faillite... c'est déjà çà.
Citation :
Publié par Haddock
Je précise : je connais Aubervilliers, c'est pour ça que je regarde cette ville, et d'autres coins du 93. Je me base plutôt sur mon ressenti en allant sur place, plutôt que sur la rubrique faits divers qui de toute façon fait forcément flipper (Et d'ailleurs la ville a changé depuis 2009, date des commentaires linkés). Ma question porte plus sur le neuf en général, et pourrait s'appliquer à du neuf dans Paris, pas sur le quartier.
Apparemment, c'est vachement variable, y a des trucs construits en 2000 qui sont tout pourri par rapport à des trucs des années 80, faudrait pouvoir se renseigner sur ce qu'ils mettent niveau isolation et cie, en fait pour du neuf, tu peux avoir différentes gammes, faudrait que tu compares avec d'autres constructions neuves dans le coin et que tu regardes ce qu'à construit le promoteur avant.

En tout cas, moins de 4k pour du neuf en IdF, c'est clairement pas cher.
Tout dépend du prix de vente visé par le promoteur et de la marge qu'il veut se faire.

Certains, dont pas mal de gros groupe type Bouygues Immo, essayent d'avoir des tarifs dans la limite basse du coin. Le problème c'est qu'ils veulent marger pas mal quand même, du coup les prestations sont pas franchement terribles.

Le seul intérêts des grands groupes c'est que tu es sûr que ça sera fini (peut-être pas dans les temps prévus mais au moins fini) parce que même si les sous-traitants font faillite ils ont les moyens de finir.



Un truc quand même avec le neuf : si possible vérifier que les plans définitifs correspondent bien aux plans qu'on t'a présenté au moment de la vente parce que c'est pas forcément le cas. Et si tu t'attends qu'on te préviennes des changements tu rêves.
Quand les mecs ont changé la position des arrivées d'eau de la cuisine, ou ajouté une joie gaine de 1m² dans un coin de ton salon, c'est pas franchement marrant de s'en rendre compte le jour de la remise des clés.
Surtout que si tu l'avais su avant tu aurais peut-être pas acheté parce que l'espace n'est pas agençable comme tu le souhaites ou que tes meubles ne rentrent plus avec les modifs.

Et le jour ou de la livraison il faut tester TOUTE l'électricité sans exception.
Le consuel qu'on va te remettre est une vaste blague puisqu'il n'y aura eu aucun contrôle réel. Et comme les mecs sont des gros débiles tu as toutes les chances d'avoir des prises qui font disjoncter ou des va-et-vient qui marchent pas.
Pourtant mettre le fil bleu sur la borne bleu, le rouge sur rouge et le vert/jaune sur le vert/jaune c'est à la portée d'un gosse de 5 ans.
Citation :
Publié par Gardien
Le but étant d'avoir une boite qui fasse pas faillite en cours de route pour pouvoir finir le travail...
Oui enfin c'est pas le promoteur qui construit, ce ne sont que des sous traitants. ( sur lesquel tu n'as aucun controle et aucune certitude sur leur capacité à survivre la durée du chantier ). Plus que le promoteur, ce sont eux les principaux risques dans le neuf, tant sur la qualité que sur les délais. Si au milieu du chantier l'électricien fait faillite, il faut trouver une autre entreprise qui soit disponible et qui accepte in fine de prendre la responsabilité de ce qu'a pu faire la boite précédente. Autant dire que ca peut prendre des plombes.
Mouais, pour connaître Aubervilliers, il faut vraiment être optimiste (ou ****) pour investir la-bas en espérant un grand mieux dans les années à venir. Alors y élever des enfants quand on a le choix... (avis perso hein).
C'est une ville qui malheureusement manque de mixité sociale (mais c'est loin d'être la seule/pire ofc).
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