Immobilier (La Taverne)

[Immobilier] Louer ou acheter ?

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Citation :
Publié par Thelemys
Augmenter la taxe d'habitation ça permet de réduire encore la rentabilité de l'immobilier en tant qu'investissement.
A moins que je ne me trompe lourdement, c'est la taxe foncière qu'il faut augmenter pour ça, pas la taxe d'habitation.
Citation :
Publié par Fubinx
le PTZ ca va direct dans la poche des promoteurs
Les APL ca va direct dans la poche des bailleurs. Suffit de voir les stats sur qui est bailleur en France pour voir que ça va en majorité dans la poche de quelques gros groupes. (ah tiens comme les promoteurs d'ailleurs)
Les mêmes qui financent les partis politiques depuis des décennies.
Donc oui, il faudrait une réforme des aides pour éviter de financer indirectement les bailleurs et promoteurs par des fonds publics...

Par contre je vois pas pourquoi il faudrait freiner l'accession à la propriété et augmenter la taxe d'habitation.
Plus de propriétaires, ça fait moins de locataires et donc des loyers qui baisseront.
Oui enfin les APL ça aide aussi tous les étudiants et personnes dans le besoin à accéder à un logement décent, vous croyez que supprimer les APL fera que les loyers baisseront entre 100 et 250€?

Et le PTZ ça permet à beaucoup de primo accédant d'accéder au neuf, et le promoteur il génère de la TVA accessoirement : l'état ne fait aucun cadeau qu'il ne récupère pas à un endroit ou à un autre, et la revente du bien, droits d'enregistrements, plus value, etc etc.

Rendre difficile l'accession à la propriété c'est creuser le fossé entre les propriétaires et ceux qui aimeraient le devenir, je comprend pas trop votre logique en fait.

Et pour Pinel évidemment que ce n'est pas rentable en terme de rentabilité locative, le principe c'est que cette non rentabilité est compensée par la défiscalisation, et un bon Pinel, tu ne perds pas d'argent à la revente.


Si le parc locatif est plus faible, les propriétaires vont pouvoir encore plus fixer leurs règles, payez votre envolée des loyers. Le cancer dans les grandes villes c'est les sites type AirBnb, c'est sûr c'est hyper rentable pour le propriétaire qui loue son bien, mais le parc de logement est amputé d'un paquet de biens qui pourraient être loués à des gens qui en ont besoin sur la durée.

L'immobilier, mise à part des niches est hyper accessible, perso en tant qu'agent j'ai de plus en plus de jeunes qui achètent dans de l'ancien donc même sans PTZ leur résidence principale, encore aujourd'hui j'étais chez le notaire avec un acheteur de 1993, emprunte sur 20 ans, 1.5 + 0.24 d'assurance, bah voilà.
Citation :
Publié par Aiina

Rendre difficile l'accession à la propriété c'est creuser le fossé entre les propriétaires et ceux qui aimeraient le devenir, je comprend pas trop votre logique en fait.

Ce n'est pas rendre difficile l'accès à la propriété c'est diminuer l'attractivité de l'immobilier comme placement financier pour éviter la spéculation, faire baisser les prix et in fine rendre plus facile l'accès à la propriété pour le citoyen lambda qui veut pas placer ses sous mais juste se loger.
Citation :
Publié par Aiina
Oui enfin les APL ça aide aussi tous les étudiants et personnes dans le besoin à accéder à un logement décent, vous croyez que supprimer les APL fera que les loyers baisseront entre 100 et 250€?
Non, supprimer va pas faire baisser les loyers de manière équivalente, par contre forcément, les APL participent au maintien / hausse du prix de l'immobilier. C'est une mauvaise solution à un problème réel.
Du coup, les supprimer n'est sans doute pas la solution parce que c'est simpliste et qu'indépendamment, c'est con, mais elles sont forcément à remettre en cause, avec d'autres actions.
Citation :
Publié par Thelemys
Et parallèlement encourager les investisseurs à mettre leur argent dans d'autres secteurs, par exemple les entreprises...
En effet, ils mettront leur argent immo dans leurs entreprises immo enregistrées aux Bahamas, qui seront les propriétaires légaux, comme ca commence à pas mal se faire. Quand à la hausse de la taxe foncière, ca fera juste augmenter les prix vu qu'il n'y a pas de controle de l'encadrement des loyers. (Et c'est pas en baissant le nombre de fonctionnaires qu'il y en aura)

Je ne comprends pas pourquoi vous refusez d'admettre que si l'on veut controler les loyers, il faut dire "maintenant c'est X€ le m², c'est la loi". La taxe foncière n'est pas un loyer, la changer en espèrant que ca aie un effet c'est encore taper à coté: ca n'en aura pas, ca renchérira juste les loyers mécaniquement.
Quand on cherche à agir sur le prix des loyers, c'est bien que le prix des loyers figure dans la mesure envisagée, en fait.
Citation :
Publié par Zygomatique
En effet, ils mettront leur argent immo dans leurs entreprises immo enregistrées aux Bahamas, qui seront les propriétaires légaux, comme ca commence à pas mal se faire. Quand à la hausse de la taxe foncière, ca fera juste augmenter les prix vu qu'il n'y a pas de controle de l'encadrement des loyers. (Et c'est pas en baissant le nombre de fonctionnaires qu'il y en aura)

Je ne comprends pas pourquoi vous refusez d'admettre que si l'on veut controler les loyers, il faut dire "maintenant c'est X€ le m², c'est la loi". La taxe foncière n'est pas un loyer, la changer en espèrant que ca aie un effet c'est encore taper à coté: ca n'en aura pas, ca renchérira juste les loyers mécaniquement.
Quand on cherche à agir sur le prix des loyers, c'est bien que le prix des loyers figure dans la mesure envisagée, en fait.
C'est l'encadrement des loyers basiquement, mais c'est encore uniquement ultra localisé et pas toujours respecté
L'encadrement actuel ne consiste qu'à limiter les hausses, pas à fixer un prix défini à l'avance, ce qui reste la seule solution efficace, parce que le locataire potentiel verra tout de suite les logements qui ne respectent pas les prix. Aujourd'hui vue l'absence de controle tu peux encore faire tout ce que tu veux.
Citation :
Publié par Zygomatique
Je ne comprends pas pourquoi vous refusez d'admettre que si l'on veut controler les loyers, il faut dire "maintenant c'est X€ le m², c'est la loi". La taxe foncière n'est pas un loyer, la changer en espèrant que ca aie un effet c'est encore taper à coté: ca n'en aura pas, ca renchérira juste les loyers mécaniquement.
Quand on cherche à agir sur le prix des loyers, c'est bien que le prix des loyers figure dans la mesure envisagée, en fait.
Pourquoi faudrait-il contrôler les loyers ? Si les loyers sont élevés c'est parce qu'il y a de la demande. Le montant des loyers est parfaitement logique en fonction de l'offre de logement d'une zone géographique et du pouvoir d'achat des demandeurs dans la zone.
Non, il faut agir sur l'offre de logement : construire, densifier et rendre accessible en transport en communs. Le Grand Paris est une bonne initiative et rendra la banlieue plus attractive.
Sauf qu'encore une fois, naturellement, le marché de l'immobilier ne pourra pas s'autoréguler. Un tel marché ne peut pas s'autoréguler, la concurrence est forcément biaisée sur ce types de produits. Tu n'as ni atomicité (le nombre de construction est forcément limité), ni fluidité (on peut pas construire ni acheter / vendre une maison en un claquement de doigts), ni équivalence des produits les uns avec les autres : la concentration des lieux d'emploi, des infrastructures, des transports, fait qu'il y a forcément un biais à ce niveau.
Si on voulait que le marché de l'immo s'autorégule par des principes de concurrence classique, il faut : construire les memes logements pour tout le monde, et imposer aux employeurs de se mettre là ou là, c'est comme ca. Bref, une entorse bien pire au liberté que le controle des loyers.
Et pourquoi le marché n'est pas fluide ? A cause des frais de notaires pour les achats et des délais de préavis pour les locations. En mettant le moins de contraintes possibles sur les bailleurs et les locataires on fluidifiera le marché. Exemple concret : Avec le préavis d'un mois en zone tendue j'ai pu trouver un nouveau logement avant de quitter le mien, ce qui m'a motivé à partir et trouver un meilleur logement. Avec un préavis de 3 mois ça aurait été impossible et j'aurais repoussé mon départ.
Le marché de l'immobilier se régule aussi bien que n'importe quel autre marché.
Si on ne peut pas augmenter l'offre pour faire baisser la pression, alors il faut faire baisser la demande.
il n'y aucune autre solution pour faire baisser les prix puisque c'est un ajustement entre l'offre et la demande via l'aménagement du territoire.
Vouloir autoritairement fixer un prix de marché bas ça conduit immanquablement à un blocage de l'offre puisqu'il ne sera pas rentable de construire à ce tarif là.

Si on applique ce que tu racontes au marché automobile alors il est lui aussi incapable de se réguler
Il est donc grand temps que les autorités impose un prix aux voitures parce que c'est devenu quasi impossible d'acheter une voiture neuve de nos jours.
Je te laisse faire le raisonnement sur ce qui se passerait si l'état empêchait la vente de voitures à plus de 25k€ par exemple.
Ah ben oui, bien sur, acheter un bien a x00K€, c'est les 8% de frais de notaire qui font que le marché n'est pas fluide. Perso, pour acheter ou vendre, je prends pas plus de temps que pour un DVD.
Et pour le "producteur" de logement, pareil, construire un immeuble c'est un business comme un autre, pas plus compliqué que de produire des yahourts.

Citation :
Publié par aziraphale
Le marché de l'immobilier se régule aussi bien que n'importe quel autre marché.
Si on ne peut pas augmenter l'offre pour faire baisser la pression, alors il faut faire baisser la demande.
Mais ca aussi c'est utopiste ! Tu fais comment baisser la demande, sans imposer à l'emploi de se déplacer ailleurs ? l'aménagement du territoire pour permettre une concurrence libre et parfaite, c'est du reve. On peut limiter la casse, mais non, ca ne suffira jamais.


Citation :
Si on applique ce que tu racontes au marché automobile alors il est lui aussi incapable de se réguler
Il est donc grand temps que les autorités impose un prix aux voitures parce que c'est devenu quasi impossible d'acheter une voiture neuve de nos jours.
Je te laisse faire le raisonnement sur ce qui se passerait si l'état empêchait la vente de voitures à plus de 25k€ par exemple.
La concurrence de l'automobile n'est pas libre et parfaite, c'est évident. c'est pas aussi grave que l'immo, car tu peux te déplacer autrement, car la fluidité est plus importante malgré tout, et que les limites sont bien, bien moins importantes. Oui, on achète pas une voiture comme un tShirt, mais c'est sans comparaison également avec un bien immo. Oui, on construit pas une voiture aussi facilement qu'un dsique dur, mais a part ca... enfin, sérieusement, tu va me défendre que le marché de l'immo et le marché de l'automobile sont pas plus complexes l'un que l'autre, vraiment ?

Est ce qu'il faut réguler le prix de l'immobilier, j'en sais rien, j'ai pas spécifiquement défendu ca, je suis loin d'être assez calé pour le faire. Et dans tous les cas, j'ai aucun espoir sur le fait d'une mise en place suffisament forte pour être efficace en France, alors...
Mais par contre, l'argument "le marché s'autorégule" est bidon, c'est juste faux.

Dernière modification par Bjorn ; 26/04/2017 à 17h04.
Citation :
Publié par Bjorn
Ah ben oui, bien sur, acheter un bien a x00K€, c'est les 8% de frais de notaire qui font que le marché n'est pas fluide. Perso, pour acheter ou vendre, je prends pas plus de temps que pour un DVD.
Et pour le "producteur" de logement, pareil, construire un immeuble c'est un business comme un autre, pas plus compliqué que de produire des yahourts.
Bien sûr que ce sont les 8% qui jouent. Ces 8% de taxes font qu'il te faut minimum 3 ans pour revendre ton bien sans perdre de l'argent.

Merci Aziraphale.
Citation :
Publié par Louis la Brocante
Bien sûr que ce sont les 8% qui jouent. Ces 8% de taxes font qu'il te faut minimum 3 ans pour revendre ton bien sans perdre de l'argent.
J'ai pas dit qu'ils jouaient pas, j'ai dit que ce n'est pas eux, en tout cas pas eux seuls, et certainement meme pas majoritairement eux, qui font que le marché de l'immobilier n'est pas fluide. C'est un achat d'une vie un bien immo, ca ne peut pas être un marché fluide.
Citation :
Publié par Bjorn
J'ai pas dit qu'ils jouaient pas, j'ai dit que ce n'est pas eux, en tout cas pas eux seuls, et certainement meme pas majoritairement eux, qui font que le marché de l'immobilier n'est pas fluide. C'est un achat d'une vie un bien immo, ca ne peut pas être un marché fluide.
Qu'est ce que tu racontes encore ...

Non l'achat de sa résidence principale, n'est pas l'achat d'une vie.
On achète en fonction de ses moyens et de ses besoins du moment, et on change quand ses moyens ont augmentés ou ses besoins se sont modifié.
Encore heureux.
Perso je ne connais personne qui soit encore dans le premier appart ou la première maison qu'il ait acheté : ils ont tous déménagé au moins une fois (et souvent plusieurs) pour cause de boulot, enfants (marche quand les enfants arrivent et quand ils partent d'ailleurs) ou changement de qualité de vie.

Le fait que en général, quand est un actif, on cherche à déménager dans des zones déjà tendues, donc avec peu d'offres et des prix élevés est le plus gros frein à la mobilité bien entendu.
Mais les frais de mutation qui viennent se rajouter par dessus n'arrangent vraiment pas les choses.

Je parle pour la majorité des gens. Le retraité qui déménage dans la creuse parce qu'il y a de la famille ou qu'il aime le coin, il n'a aucun problème de mobilité. Sauf qu'il représente une toute petite minorité.
C'est une expression. C'est un achat primordial, préparé, réfléchi, qui prends du temps, un véritable projet. Acheter un bien immo est un évènement qu'on vit pas souvent dans une vie, c'est incomparable avec tout autre achat. C'est meme incomparable avec une bagnole. Vous êtes juste de mauvaise foi à ne pas considérer que l'achat immobilier est clairement à part, assez "unique" dans le sens incomparable avec quasiment tout autre achat qu'on peut faire dans sa vie, et que c'est juste évident que ce marché ne peut pas se comporter "comme un autre" dans la réalité
Citation :
Publié par Bjorn
C'est une expression. C'est un achat primordial, préparé, réfléchi, qui prends du temps, un véritable projet. Acheter un bien immo est un évènement qu'on vit pas souvent dans une vie, c'est incomparable avec tout autre achat. C'est meme incomparable avec une bagnole. Vous êtes juste de mauvaise foi à ne pas considérer que l'achat immobilier est clairement à part, assez "unique" dans le sens incomparable avec quasiment tout autre achat qu'on peut faire dans sa vie, et que c'est juste évident que ce marché ne peut pas se comporter "comme un autre" dans la réalité
Bha oui on ne change pas de maison comme de chemise c'est évident. Et c'est uniquement à cause du prix, pas parce qu'on est attaché sentimentalement à son achat.
Les seuls bien auxquels les gens ont un attachement sentimental ce sont les maisons de famille, et ces biens là ils se transmettent par héritage bien loin du marché, et j'ai l'impression que c'est bien plus souvent une maison secondaire (en général pas en zone tendue) dans laquelle la famille aime se retrouver pour les vacances, plutôt qu'une résidence principale.

Donc c'est quoi le rapport avec la fluidité du marché ?


Si le marché n'est pas fluide c'est pour une seule raison : la demande est beaucoup plus forte que l'offre dans les territoires où les gens se concentrent de plus en plus.
Les taxes ça joue un poil, et tout le reste ça joue tellement à la marge que c'est négligeable.

Donc vous pouvez essayer de trouver des solutions pour réguler le marché autant que vous voudrez, tant qu'on ne construira pas massivement des logements ou qu'on ne se débrouillera pas pour que la population s'étale à nouveau sur tout le territoire (parce qu'il y en a un paquet des logement dispo qui ne coûtent pas grand chose en France) on en sortira pas.

Dernière modification par aziraphale ; 26/04/2017 à 19h20.
Mais comment vous voulez construire là ou c'est déjà full? C'est une vrai question. A moins de raser les plus anciennes zones pavillonnaires, les plus proches des centres urbains j'ai du mal a voir comment construire plus de logement là ou la demande est la plus forte.

Metre un prix fixe au m2 ne signifie pas forcément mettre un prix qui étranglerait les propriétaires ou limiterait la volonté d'investissement.

Exemple, Barcelone les prix explosent, mais genre à un niveau qui ferait pâlir les parisiens. du +30 à 40% en 1 an. La cause, les appartements qui sortent du marché locatif pour le marché touristique, l'attrait certain de la capitale catalane au vue des promesses d'investissements, du Brexit qui devrait profiter ici aussi etc...
Du coup ya des loyers qui passent du jour au lendemain de 650 euros/mois a 1100 euros / mois parce que le contrat de location expire...
Est-ce que les proprio sont vraiment dans la merde pour monter ses prix ainsi? non ils profitent tous du déséquilibre pour y aller franco. Je doute que limiter les loyer pour que ca tourne autour de 750 euros les étrangle...
L'an dernier on pouvait trouver facilement des appart entre 600/700 euros dans le centre de bonne qualité. Aujourd'hui, a moins de 800 euros c'est les pire appart, pas de lumière, zone bruyante, vieux et pas réformé etc... J'ai des amis en panique car leur contrat se termine sous peu et ne savent pas ce que le proprio leur va réserver en surprise.

A la vente c'est pareil... mon appart d'ici 1 ou 2 ans aura prix +100k du prix que je l'ai acheté, en 5 ans.

Dernière modification par Estal'exilé ; 26/04/2017 à 20h02.
Citation :
Publié par Bjorn
Ah ben oui, bien sur, acheter un bien a x00K€, c'est les 8% de frais de notaire qui font que le marché n'est pas fluide. Perso, pour acheter ou vendre, je prends pas plus de temps que pour un DVD.
Et pour le "producteur" de logement, pareil, construire un immeuble c'est un business comme un autre, pas plus compliqué que de produire des yahourts.
Je suis d'accord que ça va pas rendre l'immo fluide, avec ou sans 8% de frais de notaire, il faut de toutes façons trouver un acheteur, passer devant un notaire, ça pourra jamais être un truc fluide l'immobilier, sauf à acheter des parts de SCPI.
Mais les frais de notaire ont sans doute un effet inflationniste, un mec qui vend, il va essayer de retrouver ses thunes de base à minima, frais de notaire compris, donc ça peut rallonger les délais de vente de plusieurs mois.

Du coup, si on considère que faire passer le délais moyen d'une ventre de 8 à 6 mois, c'est fluidifier le marché, ouais ça peut se comprendre mais bon, ça reste pas supra fluide quand même.

Ensuite, faut voir que les frais de notaire, dans certaines villes ça représente une manne d'argent énorme, à Paris par exemple, vu les prix du marché, ça doit représenter une bonne part dans le budget de la ville, du coup c'est difficilement baissable, je pense.

Citation :
Publié par Estal'exilé
Mais comment vous voulez construire là ou c'est déjà full? C'est une vrai question. A moins de raser les plus anciennes zones pavillonnaires, les plus proches des centres urbains j'ai du mal a voir comment construire plus de logement là ou la demande est la plus forte.
Bein, y a pas trop d'autres choix oui. Le truc, c'est que dans les grosses villes, y a déjà plus des masses de zones pavillonnaires et raser un immeuble de 3 étages pour en faire un de 5, ça peut faire beaucoup de thunes à sortir pour un gain pas ouf.
A Paris, même si on augmentait la limite en hauteur des immeubles, vu le prix du m², je suis pas sûr qu'il y aurait beaucoup de projet neuf à se faire. Du coup, les immeubles resteront ad vitam eternam des vieux gouffres thermiques mal isolés.

Dernière modification par Doudou ; 26/04/2017 à 20h38.
Citation :
Publié par aziraphale
Bha oui on ne change pas de maison comme de chemise c'est évident. Et c'est uniquement à cause du prix, pas parce qu'on est attaché sentimentalement à son achat.
Les seuls bien auxquels les gens ont un attachement sentimental ce sont les maisons de famille, et ces biens là ils se transmettent par héritage bien loin du marché, et j'ai l'impression que c'est bien plus souvent une maison secondaire (en général pas en zone tendue) dans laquelle la famille aime se retrouver pour les vacances, plutôt qu'une résidence principale.

Donc c'est quoi le rapport avec la fluidité du marché ?
C'est le prix, c'est le fait qu'un achat immo, c'est des démarches longues et complexes, c'est le prix et la complexité d'un déménagement et la fatigue que ça produit, c'est le fait que tu t'investis dans un logement, deco travaux, même sans avoir un sentiment fort ( et pourtant je pense que tu te trompes sur le sentimentalisme que certains peuvent mettre dans leurs maisons même pas "de famille" mais osef)

Le rapport avec la fluidité du marché c'est ça, c'est simple, c'est un marché non fluide, on produit /achete / vend pas facilement, intrinsèquement, un logement, à cause de plein de choses, d'où l'impossibilité d'une concurrence pleinement régulatrice.

Citation :
Publié par Doudou
Mais les frais de notaire ont sans doute un effet inflationniste, un mec qui vend, il va essayer de retrouver ses thunes de base à minima, frais de notaire compris, donc ça peut rallonger les délais de vente de plusieurs mois.
Oui surtout que c'est en %age. C'est compliqué parce que passer en fixe desavantagerait les moins aisés, mais oui, les frais de notaire en pourcentage c'est pas top.
Citation :
Publié par Bjorn
Oui surtout que c'est en %age. C'est compliqué parce que passer en fixe desavantagerait les moins aisés, mais oui, les frais de notaire en pourcentage c'est pas top.
Je me demande si psychologiquement, l'effet serait le même si les frais de notaire étaient à la charge du vendeur plutôt que de l'acquéreur. Les frais d'agence par exemple, j'ai pas l'impression que ça fasse monter.

Genre tu achètes un truc 100k, tu paies 8k de frais de notaire, tu essaies de le revendre 108k.
Mais si tu achètes un truc 100k, tu paies 0 de frais de notaire et que tu le revends 100k, tu seras content, même si ensuite on te prélève 8k
C'est con hein, mais je me dis que ça peut jouer même si c'est pas très rationnel, d'ailleurs les prix des marchés en général, c'est souvent assez irrationnel, c'est la conclusion que j'en tire après avoir vu plein de raisons pour que ça baisse alors qu'en fait non.
Si un jour ça baisse vraiment, ça n'aura sans doute pas plus de raisons logiques que celles qui ont fait que ça a monté.
Citation :
Publié par aziraphale
Le marché de l'immobilier se régule aussi bien que n'importe quel autre marché.
Si on ne peut pas augmenter l'offre pour faire baisser la pression, alors il faut faire baisser la demande.
il n'y aucune autre solution pour faire baisser les prix puisque c'est un ajustement entre l'offre et la demande via l'aménagement du territoire.
Vouloir autoritairement fixer un prix de marché bas ça conduit immanquablement à un blocage de l'offre puisqu'il ne sera pas rentable de construire à ce tarif là.
C'est bien la que l'état a aussi un role a jouer dans la construction, dans la façon que je décris de réguler le marché, il n'est pas question que ce soit la seule mesure prise. Mon propos était de montrer que tenter d'agir via des facteurs indirects ne servait à rien ou avait carrément l'inverse de l'effet annoncé. (Tout en le sachant pertinemment à l'avance)

Citation :
Mais les frais de notaire ont sans doute un effet inflationniste, un mec qui vend, il va essayer de retrouver ses thunes de base à minima, frais de notaire compris, donc ça peut rallonger les délais de vente de plusieurs mois.
Le plus gros facteur inflationniste c'est le crédit: un mec vend, l'acheteur achète a crédit, quand il vend il veut récupérer toute la mise, du coup le suivant doit payer son crédit ET le précédent, et ca s'empile.
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