Immobilier (La Taverne)

[Immobilier] Louer ou acheter ?

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Publié par Zygomatique
Je sais pas ce que je t'ai fait, mais c'est pas de ma faute si t'as raté ta vie.
Hier je me suis fait la réflexion en lisant ce thread que Paris c'est un peu comme une sorte de classement social qui se classe par arrondissement. Plus tu te rapproches d'un quartier au m² chère et prestigieux et plus tu es censé avoir "réussi" dans la vie. Mais en plus il faut s'en vanter le plus possible et le montrer aux autres.
Il va sans dire que pour un provincial comme moi (ville 20k) qui a toujours considéré que les parisiens pensaient être le centre du monde, ça n'arrange en rien cette vision.
Petite question concernant l'acquisition d'un bien immobilier. Enfin pour l'instant, je suis encore au stade de la recherche.

Comme moults sites proposent d'estimer sa capacité d'emprunt, j'ai fais plusieurs simulations sur le net et je pense savoir d'à peu près combien je dispose.
Mais je me demandais si les agents immobiliers, avant de nous faire visiter un bien, voulaient un document officiel de la banque ou si on pouvait venir "les mains dans les poches", au risque de passer pour un touriste ?
Citation :
Publié par Merkantil
Petite question concernant l'acquisition d'un bien immobilier. Enfin pour l'instant, je suis encore au stade de la recherche.

Comme moults sites proposent d'estimer sa capacité d'emprunt, j'ai fais plusieurs simulations sur le net et je pense savoir d'à peu près combien je dispose.
Mais je me demandais si les agents immobiliers, avant de nous faire visiter un bien, voulaient un document officiel de la banque ou si on pouvait venir "les mains dans les poches", au risque de passer pour un touriste ?
Je ne demande aucun document officiel pour les visites, mais j'en demande avant de prendre une offre personnellement. Je demande quand même ou en est la démarche au téléphone avant de visiter mais n'exige aucun papier ça prendrait trop de temps, mais tout le monde ne fonctionne pas comme moi.

Les estimations en ligne c'est de la merde, va voir un courtier pour affiner ta recherche et ton budget. Le net à vivre coupé en 3 par 15 ans ça ne veut rien dire.
Comment tu obtiens une offre de la banque sans compromis ?

Perso je viendrai avec un plan de financement fait par mes soins (apport, revenus etc)
Si ca va pas bah fuck.

Car pour pas mal de banque si t'as pas de compromis, t'as pas d'engagement.

Et si faut passer par un courtier obligatoirement ...
Citation :
Publié par Kerjou
Comment tu obtiens une offre de la banque sans compromis ?

Perso je viendrai avec un plan de financement fait par mes soins (apport, revenus etc)
Si ca va pas bah fuck.

Car pour pas mal de banque si t'as pas de compromis, t'as pas d'engagement.

Et si faut passer par un courtier obligatoirement ...
Perso j'ai été voir le banquier recommandé par mon père (piston tout ça), et on a discuté de notre budget, et obtenu un accord de principe sur la limite maximale qu'on s'était fixé.

Cela revient à avoir une simulation de prêt officielle et acceptable en l'état par la banque. On a montré ce document à l'agent au moment de formuler notre offre (qui était 1000 € sous le montant de l'accord de principe).

Tous les agents à qui j'ai téléphoné m'ont demandé de définir mon budget, et mes revenus rapidement, mais je n'ai rien eu à fournir avant de faire une offre effectivement.
Chez Bouros je crois que je n'avais rien avant le compromis.
Après j'étais passé en pap et le vendeur ne m'avait pas demandé d'accord de principe justement.

Mais j'avais peut être eu un truc un poil plus précis que la simulation, vu que je n'en suis pas sûr à 100%.

Édit dessous : oui je sais ...

Dernière modification par Kerjou ; 29/03/2017 à 16h30.
Citation :
Publié par Kerjou
Comment tu obtiens une offre de la banque sans compromis ?

Perso je viendrai avec un plan de financement fait par mes soins (apport, revenus etc)
Si ca va pas bah fuck.

Car pour pas mal de banque si t'as pas de compromis, t'as pas d'engagement.

Et si faut passer par un courtier obligatoirement ...
accord de principe =/= offre de prêt

l'accord de principe est bien plus fiable qu'une simulation faite sur le net, normalement.

Le compromis est nécessaire pour l'offre de prêt "officielle", valable 30j, mais pas pour l'accord de principe.
Perso j'ai eu aucun problème pour avoir une simulation de ma capacité d'emprunt avec mon ancien banquier.
Ca a pris 5 minutes à faire, et je suis arrivé presque au même résultat qu'avec les simulateurs qu'on trouve partout.
En mettant le taux annoncé + 0.1 ou 0.2 (peut-être un peu plus en ce moment puisque les taux semblent vouloir remonter un poil) et en prenant soin de ne pas dépasser 33% de tes revenus pour la mensualité (de la somme des mensualités si tu as déjà des crédits en cours) ça donne un résultat tout à fait correct pour une première estimation, et on sait qu'en théorie on peut le dépasser un peu sans problème parce qu'on aura mieux que ça comme crédit.

Ca n'a absolument pas gêné le courtier que je sois aller le voir puisque de toute façon ton banquier actuel ne fera jamais la meilleure proposition.
Et ça n'a jamais servi à rien puisqu'on ni les agents immobiliers, ni les promoteurs pour le neuf, ne se sont jamais intéressé de savoir si le budget que je leur annonçais était crédible avant que je ne sois vraiment intéressé et qu'on discute sérieusement.
Bon dans l'absolu je pense passer par un courtier cette fois-ci donc ça réglera le problème on m'enverra pas chier

Les banques en lignes font des taux sympa (1,8 à 2% sur 25 piges) mais j'aurais peut être moyen de faire jouer la concurrence avec mon profil (deux fonctionnaires secondo avec progression de salaire sur toute la durée du prêt, c'est du pain bénis).

Au delà de 3200 balles certaines banque en lignes offrent mieux, genre 1,53 sur 25, mais c'est pas négociable si on gagne moins.

Après meme 1,8 sur 25 ans c'est juste énorme.
Citation :
Publié par aziraphale
Perso j'ai eu aucun problème pour avoir une simulation de ma capacité d'emprunt avec mon ancien banquier.
Ca a pris 5 minutes à faire, et je suis arrivé presque au même résultat qu'avec les simulateurs qu'on trouve partout.
En mettant le taux annoncé + 0.1 ou 0.2 (peut-être un peu plus en ce moment puisque les taux semblent vouloir remonter un poil) et en prenant soin de ne pas dépasser 33% de tes revenus pour la mensualité (de la somme des mensualités si tu as déjà des crédits en cours) ça donne un résultat tout à fait correct pour une première estimation, et on sait qu'en théorie on peut le dépasser un peu sans problème parce qu'on aura mieux que ça comme crédit.

Ca n'a absolument pas gêné le courtier que je sois aller le voir puisque de toute façon ton banquier actuel ne fera jamais la meilleure proposition.
Et ça n'a jamais servi à rien puisqu'on ni les agents immobiliers, ni les promoteurs pour le neuf, ne se sont jamais intéressé de savoir si le budget que je leur annonçais était crédible avant que je ne sois vraiment intéressé et qu'on discute sérieusement.
Oui c'est de loin le plus simple, demander une simulation à son conseiller bancaire.
Pour l'offre de la banque actuelle, on a eu une expérience différente, c'est la meilleure offre qu'on ait eu sur 3 banques et la courtiere vue derriere nous a clairement dit qu'elle ne nous obtiendrait pas mieux sur notre dossier. On la reverra probablement pour l'assurance par contre.
Citation :
Publié par Kerjou
Bon dans l'absolu je pense passer par un courtier cette fois-ci donc ça réglera le problème on m'enverra pas chier

Les banques en lignes font des taux sympa (1,8 à 2% sur 25 piges) mais j'aurais peut être moyen de faire jouer la concurrence avec mon profil (deux fonctionnaires secondo avec progression de salaire sur toute la durée du prêt, c'est du pain bénis).

Au delà de 3200 balles certaines banque en lignes offrent mieux, genre 1,53 sur 25, mais c'est pas négociable si on gagne moins.

Après meme 1,8 sur 25 ans c'est juste énorme.
Tu parles avec assurance ?
Citation :
Publié par Nøsferamos
Hier je me suis fait la réflexion en lisant ce thread que Paris c'est un peu comme une sorte de classement social qui se classe par arrondissement. Plus tu te rapproches d'un quartier au m² chère et prestigieux et plus tu es censé avoir "réussi" dans la vie. Mais en plus il faut s'en vanter le plus possible et le montrer aux autres.
Il va sans dire que pour un provincial comme moi (ville 20k) qui a toujours considéré que les parisiens pensaient être le centre du monde, ça n'arrange en rien cette vision.
C'est un peu plus compliqué que ça. La plupart des arrondissements à 1 chiffre correspondent à ce que tu décris : du prestige, de la vieille bourgeoisie ou des nouveaux riches d'horizons divers. Après y'a aussi une forte logique de gentrification qui a déjà été évoquée ici qui fait que beaucoup de jeunes "bobos" pour faire simple (dont je fais sûrement partie) sont attirés par des coins moins chères, qui jamais, même s'ils le pouvaient, iraient habiter dans le VIIIe ou dans le XVIe, et ont fini par les transformer (et faire monter le prix, comme dans le Xe par exemple). Et donc y'a aussi l'orgueil d'avoir déniché l'appart stylé à Belleville, à Gare de l'Est, dans certains coins du XVIIIe, etc.

De toute façon, vu le prix moyen, quel que soit le quartier, acheter à Paris intra-muros c'est impossible pour 90% des gens.
Citation :
Publié par Ex-voto
Tu parles avec assurance ?
Je sais que Boursorama inclus l'assurance dans sa simulation ouais

Pour 400k sur 25 ans à 1,8%, 1706€ dont 50€ d'assurance.

L'assurance on est jeune en bonne santé non-fumeur, pas besoin de garantir la perte demploi et boulot de bureau donc on se fera pas fister.
Dites voir, j'ai prévu d'investir et je regardais l'absence de wiki sur ce thread. J'ai demandé à ma banque ma capacité d'emprunt histoire d'avoir une idée (pour la semaine prochaine oO). J'ai quelques questions, à moins qu'il y ai un guide ultra complet qui traine:
- en terme de courtier vous choisissez quoi ?
- J'ai un vieux CEL qui traine, je sais pas si le taux est interessant, néanmoins j'ai vu qu'il fallait avoir cumuler des interets dessus, c'est contournable ? ou pas ? :/
- est ce qu'il y a des trucs à verifier ou le notaire s'en charge, par exemple un contrat de vente merdique ou je ne sais pas quoi ?
- il y a des apparts vendus avec locataire. Est ce que c'est interessant ou non de payer un loyer à cote ? Dans le meilleur des cas, c'est le locataire qui rembourse mon appart, mais encore faut il qu'il y reste et qu'il n'y ai pas de problemes. Bonne idée ou idée pourrie ?
- en remboursant tranquillement, je suis sur du 10-15ans, est ce qu'il y a un interet a prendre sur une plus longue distance et soit encore diminuer mon remboursement, soit prendre un poil plus grand ?

Mici
Citation :
Publié par Airmed / Ildefonse
Dites voir, j'ai prévu d'investir et je regardais l'absence de wiki sur ce thread. J'ai demandé à ma banque ma capacité d'emprunt histoire d'avoir une idée (pour la semaine prochaine oO). J'ai quelques questions, à moins qu'il y ai un guide ultra complet qui traine:
- en terme de courtier vous choisissez quoi ?
- J'ai un vieux CEL qui traine, je sais pas si le taux est interessant, néanmoins j'ai vu qu'il fallait avoir cumuler des interets dessus, c'est contournable ? ou pas ? :/
- est ce qu'il y a des trucs à verifier ou le notaire s'en charge, par exemple un contrat de vente merdique ou je ne sais pas quoi ?
- il y a des apparts vendus avec locataire. Est ce que c'est interessant ou non de payer un loyer à cote ? Dans le meilleur des cas, c'est le locataire qui rembourse mon appart, mais encore faut il qu'il y reste et qu'il n'y ai pas de problemes. Bonne idée ou idée pourrie ?
- en remboursant tranquillement, je suis sur du 10-15ans, est ce qu'il y a un interet a prendre sur une plus longue distance et soit encore diminuer mon remboursement, soit prendre un poil plus grand ?

Mici
Pour les courtiers, j'ai pas eu à emprunter, mais sinon j'avais entendu que Cafpi, c'était pas mal, sinon meilleurtaux, si déjà tu veux te faire une première idée ptet.

Pour le CEL, c'est pas intéressant vu les taux actuels il me semble.

Pour les trucs à vérifier, normalement le notaire s'en charge, il doit normalement pas permettre la vente s'il n'y a pas un certains nombres de vérif quand c'est dans de l'ancien (termites, amiante, etc cf http://www.paruvendu.fr/immobilier/I...-l-ancien-i269), il doit checker aussi que c'est pas la merde niveau cadastre.
Ma voisine me racontait que son neveu était emmerdé, car l'appart qu'il avait acheté, c'était un ancien hotel que le vendeur avait vendu en le découpant, niveau cadastre c'était n'importe quoi, du coup, aucun copro ne peut ni vendre ni louer, le temps que ça soit réglé, les boules.

Pour les deux dernières questions, si tu comptes faire un investissement locatif, bein l'acheter déjà loué, ça peut être intéressant, sauf si le loyer fixé est très bas et que le locataire est invirable, l'avantage, c'est que tu as pas besoin de chercher, que c'est plus dur pour un vendeur de vendre un truc non vide, donc tu peux éventuellement négocier ("Ha mince, c'est déjà loué, moi qui voulait y vivre :///") et tu sais déjà quel loyer mettre et calculer ta rentabilité.

Et toujours dans le cas d'un investissement locatif, imo t'as tout intérêt à avoir les mensualités les plus petites possibles donc à emprunter sur une longue durée, car tu auras plus de facilité à faire un autre prêt immobilier derrière. Perso, l'idée de faire un investissement locatif mais d'avoir un trou de 300 balles tous les mois dans le budget le temps qu'il soit remboursé, je suis pas super fan, je préfère essayer d'avoir un truc plus neutre, quitte à payer plus d'intérêt. (Au final, tu t'en fous, les intérêts sont payés par le locataire )

Dernière modification par Doudou ; 30/03/2017 à 23h06.
Fiscalement, ce n'est pas intéressant d'acheter un bien pour le louer si tu es toi même locataire.

En gros, tu paieras de l'impôt sur les revenus de l'appartement que tu possèdes mais tu ne pourras pas déduire de ces revenus les loyers que tu paies.

Si tu achètes pour occuper l'appartement. Tu n'auras pas cette fiscalité sur ton logement.

Si toutefois tu investis en locatif, penses à raisonner en revenus net d'impôt. Pour que le locataire rembourse ton appart, il faut que le loyer couvre l'échéance d'emprunt (c'est rarement le cas) + l'impôt que tu devras payé sur les loyers perçus. Il faut également que l'appartement soit loué pendant la durée de l'emprunt.

++ RiC
C'était déjà su mais :

1. on paie déjà la taxe foncière, c'est un petit peu mauvaise foi de la mettre dans la balance contre les locataires
2. la taxe d'habitation sera supportée par l'État et donc par tous via les impôts, ce qui assure une plus grande justice sociale sans se prendre le chou, IMHO.
Citation :
Publié par Doudou
Pour les courtiers, j'ai pas eu à emprunter, mais sinon j'avais entendu que Cafpi, c'était pas mal, sinon meilleurtaux, si déjà tu veux te faire une première idée ptet.
In fine

Citation :
Et toujours dans le cas d'un investissement locatif, imo t'as tout intérêt à avoir les mensualités les plus petites possibles donc à emprunter sur une longue durée, car tu auras plus de facilité à faire un autre prêt immobilier derrière. Perso, l'idée de faire un investissement locatif mais d'avoir un trou de 300 balles tous les mois dans le budget le temps qu'il soit remboursé, je suis pas super fan, je préfère essayer d'avoir un truc plus neutre, quitte à payer plus d'intérêt. (Au final, tu t'en fous, les intérêts sont payés par le locataire )
Ha ouais putain, j'y avais pas pensé à ça. Ca devient compliqué pour le coup. En gros, là y a un appart (enfin un grand studio) à 65K, loyer de 400€, remboursable par le locataire en 15ans. Et sque tu dis c'est qu'il vaut mieux prendre sur 20 ou 25 et commencer à amasser sur son dos pour payer un autre ?
Quid des remboursements plus tot, on perd pas au final ?
Au vu des taux d'interets et de la baisse de l'immobilier, est ce que je perds pas trop sur la longueur ?

Et si j'y habite genre 5ans avant de faire un autre projet immobilier, que je souhaite louer après, est ce que c'est egalement intéressant de rembourser sur du long terme pour garde de la tresorerie en cas de nouvel investissement ?

Etant primo aquerant, il y avait pas des aides si on le loue directement ?

Citation :
Publié par papywarrior
il est peut être urgent d'attendre avant d'acheter

https://www.contrepoints.org/2017/03...ter-automation

L'histoire du loyer sur le proprio, cela avait déjà ete proposé


Merci les gars, en même temps, les prix continuent à baisser Une même annonce a perdu 8K en un mois
Macron n'est pas encore élu et son exonération de TH est pas encore passée. Y'a peu de détails encore la dessus.

Et en attendant le marché s'emballe quand même.

Et pour la banque de France spa dramatique grâce aux taux bas apparemment

https://publications.banque-france.f...29.pdf#page=14
Miniatures attachées
Cliquez sur l'image pour la voir en taille réelle

Nom : IMG_1413.JPG
Taille : 581x386
Poids : 62,8 Ko
ID : 281812  

Dernière modification par Kerjou ; 31/03/2017 à 14h20.
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