Immobilier (La Taverne)

[Immobilier] Louer ou acheter ?

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Des rendements pareil t'as une couille, sinon tkt que les investisseurs se jetteraient dessus.

Autant quand tu possèdes déjà comme Andro, je veux bien. Autant aujourd'hui partir de rien pour monter un empire Immo via endettement, j'y crois moyen.

Limite je vois plus acheter un bien, le loyer te rembourse le prêt et les frais (et un bout de loyer à la limite), et quand tu as terminé de rembourser, ca te fait un apport sympa.

Mais faut avoir les reins solides et où un loyer moindre (style appart "social" à Paname quand tu prends 3k€).
Citation :
Publié par Kerjou
Des rendements pareil t'as une couille, sinon tkt que les investisseurs se jetteraient dessus.

Autant quand tu possèdes déjà comme Andro, je veux bien. Autant aujourd'hui partir de rien pour monter un empire Immo via endettement, j'y crois moyen.

Limite je vois plus acheter un bien, le loyer te rembourse le prêt et les frais (et un bout de loyer à la limite), et quand tu as terminé de rembourser, ca te fait un apport sympa.

Mais faut avoir les reins solides et où un loyer moindre (style appart "social" à Paname quand tu prends 3k€).
C'est du rendement théorique. J'ai jeté vite fait un œil et ce n'est qu'à titre d'exemple. Se créer un empire immobilier, ce n'est pas que j'y crois moyen. Je n'y crois pas du tout. Mais se constituer un complément de retraite sympa, c'est faisable.
Sinon, investissement immobilier, en ce moment, en tout cas dans le NPDC, ça se concentre plus sur les zones où le taux de location avoisine le taux de rendement théorique, c'est-à-dire plus les centres et les agglomérations denses. Autant dire que c'est limité.
Mais au final, on tombe d'accord sur l'ordre des choses dans la mesure où c'est un achat locatif qui va pouvoir te permettre de te financer un meilleur chez toi. A condition, comme tu le fais remarquer, de ne pas confondre rendement réel et rendement théorique. Sur les immeubles que j'ai regardé, sans faire de recherches, avec uniquement les photos, on peut dire que les 3 quarts sont de fausses bonnes affaires puisque les travaux nécessaires vont très certainement engloutir l'équivalent du revenu locatif théorique.
Mais dès lors qu'on investit dans un immeuble, la meilleure chose à faire est d'y occuper un logement et de louer le reste, ça évite d'avoir des frais supplémentaires. Une fois que tu peux acheter un autre bien, tu peux mettre ton logement à louer.
Les vraies bonnes affaires sont plutôt difficiles à trouver, mais comportent quand même leurs part de risque.
Citation :
Publié par Ryu Seiken
Euh ... non.
Ça dépend évidemment du bien que tu achètes.
Par exemple, tu achètes un immeuble de rapport comme celui-ci.
Les conditions idéales décrites sont 18 000€ bruts de revenus locatifs pour un montant annuel de crédit de 8772€, avec un apport de 30% si je ne m'abuse.
Même si tu ne parviens pas à tout louer, si ton revenu locatif est supérieur ou égal à tes mensualités et qu'il est régulier, ça régénère tes capacités de financement. Au bout de 2/3 ans, tu peux te permettre un nouvel achat sans trop de difficultés.
30% d'apport avec les frais de notaire on parle de 90k€, on est d'accord ?
18k de revenu brut, pour peu que tu bosses à côté tu vas vite payer quelque chose comme 5k€ d'impôts dessus.
Déduction du montant annuel du crédit (sur 30 ans tes annuités là ? O_o), ça te fait à peine 4k€ de profit annuel. (Comparativement à du 2k€ si t'avais placé ton apport.)

Bon par contre, chaque année tu rembourses ton emprunt, ça compte, c'est sûr. Mais ta reconsolidation de la capacité de financement au bout de 2/3 ans, lol.
Citation :
Publié par Ryu Seiken
Les vraies bonnes affaires sont plutôt difficiles à trouver, mais comportent quand même leurs part de risque.
C'est pour ça que je dis que c'est dur et que ça prend du temps.
Mais au final ça reste jouable de se faire un bon complément de revenu, si tout le monde ne le fait pas, c'est justement parce que c'est dur et que c'est prend du temps.
Et que ca nécéssite d'avoir du blé un minimum, même à crédit, il ne faut pas l'oublier. Un smicard sans patrimoine ni papa/maman la bonne affaire il la regarde et peut pas la prendre, même s'il est le premier sur le coup.

L'immeuble a Lille il me parait chelou par contre, s'il rapporte le double du prix du crédit et reste en vente plus de 10 minutes y'a un gag. Genre.... c'est une estimation mais y'a en fait zero locataire dedans ?
Citation :
Publié par Andromalius
Et que ca nécéssite d'avoir du blé un minimum, même à crédit, il ne faut pas l'oublier. Un smicard sans patrimoine ni papa/maman la bonne affaire il la regarde et peut pas la prendre, même s'il est le premier sur le coup.

L'immeuble a Lille il me parait chelou par contre, s'il rapporte le double du prix du crédit et reste en vente plus de 10 minutes y'a un gag. Genre.... c'est une estimation mais y'a en fait zero locataire dedans ?
Je n'ai pas vérifié, mais vu l'état général de visu, je dirai qu'il n'y a aucun locataire et donc des travaux relativement lourds de réfection. C'était juste un exemple au hasard. Mais à vue d'œil, l'immeuble est loin d'être idéalement placé.
Un immeuble déjà loué peut paraître plus intéressant parce qu'il générera un revenu immédiat. Mais ce n'est pas aussi simple.
Sinon, oui, ça demande du temps, temps que beaucoup ne peuvent pas donner pour diverses raisons, surtout au regard des risques.
@Andromalius Oui, forcément, comme quasiment tout projet. Il faut quand même un minimum de fonds et/ou de soutien, quand tu fais dans l'ancien.
De toute façon c'est simple, un rendement au delà de 5 % c'est un actif plus ou moins à risque, entre 2,5 et 3,5 c'est défensif, entre 4 et 5 c'est ni l'un, ni l'autre.
Citation :
Publié par Ryu Seiken
C'était juste un exemple au hasard.
Et du coup prendre un bon exemple plutôt qu'un mauvais juste au hasard, non ? En regardant sur google maps, le quartier a pas l'air ouf, c'est tagué de partout, même des bagnoles.
Et du coup vu que le commerce en RDC est sur le bâtiment d'à côté (une alimentation générale, pas le bar), la photo est même pas sur le bon immeuble .
Citation :
Publié par Quild (afk)
Et du coup prendre un bon exemple plutôt qu'un mauvais juste au hasard, non ? En regardant sur google maps, le quartier a pas l'air ouf, c'est tagué de partout, même des bagnoles.
Et du coup vu que le commerce en RDC est sur le bâtiment d'à côté (une alimentation générale, pas le bar), la photo est même pas sur le bon immeuble .
Si c'est le genre de quartier, le proprio va attendre longtemps pour vendre à ce prix.
Citation :
Publié par Eden Paradise
Pourquoi ?
Si tu achètes pour louer tu vas devoir cumuler loyer + remboursement du prêt - loyer perçu.
Et si le loyer perçu pouvait financer ton emprunt ça se saurait..

A mon avis c'est l'inverse : tu achètes pour y vivre, et quand t'es proprio tu t'endettes pour acheter un nouveau bien. Là tu as juste remboursement du prêt - loyer perçu donc tu peux rembourser ton emprunt relativement plus vite. Et quand c'est fini (genre en dix ans) bah tu as des revenus supplémentaires. Qui te permettent de recommencer si tu as le courage.
Bah quand tu vis à Paris où l'immo est à 350 loyers, que t'es jeune et que tu souhaites vivres dans un T2 mais que peut être dans 2-5 ans tu est susceptible de vouloir vivre dans plus grand/être mobile géographiquement, bah ca peut facilement être mieux vu d'investir à but locatif à Rennes (au hasard ) où l'immo est à 180 loyers. Même si t'es capable d'acheter à Paris, ce qui est pas gagné non plus.
Citation :
Publié par Andromalius
Y'aura pas de krach à Paris malgré les rêves mouillés de certains. C'est pas comme si ca fait des années qu'on est au courant.
Krach, je sais pas, mais les décisions politiques peuvent avoir largement une influence là dessus. Y a aussi de grandes évolutions sociologiques qui à terme peuvent avoir des effets très importants. Par exemple, depuis toujours, les implantations parisiennes des grandes entreprises ont été les plus attractives. Depuis 5 ans environ, ça s'est complètement inversé et ces entreprises sont obligées de mettre des incitations pour favoriser les mobilités vers ces implantations. Et même avec ça, ça ne suffit pas à convaincre la majorité des salariés à venir travailler sur Paris.
Citation :
Publié par Andromalius
Ca tombe bien, à ce moment l'a j'aurai probablement de quoi relancer sans crédit.
Il n'empêche que même si les prix bougent pas, Paris est toujours la ville la moins rentable pour faire de l'investissement locatif et que tu ferais mieux d'acheter deux apparts n'importe ou ailleurs.
Citation :
Publié par Andromalius
Y'aura pas de krach à Paris malgré les rêves mouillés de certains. C'est pas comme si ca fait des années qu'on est au courant.
En fait ce qui me choc toujours c'est le prix que certains sont prêt à mettre pour du parpaing et du placo... Je veux dire tant mieux si les parisiens sont content de faire de bonnes affaires dans l'immobilier mais n'avez vous pas peur qu'un jour le prix des matériaux rattrapent la réalité ?

Rêvons qu'un jour une vrai décentralisation soit faites, est ce qu'une chute ne vous fait pas peur? ( pas de troll hein, je n'ai jamais vécu à Paris/ région Parisienne, ce que je connais de l'immobilier parisien se résume à M6 et "recherche maison ou appartement" où les mecs ont les larmes aux yeux car ils ont un balcon sur une avenue )
Citation :
Publié par Doudou
Il n'empêche que même si les prix bougent pas, Paris est toujours la ville la moins rentable pour faire de l'investissement locatif et que tu ferais mieux d'acheter deux apparts n'importe ou ailleurs.
Bin c'est pas tellement ça l'idée. Paris c'est un placement sûr, dans le sens où les prix se maintiennent grosso modo, tu es sûr de louer et le risque de perde de l'argent est relativement faible : tu vas toucher de l'argent, mais tu vas payer la sécurité du placement. En province, la demande est moins forte, le prix est donc moindre, tu es moins sûr de louer et le risque de dévaluation du bien est plus important, donc le rendement est meilleur : tu touches plus mais tu prends plus de risques. Cqfd
Citation :
Publié par Aiina
J'hésite a acheter un studio moi pour faire un peu d'invest, mais j'ai peur de craquer sur un appart et de vendre le mien et qu'il me manque 80k€...
Et c'est là que le prêt relais entre en jeu
L'outil par lequel les banques se font du pognon tellement facile
Citation :
Publié par Meine
Bin c'est pas tellement ça l'idée. Paris c'est un placement sûr, dans le sens où les prix se maintiennent grosso modo, tu es sûr de louer et le risque de perde de l'argent est relativement faible : tu vas toucher de l'argent, mais tu vas payer la sécurité du placement. En province, la demande est moins forte, le prix est donc moindre, tu es moins sûr de louer et le risque de dévaluation du bien est plus important, donc le rendement est meilleur : tu touches plus mais tu prends plus de risques. Cqfd
Le livret A aussi c'est un placement sûr à ce moment la. En province, le ticket d'entrée est moins cher, le risque de baisse aussi, entre un endroit où les prix ont fait x3 en 10-15 ans et un autre où les prix ont monté doucement, imo le risque est clairement pas dans le second. Et puis, plus c'est haut, plus ça peut baisser.
Dire qu'à Paris le risque de baisse est moindre, je suis clairement pas d'accord.
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