[Tyo]

Bonjour,

j'ai besoin de renseignement assez précis, car en parcourant les sites/forum spécialisés dans l'immobilier je m'y perds. donc si quelqu'un peut m'aider ou m'orienter ça serait cool.

bref, voici la situation :

une amie a signé son compromis de vente pour un appart ancien, en fait pour faire simple il y avait quasiment plus qu'à emménager, l'accord de crédit était fait.

elle a pris la décision de ne pas acheter, elle est hors délais pour se rétracter, elle doit donc 10% du bien au vendeur.

mes questions sont, l'agence immobilière lui demande de payer les honoraires bien que la vente ne se fasse pas, c'est normal ? on peut pas payer seulement une partie des honoraires ?
y a-t-il autre chose pour essayer de diminuer cette pénalité ?
où je peux trouver les textes qui confirment tout ça ? ou si ça existe des textes qui aiderai à minimiser ces pénalités ?
l'agence va lui faire signer une lettre se soir qui stipule ses tords pour l'annulation, c'est pour ça que je m'inquiète un peu.

merci d'avance.

Citation :

Publié par Tyo

Bonjour,

j'ai besoin de renseignement assez précis, car en parcourant les sites/forum spécialisés dans l'immobilier je m'y perds. donc si quelqu'un peut m'aider ou m'orienter ça serait cool.

bref, voici la situation :

une amie a signé son compromis de vente pour un appart ancien, en fait pour faire simple il y avait quasiment plus qu'à emménager, l'accord de crédit était fait.

elle a pris la décision de ne pas acheter, elle est hors délais pour se rétracter, elle doit donc 10% du bien au vendeur.

mes questions sont, l'agence immobilière lui demande de payer les honoraires bien que la vente ne se fasse pas, c'est normal ? on peut pas payer seulement une partie des honoraires ?
y a-t-il autre chose pour essayer de diminuer cette pénalité ?
où je peux trouver les textes qui confirment tout ça ? ou si ça existe des textes qui aiderai à minimiser ces pénalités ?
l'agence va lui faire signer une lettre se soir qui stipule ses tords pour l'annulation, c'est pour ça que je m'inquiète un peu.

merci d'avance.

Avant de signer quoi que ce soit, tu demandes à voir le mandat de vente que vous leur avez donné, et tu vérifie les clauses concernant l'annulation de la vente. Si c'est contractuel elle est niquée, si je puis dire.

[Tyo]

c'est effectivement indiqué dans le contrat pour les 10%, j'ai pas fais attention pour les honoraires par contre.

donc si les honoraires ne sont pas comprises en cas d'annulation, en théorie elle n'est pas obligée de les payer ? dans le cas contraire elles sont négociables ?

sinon autre question, tout ça est-il négociable à l'amiable avec le vendeur ?

[Fio']

Tout est toujours négociable.

Mais je vois pas pourquoi le mec irait négocier avec toi si t'es dans l'OBLIGATION de payer contractuellement parlant.

Citation :

Publié par Tyo

donc si les honoraires ne sont pas comprises en cas d'annulation, en théorie elle n'est pas obligée de les payer ?

En pratique elle peut les envoyer se faire mettre.

[CosmicDebris]

Il faut partir du principe qu'un compromis de vente est un engagement, c'est une promesse. D'ailleurs, c'est pour valider cet engagement qu'on doit transmettre un chèque d' acompte de 10% du prix de vente.

Du point de vue simpliste, X voudrait acheter le bien de Y. Les sommes en jeu représentent beaucoup, et exigent tout un tas de procédures. Entre autre, X doit être certain que ce bien ne risque pas une destruction dans les années à venir, etc...

Qui dit procédures, dit du temps. Ça tombe bien, le compromis n'est qu'un stade intermédiaire qui peut laisser le temps de se rétracter si besoin.... à la Condition de respecter certaines règles. Il faut pas oublier que Y, durant le délais du compromis, donne à X l'exclusivité de sa vente, quel que soit les propositions qu'on lui ferait.

Bref, pour la validité de l'Acte, il faut bien, aussi, payer les honoraires des différentes interventions du notaire et de l'agence. On conseille souvent à l'acheteur de faire aussi intervenir son propre notaire afin de mieux défendre ses intérêts en cas de pépin.

LE CONTRAT:

Il n'existe plus de compromis de vente prenant effet le jour de la signature. Un délais légal de rétractation d'une semaine permet, en cas de retour sur sa décision, d'annuler la vente sans aucune conséquence pour les deux parties.

De plus, quand on signe un compromis de vente, il faut toujours émettre des clauses suspensives. C'est elles qui permettront de se désengager sans risque pour l'acquéreur, et de récupérer son chèque d'engagement.

Le plus souvent, la clause suspensive établit que l'acte sera rendu caduc en cas de refus de prêt par les banques. Ceci impose un délais dans lequel, X doit faire ses démarches de demandes de crédit.

Dans le cas où, le crédit ne se fait pas, et que X peut prouver qu'il a bien fait ses demandes dans les temps, et fournir les preuves que les banques ont rejeté les demandes de crédit, alors, il pourra se désengager sans aucune conséquence de l'acte authentique.

Par contre, s'il ne respecte pas, par exemple, ce délais dans lequel il devait trouver des crédits, il se devra de dire adieu à son chèque. Concernant l'agence, c'est un point que je ne connais pas vraiment, donc j'imagine aussi que c'est négociable. Sauf qu'elle a attendu beaucoup trop longtemps semble-il pour être en mesure de négocier. :/

En gros, il est impossible d'apporter une réponse à ta question sans avoir quelques passages au moins du contrat. De plus, entre ce qui est écrit sur les papiers, et la réalité, on a parfois un fossé. J'ai moi même été à deux doigts de perdre 10% sur un achat immobilier l'année dernière. Le vendeur à enfin lâché prise au dernier moment avant que procès ne s'engage.

Mais je me fais pas trop d'illusion, d'après ta description, elle doit dire adieu à son chèque.

[lpse]

Et plutôt que payer 10% du bien + honoraires et avoir... RIEN.
Vaut mieux pas acheter le bien et le revendre directement derrière ?

[Duc_carat]

Citation :

Publié par Nuff

Et plutôt que payer 10% du bien + honoraires et avoir... RIEN.
Vaut mieux pas acheter le bien et le revendre directement derrière ?

crise immobilières ta entendu parler ?

[lpse]

Vaguement. Que sous-entends tu derrière ton agression ?

[Eni PgM]

Que c'est pas facile de vendre en ce moment ou alors pas très cher. Si elle achète un truc à 200 000€et qu'elle ne peut pas le revendre ou alors que 150 000€ ben elle a plutot intérêt à s'assoir sur ses 10%.

[Duc_carat]

point d'agression dans mes propos , désolé si tu la pris comme ca

c'est le (revendre directement derrière) qui ma fait tilté alors qu'il faut plusieurs années pour vendre une maison actuellement a pare en la bradant a 50 %

[lpse]

Ce que vous sous-entendez dans ce cas c'est qu'elle l'a acheté beaucoup trop cher par rapport à ce que son bien immobilier vaut puisque vous estimez qu'elle ne pourra pas le revendre le prix qu'elle l'a acheté.

Si c'est le cas, elle a fait une mauvaise affaire et quoiqu'il arrive, elle devra en assumer une partie des conséquences.
Si ce n'est pas le cas, elle n'aura que peu de difficultés à revendre au prix du marché auquel elle achetait. A moins que durant le temps que lui prends la vente les prix s'effondrent, ce qui n'est pas la conjoncture augurée à 6 mois par les analystes.

D'où ma question.

[Bregentinos]

Citation :

Publié par Duc_carat

c'est le (revendre directement derrière) qui ma fait tilté alors qu'il faut plusieurs années pour vendre une maison actuellement a pare en la bradant a 50 %

ca reste quand même très contrasté suivant la région et le type de bien, en l'occurrence un appartement pour le cas présent. Si c'est en région parisienne dans un coin pas trop mal, à moins d'avoir un prix de vente vraiment excessif, y'a moyen encore de faire quelques affaires en tant que vendeur.

[Lugi Sakabu]

Citation :

Publié par Fioana / KemS

Tout est toujours négociable.

Mais je vois pas pourquoi le mec irait négocier avec toi si t'es dans l'OBLIGATION de payer contractuellement parlant.

Tu peux faire sauter des clauses d'un contrat si elle sont abusives. Tu n'es pas obligé d'être baisé si t'as signé n'importe quoi.

Mais en l'occurrence j'ai absolument aucune idée si une telle clause peut être nullifiée.

Vaut mieux d'adresser à quelqu'un qui s'y connait vraiment en droit.

[Diandra]

Citation :

Publié par Nuff

Si ce n'est pas le cas, elle n'aura que peu de difficultés à revendre au prix du marché auquel elle achetait. A moins que durant le temps que lui prends la vente les prix s'effondrent, ce qui n'est pas la conjoncture augurée à 6 mois par les analystes.

D'où ma question.

Oui sauf qu'elle devra régler les frais d'acquisition, et s'il y a un prêt avec garantie hypothécaire, les frais de prise de garantie. Ensuite quand elle revend, si garantie hypothécaire, elle devra payer des frais de mainlevée, à voir aussi s'il n'y a pas de pénalités pour remboursement anticipé de son prêt. Et puis elle devra rembourser le capital du prêt plus les intérêts... Et si elle vend plus cher pour pouvoir couvrir tout ça, elle devra peut-être payer l'impôt sur la plus-value. Donc bof, c'est peut-être mieux de perdre 10%.

Concernant les honoraires de l'agence immobilière, comme il a été dit plus haut, il faut regarder ce qu'il y a d'écrit dans le mandat.

[lpse]

Faudrait surtout savoir à combien il est l'appart. Si c'est un truc à 400k ou à 130k... Parce que les 10% sont aisément pas les mêmes...

[Tyo]

pour les honoraires, la lecture du contrat est en cours avec quelqu'un qui nous donne un coup de main.

pour le reste, il est effectivement plus simple de perdre les 10%, le marché étant pas à son mieux, la revente serait à mon avis difficile au même prix, avec les longueurs que ça entraîne, donc + de difficultés.

en tout cas merci à tous pour les infos.

edit : 200k le bien. et concernant ton interrogation sur les prix d'achat "sur-estimés" (ou pas), c'est que l'acquisition d'un bien immobilier entre le choix (recherches/visites), les négociations, les premières signatures, et les dernières, il se passe beaucoup de temps, et malheureusement la période qui vient de passer a été mauvaise.

[Tyo]

Quand les honoraires sont-ils dus ?
Le versement des honoraires de l’agent immobilier ne peut intervenir qu’au terme de la transaction. En matière de vente immobilière, cela signifie que la commission est exigible à compter du jour de la signature de l’acte définitif de vente


j'ai trouvé ça sur easydroit, quelqu'un saurait le confirmer ?

toutes les démarches (compromis, crédit, ...) ont faites, mais la signature définitive n'est pas encore faite, ça voudrait dire que l'agence ne peut pas obliger le paiement des honoraires ?

[Aratorn]

Citation :

Publié par Lugi Sakabu

Tu peux faire sauter des clauses d'un contrat si elle sont abusives. Tu n'es pas obligé d'être baisé si t'as signé n'importe quoi.

Tu fais sauter que dalle, t'es totalement engagé par la totalité des clauses du contrat que tu as signé, tant que les dites clauses n'ont pas été dénoncées par un juge.

[Tonk]

Il faudrait plus de précision, parce que les 10% d'indemnisation (clause d'immobilisation) font plutôt penser à une promesse unilatérale de vente qu'à un compromis de vente, auquel cas, c'est normal, c'est courant dans ce type de contrat.
En revanche, s'il s'agit bien d'un compromis de vente : un compromis de vente...vaut vente ! Auquel cas, les 10% correspondent je pense à une clause pénale, que le juge peut modifier si elle apparaît manifestement excessive (mais ne rêve pas, elle n'est pas excessive du tout, il n'y touchera jamais).

Après recherche, l'agent chargé de la vente d'un immeuble ne peut percevoir de commission en l'absence de réalisation effective de l'opération (donc réitération de la vente par acte notarié), du fait de la renonciation de l'acquéreur à l'achat et de celle des vendeurs à poursuivre l'exécution forcée (pour ex. : Civ.1ère, 3 juin 2003 n°1-01.282.

CCL : les 10% sont dus c'est certain, les honoraires non, c'est certain aussi

[Aldeus]

regarde sur le mandat qui est en charge des honoraires : le mandant ou l'acquéreur.

Quel est le modèle de mandat ? Tissot ou interne à l'agence ?

[Tyo]

mandat de l'agence.

merci pour les précisions, nous avions aussi trouvé pour les honoraires, effectivement elles sont dues à la signature de l'acte définitif de vente.

[Caepolla]

Citation :

Publié par Aldarès

Quel est le modèle de mandat ? Tissot ou interne à l'agence ?

Je pense que tu en as déjà conscience, mais j'ai l'impression que tu poses une question pour te donner une apparence pro, alors que la réponse à ta question n'a aucun intérêt pour la solution du problème posé.
Modèle Tissot ou popote interne à l'agence on s'en fout. La promesse aurait été imprimée sur du PQ que ça ne changerait rien au problème.

Ce qui mériterait d'être précisé, par contre, comme le demandais déjà Tonk, c'est la nature de l'engagement : promesse d'achat ? promesse unilatérale de vente ? promesse synallagmatique de vente ? Etc. A priori, le mot "compromis" a été employé par Tyo, donc c'est une promesse synallagmatique.

Citation :

Publié par Tyo

Quand les honoraires sont-ils dus ?
Le versement des honoraires de l’agent immobilier ne peut intervenir qu’au terme de la transaction. En matière de vente immobilière, cela signifie que la commission est exigible à compter du jour de la signature de l’acte définitif de vente


j'ai trouvé ça sur easydroit, quelqu'un saurait le confirmer ?

toutes les démarches (compromis, crédit, ...) ont faites, mais la signature définitive n'est pas encore faite, ça voudrait dire que l'agence ne peut pas obliger le paiement des honoraires ?

Je confirme et je ne confirme pas.

De manière générale, je crois que les réponses ici mélangent un peu deux problèmes complètement différents :
- l'indemnisation du vendeur quand la promesse synallagmatique de vente n'est pas suivie d'un acte notarié de vente,
- les honoraires de l'agence qui a négocié la vente, dans la même situation.

1°) L'indemnisation du vendeur, en général, découle d'une clause pénale insérée dans la promesse de vente (ce qu'en pratique on appelle le "compromis" de vente. Pour savoir si elle est due, il n'y a d'autres solutions que de lire la promesse. Cela dit, toutes stipulent à peu près la même chose, et elles prévoient une indemnisation lorsque l'acquéreur ne donne pas suite alors que le délai de rétractation est passé et alors qu'aucune condition suspensive ne peut être invoquée.

2°) Les honoraires de l'agence. Inutile de lire la promesse à ce propos. Tout ce qu'indique la promesse c'est le montant de la commission et la partie qui a la charge de cette commission. En revanche, les règles sur le paiement de la commission sont prévues directement par la loi "Hoguet' applicable aux agents immobiliers.
En principe, la rémunération de l'agence est due à la vente notariée. Il est impossible de la demander avant.
Cela dit, si on est en présence d'un engagement parfait de vendre et d'acheter, sans rétractation ou condition, et que la vente notariée ne se fait pas à cause de la violation par l'acquéreur de son engagement, l'agence a droit à sa commission. Le principe, en droit français, est celui du consensualisme. La vente est parfaite par l'échange des consentements. L'acte notarié n'est obligatoire que pour la publicité foncière. Si donc la vente est bien parfaite (pas de condition suspensive pendante, par exemple), et qu'un seul cherche à se délier indûment de ses obligations, l'agent a droit à sa commission.
Donc, dans ce cas, ta copine l'a dans l'os.

Une dernière chose quand même. Tout "compromis" de vente avec un particulier qui achète de l'habitation est conclue sous la condition suspensive qu'elle obtienne un prêt. La condition existe même si la promesse n'en parle pas, car elle résulte du Code de la consommation. Pour écarter cette condition suspensive, il faut une mention manuscrite expresse dans la promesse, où l'acquéreur indique qu'il n'a pas besoin de prêt pour son acquisition.
Si cette mention manuscrite y est, les agences immobilières vont très facilement au procès pour récupérer la commission qui leur est due. Et là, franchement, je les comprends. Déjà qu'une agence n'a le droit d'être rémunéré que pour un travail qui débouche sur une vente, ils n'ont pas spécialement envie de s'en faire priver parce que l'acquéreur joue les girouettes.
Si cette mention n'y est pas, ben, y a peut-être moyen de jouer une carte. Si la vente n'est plus pure et simple, mais encore sous une condition, la commission d'agence n'est plus due.

Maintenant, comme tu parles de démarche pour le crédit, j'ai l'impression que ta copine avait bien une condition suspensive de prêt, et qu'elle a fait des démarches en ce sens. D'où, deux solutions :
- soit elle a obtenu son crédit, et dans ce cas je ne comprends pas trop pourquoi elle n'achète plus. Dans cette situation, que vendeur et agence demandent une indemnisation me semble le plus licite du monde.
- soit elle n'a pas obtenu son crédit, et dans ce cas la condition est défaillie. Et, par suite, ni commission ni indemnisation.

[Caepolla]

Citation :

Publié par Tonk

Après recherche, l'agent chargé de la vente d'un immeuble ne peut percevoir de commission en l'absence de réalisation effective de l'opération (donc réitération de la vente par acte notarié), du fait de la renonciation de l'acquéreur à l'achat et de celle des vendeurs à poursuivre l'exécution forcée (pour ex. : Civ.1ère, 3 juin 2003 n°1-01.282.

Je reviens à la charge, n'ayant pas eu le temps de justifier mon message au-dessus. Je crois que tu tires une trop grande généralité de l'arrêt que tu mentionnes. Car, malheureusement, la solution de principe est celle que j'ai mentionnée dans mon message précédent. Et, d'après ce que je comprends de l'espèce à partir des messages de Tyo, je crains que la commission d'agence ne soit due, parce que son message laisse entendre que le nécessaire a été fait niveau crédit.

Petit zoom arrière d'abord, histoire d'être plus clair.

Aux termes de l'article 6, I, de la loi du 2 janvier 1970, dite loi "Hoguet", la rémunération de l'agent immobilier est subordonnée notamment à deux conditions :
- que la vente ait été effectivement conclue et contenue dans un acte écrit,
- que cet acte écrit soit un seul acte et contienne l'engagement des parties.

L'écrit dont il est parlé n'est pas nécessairement un acte notarié. L'acte notarié est systématique en pratique, parce qu'il faut un acte authentique pour la publicité foncière. Mais la vente est un contrat consensuel, qui se forme par le seul échange des consentements. En conséquence, un écrit sous seing privé peut très bien réaliser la condition d'écrit de la loi "Hoguet".

Dans ce contexte, l'arrêt que tu cites concerne un cas particulier : une promesse de vente avec condition suspensive d'obtention de prêt, et le prêt qui n'est pas obtenu par la faute de l'acquéreur.
Lorsque le prêt n'est pas obtenu, alors que l'acquéreur n'y est pour rien, la commission d'agence n'est pas due. C'est une évidence. Lorsque le prêt n'est pas obtenu par la faute de l'acquéreur (hypothèse de celui qui ne démarche aucune banque), la jurisprudence raisonne selon l'alternative suivante :
- soit le vendeur invoque les règles du droit civil sur la condition suspensive, lesquelles considèrent comme réalisée une condition qui a défailli par la seule faute du bénéficiaire. Dans ce cas, la commission d'agence est due.
- soit le vendeur laisse pisser. Dans ce cas, la commission n'est pas due, parce que la jurisprudence considère que la vente ne s'est pas formée.
C'est la règle de l'arrêt que tu cites. Lien vers Légifrance :
http://www.legifrance.gouv.fr/affich...T000007454531&
Tu peux trouver toute une série d'arrêts dans ce type d'espèce, outre celui que tu cites : Civ. 1ère, 17 nov. 1993 et Civ. 1ère, 9 mai 1996, par exemple.

Par contre, hors cette hypothèse de condition de prêt défaillie par la faute de l'acquéreur, la jurisprudence considère que la commission est due si les conditions sont réalisées et que la vente notariée ne se fait pas en raison du refus de l'acquéreur. Par exemple, Civ. 1ère, 28 oct. 2003.
Dans une des revues de référence du notariat, il y a d'ailleurs un excellent article sur la question (je dis ça si tu as accès à une bibliothèque universitaire) : H. Mazeron, La défaillance d'une partie engagée par un compromis de vente et la commission de l'agent immobilier, JCP éd. N 1994, prat. 3148, p. 681.

[Tyo]

merci pour toutes ces infos, c'est vraiment complexe, même en lisant je suis pas sûr de tout saisir.

pour résumé, ma copine se sépare, donc forcément elle ne veut plus acheter avec son ex.

elle a signé avec l'agence ce fameux "compromis de vente", le crédit a été accepté par la banque, d'après le contrat il n'y a plus de "possibilité" d'invoquer une clause suspensive, mais par contre pas encore de signature devant le notaire.

donc si j'ai bien suivi tes infos, elle doit s'acquitter des 10% prévus en "dédommagement" pour l'acquéreur, mais rien pour l'agence ?