[Lawless]

Le principe :
Pour le crowdfunder :
- Avoir des % de rémunérations intéressant (en moyenne 9% par ans) avec un investissement totalement libre, et au finale une prise de risque probablement inférieur à celui d'un placement boursier .

Pour le promoteur :
-Avoir un apport de fonds propre pour négocier son prêt bancaire en utilisant moins de fonds propre réel puisqu'une partie est apporté via le crowdfunding a un taux inférieur à ce qu'il se passerait si il se mettait avec des associés .

https://www.youtube.com/channel/UCQ4...SV6pwO2xYdodDQ

J'ai trouvé cette chaine youtube qui en parle , vous en pensez quoi ? c'est safe ou c'est une chaine de ponzi ? XD

[NarDz]

J'ai la flemme de regarder les vidéos, mais c'est pas le principe d'SCPI classique?

[Lawless]

Non pas du tout .

En fait le crowdfunding serait un peu comme un Prêt à taux zero pour le promoteur dans le sens ou c'est considéré comme du fonds propre par la banque . A coté de ça c'est pas non plus à taux zero puisque t'es rémunéré dessus . Du coup ce serait un mix entre un PTZ et une dette junior, ce qui complètement différent que d'avoir un part dans le portefeuille d'une scpi .

Dans une SCPI t'es tributaire du rendement de la SCPI puisque tu en prends des parts, or là pour le coup c'est essentiellement pour de la promotion pas pour de l'exploitation locatif ou autre .
Surtout que sur la chaîne Youtube, la boite lance le financement en crowdfunding une fois que le risque administratif (Attaquer le permis de construire) , et que t'as déjà plus de la moitié vendu sur plan. Au final il te manque juste le risque de construction (généralement assuré) à prendre en compte bien qu'il reste important.

[Xubfin]

un risque inférieur à un placement boursier... j'ai quelques doutes quand on voit le nombre de promoteurs qui déposent le bilan après ou pendant une opération.
Surtout que le promoteur a des assurances légales à souscrire et qui jouent en cas de gros pépins pour rembourser les clients. Au niveau du crowdfunding, tu as pas d'assurance légale.

Et puis surtout, un promoteur sérieux n'aura pas besoin de crowdfunding pour financer son opération.

ps : le crowdfunding c'est quand même utilisé à 90% pour du scam. Si c'est pas un scam à l'origine, ça le devient à un moment ou à un autre. Suffit de regarder sur kickstarter et cie.

[barbe]

J'ai du mal à voir comment le rendement de 9% et le "prêt a taux zéro" peuvent coexister.

En gros les souscripteurs font un prêt à 9% au promoteur ?

[Lawless]

Citation :

Publié par barbe

J'ai du mal à voir comment le rendement de 9% et le "prêt a taux zéro" peuvent coexister.

En gros les souscripteurs font un prêt à 9% au promoteur ?

C'est ça , la comparaison avec le PTZ tiens juste dans le fait que pour la banque ton prêt acquis par les crowfunding sont considérés comme du fonds propre et qui dit beaucoup de fonds propre dit taux préférentiel chez la banque .

[Thorkas]

Ben c'est aussi dangereux qu'un investissement boursier. Si le promoteur fait de la merde ou disparaît avec la caisse, tu perds les sous. C'est tout pareil que si l'entreprise dans laquelle tu as mis tes sous fait de la merde ou disparaît avec la caisse.

[water-master]

En gros le promoteur fait une partie de son crédit à 9% pour pouvoir passer de 2 à 1.5% (ou un truc du genre) sur le reste avec la banque ? C'est moi ou c'est totalement illogique ?

Sans compter que rien ne l'oblige à rembourser les crowdfunders non ?

[Lawless]

Citation :

Publié par water-master

En gros le promoteur fait une partie de son crédit à 9% pour pouvoir passer de 2 à 1.5% (ou un truc du genre) sur le reste avec la banque ? C'est moi ou c'est totalement illogique ?

Sans compter que rien ne l'oblige à rembourser les crowdfunders non ?

Et si t'as une dette tu dois rembourser, le mec fait pas ça avec n'importe quel promoteur du coins, il prend des promoteurs de moyen/grande taille et qui ont plus qu'un seul projet qui tourne.
Du coup ils iront nul part même si le projet que t'as financé se crash. ils vont pas lâcher 6 ou 7 projets a plusieurs millions et qui permet d'éponger leur fail (c'est prévu dans leur buisness plan) pour pas payer 300 K de crowdfunding.

J'ai pas encore regardé la vidéo mais sur le principe c'est pas très loin d''acheter des parts en SCI, au lieu d'avoir des parts d'une société qui investit en immobilier, tu as des parts (de crédit sur) un bien.
Je ne pense pas que ce soit nécessairement une arnaque, mais la rentabilité de 9% est étrange, bien au dessus de ce que servent la plupart des acteurs spécialisés immobilier.
Sur le principe je trouve que c'est une bonne idée, vu les prix de l'immo des solutions permettant à des particuliers d'investir "facilement" sans posséder un bien en entier devraient logiquement progresser. Reste à savoir quels sont les risques réels et protéger ce genre de transactions pour éviter les défauts.

[Vitalis]

Le promoteur utilise le Crowfunding comme multiplicateur de son effet de levier.

Exemple :
Sans crowfunding, il a 10 de capitaux propre la banque lui prête 50 à 2% / coût 50*2% = 1
Avec crowfunding, il a 10 de capitaux propre + 10 de crowfunding donc la banque lui prête 100 à 1.2% / coût (10*5% + 100*1.2%) /2 = 0.85

Déjà de base on se rend compte qu'il faut un peu manipuler les chiffres pour obtenir une diminution des coûts.

Mais surtout en tant qu'apporteur de capital tu as "zéro" garantie.
Le pognon est immobilisé la durée du chantier (et cela se monte a plusieurs années dans la promotion) si il y a le moindre soucis tu es le dernier à être remboursé autant dire que tu le sera pas.

Franchement cela pue à des kilomêtres ce truc.

[Touful Khan]

J'imagine que "curieusement" la boite qui se fait preter de l'argent fait faillite avant la fin et n'est pas le maitre d'oeuvre...

[aziraphale]

9% d'intérêt + la marge du site = taux d'intérêt complètement délirant.
On est plus dans les années 80, personne n'emprunte à ce taux là.

Un promoteur sérieux, même un petit, n'aura jamais besoin de ce genre de service.
Donc j'imagine qu'il y a un gros loup caché quelque part.

De toute façon en matière d'investissement : gros rendement + faible risque = ça pue à mort.



Comma ça été déjà dit, si tu veux investir dans l'immo sans t'emmerder à gérer des biens, les SCPI sont là pour toi.
En en choisissant les bons créneaux tu gagneras pas loin de ce qui t'es proposé ici.

[Doudou Spuiii]

J'ai l'impression que t'as encore moins de risque à prendre un livret d'assurance vie et de le mettre en gestion à niveau de risque maximum que de prendre ce genre de trucs.
Après, si c'est pour mettre 1000 balles dedans pour tester en sachant que tu les reverras ptet jamais, pourquoi pas, mais je ferais clairement pas un prêt pour financer un truc de ce genre.

Y a des trucs style wiseed qui font du crowdfunding immobilier : https://www.wiseed.com/fr/projets-finances#IMMOBILIER j'ai d'ailleurs l'impression que c'est les rares trucs qui ne coulent pas quand tu compares aux projets style financement de start up. (Si vous regardez dans la partie "sorties" quasi tous les projets start up se sont plantés et tous les projets immo ont fonctionné)

[Touful Khan]

Citation :

Après, si c'est pour mettre 1000 balles dedans pour tester en sachant que tu les reverras ptet jamais, pourquoi pas

Si c'est pour gagner 90€ autant parier sur une cryptomonnaie à la con. Quitte à prendre des risques autant que ca rapporte si t'as du bol.

[Alleria Windrunner]

9% en étant totalement libre et pratiquement sans risque.

Si de tels rendements existaient, ce n'est pas à des petits particuliers de classe moyenne qu'ils seraient proposé.

Je dis pas que le truc est une arnaque, mais ça y ressemble quand même fortement.

[Lawless]

Citation :

Publié par Alleria Windrunner

9% en étant totalement libre et pratiquement sans risque.

Si de tels rendements existaient, ce n'est pas à des petits particuliers de classe moyenne qu'ils seraient proposé.

C'est justement l’intérêt d'avoir du crowdfunding, rendre le private corporate accessible au grand public sans apports minimum. C'est ce que je trouve génial d'un point de vu éthique , reste à savoir si la promotion prendra le pas de la révolution amener par le crowdfunding (qui d'après la chaine que j'ai link, va s'implanter dans de plus en plus de business model). Sachant que coté risque c'est de l'immobilier avec des souvent des boites qui ont fait beaucoup de projet avant . Que ce soit sur WiSeed ou Upstone ils vont pas plomber la réputation de leur plateforme en choisissant de financer le projet de Robert qui est bricolo le week end et jour ferrier.

En plus Je parle même pas des contraintes légales imposés dans la promotion comme les obligations d'assurances etc ... car finalement tu prends autant de risque qu'un mec qui achète en VEFA . A la difference prêt que toi t'as pas forcément claqué 200 K voir beaucoup plus contrairement au mec qui a acheter sur plan .
Pourtant la VEFA se porte quand même assez bien .
D'après ce que le conférencier m'a expliqué il n'y a eu qu'un seul programme de promotion en crowdfunding qui a foiré en france et le résultat a été une renégociation avec 1 ans de délais en plus et tout le monde a retrouver sa mise de départ + les intérêts sur les 3 ans à 9% + l'année de délais demandé par le promoteur aussi rémunéré a 9%. On est très loin des super start up hyper mal encadré qui terminent en dépôt de bilan après 6 mois une fois leur projet financer .

[Caepolla]

Citation :

Publié par Lawless

.
D'après ce que le conférencier m'a expliqué il n'y a eu qu'un seul programme de promotion en crowdfunding qui a foiré en france .

Si j'étais mauvaise langue, je dirais que c'était aussi le seul programme de promotion en crowdfunding.

Mais, en vrai, ça reste quand même bien anecdotique. J'ai regardé sur WiSEED ce qui s'est fait dans mon secteur, et il n'y a quasiment rien. On trouve deux trois trucs, néanmoins, comme ce programme, par exemple :
https://www.wiseed.com/fr/immobilier/le-386-garibaldi

Alors bon, Capelli, c'est quand même un énorme promoteur du coin, avec un chiffre d'affaires qui tourne dans les 120 millions annuels. Aucune difficulté pour eux à sortir la mise de départ sur le projet mis en lien. Et, au plan financier, je ne vois pas l'intérêt pour eux de faire ce qu'ils font : rémunérer des capitaux à 10% pour obtenir des prêts à 2%, et placer leurs propres capitaux sur des trucs à court-terme qui ne rapportent pas autant ? Hmm hmm. Je veux bien qu'ils aient besoin d'un fonds de roulement et d'un matelas aisément mobilisable, mais quand même. Soit ils ont des avantages fiscaux que j'ignore à faire ce qu'ils font. Soit il y a un gars à la direction qui s'est levé un jour en se disant "tiens, ça a l'air cool le crowfunding, pourquoi pas, histoire de faire parler de nous ?"

Par contre, comme pointait Doudou, le truc flippant, quand on regarde les sorties de projet sur WiSEED, c'est de voir que seuls les placements immobiliers débouchent sur une rémunération. Et que le financement d'autre chose que de la spéculation immobilière conduit juste à perdre son pognon, dans des projets d'entreprise mal fagotés.
C'est donc aussi la limite du truc que je vois pour l'instant. Peu de risques tant qu'on finance de gros promoteurs, qui ont les épaules larges. Mais avec les plafonds du crowdfunding pour un particulier, ça reste quand même limité : placer 1.000 Euros pour en tirer 90 ? Ok. Mais il n'y a pas assez de projets pour multiplier les financements, et se tirer un vrai financement régulier et conséquent. Parce qu'on a l'impression que les gros du secteur font ça un peu pour se marrer, et un peu pour tester le joujou. Ca changerait la donne si plus de projets étaient financés et qu'ils ouvrent les vannes au niveau des porteurs de projet. Mais bonjour les déconvenues quand ça va se mettre à financer le promoteur qui se voit plus beau qu'il n'est (celui qui vient au crowdfunding parce qu'il vise au-dessus de ce qu'il a réussi jusqu'à présent, et qui n'a pas les capitaux propres pour ça).

[Doudou Spuiii]

Citation :

Publié par Caepolla

Et, au plan financier, je ne vois pas l'intérêt pour eux de faire ce qu'ils font : rémunérer des capitaux à 10% pour obtenir des prêts à 2%, et placer leurs propres capitaux sur des trucs à court-terme qui ne rapportent pas autant ? Hmm hmm. Je veux bien qu'ils aient besoin d'un fonds de roulement et d'un matelas aisément mobilisable, mais quand même. Soit ils ont des avantages fiscaux que j'ignore à faire ce qu'ils font. Soit il y a un gars à la direction qui s'est levé un jour en se disant "tiens, ça a l'air cool le crowfunding, pourquoi pas, histoire de faire parler de nous ?"

Ouais, je capte pas non plus l'intérêt de l'opération, un truc genre 10% sur deux ans, ça fait quand même cher s'ils peuvent avoir la même chose des banques.
A moins que comme dit plus haut, ça leur permet d'emprunter plus à 2% aux banques, genre emprunter aux particuliers 400k€ à 9% sur 2 ans, te permettrait d'emprunter 2M€ à 2% en plus aux banques ? (Calculs complètement fantaisistes, mais c'est pour donner l'idée)

Citation :

Publié par Caepolla

Par contre, comme pointait Doudou, le truc flippant, quand on regarde les sorties de projet sur WiSEED, c'est de voir que seuls les placements immobiliers débouchent sur une rémunération. Et que le financement d'autre chose que de la spéculation immobilière conduit juste à perdre son pognon, dans des projets d'entreprise mal fagotés.

Dire que fut un temps, je voulais investir la dedans pour tester, j'aurais encore plus paumé que dans les cryptos

[Lawless]

C'est qu'une question de ratio et donc d'apport de fonds propre pour négocier ensuite le % du prêt oui .
Cependant l’intérêt principale reste l'effet de levier pour le promoteur .

Si le promoteur pose 1 000 € de fonds propre (100%) pour en récupérer 1 000 de marge en fin de programme . C'est le schéma basique.

Il se trouve un associé :
Promoteur A : 500 € Posé
Promoteur B : 500 € Posé

Comme ils sont associés du début à la fin de l'opération et en partagent TOUS les risques ils se partagent aussi la marge équitablement soit 500 chacun pour un total de 1000. Le ratio Fonds propre investi / marge reste identique .
Là ou le promoteur veut tenter du crowdfunding c'est pour faire ce cas là :

Le promoteur Pose 500
Crowdfunder pose 500
Le promoteur gagne 800 et les crowdfunder+plateforme 200.
Donc le promoteur a un ratio fonds propre/marge plus important c'est un énorme levier à certes 9% + frais de plateforme mais c'est en aucun cas comparable a un projet ou il partage la moitié de sa marge .
Mais d'un autre coté le crowdfunder arrive bien plus tard sur le projet et évite un certains nombre de risque ce qui "justifie" ce taux . Au final tout le monde s'y retrouve .
Après c'est vrai que c'est un peu dommage de faire les projet un par un, ça force a foutre tous ses oeufs dans le même panier mais je pense que c'est voulu car justement ils ont pas assez de crowdfunder pour le moment et réunir les fonds doit prendre un certains temps . J'hésitais a investir la dedans mais au final avec le recul je pense que c'est encore trop frais mais quand ce sera un peu plus démocratisé , et avec plus de choix de projet ou investir j'y poserai très probablement quelques billes . A surveiller de mon point de vu

[Xubfin]

Modéré par Fio'

un peu rapide la modération, j'avais édité avec un ptit texte qui a disparu du coup...

En substance : Un promoteur sérieux n'a pas besoin d'un effet de levier auprès de la banque.
La banque prête les fonds en fonction du projet et de son sérieux et de sa rentabilité et pas en fonction de l'apport initial du promoteur.
Et le taux bancaire actuel est loin des 9%.
Et la banque prend des garanties supplémentaires quand elle prête. Alors que les crowdfunders... ils l'ont tjs dans le baba qd le scam s'écroule.

Citation :

Publié par Lawless

C'est qu'une question de ratio et donc d'apport de fonds propre pour négocier ensuite le % du prêt oui .
Cependant l’intérêt principale reste l'effet de levier pour le promoteur .

Si le promoteur pose 1 000 € de fonds propre (100%) pour en récupérer 1 000 de marge en fin de programme . C'est le schéma basique.


Le promoteur Pose 500
Crowdfunder pose 500
Le promoteur gagne 800 et les crowdfunder+plateforme 200.
Donc le promoteur a un ratio fonds propre/marge plus important c'est un énorme levier à certes 9% + frais de plateforme mais c'est en aucun cas comparable a un projet ou il partage la moitié de sa marge .
Mais d'un autre coté le crowdfunder arrive bien plus tard sur le projet et évite un certains nombre de risque ce qui "justifie" ce taux . Au final tout le monde s'y retrouve .
Après c'est vrai que c'est un peu dommage de faire les projet un par un, ça force a foutre tous ses oeufs dans le même panier mais je pense que c'est voulu car justement ils ont pas assez de crowdfunder pour le moment et réunir les fonds doit prendre un certains temps . J'hésitais a investir la dedans mais au final avec le recul je pense que c'est encore trop frais mais quand ce sera un peu plus démocratisé , et avec plus de choix de projet ou investir j'y poserai très probablement quelques billes . A surveiller de mon point de vu

Je comprends mieux avec ton exemple. C'est pas idiot, ça permet au promoteur d'augmenter sa part et de réduire le montant des prêts bancaires. Le fait de négocier le taux à la baisse est secondaire mais permet tout de même des économies. Ensuite une partie de la marge de l'opération est rétrocédée sous forme d'intérêts élevés, mais si le projet se fait et que l'entrepreneur fait sa marge tout en réduisant son endettement bancaire (montant + taux), ça peut être pour lui intéressant sur du long terme, lui permettre de lancer plus de projets que seul face à sa banque.
La contrepartie c'est qu'au lieu que le risque soit transféré vers la banque il l'est vers les crowdfunders.
J'aimerais en savoir plus sur le versement de ces fameux 9% d'intérêt, est ce au bout de l'opération, par an, au bout de x années ... sous quelles conditions.

[Lawless]

Citation :

Publié par Henri Deveau

Je comprends mieux avec ton exemple. C'est pas idiot, ça permet au promoteur d'augmenter sa part et de réduire le montant des prêts bancaires. Le fait de négocier le taux à la baisse est secondaire mais permet tout de même des économies. Ensuite une partie de la marge de l'opération est rétrocédée sous forme d'intérêts élevés, mais si le projet se fait et que l'entrepreneur fait sa marge tout en réduisant son endettement bancaire (montant + taux), ça peut être pour lui intéressant sur du long terme, lui permettre de lancer plus de projets que seul face à sa banque.
La contrepartie c'est qu'au lieu que le risque soit transféré vers la banque il l'est vers les crowdfunders.
J'aimerais en savoir plus sur le versement de ces fameux 9% d'intérêt, est ce au bout de l'opération, par an, au bout de x années ... sous quelles conditions.

Suppose que tu verses 100 sur 3 ans à 10%
Année 1 : 10
Année 2 : 10
Année 3 : 110

Aucune condition nécéssaire puisque tu fais un prêt , la bonne tenu de son programme est l'affaire du promoteur au final, généralement tu reçois tes sous car ce sont de gros promoteurs avec plusieurs projet donc ils déshabillent pierre pour habiller paul si ils sont un peu court . Et si ça suffit vraiment pas ils allongeront la durée du prêt pour mieux temporiser . Du coup tu passerai à :
Année 1 : 10
Année 2 : 10
Année 3 : 10
Année 4 : 110

Après on a peu de recul car c'est arrivé qu'une fois apparament et c'est comme ça que ça s'est passé mais une fois n'est pas coutume donc la réponse la plus honnête serait : personne ne sait ce sera du cas par cas. Mais à ce stade c'est la plateforme qui gère, ils ont des accords et sécurité et je pense que c'est à ce niveau là que tu verra une difference entre deux plateformes de crowdfunding sachant que aucune ne te garantira le retour à 100% de tes billes . En gros c'est du 4/5 en terme de risque si c'était un placement fait par une banque.
même si ca représente 1% de tout perdre , le placement sera quoté 4/5 en terme de risque alors que dans les faits hors guerre ou tremblement de terre tout se passe bien la plus part du temps