[Gao-]

B'soir à tous !

J'aimerais avoir quelques info. C'est pas évident d'apporter une réponse, car chaque proejt immo est différent, chaque maison est différente, et chaque constructeur est différent.

Pour le bien, et pour répondre correctement à mes questions, vous auriez besoin de la localisation de la construction, du pedigree du constructeur, de la notice de la maison etc...

Donc on va généraliser, et parler de la négociation.

Pour faire court, ma meilleure amie fait batir, en même temps que ma copine et moi. Elle a fait pas mal de constructeurs, dont le miens, pour arrêter son choix sur un autre constructeur de qualité.
Ce dernier lui propose une maison de 141m² grande, toutes les mêmes options que nous ( volets roulants motorisés, baie d'angle, chauffage au sol, etc....) pour 150k euros
Notre constructeur, lui, nous propose une maison de 100m², avec les mêmes options qu'au dessus. pour 155k euros

Même en comparant les notices, on reste perplexe : chez le constructeur de mon amis, c'est ready to RT2020 ( 2012 pour nous ), fournisseurs de qualité identique etc... bref, a priori, je n'ai rien trouvé qui justifie une telle différence entre sa surface et son prix, et les nôtres. ( si ce n'est la zone sismique plus importante chez nous )

Mes questions sont donc :

- Sur quoi devrais-je être vigilant, et qui pourrait expliquer cet écart ?

- Quelque soit le constructeur, une négociation est elle toujours possible ? si oui, jusqu’à quel montant on peut gratter ?
Cette négociation doit être forcément passer par une mise en concurrence ?

Si vous vous demandez pourquoi nous n'allons pas logiquement chez le constructeur de mon amie, c'est simplement qu'après en avoir fait plusieurs, celui que nous avons trouvé actuellement est ce qu'on a trouvé de mieux, et qu'on s'est naturellement arrêté sur ce choix. A tord peut être, difficile à dire.

Voilà, si vous avez un conseil quelconque sur le négociation d'une construction, je suis largement preneur,

Merci

[Ghim Lenain]

si le prix du foncier est chez le constructeur on peut arreter là, car le foncier peut très fortement être modifiée d'une localisation à l'autre.

Maintenance approche brute :
1.550 euros TTC / m² pour vous c'est cher pour le marché, est ce que architecturalement votre bien est plus évolué ? Avez-vous des matériaux "différents" ?
Elle est environ à 1.000 euros TTC / m² ce qui pour du pavillon est plus classique voir "pas trop cher"

La négociation est toujours possible. Pas nécessaire besoin de mise en concurrence, mais là vous avez (semblé) avoir un écart de 50k (et disons) 20k entre son projet, donc le meilleur moyen, vous prenez un archi / moe / amo, vous lui donnez le dossier et vous lui dites "je veux bosser avec ce constructeur, je voudrais 20k mini de moins, ma propal = 2k de fees brutes pour la négo + un success fees de 20% sur l'économie. Par contre vous lisez le dossier et vous me dites si c'est faisable ou non". Ce qui fait au pire du pire une perte seche de 2k (mais sur le principe votre conseil vous dira à la lecture du dossier "c'est jouable ou non" ou une économie de X - (2k + X x 20%), soit exemple, une économie de 20k, un coût réel de 6k pour une économie pour vous de 14k. Si il y a 50k, ca vous coute 12k pour 38 d'économie.
La vérité avec vos infos, il m'est incapable de te dire si il y a une vrai raison ou non de cet écart avec ta pote (hors la question du foncier ou de l'architecture "brute" (exemple : si vous avez plein de surfaces vitrées et une forme complexe, c'est nécessairement un peu plus cher que le pavillon lambda).

Si tu veux je te mets quelqu'un à dispo dans ma boite juste pour lire ton dossier et celui de ta pote et te dire si il y a un levier ou si il y a une raison réelle à l'écart. En échange si on pense que l'économie est jouable, tu nous confies la mission.

Sinonnnn si tu dois négocier, tu compares matérialités par matérialités et tu t'assures que les BET / Archi sont des pecnos comme c'est le cas pour les constructeurs classiques. C'est qui d'ailleurs les dits constructeurs de chacun d'entre vous ?

Good luck en tout cas

[Fame]

Mon père a une boite dans le batiment, donc je vais essayer d'apporter mon petit grain de sel par rapport à ses expériences.

Citation :

Publié par Gao-

- Sur quoi devrais-je être vigilant, et qui pourrait expliquer cet écart ?

Il y a souvent 2 cas:

- L'entreprise qui se dit " J'ai pas mal de chantier d'avance, l'entreprise tourne bien ect, j'ai pas forcément "besoin" de ce chantier donc je facture plus que d'habitude. Si ça passe tant mieux, sinon tant pis, c'est pas gravissime si je fais pas affaire"

- Et une autre entreprise qui peut se permettre d'être (beaucoup) moins chère parce qu'elle fait un peu de black, déclare pas forcément tous ses ouvriers, utilise des matériaux du moins bonne qualité ect...

Ces deux cas existent mais je dis pas que toutes les boites sont comme ça, la plupart arrivent à être moins chères tout en restant réglo, ou plus chères sans facturer plus que d'habitude pour reprendre mon exemple plus haut.

Citation :

- Quelque soit le constructeur, une négociation est elle toujours possible ? si oui, jusqu’à quel montant on peut gratter ?
Cette négociation doit être forcément passer par une mise en concurrence ?

Mon père fait pas forcément dans le neuf, mais ses clients négocient 90% du temps. Donc je vois pas pourquoi tu pourrais pas négocier. Une technique qui revient souvent: Le client montre une facture d'une autre entreprise (en cachant le nom) qui est bien évidemment moins chère et demande d'expliquer la différence de prix. Difficile de dire un montant pour ton cas.

[Gao-]

Pour le constructeur en lui même, j'ai vérifié : le constructeur de mon amie a une équipe complètement française, le boss de la boite est ton interlocuteur durant la construction, et ils ont un CCMI.

Au début, je pensais pouvoir les prendre en défaut la dessus, mais de ce qu'ils veulent bien dire, ils semblent clean.

Ok donc pour la negoc, je vais essayer. Y a un chiffre a viser en sachant que la maison fait 150k ? 10k, c'est illusoire ou c'est jouable ?

Parce que la le commercial m'a fait comprendre que la plus grosse remise qu'il pourrait éventuellement faire, tourne autour de 6k grand max et avec dossier en béton.

@Ghim : justement, pour les materiaux, tout est inscrit sur la Notice de la maison. Et a premiere vu, on est sur des materiaux très similaire, sauf, que eux ont du parpaing + isolation extérieur pour RT 2020.

Nous on a du parpaing, mais pas d'isolation extérieur. Encore une fois, difficile pour vous d'avoir un recap d'une notice de prêt de 30 pages, mais pour faire court, je vous fait la synthése en vous confirmant que oui, on est sur une gamme de construction similaire.

Pour le foncier, j'ai pas tout compris. La localisation joue surtout sur le prix du terrain, pas de la maison, non ?

Architecturalement, oui, effectivement, notre constructeur a une petite particularité, complétement inutile, mais qui est l'équivalent de leur "signature" ( les débords de la toitures sont assez large )

Mais honnêtement, entre des débords de 80 cm et 40m² en plus, mon choix est vite fait.

[Mamat]

Je vais peut être dire de la merde, mes cours de btp ça date un peu. Mais que dire que c'est une équipe française, ça veut rien dire surtout dans le btp ou la sous-traitance est monnaie courante. C'est à toi de définir dans le contrat si tu acceptes qu'ils sous traitent ou non et jusqu'à quel degrés tu le tolères (car un sous traitant peut lui aussi sous traiter).

[Ghim Lenain]

Envoi moi :
- les deux notices
- les plans
- les perspectives si il y en a une
Me confirmer que vous êtes en construction (c.-à-d. Pas de foncier)

Je vais te dire tout désuite si il profite

Pas besoin de se fixer un objectif. Le coût de construction brut d'un pavillon classique coûte 900 à 950 euros HT / m2. Mais il faut voir la réalité du projet pour comprendre ce qu'ils te vendent
1550 euros ttc du m2 soit ton terrain est à choper, soit c'est beau, soit il y a des particularités, sinon c'est cher "sur la base de ce qui se fait classiquement"

Par ailleurs on est bien d'accord que tu nous parles en ttc ?

Le côté équipe française ou pas veut rien dire btw. Ce qui explique un coût c'est la complexité technique du projet à la rigueur

[Gao-]

Je te fait parvenir ca entre demain et ce week end, car je dois récupérer la seconde notice, et scanner les 30 pages de la mienne, ca va prendre un peu de temps !

En tout cas ta démarche est sympa, merci

Et oui, on parle bien TTC !

edit : peux tu me donner ton adresse mail en PM? sur JoL on peut pas mettre de piece jointe me semble

[Ghim Lenain]

C'est en envoyé : oublié pas la perd et dit moi également quel type de contrat tu signe : contractant général, cpi, Vera, autre ...car chaque contrat à son propre type de coûts et spécificités
Mémé questions pour ta pote pour que je compare des comparables

Exemple si pour une raison x ou y tu signes un cpi et elle non, tu paies une gfa qu'elle ne paie pas (c'est une garantie que tu as en plus d'elle dans ce cas)

[Gao-]

Étonnamment, ces termes ne me dise rien.
Je suis novice complet dans le domaine, et la seule garantie récurrente chez tous les constructeurs que j'ai vu jusqu’à présent, c'est le CCMI.

D'ailleurs, on a épluché les documents que le constructeur a fournit, il ne me semble pas y avoir croisé ces acronymes. Je relirais ça pour voir si ça ne m'a pas échappé.

[Ghim Lenain]

Citation :

Publié par Gao-

Étonnamment, ces termes ne me dise rien.
Je suis novice complet dans le domaine, et la seule garantie récurrente chez tous les constructeurs que j'ai vu jusqu’à présent, c'est le CCMI.

D'ailleurs, on a épluché les documents que le constructeur a fournit, il ne me semble pas y avoir croisé ces acronymes. Je relirais ça pour voir si ça ne m'a pas échappé.

Un ccmi ok pas de soucis regarde juste si ta pote à le même type de contrat
Envoi tout et on en parle samedi ou dimanche quand j'ai tout lu

Envoi tes contrats aussi et je te signe un nda au nom de ma boîte si tu as peur niveau confidentialite

[Gao-]

De toute façon, je vais devoir flouter les noms, au moins des papiers de mon amie, simplement par respect à son égard. A partir du moment ou ca transit sur internet, et que ce n'est pas mes "données", je lui dois au moins ça !

Concernant les contrats, nous sommes tous les deux en CCMI, les projets immobilier étant relativement similaire, aussi bien en terme de gamme de constructeur, que de budget.

[Ghim Lenain]

Envoi tout et t'embêtes pas à flouter je te ferais un nda (non disclosure agreement, cest à dire une clause de confidentialite) ? Ca vous rassurera

[papywarrior]

p'tite questions :

c'est bien deux logements dans la même config (nombre de chambre, plein pieds, R+1, etc) ?

Les cloisons sont du même type (alveolaire de type placopan, a ossature métallique, ou carreaux de plâtres) ?

Même type de couverture (tuile béton, faïencé, etc ) ?

[Gao-]

Oui, configuration assez similaire : 4 chambres ( enfin y a une chambre vraiment petite de notre côté, qui va se transformer en bureau ), un étage, une grande pièce à vivre. ( tout en plus grand, ofc ^^ )

Pour la construction, on est sur deux constructeurs de moyen/début haut de gamme, donc les choses sont assez similaires ( briques mains moulées, étage avec dalle en dur, menuiserie métal, alu etc...)

J'aurais même tendance a penser que les différents fournisseurs du constructeur à mon amie ( tuiles, briques, porte, ) sont un peu plus haut de gamme.

Après, dans le détail, c'est pas évident à dire. Une notice, c'est pas le truc le plus clair du monde, j'ai déjà bien du mal à comprendre correctement la mienne...( ca parait sans doute clair pour quelqu'un du métier, mais autrement, c'est pas limpide :c )
Je m'informe petit à petit, mais il reste encore beaucoup d'inconnues.

[Gao-]

D'ailleurs j'ai parlé au commercial hier. Alors assez logiquement, il ne peut rien faire sans preuve tangible ( sinon ca serait trop facile ), mais j'ai essayé de savoir d'ou pouvait provenir la différence, pourquoi un tel écart sur les m², et sur la qualité d'isolation.

Il n'a pas su me répondre grand chose, surtout sur l'isolation extérieure, ou je l'ai senti un peu tendu. Pour le reste, là encore pas vraiment de réponse ( isolation ? wai mais nan, rt2020 + iso exterieure. Maxibrique ? ouai mais nan, briques moulées main. Menuiserie en carton ? wai mais nan, alu )

Bref, il a insisté pour que je lui ramène la notice du concurrent, chose que je vais faire Lundi après midi.

Je vous tiendrais au courant.

[papywarrior]

En fait, je demandé pour les cloisons car entre une cloison alvéolaire de type placopan de50 m/m d’épaisseur et une cloison de type placostil de 72 m/m tu peux avoir dans les 10 euros d’écarts (la 72 étant plus chère)

Après pour les isolants en plafonds entre une laine ordinaire de type th40 et une laine performante de type GR32, le prix au m² peut doubler (même si au final la résistance thermique obtenue est la même)

Après si c’est un logement de type BBC on retrouve souvent des prestations de type aeroblue, c’est un enduit d’étanchéité à l’air (ce n’est pas donné) même si parfois l’enduit est réalisé en enduit ciment (souvent moins chère)

Et il y a aussi le film pare-air qu’on applique entre charpente et plafonds, si le film est posé avec un plénum technique tu as un surcout, il y a aussi des entreprises qui s’en passe en réalisant l’étanchéité à l’air en plafond avec seulement la plaque plâtre et des équipements électriques étanches.

Je te dis tout ça histoire de trouver des pistes,

Ah oui il y a un truc qui m’interpelle, si ton ami a opté pour une isolation extérieur, ça m’étonnerai que son murs soit en brique, à mon avis c’est plutôt un murs parpaing qui sert de support, l’isolation étantextérieur (verticale) étant soit enduite, soit habillé en panneau de briquette ?

Et si toi tu as une brique moulée à la main, à mon avis ça pourrai être l’origine du surcout .

[Gao-]

Merci pour ces pistes, je vais potasser ça dès que je rentre du boulot, pour voir un peu comment je vais pouvoir mettre tout ça sur le tapis au prochain rdv.

Tu entends quoi par un "logement BBC" ?

Concernant l'isolation, sa notice indique pourtant bien :

Mur composite brique moulées mains -

De l'extéireur vers l'intérieur :

1/ Briques moulées mains
2/ lame d'air 2cm
3/ panneaux mousse polyuréthane 8 cm
4/ murs parpaing 0,15m

[papywarrior]

Citation :

Publié par Gao-

Merci pour ces pistes, je vais potasser ça dès que je rentre du boulot, pour voir un peu comment je vais pouvoir mettre tout ça sur le tapis au prochain rdv.

Tu entends quoi par un "logement BBC" ?

Concernant l'isolation, sa notice indique pourtant bien :

Mur composite brique moulées mains -

De l'extéireur vers l'intérieur :

1/ Briques moulées mains
2/ lame d'air 2cm
3/ panneaux mousse polyuréthane 8 cm
4/ murs parpaing 0,15m

ok ok je comprend mieux

pour bbc c'est bâtiment basse consommation, en fait l'idée c'est de renforcé l'étanchéité à l'air d'un logement/bâtiment afin d'éviter les pertes de chaleur.
Mais pour tenir les objectifs les moyens employés varient fortement d'une entreprise à l'autre.


Toi aussi tu as un double mur ?

[Gao-]

Ok merci, je ne connaissais pas l'acronyme.

de mon côté, la notice indique ça :

Maconnerie briques moulées main - montées façon croisé
Appareillage à la française pour former un mur de parement de 10,5cm
Lissage des joints gris en montant
Maconnerie en bloc de béton cellulaire Ytong 20*20*50
Pourtour ouvertures exterieur, 10 cm, rebordement à plat au mortier de ciment
Poutres et linteaux des ouverture exterieurs en béton armé
Habillage briques des linteaux

Mur : 31 cm d'épaisseur

( sachant que oralement, et de mémoire, il m'a simplifié ca par : brique - vide d'air - parpaing - laine de verre )

[papywarrior]

Citation :

Publié par Gao-

Ok merci, je ne connaissais pas l'acronyme.

de mon côté, la notice indique ça :

Maconnerie briques moulées main - montées façon croisé
Appareillage à la française pour former un mur de parement de 10,5cm
Lissage des joints gris en montant
Maconnerie en bloc de béton cellulaire Ytong 20*20*50
Pourtour ouvertures exterieur, 10 cm, rebordement à plat au mortier de ciment
Poutres et linteaux des ouverture exterieurs en béton armé
Habillage briques des linteaux

Mur : 31 cm d'épaisseur

( sachant que oralement, et de mémoire, il m'a simplifié ca par : brique - vide d'air - parpaing - laine de verre )

oki, perso je préfère ta configuration car l'ytong procure aussi une certaine isolation
remarque regarde un peu le prix au m² qui différencie le parpaing béton de l'ytong

[Gao-]

Ok, c'est toujours bon à savoir, ca va peser dans la balance. Enfin, à supposer que l'Ytong soit plus cher que le parpaing classique.

C'est vraiment intéressant à savoir tient, je suis curieux de voir s'il va le mettre en avant lors de mon prochain rdv, ou je le mets en confrontation avec l'autre notice

[Olga Itak]

Un truc en passant à ne pas négliger c'est la qualité de ton sol , voir ton étude de sol pour le dimensionnement des fondations. Cela peut fortement impacter le prix.

[papywarrior]

Citation :

Publié par Olga Itak

Un truc en passant à ne pas négliger c'est la qualité de ton sol , voir ton étude de sol pour le dimensionnement des fondations. Cela peut fortement impacter le prix.

ah oui c'est vrai j'y pensai plus à ça, si le bon sol est profond il faut des rangs supplémentaires de parpaings ou des inclusions, ce qui me fait penser que peut être ton constructeur prend une provision en attendant les résultats de l'étude de sol

[Gao-]

Alors, je vous fais le compte rendu, qui répondra par la même occasion à Papy et Olga !

Donc rdv avec le constructeur, beaucoup mieux armé que précédemment, surtout grâce aux conseils avisés de Ghim Lenain.
On a demandé toutes les info manquantes, et étudié la notice de mon amie.
Il s'avère que nous sommes plus qualitatif sur plusieurs choses selon lui :

- le parpaing = ytong, et plus épais
- les cloisons de certains murs, sur des rails + laine de verre chez mon amis, en plaque de platre ( plus sur du nom ) chez nous. Pas un truc creux, donc qui isole mieux visiblement.
- au niveau de l'isolation, il suspect un pont thermique sur les plans de mon amie, sans en avoir la certitude sans plus de schéma
- certains détails ( poignée alu, bloc motorisé des volets incrusté dans le débord de la toiture, porte d'entrée 5 points contre 3 etc.... )

Derrière ça, on a parlé de l'étude du sol. Je lui ai fait comprendre que nous, rajouter 3 rangées de parpaing a 900 balles la rangée, c'était mort, il va visiblement s'arranger pour l'intégrer dans le prix initial de la maison, en remisant le carrelage entre autre.

Egalement, je n'étais pas d'accord, car sur le plan, on demandait 4 chambres, mais avec le confusion SU/SH, on arrivait a 4 piéces qui n'étaient pas du tout des chambres. J'ai demandé de rajouté 1 métre sur la longueur de la maison, offert par le constructeur.

Au final, on est tombé sur une remise d'environs 6000-7000 euros.

Voilà voilà, je pense que la négoc ira pas beaucoup plus loin.

En tout cas, merci à tous pour vos info, c'était très instructif !

[Gao-]

Bon, après négociation, nous avons obtenus 13m² carrés supplémentaires dans la maison, l'intégralité du carrelage, et les 3 rangs de parpaing nécessaires si l'étude de sol est mauvaise ( et prix revu à la baisse si pas de parpaing nécessaire )

Nous avons signés le CCMI et le terrain aujourd'hui

Voilà pour l'épilogue de ce thread, merci à tous ceux qui ont participé !