[Amhron / Makswell]

Bonjour à tous !

J'aurai besoin de vos conseils sur ce que je dois faire de mon (enfin, en pratique c'est celui de ma compagne, mais ça n'a que peu d'importance ^^) appartement.
Je vais essayer d'être le plus factuel possible :

Appart T2 de 44m² + terasse de 12m² acheté il y a 8ans (sur 25ans) 110k€ dans le sud de la France
Achat d'appart pour logement principal
Suite renégo, reste 13ans de crédit, à 580€ / mois (sans compter le foncier...)
Depuis, le marché n'a cessé de baissé, et aujourd'hui, à la grosse louche, si on le vends 90k€ on le vend bien (reste 79k€ à rembourser)
Il y a 3 ans, on achete une maison et du coup, on mets l'appartement via agence en location.
On a du bol, on loue un peu plus cher que le marché à 490€ CC / mois (l'appart à tout de même un certain cachet - le marché est autour de 460€), à une personne stable (c-a-d qui paye, et qui reste).
Se passe 3ans sans aucune encombre.

Et c'est la que tout commence

Début de semaine, on reçoit un coup de tel d'un voisin proprio de l'appart, qui nous informe que :
- L'agence d'assainissement est la (nous n'étions pas au courant, mais à la limite, l'agence devait l'être ?), doit passer par notre appartement, mais la locataire n'est pas la - cela fait plusieurs années qu'il y a des problèmes réguliers d'odeur d'égout (ça, on savait, mais ça restait peu fréquent, et cela aurait empiré)
- A priori plus aucun signe de la locataire depuis un certain temps (pas de vas et vient, terasse vidé)

Du coup, je me pointe à l'agence, qui est fermé (et personne repond au tel / portable). L'appart étant à 100m, je m'y rends. ET LA, je sonne et je découvre l'appart vide, la locataire et un agent immo en train de faire l'état des lieux de sorties.
(J'aurait pu faire un autre sujet sur la succéssion de pas de bol et d'incompétence pour apprendre le jour J qu'un locataire se barre, et qu'on va être marron d'un loyer qui remboursait déjà pas le crédit, mais ce n'est pas le sujet non plus ^^).

Du coup, on se retrouve aujourd'hui avec :

Un crédit à 580€ / mois
Une concurrence directe d'immeubles (et un paquet, en plus) ayant poussés dans le quartier, avec des presta supérieure (logement neuf, un poil plus petit, mais franchement joli, résidence sécurisé avec Parking - ce que nous n'avons pas), et moins cher : entre 430 et 450€ CC.
Un syndic de copro merdique (13 apparts dans l'immeuble), qui prends les sous mais gere peu / pas, voir mal les choses
Un hall d'entrée avec qui prends l'humidité / à des trous dans les murs (réfactions voté et payé en 2017, toujours rien de fait, voir point ci-dessus)
Des soucis d'odeur dans notre appartement (travaux voté et payé aussi, voir point sur le syndic aussi...)
13ans de crédit restant
pas de possibilité de vendre et racheter (en fait, elle a acheté seule pour elle, c'est un peu une fierté, et elle voudrait garder un bien "à elle")

- Pour la partie syndic, quel serait l'axe le plus efficace pour avoir le plus rapidement possible ce pour quoi on a payé ? (sachant que sur les 13 apparts, seul ceux du rdc (soit 2 apparts) sont impactés par ces problemes d'odeurs / travaux du hall)

- Pour la partie appartement, vous conseilleriez quoi ? On fait le deuil et on vend ? on loue (encore plus) à perte (genre 400 balles), sachant tout de même que cela ne nous mettrait pas non plus le couteau sous la gorge tous les mois ? (à la différence de l'absence de loyer qui est beaucoup plus contraignant) ? On entend parler de conciergerie, est ce que ca vaudrait le coup d'investir dans du mobilier, basculer en meublé, et faire une sorte de airBNB en passant par un pro ? (par un pro, car nous sommes physiquement trop loin et pas assez doué pour pouvoir gerer des demandes de petits travaux, plaintes etc..).

Merci de vos conseils éclairés !

EDIT suite au post de Doudou : Le crédit de notre maison principale est à palier : pendant les 13ans restant (de l'appartement) on paie 800€ de crédit, puis 1200€ une fois l'appartement remboursé (le delta étant supposément remboursé par le loyer de l'appart sans le 1er crédit à charge, puisque terminé).

[Doudou Spuiii]

Bein la comme ça, vous avez une perte de 90€ par mois pour un bien qui a perdu au mieux 20k sur 8 ans et dont t'estimes que ça devrait aller en s'aggravant.
Ca veut dire que si t'avais foutu ces 90€ mensuel sur un livret A, à la fin vous auriez eu plus de frics. (Et encore, je compte pas les charges et différentes taxes).
Tu peux expliquer à ta copine que c'est comme si elle mettait ses thunes sur un placement à -2,4% annuel depuis 8 ans pour régler son problème de fierté lol :/

Pour moi, c'est vite vu, faut en faire son deuil, en revanche, tu devrais contacter les promoteurs qui font les apparts qui poussent dans ton coin et leur demander s'ils sont pas intéressé par le tiens, t'aurais moyen de vendre ça beaucoup plus cher. (Mais ça peut être aussi très long mdr)

En plus, c'est son appart mais c'est toi qui t'occupes des merdes, raison de plus pour mettre les thunes ailleurs

[Amhron / Makswell]

Citation :

Publié par Doudou Piwi

Bein la comme ça, vous avez une perte de 90€ par mois pour un bien qui a perdu au mieux 20k sur 8 ans et dont t'estimes que ça devrait aller en s'aggravant.
Ca veut dire que si t'avais foutu ces 90€ mensuel sur un livret A, à la fin vous auriez eu plus de frics. (Et encore, je compte pas les charges et différentes taxes).
Tu peux expliquer à ta copine que c'est comme si elle mettait ses thunes sur un placement à -2,4% annuel depuis 8 ans pour régler son problème de fierté lol :/

Pour moi, c'est vite vu, faut en faire son deuil, en revanche, tu devrais contacter les promoteurs qui font les apparts qui poussent dans ton coin et leur demander s'ils sont pas intéressé par le tiens, t'aurais moyen de vendre ça beaucoup plus cher. (Mais ça peut être aussi très long mdr)

En plus, c'est son appart mais c'est toi qui t'occupes des merdes, raison de plus pour mettre les thunes ailleurs

Merci Doudou pour ta réponse, mais j'ai édité mon 1er post car il y a une "contrainte" supplémentaire ^^ (cela ne change rien au fait qu'on s'envoi en l'air avec la location actuelle, cependant)

[sinernor]

J'ai une société de conciergerie dans ma ville, renseigne toi sur le Airbnb, c'est super rentable financièrement même dans des trous paumés, je n'en croyais pas mes yeux personnellement mais ça marche tellement bien et c'est tellement rentable (surtout les petites surfaces) que je vais en mettre quatre autres sur le marché en Septembre (trois studios et un trois pièces situés en plein centre-ville).

Rapproche toi d'une agence qui fait ce genre d'activités, ce qui compte le plus c'est la situation du bouzin et essaie de voir avec elle une petite estimation quitte au début à être un petit peu moins cher.

A titre de comparaison chez moi, un studio en meublé situé en centre-ville ou proche de la gare se loue entre 450 et 490 euros le mois, un studio en BnB rapporte net entre 600 et 650 balles une fois déduit tous les frais, compte une petite vingtaine de jours d'occupation pour voir si ça tourne bien ou pas, retape tout intégralement avec un petit coup de peinture, meuble le avec du premier prix neuf, et ensuite tu fais des belles photos que tu fais mettre sur leur site.

Concernant les taros de l'intervention d'entretien entre chaque rentrée et sortie de client, pour te donner une idée, je prends 25 euros pour un studio, 35 euros pour un t2 et 45 euros pour un t3/t4 ou alors si tu as un emploi du temps décalé, tu le fais toi-même mais attention parce que c'est physique.

Ce qui va compter dans un bnb principalement, c'est la propreté de ton bien et l'emplacement principalement, après s'il arrive et que cela sent les égouts, c'est moche mais c'est ainsi et ce n'est pas sur les photos mais ils ne te feront pas chier avec cela.

Ceci dit, rassure toi, tu n'es pas le seul à qui ce genre d'emmerdes est arrivé, moi, à cause de l'autre con qui a augmenté la taxe foncière de 10% en un an, ça a pris -10% net en un an et demi mais j'ai au moins la chance d'avoir le syndic qui bouge son cul mais des copropriétaires pour la majorité demeurés et marchands de sommeil.

Bref, tout ça pour dire qu'on a tous des emmerdes malheureusement.

[Doudou Spuiii]

Citation :

Publié par Amhron / Makswell

EDIT suite au post de Doudou : Le crédit de notre maison principale est à palier : pendant les 13ans restant (de l'appartement) on paie 800€ de crédit, puis 1200€ une fois l'appartement remboursé (le delta étant supposément remboursé par le loyer de l'appart sans le 1er crédit à charge, puisque terminé).

Je suis pas sûr de comprendre, tu paies combien de crédit pour la maison principale du coup ? (sans compter le loyer de la maison secondaire)
@sinernor, faut voir si le règlement de copro permet de faire du AirBnB, y a souvent des copros que ça fait (à raison) chier et qui du coup peuvent poser problème. Si t'es entourés de proprio bailleurs voire marchands de sommeil, c'est sûr que t'auras pas ce genre d'emmerdes, si c'est des petits vieux qui sont la depuis 50 ans, ça sera de suite plus complexe.
Et puis faut voir aussi si y a de la demande dans le coin.

[Ex-voto]

Pourquoi vous parler que de la copro pour Airbnb, il faut pas déclarer un changement d'usage et/ou de destination du logement pour faire ça à plein temps ?

[Doudou Spuiii]

Citation :

Publié par Ex-voto

Pourquoi vous parler que de la copro pour Airbnb, il faut pas déclarer un changement de destination du logement pour faire ça à plein temps ?

Il me semblait que c'était que dans certaines villes seulement, mais tu me mets le doute.

[Ex-voto]

Citation :

Publié par Doudou Piwi

Il me semblait que c'était que dans certaines villes seulement, mais tu me mets le doute.

Si c'est pas ton logement principal, c'est partout.
Attention différence usage/destination btw

.https://www.village-justice.com/arti...bnb,30915.html

[Doudou Spuiii]

Citation :

Publié par Ex-voto

Si c'est pas ton logement principal, c'est partout.
Attention différence usage/destination btw

.https://www.village-justice.com/arti...bnb,30915.html

Lol, j'allais mettre le même lien pour dure que t'as raison
Effectivement, le coup des 120 jours, j'avais ça en tête mais je pensais que ça ne concernait que les villes de plus de 200k habitants, sauf qu'il faut aussi que ça soit sa résidence principale (genre tu loues une de tes chambres à la journée quoi)
Du coup, l'obligation de changement de destination, ça doit concerner à peu près 99% des cas et qu'il y a fort à parier que la mairie s'y oppose.
Sans parler du fait que la plupart des règlements de copro ont la clause d’habitation bourgeoise qu'un copro habitant sur place aura vite fait de faire jouer si les va et viens l'emmerdent.

[Amhron / Makswell]

Citation :

Publié par Doudou Piwi

Je suis pas sûr de comprendre, tu paies combien de crédit pour la maison principale du coup ? (sans compter le loyer de la maison secondaire)

On a :

- L'appartement acheté en 2008, qui sera totalement remboursé en 2032 - Crédit actuel de 580e / mois. C'est cet appartement qui est maintenant loué / le sujet du topic.

- Une maison acheté en 2016, qui sera totalement remboursé en 2041. Nous payons 800€ de crédit par mois jusqu'en 2032. Puis, en 2032, on passe à 1200€ de crédit par mois (pendant les 9ans restant donc), le delta de 400€ en plus étant amorti par la fin de crédit du 1er appart, et le maintien du supposé loyer (et c'est pour cette raison que nous avons fait ce drole de palier de crédit)

[Doudou Spuiii]

Citation :

Publié par Amhron / Makswell

On a :

- L'appartement acheté en 2008, qui sera totalement remboursé en 2032 - Crédit actuel de 580e / mois. C'est cet appartement qui est maintenant loué / le sujet du topic.

- Une maison acheté en 2016, qui sera totalement remboursé en 2041. Nous payons 800€ de crédit par mois jusqu'en 2032. Puis, en 2032, on passe à 1200€ de crédit par mois (pendant les 9ans restant donc), le delta de 400€ en plus étant amorti par la fin de crédit du 1er appart, et le maintien du supposé loyer (et c'est pour cette raison que nous avons fait ce drole de palier de crédit)

Ha oui, effectivement, ça change un peu mes calculs.
En gros, si t'avais juste le prêt de la résidence principale à payer tu rembourserais genre 900/950€ par mois sans le palier de crédit je pense, non ?
Alors que la, tu as 800€ + 90 (580-490) € de delta avec la résidence secondaire en loc, puis 800€ (1200-400) à partir de 2032.

Après, si tu baisses le loyer à 400€, ça te fait un delta de 180€ à rajouter à tes 800€ de mensualités à rembourser jusqu'à 2032 et c'est sans parler des frais, taxes et vacances de loyers et des emmerdes, j'ai franchement un doute sur le fait que ça soit un bon plan, ça irait si t'avais pas à baisser les loyers, mais les immeubles neufs te flinguent pas mal le plan la, c'est clair.

Franchement, tu devrais tenter le coup de contacter un promoteur et voire si y aurait moyen.

Message supprimé par son auteur.

[Doudou Spuiii]

Citation :

Publié par Thecharts Neverlie

Mdr si vous vous embarquez dans un changement de destination du bien mdr bon chance !

Bein ouais mais en même temps, s'il veut le faire plus de 120 jours par an, il a pas le choix.
Sinon, il peut ne pas demander le changement, mais c'est illégal, c'est comme si on lui conseillait de louer son truc au black et de rien déclarer pour que ça soit encore plus rentable lol. Et puis, il se fera surement dénoncer.

[Kaga]

Dans quel coin est ton appartement ? Une zone un peu résidentielle ou un peu chic?
Une alternative pas débile (même si pas exempt de déboires cf mon dernier post de rentier) c'est de louer à destination de professions libérales.

Aujourd'hui beaucoup se reconvertissent à la 40aine-50aine vers un métier de conseil (type nutrition par ex) ou des professions ont des besoins parfois de bureaux réguliers mais pas en temps plein (un avocat qui a 20% d'affaires dans ta ville par exemple).
Ca peut être pas si bête de le convertir dans ce but, tu loues à la journée. Normalement il faut juste un accord du syndic, notamment pour la plaque à l'extérieur, mais c'est plutôt bien accepté.

A voir?

[Lawless]

Ca dépend aussi a quel étage il est. Un bail professionnel en r+5 sera quand même plus compliqué a faire passé qu'un R+1.

En règle général quand tu veux faire du pro au delà du R+2 ça devient compliqué, ne serait ce que pour trouver un occupant . (Risque de Panne d'ascenseur si il en a un, etc..)

[Kaga]

Pas faux, mais j'ai cru comprendre que c'était au RdC (notamment quand l'OP parlait d'odeurs?)

Après des avocats en étage.. ça se trouve, mais oui l'accès aux personnes avec handicap est un point important pour les professions de "soins"/santé

[Touful Khan]

On va reprendre du début.
a) D'ou tu découvres que les mecs sont en train de faire un EDL sans être au courant ?

[Amhron / Makswell]

Il est effectivement en RdC, mais même en partant du principe que les renovations des parties communes soient rapidement faites (déjà votés et payés par les copros depuis... une paire d'année pour la plus vieille), l'agencement de l'appart ne semble pas optimal pour ce type de profession:

- L'appartement est tout en longueur
- On rentre sur le grand séjour (20m² en gros) ; pas de fenêtre
- Bar américain de séparation entre séjour et Cuisine
- Cuisine de 10m² (toujours en gros) avec trés grande baie vitrée donnant sur la terrasse (12m² sans vis à vis, si ce n'est les VDD ofc), et apportant la lumiere Naturelle dans la cuisine et Séjour
- Porte donnant dans la chambre (10-12m²) avec placard coulissant intégré et une fenetre donnant sur terasse
- Porte donnant sur la salle de bain (en forme de... i horizontal dirons nous, le point du i étant les toilettes, séparé par une porte coulissante)

Citation :

Publié par La Pelle du 18 Juin

On va reprendre du début.
a) D'ou tu découvres que les mecs sont en train de faire un EDL sans être au courant ?

le pire, c'est que je le découvre par le plus grand des hasards.

je vais mettre un peu de contexte en essayant de pas faire un pavé.
3 ans que nous avons une locataire qui ne fait pas du tout parlé d'elle, mais son loyer en temps et en heure, etc.
Avant cette locataire, nous vivions dans l'appartement, et avions constaté le début de dégradation du hall d'entrée, ainsi que d'odeurs d'égout occasionnelle dans l'appartement => à l'époque, c'était génant sans être un gros probleme, et le syndic faisait passer une paire de fois par an une entreprise pour nettoyer les évacuations.
Début Février 2019, on reçoit une convocation (invitation ?) à une réunion de syndic, un jour de la semaine, à 10h pas possible pour nous d'y aller.
On reçoit le compte rendu en... Mai-Juin, disant qu'a été voté de faire intervenir une entreprise spécialisé pour trouver une solution définitive à ces problemes d'odeurs, apparemment de plus en plus présent, et on nous demande de commencer à payer : à ce moment la, toujours ni son ni image de l'agence immo ou de la locataire, ce qui dans l'absolu n'a rien de choquant.
Lundi 19/08, on reçoit un coup de tel d'un voisin de copro qui nous dit, en vrac, que :

- L'entreprise est la pour les travaux (nous n'avions aucune info de date), et que personne ne répond chez notre locataire
- Que c'est quand même bizarre parce que la terasse de notre appart est vide depuis un mois, et qu'apparemment on ne verrait plus de vas et vient.

La, ma femme commence à appeler toutes les heures l'agence (fixe + portable) sans réponse (pour rappel, c'est un appart qui lui appartient, bien avant notre rencontre, je suis pas au fait de tous les échanges entre elle et l'agence, par le passé)
Je lui propose donc d'aller y faire un saut aprés le boulot. Je me pointe à l'agence : fermé mais lumiere allumé. L'appart étant à 100m, je décide d'aller taper à la porte, dans le but de prendre des nouvelles, et m'excuser auprès de la locataire des désagréments d'odeurs.
Et la, heureux hasard, la locataire de l'appart m'ouvre, accompagner de l'agent immo, appartement vide, EDL à la main.

J'attend l'agent immo dehors (parce qu'à ce stade la, j'essaye de rester zen : je n'ai aucune preuve / garanti que ma femme a bien regardé ses mails / spams etc sur une éventuelle info au sujet d'un départ). L'agent immo me confirme donc, un peu géné, qu'un mail type a été envoyé précisant que sans réponse de notre part, il s'occuperait de trouver un locataire de remplacement (ce qui ne me semble pas abérrant comme procédé).

MA femme s'y est tout de même pointé le lendemain, leur a foutu un vidus, et leur a dit qu'elle retirait l'appart de leur agence (aprés, pour la petite histoire, la personne en face d'elle était la depuis un mois, et c'est celle d'avant qui avait la merde (à plusieurs reprises... à plusieurs clients), avait mal orthographié l'adresse mail (elle lui a montré sur son écran le mail envoyé... à la mauvaise adresse).

Voila voila ^^

EDIT : le préavis de la locataire à l'agence, a bien été notifié 3 mois avant.

[Lawless]

Citation :

Publié par La Pelle du 18 Juin

On va reprendre du début.
a) D'ou tu découvres que les mecs sont en train de faire un EDL sans être au courant ?

RIP le délais de préavis visiblement.