[Doudou Spuiii]

En fait, j'aurais plutôt du demandé comment c'est pris en compte, effectivement dans les simu on te pose la question si t'es proprio ou pas.
Mais je serais curieux de connaitre les règles de calculs associées, si un banquier a des infos...

[Njuk]

Citation :

Publié par sinernor

Beurk le neuf, tu n'es pas à l'abri auras des malfaçons et rien ne vaut l'ancien.

fixed for all, de l'aveu même des promoteurs, la qualité dans le neuf est en chute libre, la faute à une main d'oeuvre peu qualifiée doublé de jemenfoutisme complet.

[Ventilo]

Citation :

Publié par Lael

Également, ces biens générant des loyers, contrairement à une résidence principale, ils viennent donc gonfler tes revenus, ton "reste à vivre" et ta capacité à emprunter.
Ce qui peut même te permettre d'obtenir facilement un financement pour acheter un second bien à louer, puis un troisième, etc...


Pour ces raisons je préfère rester locataire et acheter des "biens secondaires" à louer.

Il reste le problème de l'imposition, en micro foncier je trouve que la note est salée.

Message supprimé par son auteur.

[Doudou Spuiii]

Citation :

Publié par Ventilo

Il reste le problème de l'imposition, en micro foncier je trouve que la note est salée.

Vu que tu peux déduire les intérêts du prêts, si en plus tu as fais des travaux, t'as quand même moyen d'avoir une bien meilleur réduction en déclarant au réel.
Faire un investissement locatif et déclarer en micro foncier, tu dois être perdant dans pas mal de cas, surtout en début de prêts la part intérêt est la plus forte.

[Ventilo]

Citation :

Publié par Doudou Piwi

Vu que tu peux déduire les intérêts du prêts, si en plus tu as fais des travaux, t'as quand même moyen d'avoir une bien meilleur réduction en déclarant au réel.
Faire un investissement locatif et déclarer en micro foncier, tu dois être perdant dans pas mal de cas, surtout en début de prêts la part intérêt est la plus forte.

Euh non, ça a été supprimé en 2011 sauf pour le neuf BBC.

[Doudou Spuiii]

Citation :

Publié par Ventilo

Euh non, ça a été supprimé en 2011 sauf pour le neuf BBC.

Heu, de quoi tu parles ? Les intérêts ? Les travaux ?

Parce que ça me semble toujours déductibles : https://www.pap.fr/bailleur/impots-t...rges-a-deduire

Citation :

Les frais et charges déductibles :

• Les dépenses de réparation, d'entretien et d'amélioration
• Les dépenses acquittées pour le compte des locataires et restant définitivement à la charge des propriétaires
• Les provisions pour charges de copropriété
• Les frais de gestionLes primes d'assurance
• Certaines impositions
• Les intérêts d’emprunts
• Une déduction forfaitaire spécifique dans certains cas
  

[Ventilo]

My bad, ca n'a changé que pour les résidences principales, pas pour les mises en location. Quel enculé ce Sarko

[Dens]

Citation :

Publié par Njuk

fixed for all, de l'aveu même des promoteurs, la qualité dans le neuf est en chute libre, la faute à une main d'oeuvre peu qualifiée doublé de jemenfoutisme complet.

Je ne comprends pas d'ou vient cette réputation. J'ai fait deux achats sur plan, nickels performances énergétiques exceptionnelles,environnement bien pensé matériaux modernes, isolation au top, possibilité d'adapter le plan selon tes envies, garantie décennale et 0 problème en 13 ans ... A coté de ça le vieux a vécu justement, problèmes d'isolation / phonique , frais de notaires, vices potentiels, etc.

[Njuk]

Citation :

Publié par Dens

Je ne comprends pas d'ou vient cette réputation. J'ai fait deux achats sur plan, nickels performances énergétiques exceptionnelles,environnement bien pensé matériaux modernes, isolation au top, possibilité d'adapter le plan selon tes envies, garantie décennale et 0 problème en 13 ans ... A coté de ça le vieux a vécu justement, problèmes d'isolation / phonique , frais de notaires, vices potentiels, etc.

ce que tu cites c'est quasi que du légal, mais au final c'est pas la loi qui fait ton appart, ce sont plus souvent des travailleurs détachés d'Europe de l'est payés au lance pierre, ne parlant pas la langue du maitre d'oeuvre et qui apprennent le métier sur ton appart. Donc on ne parle pas vraiment du gros oeuvre, mais de la finition.
Après tant mieux si tu n'as pas eu de mauvaises surprises, mais ce n'est pas la norme. Discute comme moi avec quelques promoteurs , ils te diront la meme chose, il y a une dégradation continue dans le secteur depuis 30 ans, pas de compétence et aucune conscience professionnelle. C'est une situation qu'ils déplorent mais ils ne peuvent pas y faire grand chose. Merci l'Europe j'ai envie de dire.

[aziraphale]

Mouais; merci les promoteurs surtout moi je dirai.

Ce sont quand même eux qui systématiquement choisissent les entreprises les moins-disantes même quand ils savent parfaitement que la boite c'est 99% de travailleurs détachés, ou qu'elle à une réputation de travail pourri, ou qu'elle est à la limite de la liquidation judiciaire.
Idem pour les assurances: la mode c'est d'aller prendre des assurances pas cher à Gibraltar où dans un autre paradis fiscal européen. Assurance qui quasi systématiquement ferment leur portes dès qu'il y a une merde et qu'il faut payer.
Et bien entendu si tu veux te retourner contre le promoteur au final, c'est impossible! il faut voir avec la SCI qu'il a créée pour le projet.
SCI qui bien entendu aura transféré tous les bénéfs et ne pourra jamais régler quoi que ce soit si jamais elle est condamnée en justice.

Etrangement, malgré toutes les économies sur le dos du client final, le prix de la construction ne cesse d'augmenter (et le foncier est très loin d'expliquer la chose).
L'argent atterrit bien quelque part quand même et je n'ai pas trop de doute sur là qui appartient la poche dans lequel il tombe.



Le monde du BTP c'est quand même une sacrée bande de salopards à tous les niveaux: jamais la faute de personne si un truc ne va pas, toujours celle des autres intervenants.
Enfin ça c'est la façade, quand il s'agit de baiser le client ils sont tous d'accord entre eux.

Message supprimé par son auteur.

[Belkin]

J'travaille dans les matériaux de construction dans les domtom, on à un litige avec un client sur du carrelage, quand on est allé visiter le chantier, on s'est rendu compte qu'ils n'avaient pas fait les joints, l'eau est passée sous les plinthes pour imbiber la pate rouge du carrelage + le placo derrière.

La visite catastrophique, tout est mal fait, ils vont devoir arracher les plinthes et refaire le placo, le pire c'est que c'est du neuf censé être "haut de gamme", pas du social quoi. ils vendent un 2 pièces 150k mais c'est tout pourri, la honte.

[Lael]

Citation :

Publié par Doudou Piwi

Une autre question que je me pose aussi, c'est de savoir comment est calculé ton endettement maximal quand t'es proprio et que tu veux emprunter, logiquement, un mec qui est proprio et paie 1000€ de remboursement de prêt doit pour son logement principal, le fait qu'il ne paie plus de loyers, ça doit bien être aussi pris en compte dans sa capacité d'emprunt, non ?

Citation :

Publié par Doudou Piwi

En fait, j'aurais plutôt du demandé comment c'est pris en compte, effectivement dans les simu on te pose la question si t'es proprio ou pas.
Mais je serais curieux de connaitre les règles de calculs associées, si un banquier a des infos...

Pour de l'investissement locatif qui s'autofinance (loyer après abattement de 30% > mensualités d'emprunt) un banquier aguerri regardera surtout ton "reste à vivre" (ce qu'il te reste à la fin du mois en tenant compte de tous tes revenus après déduction des emprunts en cours) que ton taux d'endettement car ce type d'investissement ne te demandera pas d'efforts d'épargne.
Au contraire il te rapporterai de l'argent tous les mois et augmentera ton reste à vivre.
J'en ai vu emprunter en couple en ayant un taux d'endettement de 50% mais vu qu'ils avaient un reste à vivre de 2000€ ça passe.

Par contre pour un bien qui ne s'autofinance pas il va par définition réduire ton reste à vivre plutôt que l'augmenter et demandera donc un "effort d'épargne".
Là, le banquier sera plus frileux et préférera tenir compte du taux d'endettement.
C'est le cas avec un placement défiscalisé type Pinel ou en investissement dans une ville avec un faible rendement locatif ou tout investissement misant sur la plus value à long terme plutôt que sur du "cash flow" positif immédiat via les loyers.

J'ai des collègues qui se sont fait refuser un investissement Pinel pour cette raison, mais pour un bien dans l'ancien, plus cher qui plus est, c'est passé sans problème malgré un taux d'endettement de 41% après investissement grâce à un reste à vivre conséquent et au fait que le bien s'autofinancait.

Mais pour avoir ce genre prêt il vaut mieux solliciter un conseiller patrimonial que particulier dans la banque car il sera plus familier de ce genre de procédés.

Citation :

Publié par Ventilo

Il reste le problème de l'imposition, en micro foncier je trouve que la note est salée.

La règle d'un investissement réussi c'est justement de le faire au réel plutôt qu'en micro.
Un investissement en micro-foncier sera quasi assurément voué à l'échec et rapportera presque rien à cause de l'imposition.

Il faut aussi éviter de le faire en foncier en nom propre sauf s'il y a un intérêt d'un point de vue déficit foncier.
Il y a tellement plus intéressant comme :
- BIC réel (LMNP) : aucun impôts à payer sur les loyers pendant les 4-5 premières années en général et fortement réduits par rapport à du foncier derrière.
- SCI à l'IS : peut être plus intéressant pour du patrimonial, pour la déductibilité de certains frais (frais de notaire entre autres), les amortissements et l'imposition selon sa tranche d'IR. Comme le LMNP aucun impôts les premières années et réduit ensuite

[Hecatrombe]

Je cherche à acheter en ce moment, et je suis tombé sur un logement qui semble pas mal. Par contre, c'est un chauffage/cuisine au gaz (de ville) et ça me fait un peu flipper pour les risques d'explosions, surtout que je suis un peu tête en l'air et je ne compte plus le nombre de fois où j'ai laissé les plaques de cuisson allumées par exemple.

Est-ce qu'il existe des systèmes de protection qui détectent qu'il y a une fuite/un brûleur de gaz laissé ouvert et qui sonne, ou mieux le coupe automatiquement ?
Niveau prix de la consommation courante, c'est équivalent à de l'électrique ?

[Doudou Spuiii]

Citation :

Publié par Hecatrombe

Niveau prix de la consommation courante, c'est équivalent à de l'électrique ?

Si j'étais proprio, jamais je partirais sur du tout électrique, le gaz je trouve ça cher au final. Déjà, ça te fait un abonnement en plus, ensuite tu as l'entretien de la chaudière à faire, le ramonage à faire, tous les ans etc. (ça rajoute 200 balles à la facture annuelle et c'est surtout casse-couilles, ça fait de la paperasse à faire, faut être la quand l'artisan passe etc)
Après niveau prix, si tu as une grande surface à chauffer, t'es ptet gagnant par rapport à de l’électrique, mais moi, sur du 40m², je trouve que je dépense beaucoup plus la dedans que quand j'étais en tout électrique.

[Finiarel]

Citation :

Publié par Hecatrombe

Est-ce qu'il existe des systèmes de protection qui détectent qu'il y a une fuite/un brûleur de gaz laissé ouvert et qui sonne, ou mieux le coupe automatiquement ?

Change ta cuisine et passe à de l'induction. Le chauffage au gaz c'est très bien.

[Xubfin]

Citation :

Publié par Finiarel

Change ta cuisine et passe à de l'induction. Le chauffage au gaz c'est très bien.

pareil,
le chauffage gaz c'est très bien, c'est le plus recherché et pas de risque de fuite ou autre réellement. (contrat d'entretien tous les ans)
Pour la cuisine, investis dans de l'induction, c'est plus sympa à utiliser et pas de risque d'oublier le truc ouvert

[Royal.Bourbon]

Bonjour les experts !
[3615 my life] Je viens d'avoir 30 ans et je me sépare de ma copine. Je n'ai pas de voiture et taf (fonctionnaire de police, 1950€ de salaire après impôt) à Paris, j'ai la gare d'Austerlitz et la gare de Lyon à proximité. J'ai pas envie d'être loin de mon taf et de Paris (en temps et en distance).
Plus je réfléchie et plus un achat s'impose, payer 500/600€ un studio ça va pas le faire ...

-Je compte prendre un T2 d'au moins 40m²
-J'espère d'ici 15ans avoir ma mutation à la Réunion
-Je suis propriétaire à la réunion, le bien est inoccupé, j'ai comme projet de le rénover et le meubler pour faire de la location saisonnière
-J'ai vraiment pas trop envie de me lancer dans des travaux alors je regarde un peu le neuf sur seloger.com, mais je connais assez mal certains coins de l'IDF.[/3615 my life]

Je table sur environ 150 000€ max pour le bien, mais par où commencer ? chercher le bien en premier ? se renseigner sur ma capacité d'emprunt (même si je suis assez confiant la dessus) ?

[Ariendell]

Euh au vu des derniers Stéphane Plazza, t'auras jamais 40m² pour 150K à Paris :/

[Royal.Bourbon]

Citation :

Publié par Ariendell

Euh au vu des derniers Stéphane Plazza, t'auras jamais 40m² pour 150K à Paris :/

Ah oui c'est sûr lol ! la propriété à Paris m'est pas accessible. mais au moins la petit couronne voire la grande avec les gares rer

[Ariendell]

Ah c'était pas clair mdr

Déjà, demandes pour ta capacité d'emprunt (fais appel à un courtier), c'est important de savoir combien tu peux emprunter (n'oublie pas qu'il y a les frais de notaire à rajouter dessus, sans compter les travaux possibles...). Ensuite, regarde les coins qui te plairaient bien, et enfin regarde les prix au m² du coin pour voir si c'est faisable. Après, faut chasser le bien rare Bon courage

[Doudou Spuiii]

Citation :

Publié par Royal.Bourbon

Ah oui c'est sûr lol ! la propriété à Paris m'est pas accessible. mais au moins la petit couronne voire la grande avec les gares rer

Hmmm mouais alors 40m² 150k, ça fait 3750€ le m² même en petite couronne, tu trouveras pas, ça sera pas loin du double.
Si tu veux te faire une idée, regarde cette carte : https://www.meilleursagents.com/prix...ile-de-france/
T'es bon pour soit des heures dans les transports, soit une toute petite surface près de Paris :/
Si tu comptes bouger à la Réunion, ça peut être tendu d'acheter, si finalement tu choppes ta mutation dans 3 ans et que tu veux vendre, tu risques d'être perdant.

Mais sinon, vu que t'es fonctionnaire de police, tu as pensé à demander s'ils avaient des apparts à louer ? Il me semble qu'il y a un parc réservé aux fonctionnaires dans Paris, t'aurais moyen d'avoir un 40m² intramuros pour 600 balles en faisant ça, je pense.

Je regardais le truc de plaza hier, il cherchait des 2 pièces sur Paris, du 400k mini mdr, mais avec les parents qui avançaient 300k, tout de suite, c'est plus facile

[Royal.Bourbon]

Citation :

Publié par Doudou Piwi

Hmmm mouais alors 40m² 150k, ça fait 3750€ le m² même en petite couronne, tu trouveras pas, ça sera pas loin du double.
Si tu veux te faire une idée, regarde cette carte : https://www.meilleursagents.com/prix...ile-de-france/
T'es bon pour soit des heures dans les transports, soit une toute petite surface près de Paris :/
Si tu comptes bouger à la Réunion, ça peut être tendu d'acheter, si finalement tu choppes ta mutation dans 3 ans et que tu veux vendre, tu risques d'être perdant.

Mais sinon, vu que t'es fonctionnaire de police, tu as pensé à demander s'ils avaient des apparts à louer ? Il me semble qu'il y a un parc réservé aux fonctionnaires dans Paris, t'aurais moyen d'avoir un 40m² intramuros pour 600 balles en faisant ça, je pense.

Je regardais le truc de plaza hier, il cherchait des 2 pièces sur Paris, du 400k mini mdr, mais avec les parents qui avançaient 300k, tout de suite, c'est plus facile

Merci pour l'outils il est vraiment bien, il reste qq petite zone en fin de petites couronnes tout n'est pas perdu mdr

Ma mutation je sais que c'est pas avant longtemps.
La préfecture a un parc locatif, mais je suis ,en tant que célibataire sans enfant, plafonné, je peux pas dépasser 630€ de loyer en plafond PLI/PLS sur les studios et T1 (t2 je suis pas prioritaire ce qui est normale), je regarde mais il y a rien, du moins rien d'intéressant sur le long terme.

[Touful Khan]

Citation :

Publié par Royal.Bourbon

Merci pour l'outils il est vraiment bien, il reste qq petite zone en fin de petites couronnes tout n'est pas perdu mdr

Ma mutation je sais que c'est pas avant longtemps.
La préfecture a un parc locatif, mais je suis ,en tant que célibataire sans enfant, plafonné, je peux pas dépasser 630€ de loyer en plafond PLI/PLS sur les studios et T1 (t2 je suis pas prioritaire ce qui est normale), je regarde mais il y a rien, du moins rien d'intéressant sur le long terme.

150K en RP c'est super tendu. Pas injouable, mais il va falloir que tu passes beaucoup de temps à chercher. Vu que tu ne comptes pas rester Je ne sais pas si c'est la super idée, ca dépend de combien de temps tu restes en fait. Ou alors, tu décides dès à présent de ne pas revendre et de mettre en location à ton départ. Vu que tu as 30 ans je te conseillerais même chaudement cette option d'ailleurs.