[Quild]

Hello,

Je vais perdre quelques points de karma supplémentaires en mettant mon appartement en location et en devenant un vil propriétaire loueur. Le locataire sera un ami et l'appartement sera meublé.

Ce qui pose tout un paquet de questions et notamment :
- Quels sont les avantages/intérêts à passer par une agence ? Sachant que l'ami gagne moins de 3 fois le loyer.

Si je ne passe pas par une agence :
- Je peux prendre le modèle type de bail, l'adapter et paf, roulez jeunesse ? Je dois le déposer/faire enregistrer quelque part ou on garde juste notre copie chacun ?
- L'état des lieux peut se faire juste entre nous deux ?
- Il peut me verser le loyer par virement sans plus de fioritures ?
- Seules les primes d'assurance de l'immeuble ne sont a priori pas récupérables pour moi. Je dois faire un calcul précis de ce que je peux récupérer ou on peut convenir de "loyer XXX CC" et c'est avec les impôts que je déclare ce qui est récupéré ?
- Du coup si non, faut définir loyer HC et charges ?

Si je passe par une agence :
- Ca risque de me coûter quoi en gros ? % du loyer ou montant flat ?

De façon générale :
- Au niveau déclaration impôts, ça marche comment ? Je commence à déclarer en avril ? Tout en choisissant le micro-bic ? C'est sur la fiche de déclaration d'impôts d'ailleurs ?
- J'ai fait refaire la salle de bains intégralement. C'est potentiellement déductible ou whatever les travaux de rénovation ?
- J'oublie des trucs ?

Je peux entendre que la première réponse des professionnels du secteur soit de dire que l'intérêt de passer par eux est justement de ne pas avoir à se poser ces questions et espère que cette tentative manifeste de les by-passer ne heurtera pas les sensibilités. Dans le cas contraire, la réponse à la rémunération éventuelle serait appréciée.

Thanks.

[Christobale]

Je vois pas l'intérêt de passer par une agence si tu connais la personne. A moins que ce soit juste une connaissance sans trop de confiance.

L'intérêt de l'agence c'est qu'ils font le boulot à ta place et sur certains contrats te garantissent un loyer même s'il n'y a personne. En contrepartie ils prennent une commission. C'est bien si tu veux pas t’emmerder avec les visites, les états des lieux, etc... qui prennent beaucoup de temps.

La si tu sais déjà qui tu vas avoir et si tu connais il n'y a aucune raison de passer par une agence. Fais quand même signer un bail, il y a des modèles sur internet. Pour les impôts ils faudra les déclarer sur la prochaine déclaration d'impôt sur le revenu, et même si ton amis te paye en liquide, le fisc saura que tu loues ton appartement et tu as de très grandes chances d'avoir un contrôle fiscale si tu ne déclares pas.

[Kathandro Jourgensen]

Location nue ou location meublée?

[Finiarel]

Citation :

Publié par Quild

- Je peux prendre le modèle type de bail, l'adapter et paf, roulez jeunesse ? Je dois le déposer/faire enregistrer quelque part ou on garde juste notre copie chacun ?
- L'état des lieux peut se faire juste entre nous deux ?
- Il peut me verser le loyer par virement sans plus de fioritures ?

Le bail j'espère que le modèle type convient car sinon déjà c'est pas un modèle type et ensuite ça veut dire que mon bail avec mes proprios n'est pas bon...

Un état des lieux ce n'est (il me semble) pas indispensable en soi. C'est juste pour se mettre d'accord sur comment est l'appartement au début et à la fin. Donc pas besoin d'être 25.

La quittance n'est pas incontournable, tu dois la fournir si il la demande mais ce n'est pas obligatoire chaque mois.

[Kirika]

Pour ma part, par agence, c'était 6,5% du loyer + 3% pour la garantie loyers impayés pendant 3 ans. Et en plus, le montant d'un loyer hors charge à chaque changement de locataire (au delà de un an) pour la rédaction de tous les papiers et visites, etc.
Bref je louais la maison 600€; j'en payais 60 à l'agence + le foncier et les charges que j'avais choisi de garder pour moi (25€).


certaines prennent davantage sans refaire payer à chaque locataire j'imagine, ça dépend de chacune.



- bail = une copie chacun
- état des lieux à deux oui, il existe là aussi des trucs prêts à l'emploi
- loyer sans rien de plus oui
- pas compris le point suivant
- oui faut définir le HC + charges, à revoir par rapport à la déclaration d'impôts, je sais plus si il y avait (ou non) une subtilité vis à vis des charges.

La quittance c'est surtout utile pour plus tard, si la personne souhaite relouer ailleurs, ça peut aider pour montrer sa bonne foi, surtout pour quelqu'un qui a pas les ressources de base pour ce type de logement, comme c'est le cas ici.

[Zvenpak]

Pour une location unique et simple (t'as déjà trouvé un locataire et c'est un ami), je passerais pas par une agence.

L'avantage de l'agence, c'est qu'ils font "tampon" entre toi et le locataire, et gèrent une bonne partie de l'administratif/merdes qui peuvent arriver. En gros t'es moins emmerdé, mais ca a un coût, aucune idée à combien il s'élève. Mais bon, pour un seul bien, je vois pas trop l'utilité.

Pour le bail, oui un modèle simple suffit, tu changes juste quelques trucs pour l'adapter à la situation, et c'est bon.

Concernant la déclaration d'impôts/revenus, aucune idée, je laisse les spécialistes te répondre.

Par contre gaffe, louer à un "ami", c'est souvent quitte ou double... Soit il est réglo et t'auras aucun soucis, soit dés le moindre pépin, il se dira "Bah le proprio est un pote, il dira rien si je paye en retard"...

Oublie pas aussi de bien te renseigner sur tes devoirs en tant que proprio, ya certaines choses que tu devras assumer, notamment certaines réparations (chaudière qui pète, etc...). Et oublie pas de bien faire un état des lieux d'entrée et de sortie, ami ou pas...

[Toro]

Louer à un ami c'est dangereux. Soit vraiment sûr de lui. Mais même s'il est réglo, le jour où il aura une grosse tuile indépendante de sa volonté, tu vas avoir du mal à le mettre dehors (du moins si tu as un coeur). Et dans ce cas, soit tu perds un ami, soit tu perds les loyers.

Je passe par agence. Ils prennent 5.5% d'honoraires. J'ai pris en option une assurance loyer pour limiter le risque impayé qui me coûte 19.81 € / mois.
Pour un changement de propriétaire, ils prennent un mois de loyer.
Tu dois installer ou faire installer des détecteurs de fumée, ne fait pas l'impasse dessus.
Dans les choses à savoir, il te faudra une assurance propriétaire non occupant. Lit avec attention ce contrat d'assurance car il y a des conditions matérielles à son application (par exemple le type de porte et la présence de détecteurs de fumées).
C'est ton locataire qui doit payer la partie taxe ordure ménagère de ta taxe foncière (je pense que tu devras lui filer une copie de ta TF si tu ne passes pas par agence).
Tu es censé au minimum avoir fait un diagnostic énergie et risque plomb. Perso, j'ai fait aucun des deux et quasi tous les proprios que je connais ne l'ont pas fait et quasi tous les locataires s'en foutent.

Un lien très utile : https://www.service-public.fr/partic...osdroits/F2066

Pour l'imposition, je suis au micro foncier car je n'ai pas de travaux à faire dans l’appartement ni de crédit en cours sur celui-ci. Si tu as des travaux à faire, compare avec le régime réel qui peut être bien plus avantageux.

Si possible avec ton pote, mettez en place un règlement par virement cela simplifie énormément l'acte du règlement au niveau psychologique. Le règlement doit être le plus discret possible si tu veux que cela ne modifie pas votre relation.

[Aiina]

.

Message supprimé par son auteur.

[Melchiorus]

Citation :

Publié par Jai ALLIN

Vachement pratique cette petite fiche technique Aiina. Tu l'as chopé ou ?

https://www.assoedc.com/location-nue...s-differences/

[Aiina]

Citation :

Publié par Jai ALLIN

Vachement pratique cette petite fiche technique Aiina. Tu l'as chopé ou ?

de choses que je partage en tant qu'agent immobilier.

Message supprimé par son auteur.

[Aiina]

Non, ça je partage pas en général.

[Quild]

Pour le côté "ami", je suis pas très inquiet. Il a commencé un taff de dev javascript donc il devrait plus trop avoir de problèmes financiers.
Pour le reste j'ai confiance.

Citation :

Publié par Kathandro Jourgensen

Location nue ou location meublée?

Meublée

Citation :

Publié par Kirika

- pas compris le point suivant

La quittance c'est surtout utile pour plus tard, si la personne souhaite relouer ailleurs, ça peut aider pour montrer sa bonne foi, surtout pour quelqu'un qui a pas les ressources de base pour ce type de logement, comme c'est le cas ici.

Le point pas compris est par rapport aux charges recouvrables vs pas recouvrables pour moi. Ça m'oblige à faire le calcul précis chaque année de ce qui l'est et ne l'est pas ?
Parce que concrètement, le loyer on va le fixer assez forfaitairement et arbitrairement. Perso faire genre XXX "Charges Comprises" et on en parle plus, ça m'arrangerait.

J'avais pas pensé pour la quittance. Devrait pas être utile.

Citation :

Publié par Aiina

.

Ah merci, utile.
Du coup le principal sujet ça va être le choix du Micro-BIC ou régime réel simplifié.
En supposant 750€ de loyer HC, j'ai 9000 EUR de revenu.
Sachant que je suis en train de faire environ 7k EUR de dépenses pour la remise en état de la SDB (qui en avait besoin, problèmes d'étanchéité de la touche notamment) et de changement de la porte d'entrée (parce qu'une porte sans courants d'air c'est plus sympa) et que je vais avoir environ 2,5k EUR d'intérêts/assurance du prêt l'an prochain. En plus je pousse la copro au cul pour refaire le toit ce qui risque de me coûter 4-5k. J'ai a priori carrément intérêt à être en régime réel simplifié...

Par contre je vais avoir du mal à justifier le prix du mobilier. Le plus récent (le canapé) ayant 2 ans... Ptêt racheter un lit ceci dit.

Va falloir que je creuse ça.

Ca soulève aussi une question de révision de loyer : Peut-on le modifier "librement" avec un commun accord des parties ? En gros il est en salaire de départ et le loyer va en tenir compte et être genre 200 EUR de ce que je pourrais louer à un tiers. On envisage de remonter le loyer quand il aura un up significatif.
Rien de formalisé du coup, mais y'a rien qui l'empêchera ?

[Aiina]

Citation :

Publié par Quild

Ca soulève aussi une question de révision de loyer : Peut-on le modifier "librement" avec un commun accord des parties ? En gros il est en salaire de départ et le loyer va en tenir compte et être genre 200 EUR de ce que je pourrais louer à un tiers. On envisage de remonter le loyer quand il aura un up significatif.
Rien de formalisé du coup, mais y'a rien qui l'empêchera ?

Oula non grand malheureux. Tu établis un loyer lors de la signature du bail, et après tu ne peux l'augmenter que par indexation de l'IRL (publié par l'INSEE) tous les ans à date anniversaire du bail (et il faut prévenir ton locataire à chaque fois du nouveau montant, tu as 1 an max à chaque fois sinon c'est perdu.

Après si vous souhaitez louer une partie au "black" pour diminuer tes revenus locatifs ça c'est un autre problème.

[Quild]

Citation :

Publié par Aiina

Oula non grand malheureux. Tu établis un loyer lors de la signature du bail, et après tu ne peux l'augmenter que par indexation de l'IRL (publié par l'INSEE) tous les ans à date anniversaire du bail (et il faut prévenir ton locataire à chaque fois du nouveau montant, tu as 1 an max à chaque fois sinon c'est perdu.

Après si vous souhaitez louer une partie au "black" pour diminuer tes revenus locatifs ça c'est un autre problème.

Ah, relou.

Ouais nan, on part dans l'idée de faire tout légal et clean.

Au pire il peut m'envoyer lettre de rupture de bail et on en refait un avec nouveau loyer dans la foulée ? C'est tordu, mais c'est légal ?

[Aiina]

ça dépend où, si tu es en zone tendue avec encadrement des loyers à la relocation tu ne peux pas augmenter le loyer qui apparait dans le bail précédant sauf si le bien a eu beaucoup de travaux et/ou si il a été inoccupé 18 mois

[Creed Manson]

Tu dois également prendre une assurance contre les loyers impayés...c'est la base et même si ça coûte quelques ronds c'est connerie tu dormiras bien mieux la nuit crois moi.

[sinernor]

Mieux vaut prendre un garant qu'une assurance, déjà parce qu'elle ne va te rembourser qu'au bout de trois mois en général, ensuite, il faut que ton locataire rentre dans les clous et elle va souvent chercher à t'enculer sur des petits détails alors que le garant, si tu n'es pas payé dès le premier mois, un petit coup de fil direct et tu peux commencer à lui mettre la misère.

[Oulanbator]

Si le bail c'est juste un document que vous avez signé tous les deux tu peux brûler les deux et en refaire un nouveau demain. Si tu l'as communiqué à des tiers du type assurances, tu dois pouvoir essayer de le récupérer ou de l'annuler.

Vu ce que dit Aiina, si vous prévoyez une augmentation du loyer par la suite, autant indiquer le prix final voulu dans le bail, et fermer les yeux sur le fait que ton pote ne paye pas tout le loyer au début. Ou autrement tu lui offres les charges. Comme ça, si le locataire devait changer tu ne te retrouveras pas bloqué avec le loyer à prix d'ami. Et le rapport de force passe aussi en ta faveur, tu peux le forcer à revenir dans les clous si besoin.

[Quild]

Citation :

Publié par Oulanbator

Si le bail c'est juste un document que vous avez signé tous les deux tu peux brûler les deux et en refaire un nouveau demain. Si tu l'as communiqué à des tiers du type assurances, tu dois pouvoir essayer de le récupérer ou de l'annuler.

Vu ce que dit Aiina, si vous prévoyez une augmentation du loyer par la suite, autant indiquer le prix final voulu dans le bail, et fermer les yeux sur le fait que ton pote ne paye pas tout le loyer au début. Ou autrement tu lui offres les charges. Comme ça, si le locataire devait changer tu ne te retrouveras pas bloqué avec le loyer à prix d'ami. Et le rapport de force passe aussi en ta faveur, tu peux le forcer à revenir dans les clous si besoin.

Je pensais devoir fournir le bail comme justificatif du loyer perçu et du coup ne pas pouvoir mettre le montant "réel" dessus. Apparemment non.

Je peux donc en effet faire un bail avec le bon montant en deux exemplaires et le jour où on me demande un justificatif, faire un "faux" avec le vrai montant payé. Ou préparer à l'avance le "faux" bail en un seul exemplaire pour moi.

En cas de contrôle, il sera de toute façon possible de prouver via les comptes en banque de mon pote qu'il y a pas de black mensuel derrière.

Purée, autant pour le "je veux la faire clean et légal". C'est fou ça, si on fait un prix d'ami à un ami (ou membre de la famille ou autre) on est niqué derrière légalement ???
J'imagine qu'en pratique c'est quasi impossible pour le nouveau locataire de savoir/vérifier le prix que payait l'ancien et contester, non ?

[Aiina]

bah non, si tu veux faire dans les règles, tu lui loues pas trop cher avec un bail réel signé par les deux partis et voila

[Tiantai]

Je profite vilement de ce post pour avoir une information de la part des experts joliens.

J'ai acheté dans le neuf avec un ptz. Je ne peux théoriquement pas louer avant 6 ans sauf conditions particulières. Une de ces conditions est la mobilité professionnelle que je peux facilement mettre en place.
Suite à des changements dans la famille, le plan serait de déménager dans 3 ans et de mettre le logement en location.

A ce moment là, il nous resterait encore 2 ans avant d'être libre en terme de location. Pendant ces 2 dernières années nous pourrions mettre le logement en location, mais dans la limite des plafonds sociaux.
Concrètement nous serions obligé de louer à 9e le m2 dans un coin où les prix sont plus proches des 13\15. Nous serions perdant pendant 2 ans mais cette solution est plus rentable que de rembourser le ptz (94k euros).

Le problème qui semble malheureusement se profiler est lié à l'encadrement des loyers qui empêche d'augmenter le loyer entre deux locataires. De ce que je comprends, malgré la fin de l'obligation de louer dans les plafonds sociaux, l'encadrement des loyers nous condamne à louer facilement 30 % moins cher que les prix du marché.

Existe -t-il une exception lié à ce type de situation ? Ou quelqu'un a t-il une solution miracle ?

[Lael]

L'autre soucis, c'est que tu ne peux pas louer "2 ans" et changer de locataire ensuite.
Il y a tacite reconduction du bail et tant que le locataire reste c'est ce loyer-là qui s'applique.
Sauf si tu fais un bail étudiant de 9mois ou un bail mobilité de 10mois max (nouveauté loi ELAN) mais il y a des conditions à respecter pour en faire.

Par rapport à l'encadrement des loyers, si tu as un 3pièces ou plus avec au moins 2 chambres tu peux le louer en colocation avec des baux individuels (un bail par locataire).
L'avantage c'est que tu ne seras pas soumis au bail type loi ALUR (2014) et de fait à l'encadrement des loyers.
Pour que ce soit valable il faut que chaque colocataire ait un espace privatif (chambre), le reste étant assimilé à des parties communes.
Depuis la loi ELAN de novembre 2018, pour louer en colocation, il suffit que chaque chambre fasse au moins 9m² pour pouvoir faire un bail individuel de location et que tout le nécessaire soit dans les parties communes (douche, WC, cuisine à minima), ce qui est nettement plus permissif qu'avant.

Bon après il faut prendre en considération les inconvénients de ce choix (colocation avec baux individuels) :
- Pas de clause de solidarité entre les locataires
- La colocation n'est pas forcément possible de partout : c'est surtout possible dans les grandes villes ou proche de pôles étudiants
- Plus complexe & plus de gestion
- Pas couvert par les assurances GLI en dehors de VISALE
- Des colocataires qui ne se connaissent pas forcément et ne s'entendront donc pas forcément entre eux (drama en perspective).

Enfin bref, tu peux profiter de cette "faille" avec la colocation tant qu'elle existe encore.
Il y a peu de chance que cela change de toutes façons, car le but de la colocation c'est d'être flexible et les législateurs l'ont compris avec la loi ELAN ce qui n'avait pas été le cas avec la loi ALUR juste avant.

[Tiantai]

Merci pour ta réponse.

Effectivement la colloc ça à l'air assez compliqué.
Pour le bail apparemment on peut faire un bail de 3 ans mais je sais pas trop comment ça se passe à la fin de celui-ci. Le mec qui paye 800 euros à la place de 1200 il va peut être etre un peu dur à bouger même si le bail est fini.