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Alpha & Oméga
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En négociant...
partie imposition des frais de notaires réduits (0.7% au lieu de 5.5 environ), exo taxes foncière à certains endroits, tva réduite (et tu peux la récupérer), en grattant un garage, une cuisine, etc. Tu peux faire de très mauvaises affaires comme de très bonnes. Après c'est sûr que si t'achètes un pinel à Saint Julien Maux la Molette, que tu paies plein pôt, c'est pas rentable du tout. M'enfin c'est comme un appart dans l'ancien, si tu payes au dessus du prix du marché, que t'as pas vu l'injonction sur la façade, et j'en passe, bah le placement est merdique. |
17/10/2018, 18h34
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[Immobilier] Louer ou acheter ?
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Alpha & Oméga
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Sans même parler du fait que c'est du neuf, Pinel tu vas déjà surpayer le bien à la base... le différentiel de TVA / faire de notaires etc, elle va dans la marge du promoteur.
Quant à négocier, si c'est dans une zone tendue niveau offre/demande, bonne chance, le promoteur a généralement tout vendu que les fondations ne sont même pas entamées... |
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18/10/2018, 11h08
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Alpha & Oméga
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Citation :
Je trouve cela juste délirant et prouve seulement à quel point l'optimisation fiscal fait rage quitte à y perdre un peu moins pour certains au lieu de donner à l'état. |
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18/10/2018, 11h29
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Alpha & Oméga
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Faut que je me replonge dans mes comptes, mais entre l'imposition, les frais de la régie, la taxe foncière et les travaux eventuels, sans même parler de la vacance du locataire, le locatif sans la partie plus value à la revente ne me fait pas vraiment rêver.
Sans défiscalisation l'intérêt des achats immobiliers baisse drastiquement pour les tout petits propriétaires (1 ou 2 appartements) car même si ton roi est correct après 15 ans, les emmerdes le sont nettement moins. Faut choisir entre le confort d'un placement a 2% et le cumul prise de risque et gestion quotidienne. Mais si tu fais comme certains dans les villes de campagne avec du logement merdique loué à des vieux paupérisés qui ne songent même pas à bouger et n'ont pas beaucoup de moyens, tu conserves l'immeuble 30 ans et tu te fais un blé monstre. J'ai encore mal au cul de mes précédentes locations en Corrèze. |
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18/10/2018, 13h32
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Alpha & Oméga
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il y a tellement de cas différents et d'exemples d'investissements rentables dans l'immo et d'autres pas du tout qu'on peut difficilement faire une remarque générale.
Il y a des critères objectifs à respecter quand on investit dans du l'immo, que ce soit dans du locatif ou sa résidence principale. J'ai des clients qui achètent et revendent leur résidence principale tous les 2 ou 3 ans en se faisant une plus value très intéressante malgré les frais d'agence et frais de notaires. C'est pas donné à tout le monde, faut avoir le nez fin, un bon sens de la négociation et surtout bien connaître le marché. C'est la même chose pour du locatif, si on part du principe qu'on achète comme pour y habiter soi même, on achète dans un secteur qui monte donc à la revente on fait une plus value (c'est pas garanti mais il y a des secteurs géographiques qui baissent pas voir montent non stop même qd on a eu la crise de 2008) Faut prendre en compte dans le rendement net, la valorisation du patrimoine. Et là ça devient intéressant pour peu qu'on achète pas un truc foireux. |
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18/10/2018, 14h13
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Alpha & Oméga
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Citation :
Mis bout à bout, tous ces facteurs font que je vous trouve bien véhéments de manière pas toujours justifiée envers pinel |
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18/10/2018, 14h17
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Alpha & Oméga
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Quand tu sais ce que tu fais et que tu as intérêt à la défiscalisation, Pinel c'est très bien.
Le problème c'est que pour un acheteur qui coche toutes les cases il y a combien de gogos qui se font entuber? |
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18/10/2018, 16h07
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Alpha & Oméga
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et oui, ça c'est un autre problème.
De même que des gens qui investissent en pinel dom tom ou la defiscalisation est quasi doublée mais ou les biens ne se louent pas... |
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18/10/2018, 16h19
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Alpha & Oméga
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ouep c'est le noeud du problème, les fausses bonnes affaires qui se vendent par le biais de gestionnaires de patrimoine peu scrupuleux.
Mais c'est pas limité à l'immo. C'est la même baise dans les placements financiers qu'ils essaient de refourguer. |
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18/10/2018, 17h21
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Alpha & Oméga
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Citation :
Par contre je sais pas comment vous pouvez avoir des rendements pourris en locatif entre les taux bas et la possibilité d'emprunter sans apport. On est d'accord que le rendement locatif en simplifié c'est : (loyer perçu + déduction d'impôts - charges supportées) / (impôt locatif + foncier + intérêts) ? La plus-value à la revente étant un peu plus compliquée. Parce que je vois des gens qui calculent un peu n'imp, genre "gain annuel / prix d'achat)... Ben non. Le remboursement du crédit ça compte dans le gain.. La différence entre acheter cash et emprunter, c'est l'effet levier. |
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18/10/2018, 22h13
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Je vois pas en quoi c'est "n'imp", si tu veux comparer avec d'autres placements simplement, faire le comparatif thunes rapportées/thunes placée, ça me parait un peu obligé, je comprends pas ce que tu veux dire.
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19/10/2018, 00h28
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Invité
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Message supprimé par son auteur.
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19/10/2018, 01h22
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Alpha & Oméga
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Citation :
Sans parler des travaux mal estimés |
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19/10/2018, 07h34
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Alpha & Oméga
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Oulah, j'ai écrit n'imp, je voulais dire : (loyer perçu + déduction d'impôts - charges supportées - impôts locatif - impôts foncier - intérêts) / apport
Citation :
Tu empruntes 200k à 1,6% avec 0,4% d'assurance. Ca te fait des mensualités à 1 040 EUR Ton tableau d'amortissement annuel les 5 premières années c'est ça :
T'achètes un 25m² à Paris et tu le loues à 800 EUR/mois HC le logement. Tu paies mettons 1 000 EUR de charges de copro/an non remboursables par le locataire et pour 500 EUR de TF/TH. Sur le loyer tu paies environ 1 600 EUR d'impôts annuels. Bref, au final, chaque année en lissé sur 5 ans : Tu touches 9 600 EUR de loyer Tu paies 12 491,80 EUR de prêt Tu rembourses 8 830 EUR de crédit Tu paies 2 000 EUR de charges/TF/TH Tu paies 1 600 EUR d'impôts. Sur une année en moyenne, tu as donc payé 16 091,80 EUR pour 9 600 EUR touchés. Là y'en a qui vont dire que c'est un montage où tu perds de l'argent sans regarder les 8 830 EUR remboursés de capital. Donc en vrai il y a 17 930 EUR de produit. Ce qui fait du 1 740 EUR/an de gain net. Vu que l'apport était de 50k EUR, le rendement c'est 3,48% sur 5 ans (un peu moins si tu le recalcules en intérêts composés depuis le début). Là je suis sur 5 ans, si je vais sur 10 il y a 9 200 EUR de capital remboursé en moyenne par an. Soit un gain net de 2700 EUR/an en moyenne donc rendement de 5,4% Sur 20 ans, tu as remboursé 10 000 EUR de capital en moyenne par an. Rendement de 7% Et si tu gardes encore plus longtemps, non seulement t'as du cash qui rentre vraiment tous les mois, mais en plus le rendement explose. Ca c'est en supposant revente au prix d'achat (+ frais de notaire, j'en conviens). L'évolution du marché vient ensuite maximiser le truc à la revente... Ou le rendre nul 
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19/10/2018, 07h54
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Alpha & Oméga
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Oui enfin la c'est si il n'y aucun travaux, si tu n'as aucune vacance, si tu ne tombes pas sur un locataire indélicat (celui qui ne paye pas ou celui qui te saccage ton appart avant de partir), si tu gères en direct, si ...
Bref, oui, quand tout va bien l'immobilier tu peux avoir une bonne rentabilité vu le faible risque pris. Mais il ne faut vraiment pas grand chose pour tout foutre en l'air. Rien que déléguer la gestion et prendre une assurance loyer impayé ça doit t'amener proche de 0. Ce n'est pas pour rien si les institutionnels ont quasiment déserté le locatif aux particulier depuis des années. |
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19/10/2018, 08h55
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Alpha & Oméga
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C'est un très bon calcul qui ne reflète pas la pratique. Tu fais comme si le logement était rempli à 100% pendant ces cinq ans et sans aucune surprise (il y en a toujours).
De la pur théorie qui font partir en fumée ce rendement de 3,48% au minimum qui ne sert au final qu'à couvrir ces frais ou manque "imprévisible". Cependant on reste d'accord sur le fait que le bénéfice augmente un peu plus chaque année. |
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19/10/2018, 09h03
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Citation :
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19/10/2018, 09h08
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Alpha & Oméga
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Citation :
Après les problèmes d'impayés ou de locataire qui te ruine l'appart, ça reste du gros risque pour faible proba. Si t'as les bonnes assurances, c'est normalement pas un problème. Là j'ai fait un montage à l'arrache, mais si tu empruntes sur plus longtemps, ton rendement est meilleur au début tout en progressant moins vite. Si ta part d'apport est moindre que les 20% que j'ai pris ici, ton rendement augmente aussi. |
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19/10/2018, 09h52
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Alpha & Oméga
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Tu ferais mieux de prendre un garant plutôt qu'une assurance, tu auras moins de problème sur les remboursements (genre par exemple le fait qu'elles ne remboursent que de manière trimestrielle).
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19/10/2018, 09h54
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19/10/2018, 10h00
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 Perso, je trouve que ça brouille un peu la vision de voire le truc comme ça, surtout que si t'arrive à emprunter sans apport, tu fais une division par zéro Je préfère la vision beaucoup plus simple du loyer/prix et prendre en compte à coté le fait que tu as un effet levier et une déduction d'impot. Le coup de tout compter dans la rentabilité, c'est un peu ce que font les conseillers en patrimoine pour te montrer que le placement est super ouf, mais y a un peu d'enfilade. Perso, ce que j'aime bien avoir en tête aussi, c'est le delta loyer/remboursement, faut vraiment qu'il soit le plus bas possible, souvent on te sort un truc genre c'est une opération blanche, car on te compte la déduction fiscale dedans, mais du coup à la fin du Pinel, t'es un peu baisé. |
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19/10/2018, 11h46
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Alpha & Oméga
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Mais du coup tu considères le même rendement que tu rembourses 400€ de capital par mois ou 800€ pour le même loyer et les mêmes mensualités ???
Alors ouais, sans apport tu divises par 0, mais forcément. Tu gagnes de l'argent sur de l'argent pas à toi. Tout ce que tu investis c'est ton train de vie si les couts sont supérieurs au revenu locatif. C'est normal que ça soit un rendement virtuellement infini... Le capital remboursé, c'est de l'épargne. Forcée, bloquée, certes, mais c'est de l'épargne... Sinon quand tu ouvres une assurance vie, bloquée 8 ans, sur laquelle tombent les intérêts, ben selon la logique que tu utilises c'est 100% à perte ? Après moi je veux bien que vous regardiez le rendement locatif que sur l'aspect "loyer - coûts" rapportés à whatever, mais vous passez complètement à côté de supers investissements.... |
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19/10/2018, 13h37
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Alpha & Oméga
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Désolé de couper court au débat, mais vous pensez quoi de l'achat sur plan ? Certain d'entre vous ont essayé ? Bon plan ? (Pour résidence principal)
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19/10/2018, 14h33
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Parce que bon, si je fais un investissement locatif et qu'à la fin j'ai une faible rentabilité, même si j'ai un super effet levier, on peut pas dire que ça soit ouf. Entre un placement de 10 000€ cash à 5 % et un placement ou t'emprunte 100 000k € à 1%, sur 10 ans le second t'auras rapporté plus d'argent que le premier certes, mais il t'aura potentiellement niqué ta capacité d'emprunt, c'est pour ça que les deux sont pas comparable et que j'intègrerais pas les choses comme tu le fais. |
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19/10/2018, 14h39
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Alpha & Oméga
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on peut pas lier un fichier excel en PJ ici?
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19/10/2018, 14h56
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