Quelqu'un a t-il déjà investi dans les SCPI ?

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Ca dépend de combien tu investies et par qui tu passes.

Même l'optimisation fiscale en direct par du Panel ou Bouvard est moins intéressante qu'avant notamment avec les possibilités d'amortissements sur les investissements immobiliers
Citation :
Publié par I3aldou
Bonjour,

Selon certains sites spécialisés cela ne vend pas du rêve :


Mais peut-etre que des joliens auront un autre avis
Certaines SCPI sont extrêmement intéressantes.

Mais de manière générale, il vaut mieux éviter dès que le mot "fiscale" est évoqué.

Renseigne toi du côté des SCPI de rendement, chaque société de gestion publie ses comptes de gestion annuel (4 bulletins trimestriels et un rapport annuel) en présentant les investissement réalisés, les taux d'occupation financier ET physique (leur évolution & le poids/diversité des locataires) etc.
Ne pas s’arrêter sur les taux de rendement annoncés car certaines sociétés distribuent plus que d'autres (voir le RAN).
J'ai des parts dans 2 SCPI de rendement, achetés 100% à crédit. C'est un investissement à long terme mais pour le moment ça me convient très bien. Hésite pas si tu as des questions.
le problème des SCPI c'est la revente. Parce que si le rendement est intéressant, de se retrouver au bout d'x années avec un capital inrevendable c'est quand même bien la baibaise.
Rapidement deux avantages et inconvénients:


  1. Avantages: Bon rendement assez sécurisé et Possibilité d'utiliser un crédit pour acheter (et là ça devient la fête au niveau du rendement final ^^)
  2. Inconvénients: c'est un investissement long terme: il vaut viser au moins 7 ans. Il faut bien la choisir sinon ça peut virer au cauchemar (voir quasi impossible de revendre) (comme un bien immeuble finalement, avec des risques mieux répartis).
On faisait pas mal de SCPI de rendements avec mes clients et ils en sont tous satisfait: il y a rien à faire, les parts achetés se valorisent tranquillement et les revenus sont vraiment stables. On en fait moins maintenant vu qu'on fait plutôt du crédit ou de l'achat direct sur des propriétés en Asie qui ont des meilleurs rendements (surtout quand on rajoute l'inflation de ces pays + la bonification de leur monnaie)
la SCPI quand on a pas assez pour faire un investissemnt locatif ou dans l'optique de diversifier pourquoi pas mais perso je trouve ça vachement pas safe au niveau du capital.
Il se passe quoi au bout de 10/15 ans quand tu as investi dans une SCPI avec des copro vieillissantes, le rendement va forcément baisser (pas l'attrait du neuf/récent, plus de travaux, plus de charges courantes etc...) du coup ceux qui vont racheter les parts, ça sera à la baisse...
Dire que ca limite le risque par rapport à acheter un investissement locatif traditionnel, c'est loin d'être évident.
Et puis on va voir comment le rendement tient quand les taux vont remonter.
Citation :
Publié par Fubinx
la SCPI quand on a pas assez pour faire un investissemnt locatif ou dans l'optique de diversifier pourquoi pas mais perso je trouve ça vachement pas safe au niveau du capital.
Il se passe quoi au bout de 10/15 ans quand tu as investi dans une SCPI avec des copro vieillissantes, le rendement va forcément baisser (pas l'attrait du neuf/récent, plus de travaux, plus de charges courantes etc...) du coup ceux qui vont racheter les parts, ça sera à la baisse...
Dire que ca limite le risque par rapport à acheter un investissement locatif traditionnel, c'est loin d'être évident.
Et puis on va voir comment le rendement tient quand les taux vont remonter.
1 Voir le RAN, l'essentiel est de trouver une société de gestion qui ne "gonfle" pas ses rendements avec un taux de distribution trop import vis à vis de la gestion de son parc
2 Ce n'est pas fait pour être vendu - même logique que pour un bien en direct où tu perdras les frais d'agence/notaire pour une vente à moins de 8 ans
3 Les rendements sont plutot constant depuis 10 ans malgré une évolution des taux
ton bien il prend de la valeur avec le temps dans la majorité des cas. La SCPI c'est plutôt le contraire. Et un jour il faudra bien penser à revendre tes parts et c'est là que le bât blesse. Je parle pas de revente à court terme mais bien à 10 ans+
C'est pas du tout sécurisant dans ce contexte.
C'est un peu comme une SICAV, c'est rassurant ce sont des pro qui gèrent un portefeuille en bourse à ta place et donc ils ont surement plus de chance de faire des bons investissements que toi, le petit porteur amateur, sauf que la différence de la SCPI c'est que c'est pas aussi fluide que des actions.
Et encore une fois le problème que je me pose c'est pas du tout sur le rendement qui en effet est intéressant mais sur la valeur du capital qui va baisser avec le temps. Du coup faire un bon rendement pendant 10 ans mais perdre sur la revente du capital c'est pas franchement engageant. Parce que tu peux être rentable pdt x années et puis ne plus l'être ou moins l'être, du coup la valeur des parts plonge.
Merci pour vos réponses !

Pour moi on dirait que dans ma tête, l'idéal serait d'acheter un petit immeuble plutôt qu'une SCPI.

Au moins là je sais que j'ai la main dessus même si je confie ca une agence..
Citation :
Publié par Bimbom
Merci pour vos réponses !

Pour moi on dirait que dans ma tête, l'idéal serait d'acheter un petit immeuble plutôt qu'une SCPI.

Au moins là je sais que j'ai la main dessus même si je confie ca une agence..
C'est une bonne option tant que tu comprends les risques qui vont avec :

Imagine que tu prennes un immeuble de 4 appartements.
Si le prix du coins se déprécient pour x ou y raisons ce sont tes 4 appartements qui perdront en valeur. (et croit moi ça arrive, que l'immobilier perde en valeur je suis dans cette situation)
Si il y a un pépin = > tu es double voir triplement impacté, du style la fuite qui va chez le voisin etc... sauf que le voisin c'est aussi ton bien.
A ça tu peux aussi ajouter le profile locatif des gens qui sont dans ton immeuble, ils auront sensiblement tous un profile proche. Dit comme ça c'est anodin mais veut,veut pas, le quartier influe sur la fiabilité des locataires.
Tu préfères avoir 4 cadres, 4 familles nombreuses, ou 4 étudiants dans ton immeuble ? tu t'exposes pas aux même risques.
Concentrer ou pas reste un choix, j'ai fait celui de la concentration mais les deux se défendent.
Le risque majeur de la concentration (achat d'immeuble, etc) c'est le sinistre: incendie etc. Pouf t'as plus rien, et c'est pas ce que vont te donner les assurances qui va te remettre d'aplomb.
L'avantage majeur c'est que quand c'est toi qui décides dans une copropriété, ca devient tout de suite plus simple. J'ai revendu mes premières acquisitions et réemprunté pour acheter quand j'ai eu l'occase de mettre la main sur des appartements dans le même immeuble qui me donnaient la majorité dans la copro. Outre le fait que c'est moi qui prend toutes les décisions et que personne ne va venir me les briser, ca a aussi l'avantage de faciliter ta gestion, tu es pas obligé de te taper une réunion par bien, trois syndics etc, ce qui est important quand tu fais toute la gestion toi-même. Et tu choisis le syndic toi-même aussi, ca évite pas mal de gags vu que s'il merde tu peux en changer sans devoir faire 72 votes et aller choper l'assentiment de la mamy Alzheimer qui bloque le process.
Le soucis de la SCPI par rapport à un investissement classique, imo, c'est que ta marge est plus ou moins bouffé par les frais. Au moins quand tu gère toi même, tu as la main sur le truc, tu peux toujours déléguer à une agence qui réduira ta marge, mais au moins tu peux en changer s'ils font de la merde.
Même avis que Doudou au-dessus.

Le problème des SCPI c'est les frais.
Quand tu sais que tu as 6-12% de droits d'entrée et 0-6% de frais de sortie, ça fait déjà mal au cul.
Ensuite, ton banquier il va te proposer des produits maisons rongés par les frais de gestion ce qui va encore plomber davantage ton rendement.

Sachant que les rendements sont pas forcément folichons, on est sur du 3-3.5% pour les SCPI médiocres et au mieux 5%-5.5% pour les meilleures d'entre elles.


Pour limiter les frais il vaut mieux passer par les banques en ligne, la plupart ont des frais d'entrée très réduits et des frais de sortie nuls là où les banques d'agences te prendront 12% à l'entrée et 6% à la sortie...
Ou sinon investir directement en actions dans des Foncières cotées ou dans des OPCVM avec un portefeuille majoritairement immobilier.
Les frais sont très faibles et quasi inexistants à l'entrée/sortie (banque en ligne) et les rendements souvent plus élevés.
Mais vu que c'est de l'investissement en actions ça sera considéré comme bien plus risqué, alors qu'au final c'est la même chose derrière, ça reste de l'immobilier, et c'est plus diversifié qui plus est.

Dernière modification par Lael ; 17/07/2019 à 18h15.
Citation :
Publié par Lael
Mais vu que c'est de l'investissement en actions ça sera considéré comme bien plus risqué, alors qu'au final c'est la même chose derrière, ça reste de l'immobilier, et c'est plus diversifié qui plus est.
Bah le truc surtout, c'est qu'en faisant ça, je pense que tu perds le seul intérêt de l'investissement en SCPI, pouvoir investir avec un prêt, non ? Bon après, faire un prêt pour investir dans un truc à faible intérêt une fois tous les frais virés, c'est pas ouf non plus.

Mis à part ça, je plussoie l'investissement via les banques en lignes, quand on compare aux frais que prennent les banques, c'est clairement l'abus, l'avantage en plus, c'est qu'il n'y a pas de frais d'entrée et quasi rien en tenu de compte, du coup tu peux tester avec une petite somme sans trop perdre avec des frais minimums.
Citation :
Publié par Bimbom
Merci pour vos réponses !

Pour moi on dirait que dans ma tête, l'idéal serait d'acheter un petit immeuble plutôt qu'une SCPI.

Au moins là je sais que j'ai la main dessus même si je confie ca une agence..
Si tu as la capacité d'acheter un immeuble, ne t'emmerde pas trop : rachète des vieux apparts bien placés ou dans des quartiers qui se transforment, fait des rénovations de qualité sà trop anticiper sur le marché et fais ta marge tranquille.
Ou fait dans la voiture de collection.
Ou les deux d'ailleurs.
Et diversifie- toi un peu.
Y'a des bons trucs dans les forêts et les étangs aussi.
Tu veux investir pour sécuriser ton pognon ou pour en faire ?
Petite question au passage. désolé pour le mini hors sujet.

Ma compagne depuis quelques mois s'intéresse beaucoup à investir dans l'immobilier et monter une SCI.
Elle tout d'abord suivie plusieurs formations payantes sur le net de coach personnel (2 ou 3 il me semble), pour arriver à la conclusion qu'elle voulait se lancer dans cela.

Donc elle a suivie sur le net des formations encore payantes de "coach" spécialisés dans l'investissement immobilier (qui donne toutes les clefs pour commencer) et lu tout un tas de bouquin là-dessus.
Sont but investir dans des garages ou surtout des appart pour les louer en RB&B et en vivre d'ici 5 à 10 ans.

Ok pourquoi pas ! Mais le soucis c'est que nous avons pas un rond de côté voir quasi pas ( genre 2500 euros) !
Que nous habitons une région extrêmement chère niveau immobilier (Haute-Savoie).
Qu'elle vient de finir son congé parental de 3 ans (2 jumelles) et qu'elle n'a pas encore retrouver de travail.
Sachant aussi que je risque de perdre mon job l'année prochaine et de devoir me reconvertir à 49 ans .

Donc elle espère prendre un job pour justifie un salaire auprès des banques pour emprunter et commencer petit à petit.


Personnellement j'ai la sérieuse impression que ces coach immobilier sont des "arnaqueurs", prétendant bien vivre avec des revenus confortables immobilier 10k euros ( bizarrement bcp sont expatriés à l'île Maurice). De plus ils ont investis bien avant la crise de 2008 et je pense qu'ils vivent plus de leur revenues des formations sur le net que réellement de leur bien immobilier ou en tout cas plus qu'ils ne le disent.

Bref je ne sais quoi penser ! Même si dans l'idée cela n'est pas bête, est-ce vraiment réalisable ?

Merci.
Message supprimé par son auteur.
Ah j'oubliais de dire que sa mère c'est embrigadée dedans aussi et elles veulent faire cela à 2.
Il me semble qu'elle aurait un apport de 10.000 euros de son côté.
Message supprimé par son auteur.
Déjà, dis lui de ne plus refaire des formations de coaching internet, je suis tombé sur ce genre de mecs en cherchant des infos sur l'immobilier, leur "formation" coutent facile 1000 balles et c'est genre "1000€ pour des trucs d'une valeur totale de 4500€ soit 3500€ d'offerts blabla, dépêchez vous, il ne reste que 10 places encore !", quand je vois comment c'est vendu, j'ai plein de red flags dans la tête. Surtout que bon, si t'es la à nous demander des conseils, c'est que la formation doit pas donner tant d'infos que ça.

Et les mecs font leur vidéos de l'île Maurice en mode "Regardez comme j'ai réussi grâce à l'immobilier" alors qu'en fait, c'est surtout grâce aux thunes qu'ils se font avec leur formation sur l'immobilier comme tu dis.
En plus, ils doivent se faire pleins d'argents avec des gens qui en ont pas trop de thunes et comme ils sont hors de France avec une société à Andorre ou je sais pas où, que leur clients sont contents car ils ont l'impression d'avoir appris des trucs, ils sont pas emmerdés par les assos de consommateurs.

En plus si elle en a fait plusieurs, elle a du déjà claquer pas mal de thunes la dedans, ça fait ça d'apports en moins, faut arrêter ça lol, surtout que l'info est gratos sur internet (et généralement dispo sur les blogs des vendeurs de formations, j'ai un gros doute sur ce qu'ils rajoutent en plus)

Si elle veut investir dans l'immobilier sans argent, faudra faire un prêt, si elle veut faire un prêt, il lui faudra un CDI avec un salaire égal au triple des mensualités à rembourser, SCI ou pas (et ne prends pas en compte ton salaire si tu risques de perdre ton taff dans 1 an)

Dans le fond, je pense pas que les mecs racontent des conneries dans leur formation, mais de ce que j'ai vu, les prix sont abusés, en tapant formation immobilier sur google, je tombe la dessus : https://formation.christopher-wangen...SAAEgL0U_D_BwE

1380 € ???!!!

Maintenant, tu vas sur Udemy, tu trouves le même genre de formations pour : https://www.udemy.com/courses/search...w&q=immobilier

10 €

Et si tu regardes le programme, ça a l'air d'être plus ou moins la même chose, si ta femme veut faire de la thune, faut déjà qu'elle commence par arrêter d'en filer à ce genre de type.
Avant de se lancer à monter une SCI et à faire du AirBnB, vous devriez déjà commencer par trouver un appart avec un bon rendement qui ne vous mette pas dans le rouge si vous le louez à l'année et si ça marche, tester la location AirBnB pour voir, parce que du peu que j'ai vu, c'est potentiellement les emmerdes de la location classique mais puissance 10, avec les plaintes des copropriétaires à gérer, plus de dégradations, etc. (Certaines copro l'interdisent d'ailleurs)

Dernière modification par Doudou Piwi ; 18/07/2019 à 13h06.
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