[Immobilier] Louer ou acheter ?

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Publié par -Black-Shadow-
T'as l'xp des contacts des 2 derniers, tous les conseils de JOL qui vont avec, la puissance est dans tes mains!
En fait, j'ai surtout l'impression qu'ils sont de mèche avec la mairie et que celle-ci avait fait capoter les plans des deux précédents promoteurs en jouant la montre.
Louer ou vendre ?
J'ai besoin de la puissensse JOLienne:

Je suis proprio d'un appart à Mulhouse (Alsace): 53m² loi Carrez, 95m² au sol, sous combles, incliné d'un seul côté avec un toit à 30°.
5,6m * 14,4m (sans compter la mezzanine et l'entrée à l'étage en dessous).
2 chambres de 18 et 16m² au sol, salon/séjour avec cuisine ouverte de 45m² au sol, mezzanine (1m60 max au plus haut).
La seconde chambre a été construite récemment de mes mains: rails placo isolés, refait l'éléctricité, nouveau parquet, nouveau radiateur, création de fenêtre. 3ke de matos.
De même, j'ai changé le parquet dans le salon-séjour.
Acheté 60k (hors frais de notaire de 5k en 2015, reste 43k à rembourser, 325e/mois de prêt).

Seulement, je me suis exporté en Bretagne pour rejoindre ma Chérie.
D'ici 2 à 3 ans, on compte acheter un bien en centre Bretagne.

Du coup, je me demandais si je devais soit louer le bien (tout en étant a 900km de là... donc filer le bien en gestion à une agence) ou le revendre.

A la location: 2 étudiants en colloc' à hauteur de 250e chacun, en meublé, soit 500e de rentrée pour un remboursement mensuel de 325e, bénef avant impôts de 175e / mois.
A la vente: je pense en tirer entre 60 et 70k.

Du coup, afin de pouvoir bénéficier de tous les avantages primo-accédant et de ne pas avoir de dette lorsqu'on contractera notre gros prêt pour l'achat futur (dans les 300k+), quelle est la meilleure stratégie ?
Faut voir déjà votre budget pour votre achat vs votre capacité d'emprunt et votre apport.
Si budget élevé ça va exclure la possibilité de garder l'appart à mon avis (pour dégager de l'apport).

Si votre projet est dans 2-3 ans, je le mettrai en location en attendant. D'autant que vu les chiffres que tu donnes, je ne suis pas expert, mais ça semble être un bon investissement locatif. Et ça te permet de garder tes meubles (?).
Tu paies combien de charges et de taxe foncière? Quelle est la situation de ton bien dans Mulhouse et la ville, ça vaut quoi, université ou pas, ville-dortoir? C'est difficile de dire ce qui peut t'aider sans trop connaitre le coin.

Après, vu que tu as acheté récemment, oublie la vente, tu perdras les frais de notaire et ça serait dommage, autant le mettre en location en prenant un maximum de sécurité avec assurance loyers impayés et carence locative et en le confiant à une agence immobilière spécialisée là dedans.

Dernière modification par sinernor ; 27/06/2018 à 23h31.
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Publié par sinernor
Tu paies combien de charges et de taxe foncière? Quelle est la situation de ton bien dans Mulhouse et la ville, ça vaut quoi, université ou pas, ville-dortoir? C'est difficile de dire ce qui peut t'aider sans trop connaitre le coin.

Après, vu que tu as acheté récemment, oublie la vente, tu perdras les frais de notaire et ça serait dommage, autant le mettre en location en prenant un maximum de sécurité avec assurance loyers impayés et carence locative et en le confiant à une agence immobilière spécialisée là dedans.
C'est une petite copro de 3 biens, donc à part l'éléctricité des communs, pas de charges locatives.
Pour l'instant je maintiens une connexion internet et l'abonnement EDF, donc je dirai 40e de charges / mois.
La taxe foncière est de 700e environ, donc 60e / mois.

Le bien est situé dans une rue calme de l'hyper centre (donc difficile de se garer mais proche de toutes commodités).
Mulhouse en elle même est une ville de merde: anciennement industrielle, beaucoup d'ouvriers, beaucoup de chomage, de criminalité et d'immigration.
Les univs sont à 15mn en vélo/tram.

Pour le côté gestion, j'ai mes parents à 10mn en bagnole mais pas envie de les faire chier avec ça.
J'allais dire aussi que Mulhouse, bon, ia quand meme un risque de ne pas réussir à louer à prendre en compte. Après, hypercentre et si tu acceptes de louer à des étudiants en colloc, ca diminue ce risque.
Par contre, du coup,étudiants en colloc, ca a aussi des impacts : déjà risque de vacance locative pendant l'été régulièrement. Et puis, c'est une "vraie" colloc avec deux bails ? (parce que là, ia risque que la coloc se passe mal et qu'un se barre en cours d'année, impossible à relouer...) Sinon, t'as pas peur des risques d'impayés si l'un se barre et que l'autre est censé payer pour les deux ? Bref, je veux dire dire qu'il peut être judicieux de compter de temps en temps des mois sans loyer qui tombent dans ton calcul...
Je suppose donc que c'est un syndic bénévole du coup d'où la faiblesse des charges; après, je serai toi, je ferai quelques estimations par les agences du coin, on ne sait jamais, tu pourrais avoir des bonnes surprises mais tu ne peux pas le vendre déjà tu passerais pour un charlot auprès de ta banque car tu perdrais tes frais de notaire et ensuite, tu perdrais de l'argent.

Oriente toi vers une petite location quitte à faire un petit effort sur le prix mais passe par une agence et prends le maximum d'assurance histoire de pouvoir dormir tranquille et d'avoir un pied-à-terre pour rentrer si cela ne se passe pas bien avec ta chérie (ce que je ne te souhaite pas évidemment mais on ne sait jamais de quoi la vie est faite).

Donc, en résumé, agence immobilière sérieuse, assurance carence locative et garanties impayés, et regarde après cela si tu arrives à au moins rembourser ton crédit. Tu peux faire un test simple pour savoir si l'agence avec laquelle tu vas travailler est sérieuse ou pas, s'il ne te parle pas d'avoir un trimestre de trésorerie de côté avant de te lancer dans une location, tu peux oublier et passer à autre chose.
Tiens petite question banque.

La BPCE va fermer le Crédit foncier, pas assez rentable voir ici par exemple.

Comment ça se passe derrière quand on a un prêt en cours/ Prêt à signer ?

J'dois bientôt les revoir pour signer avec eux vu qu'on fait construire, mais je voudrai éviter de me faire enfumer . . .
Citation :
Publié par sinernor
Je suppose donc que c'est un syndic bénévole du coup d'où la faiblesse des charges; après, je serai toi, je ferai quelques estimations par les agences du coin, on ne sait jamais, tu pourrais avoir des bonnes surprises mais tu ne peux pas le vendre déjà tu passerais pour un charlot auprès de ta banque car tu perdrais tes frais de notaire et ensuite, tu perdrais de l'argent.

Oriente toi vers une petite location quitte à faire un petit effort sur le prix mais passe par une agence et prends le maximum d'assurance histoire de pouvoir dormir tranquille et d'avoir un pied-à-terre pour rentrer si cela ne se passe pas bien avec ta chérie (ce que je ne te souhaite pas évidemment mais on ne sait jamais de quoi la vie est faite).

Donc, en résumé, agence immobilière sérieuse, assurance carence locative et garanties impayés, et regarde après cela si tu arrives à au moins rembourser ton crédit. Tu peux faire un test simple pour savoir si l'agence avec laquelle tu vas travailler est sérieuse ou pas, s'il ne te parle pas d'avoir un trimestre de trésorerie de côté avant de te lancer dans une location, tu peux oublier et passer à autre chose.
Ca fait deux fois que tu parles de perdre les frais de notaires.
Tu veux une info : tu les perds dès le moment où tu achètes.
Tu peux revendre 1 jour ou 50 ans plus tard ça ne change rien, l'argent est dans la poche de l'état et tu ne reverras jamais le moindre cent.

Et ta banque elle n'en a rien à carrer si tu décides de vendre et d'acheter tous les ans.
Elle se frotte plutôt les mains en encaissant les frais de remboursement anticipé de tes crédits successifs.


Conseiller de garder son bien c'est gentil mais tu connais le marché à Mulhouse?
Perso j'en ai aucune idée, mais si c'est plutôt à la baisse ça peut très bien être une mauvaise idée de le garder pour le mettre en loc parce que dans ces conditions:
1- le bien va perdre de la valeur
2- il risque de galérer à le revendre quand il aura besoin du fric
Et tu peux aussi te dire que l'argent gagné avec le loyer va servir à rembourser son prêt, rien n'empêche le propriétaire de garder son bien et de le mettre en location afin d'avoir un type qui rembourse à sa place. Il y a des agences immobilières qui font très bien leur travail et il n'a pas forcément à se casser le cul pour gérer son truc.

Après, tout change dans l'immobilier et peut-être que d'ici quelques années, la ville peut changer du tout au tout et devenir agréable à vivre avec une flambée de l'immobilier.
Citation :
Publié par sinernor
Et tu peux aussi te dire que l'argent gagné avec le loyer va servir à rembourser son prêt, rien n'empêche le propriétaire de garder son bien et de le mettre en location afin d'avoir un type qui rembourse à sa place. Il y a des agences immobilières qui font très bien leur travail et il n'a pas forcément à se casser le cul pour gérer son truc.

Après, tout change dans l'immobilier et peut-être que d'ici quelques années, la ville peut changer du tout au tout et devenir agréable à vivre avec une flambée de l'immobilier.
Non, c'est impossible.
Mais je ne pense pas que l'immobilier va baisser pour autant au centre de Mulhouse, grâce (à cause) des étudiants.
Je ne connais pas la ville mais je sais que par chez moi (Etampes), les prix ont complètement changé en moins d'un an, on se retrouvait en 2017 avec Etréchy juste à côté avec des f2 de 40m² à quelque chose comme 140k en moyenne et aujourd'hui, ça tourne autour de 120K, l'immobilier en ce moment est très fluctuant avec des taux assez bas, la seule curiosité est de savoir si notre cher président qui hait les propriétaires ne va pas chercher à nous enculer avec sa fameuse taxe sur les résidences secondaires (il me donnerait presque envie de voter France insoumise).
Petite question liée: j'ai environ 15k€ sur un PEL, nous envisageons avec mon conjoint, dans à peu près le même laps de temps de devenir propriétaire et d'acheter une voiture.

Vaut-il mieux garder ses 15k€ sur le PEL, avoir ainsi un apport pour le prêt, acheter la voiture à crédit ou acheter la voiture avec cet argent et ne pas avoir d'apport pour le prêt?
Citation :
Publié par Mari'
Petite question liée: j'ai environ 15k€ sur un PEL, nous envisageons avec mon conjoint, dans à peu près le même laps de temps de devenir propriétaire et d'acheter une voiture.

Vaut-il mieux garder ses 15k€ sur le PEL, avoir ainsi un apport pour le prêt, acheter la voiture à crédit ou acheter la voiture avec cet argent et ne pas avoir d'apport pour le prêt?
Ça doit pas être rentable le prêt lié au PEL.
Le prêt lié est fonction des intérêts générés, info que tu le donnes pas, mais ça va être nul en montant et pas compétitif en taux je pense.

Dsl je suis HS en fait

Dernière modification par Ex-voto ; 30/06/2018 à 21h10.
Message supprimé par son auteur.
Non en effet le Pel ça fait bien longtemps que c'est rarement intéressant.
Par conte c'était pas la question si je ne m'abuse : c'était vaut il mieux avoir 15ke d'apport et un prêt voiture ou pas d'apport mais pas de prêt. Vu les montants, j'aurais du mal à dire : 15ke c'est de toute façon peu d'apport. Ça rassurera pas forcément la banque plus que 0... Mais avoir un peu d'apport et toujours mieux que rien sans doute. Et puis un crédit auto aujourd'hui c'est quasi prêt à taux 0, ça coûte quasi rien. Par conte forcément dans le calcul ca viendra en deduction de votre capacité de remboursement
Citation :
Publié par Bjorn
Non en effet le Pel ça fait bien longtemps que c'est rarement intéressant.
Par conte c'était pas la question si je ne m'abuse : c'était vaut il mieux avoir 15ke d'apport et un prêt voiture ou pas d'apport mais pas de prêt. Vu les montants, j'aurais du mal à dire : 15ke c'est de toute façon peu d'apport. Ça rassurera pas forcément la banque plus que 0... Mais avoir un peu d'apport et toujours mieux que rien sans doute. Et puis un crédit auto aujourd'hui c'est quasi prêt à taux 0, ça coûte quasi rien. Par conte forcément dans le calcul ca viendra en deduction de votre capacité de remboursement
Oui c'était surtout pour cette partie que je me posais la question.
Citation :
Publié par Ingor
Ca dépend aussi, c'est un vieux PEL ? Y'a des gens qui ont des PEL à 4 5% d'intérêt garantis, là j'ai envie de dire qu'il vaut ptetre mieux le garder.
Nan, et en plus je viens de me rendre compte que ces 15k ne sont plu sur mon PEL (que j'avais cassé) mais sur mon livret A
Citation :
Publié par Mari'
Nan, et en plus je viens de me rendre compte que ces 15k ne sont plu sur mon PEL (que j'avais cassé) mais sur mon livret A
J’aurais tendance à te conseiller de conserver ces précieux 15k€ pour encaisser les premiers travaux imprévus que vous aurez à réaliser dans votre futur logement

Si tu dois emprunter à plus de 100%, attends d’avoir le prêt immobilier avant de prendre un prêt pour ta voiture.
Sans réflexion approfondie, j'aurais tendance à dire qu'il vaut mieux conserver cette épargne, ne serait-ce que pour pouvoir indiquer à la banque que vous avez de quoi financer les frais de mutation (frais de notaire) de l'acquisition immobilière. En cas de pépin (ce que je ne vous souhaite pas, mais c'est ce que la banque regardera), la banque se rembourse sur la revente du bien et les frais de mutation sont une perte sèche. Pouvoir les financer en propre peut parfois faire la différence entre un dossier accepté ou refusé.
Citation :
Publié par Mari'
Nan, et en plus je viens de me rendre compte que ces 15k ne sont plu sur mon PEL (que j'avais cassé) mais sur mon livret A
Tu fais un crédit autour de 1% sur 15-20 ans, et tu prends l'achat et les travaux à 100% dessus.
Tu garde les 15k pour les frais de notaire et un peu de trésorerie.
Tu prends les transports en commun.
Citation :
Publié par toutouyoutou
Tu fais un crédit autour de 1% sur 15-20 ans, et tu prends l'achat et les travaux à 100% dessus.
Tu garde les 15k pour les frais de notaire et un peu de trésorerie.
Tu prends les transports en commun.
Avec un bébé et on compte partir à la campagne, c'est no way (mais bien essayé)
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