[Aratorn]

Citation :

Publié par Ventilo

Je suppose qu'Aratorn a lu l'article - lefigaro de mémoire - sur l'augmentation des apports lors de l'achat immobilier. Mais en pratique, est-ce que les acheteurs apportent beaucoup ? Genre des couple qui achètent une maison a 250 000 €, on les voit plutot débarquer avec 10 000 € d'apport ou avec 100 000 € ?

J'avais oublié de répondre à ça :

Concrètement, pour les primo-accédents, on les voit toujours arriver avec, le plus souvent, au mieux les frais de notaire ( ça reste un minimum tout de même pour un établissement bancaire ).

Ensuite, pour les investissements locatifs, les résidences secondaires, on voit là plus souvent des apports conséquents.
L'origine des fonds est multiple : vente d'un bien, assurance-vie, PEL cassé.

Je pense, sincèrement, que, en tout cas pour mon établissement, s'il y a en effet une hausse de la part d'apport sur le financement du bien, ce n'est pas dû à un resserrement des conditions, mais vraiment à un transfert d'une partie de l'épargne liquide des acheteurs vers l'immobilier.

[Axxis]

Je profite du sujet pour savoir si ça vaux le coup d'agir, je suis conscient que j'aurais du renégocier il y a longtemps.

J'ai emprunté à 6.2%à taux fixe hors assurance en 1998 et l'emprunt se termine en 2017.

Sachant que je suis une nouille en négociation, quels peuvent-être mes arguments pour obtenir une révision de taux si jamais c'est possible ?

[Aratorn]

J'ai pas mon simulateur, mais a vue de nez, ça ne sert à rien. Tu as déjà payé l'essentiel des intérêts. Une révision a peu de chances d'être intéressante.

[Axxis]

Ok, merci pour ta réponse. J'aurais du me remuer il y'a 5 ans

[Sécotine]

Wahou y'en a des réponses, merci pour votre aide !
Je reprends comme ça vient :

Citation :

Publié par Hadrien

Crédit sur 30 ans, même sur 24 ans, et une maison à vendre ?
Libère toi de ton crédit dont la durée est ... invraisemblable (non dans son existence, mais dans ce que cela signifie).
L'heure est au désendettement, pas à la reconduction de celui-ci.
Vends et loue.
Oublie l'achat pendant une période d'au moins 7 ans. Les changements de fiscalité, l'incertitude sur le marché de l'immobilier, les incertitudes sur les salaires militent fortement pour la prudence.
Au fait, on n'est pas propriétaire tant qu'on a un crédit. Enfin si, propriétaire des obligations relatives au fait d'être propriétaire. Relis ton contrat d'emprunt. Que tu as lu quand tu l'as signé, n'est-ce pas ?

Oui, oui, je l'ai lu, penses-tu, comme tous les contrats de plus de 12 pages... Sympa le ton de ton message !
Me libérer de cet emprunt sur 30 ans : oui, c'est le but de la revente de la maison. A priori, d'après les calculs que j'ai pu faire grâce à vous, le prix de la revente devraient couvrir sans souci le rachat anticipé de l'emprunt. Donc, ça, c'est fait.
Dans la foulée, on déménage : rachat d'une maison si on trouve, ou location si rien ne nous convient.
Attendre 7 ans pour acheter ne me semble pas concevable vu nos âges et notre situation financière, donc au max si on attend pour racheter ce sera 1 an, le temps de trouver. Et j'ai bien noté : plus d'emprunt sur 30 ans ! OK.
Le truc c'est que notre situation au moment de la signature du crédit ne nous permettait pas d'emprunter sur moins longtemps, mais on savait tous les deux (et le banquier aussi) que nous n'allions pas y faire notre vie, et donc que la question du rachat se poserait bien avant le terme du crédit. Voilà, voilà...

Citation :

Publié par Vaux

Au passage si tu vas toujours à montauban (quel mauvais choix ) regarde plutôt du coté nord de la ville, la Z.I. nord est très commercial et concentre toutes les sorties avec le centre ville (c'est à dire pas grand chose)

Je te remercie pour cet avis objectif ! On prospecte sur les alentours de Montauban, Montech et Cie... Si tu connaissais la ville où j'habite actuellement tu relativiserais quant à mes choix ! Et puis bon, les goûts et les couleurs... Mais toutes les opinions sont bonnes à prendre !

Citation :

Publié par Thelemys

Mais je m'éloigne du sujet initial. Pour Sécotine, je ne peux que t'encourager:
1/ Louer un peu là où tu veux acheter pour être sûre que tu es heureuse dans ce nouvel endroit.
2/ Un près sur 30 ans c'est effectivement très très coûteux. Il faudrait essayer de modifier les paramètres donc prendre rdv avec ton banquier pour voir ce que tu peux négocier.

Ce sont les conclusions auxquelles j'arrive moi aussi après lecture de vos messages.
Mais renégocier le contrat, non : on part sur l'idée d'un rachat du crédit, et après on avisera !

Merci encore pour vos messages : non seulement j'y vois plus clair dans le fonctionnement des crédits, mais vos avis m'aident aussi à me conforter dans nos choix pour la suite. Merci !

[Aratorn]

Citation :

Publié par Axxis

Ok, merci pour ta réponse. J'aurais du me remuer il y'a 5 ans

Bon je viens de prendre mon simulateur par acquis de conscience.

A priori, il reste un intérêt à tenter de renégocier ou te faire racheter le prêt.
Après, tout dépend du taux du rachat et des frais annexes.

Mais oui, tu peux le tenter.

[Axxis]

Citation :

Publié par Aratorn

Bon je viens de prendre mon simulateur par acquis de conscience.

A priori, il reste un intérêt à tenter de renégocier ou te faire racheter le prêt.
Après, tout dépend du taux du rachat et des frais annexes.

Mais oui, tu peux le tenter.

Merci,

Je viens de recevoir un document à remplir de ma conseillère "Bordereau de numérisation GED" et m'invitant à lui rendre en mains propres (le même qu'il y'a un ou deux ans que je n'avais pas rempli). Je vais prendre un RDV avec elle. De plus j'ai des projets de travaux avec un besoin de financement, on verra.

PS : désolé Sécotine d'avoir squatté ton sujet

[Ereckevaii]

sur 5 ans tu peux avoir des taux au alentours de 2,5% ca mérite le calcul surtout qu'il ne doit pas avoir énormément de pénalités de remboursement.

[Furiouss]

Salut là dedans,

venant juste de signer un compromis il y a qq jours, je suis dans la recherche de prêt immo aussi et on vient de me proposer un truc dont j'avais jamais entendu parler (bon j'suis un noob dans les prêts donc ça doit pas aider ! ) et j'aurai aimé savoir si ça peut valoir le coup de s'y intéresser ou pas.
Pour un prêt sur 25ans on me propose une partie (grosso merdo 12%) à taux fixe 2% grâce à mon affiliation à ma mutuelle et le reste de la somme à emprunter à 3.20% capé 1.
Mais du coup je pige pas bien, elle m'a dit que mes mensualités était fixes même si le taux pouvait varier du coup de + ou - 1% au maximum, mais de ce fait imaginons que le taux augmente, ça veut dire que ma durée augmente non ?
Comment ça fonctionne ?

[inirenec]

Citation :

Publié par Furiouss

Mais du coup je pige pas bien, elle m'a dit que mes mensualités était fixes même si le taux pouvait varier du coup de + ou - 1% au maximum, mais de ce fait imaginons que le taux augmente, ça veut dire que ma durée augmente non ? Comment ça fonctionne ?

Oui la durée augmente, ça fonctionne exactement comme ça.

Vu que tu es déjà sur 25 ans, essaye d'avoir un taux fixe genre 4%, ce sera mieux à mon avis.

[Aratorn]

Citation :

Publié par Furiouss

Mais du coup je pige pas bien, elle m'a dit que mes mensualités était fixes même si le taux pouvait varier du coup de + ou - 1% au maximum, mais de ce fait imaginons que le taux augmente, ça veut dire que ma durée augmente non ?
Comment ça fonctionne ?

On nomme ça un prêt a taux mixte.

A titre personnel, je n'aime pas la variante avec prolongation de la durée, surtout avec une hypothèse initiale a 25 ans.

Je commercialise souvent du mixte, mais à mensualité variable, en expliquant bien le montant de la mensualité maximale sur laquelle je me base pour les ratios d'endettement.

En mensualité, d'expérience la première partie a taux fixe est un peu plus basse, et l'hypothèse haute de la partie révisable a peine supérieure a la mensualité qu'on pourrai proposer sur du fixe.

Au niveau du cout final, le seul cas où c'est comparable à du fixe c'est dans l'hypothèse ou des la première année et sur toute la duree du prêt le taux révisable est capé a +1.

C'est donc une bonne solution à mon avis.

Exemple de ma derniere simulation :
En fixe sur la meme durée 775€
En mixte : une partie fixe sur 7 ans à 750€, et une partie révisable sur 13 ans qui évolue de 700€ ( taux plancher ) à 800€ ( taux plafond )

En terme de différence de coût ( ordre de grandeur de mémoire ) : hypothèse basse : -20000€ par rapport à du fixe, hypothèse médiane -10000€, hypothèse haute ( taux +1 de la 8eme a la 20eme année sans discontinuer ) : +200€ par rapport au taux fixe.

[Furiouss]

Du coup, effectivement si je comprends bien, c'est potentiellement plus intéressant ça qu'un prêt de la même durée à 3.70% fixe (ce que m'a proposé ma banque rapidement quand j'étais allé les voir pour ma capacité d'emprunt, j'y retourne le 4/12 pour une vraie demande de prêt, à voir ce qu'ils me proposeront ce jour là) ?
Sachant que là j'ai 0 frais de dossiers, que j'ai le cautionnement du prêt par ma mutuelle (mgen) et qu'il n'y a pas de frais de remboursements anticipés.

Par contre, dans ton explication ce que je comprends c'est que normalement il y a une partie de la durée du prêt où le taux ne varie pas c'est ça ? Ou alors ce n'est pas forcé ?
Il aurait fallu qu'elle me le dise (ou peut être que c'est moi qui l'ait pas retenu de son coup de fil ?)

[Njuk]

c'est pas systématique je pense, et donc c'est important à négocier car les premières années c'est là ou tu payes le plus d'interet...

[Aratorn]

Je viens de relire ton message, du coup, je pense que je l'avais mal compris.

Donc si je comprend bien, on t'a proposé un montage dit en "duo-financement" incluant deux prêts, un à 2% à taux fixe, et un à 3.20 à taux révisable capé +1.

Et là c'est beaucoup plus difficile de te répondre si c'est une bonne affaire ou pas.

Pour l'essentiel, ça dépend de ce que contient ce prêt à 2% en terme de montant et durée.

Je le redis : je n'aime pas du tout les prêts à taux révisable qui impactent la durée, car l'augmentation du coût global est beaucoup plus importante ( car tu rembourses beaucoup moins vite le capital si les taux viennent à monter ).

C'est d'autant plus flagrant si ton prêt à 2% est sur une durée moindre, puisque ça va réduire par un effet de pallier la capacité de remboursement de la partie à taux révisable.

Ca mériterai un calcul, mais je ne pense pas que la gratuité des frais de dossier + cautionnement peuvent rattraper le potentiel de surcoût d'un tel montage ( frais de dossier entre 300 et 900E, cautionnement / garantie autour des 1800-2500E ).

[Furiouss]

Ok, le mieux serait de prendre rdv irl pour avoir plus d'information que la simple proposition qu'elle m'a fait par téléphone.
Car j'ai tout noté ce qu'elle m'a dit mais maintenant que tu me le dis, je ne sais pas si la mensualité annoncée était pour le remboursement des 2 prêts en même temps ni si du coup le premier à 2% courait sur les 25 ans ou pas, ni comme je l'ai déjà dit si le taux variable avait une partie de sa durée fixe ou pas.
Bref à voir quand j'aurai vraiment toutes les cartes en main quoi.

[Ereckevaii]

sur 25 ans suivant le profil tu peux avoir du 3.30% en fixe pour info !