[Polmera]

Salut à vous tous. Déjà merci pour ce thread que je suis quotidiennement depuis son tout début. N'y connaissant rien en économie, c'est très instructif.

Je voulais d'ailleurs vous poser une question. D'un point de vue purement financier, vaut il mieux aujourd'hui garder un bien immobilier locatif (un 2 pièces au centre de Grenoble, traditionnellement loué à des étudiants) qui se loue mal en ce moment, ou essayer de le vendre et de placer l'argent récupéré ?

Sachant qu'il n'y a pas un besoin rapide de cet argent (pas d'ici 2 ou 3 ans je dirais), j'opterai pour garder l'appart, même à perte, cad sans rentrée de loyer mais en payant les charges habituelles. Qu'en pensez vous ?

Edit Hippa : Provient d'ici

[Stehn`]

Je m'y connais pas plus que toi mais on m'a toujours enseigné de garder la pierre au détriment de l'immatériel, encore plus dans une période troublée comme celle que l'on traverse. Le mieux serait peut-être de vendre dans l'optique d'acheter un bien locatif plus intéressant.

Après je vais peut-être me faire taper les doigts par les économistes du coin.

[Ghainor/Rodrek]

Citation :

Publié par Polmera

Salut à vous tous. Déjà merci pour ce thread que je suis quotidiennement depuis son tout début. N'y connaissant rien en économie, c'est très instructif.

Je voulais d'ailleurs vous poser une question. D'un point de vue purement financier, vaut il mieux aujourd'hui garder un bien immobilier locatif (un 2 pièces au centre de Grenoble, traditionnellement loué à des étudiants) qui se loue mal en ce moment, ou essayer de le vendre et de placer l'argent récupéré ?

Sachant qu'il n'y a pas un besoin rapide de cet argent (pas d'ici 2 ou 3 ans je dirais), j'opterai pour garder l'appart, même à perte, cad sans rentrée de loyer mais en payant les charges habituelles. Qu'en pensez vous ?

En baissant le prix de la location pour être en dessous de la concurrence ? C'est toujours mieux que d'avoir un bien en vacance.

[adorya]

Il faut être vigilant sur les locataires car pour certains cas il vaut mieux ne pas louer que de payer des frais pour impayés/dégradations (on peut prendre une assurance contre ça mais bon, c'est cher et ça fait jamais plaisir d'avoir un mauvais locataire sur qui batailler juridiquement pendant plus de 6 mois).

[Ray aime pas Robert]

Citation :

Publié par adorya

Il faut être vigilant sur les locataires car pour certains cas il vaut mieux ne pas louer que de payer des frais pour impayés/dégradations (on peut prendre une assurance contre ça mais bon, c'est cher et ça fait jamais plaisir d'avoir un mauvais locataire sur qui batailler juridiquement pendant plus de 6 mois).

Les locataires indélicats ça représente moins de 1,5% de l'ensemble des dossiers de location chaque année.

Salops de pauvres !

[adorya]

Quand ça t'arrive, et "juste" 2 fois de suite, je peux t'assurer que les stats je peux les jeter du haut de mes biens immobiliers sans aucun remord.

J'aime bien ta source aussi, mais des vraies source de la france et pas des us/gb ça serait mieux hein?

[Cefyl]

Citation :

Publié par adorya

Quand ça t'arrive, et "juste" 2 fois de suite, je peux t'assurer que les stats je peux les jeter du haut de mes biens immobiliers sans aucun remord.

J'aime bien ta source aussi, mais des vraies source de la france et pas des us/gb ça serait mieux hein?

M'enfin bon, avoir de l'immobilier pour avoir de l'immobilier, c'est joli mais en temps de crise coté logement comme actuellement, avoir de l'immobilier vide, c'est bof :/

[Nof Samedisþjófr]

Citation :

Publié par adorya

Quand ça t'arrive, et "juste" 2 fois de suite, je peux t'assurer que les stats je peux les jeter du haut de mes biens immobiliers sans aucun remord.

Ton cas particulier ne peut servir à justifier l'ensemble des pratiques des propriétaires, c'est un sophisme.

[Sango]

Son cas particulier est l'illustration d'un risque réel dont les propriétaires tiennent compte pour décider ce qu'ils font de leur bien.

En passant, ou tu vois un sophisme dans ce qu'il dit?

[Ray aime pas Robert]

Citation :

Publié par adorya

Quand ça t'arrive, et "juste" 2 fois de suite, je peux t'assurer que les stats je peux les jeter du haut de mes biens immobiliers sans aucun remord.

J'aime bien ta source aussi, mais des vraies source de la france et pas des us/gb ça serait mieux hein?

T'es vraiment une purge pour te complaire dans ton petit malheur et prétendre que la terre est plate le ciel vert et que le 11/09 est un complot des Raéliens

Ca te suffit comme source ou pas ?
Les loyers impayés sont et restent ultra minoritaires en France. (<2%)

Citation :

Globalement, le nombre de procédures reste faible comparé au nombre de locations : pour l'année 2002, seulement 1,29 % des 9,702 millions de ménages locataires ont fait l'objet d'une demande en paiement de loyers ou en résiliation expulsion.

C'est fou que ça soit moi un mec qui n'a aucun intérêt dans le secteur locatif (je suis locataire) qui donne les tuyaux de base à des mecs qui ont un capital investi dans ce secteur.

[Sango]

@Ray, ton sondage semble sexy mais tu sembles oublier que si les loyers impayés sont minoritaires, c'est justement parce que les propriétaires se protègent de plus en plus face à ce risque.

On est donc dans la démonstration absurde, ce n'est pas parce qu'il y a 1.xx % d'impayés que le risque d'impayé est faible. Ce serait un peu comme dire aux conducteurs, roulez comme vous le sentez, le nombre d'accidents de la route est faible cette année ou aux fumeurs : "fumez autant que vous voulez, le cas de cancers du poumon a baissé".

Comme tu dis, c'est fou

[Ray aime pas Robert]

Risque = Occurence x Gravité.

Si l'occurence est faible (i.e. < 2% par an) il faut que la gravité soit énorme.

Tu as donc eu 5 ans de loyer impayé d'un duplex de 300 m² pour parler de risque élevé ? Si ce n'est pas le cas et que tu t'es juste retrouvé avec 6 mois d'impayé d'un loyer de 500€ soit 3000€, la gravité reste faible comparée à la valeur intrinsèque de ton bien (qui doit se chiffrer en dizaine de fois la somme suscitée).

[Modéré par Hipparchia]


Pour ta comparaison avec les accidents de la route, oui le risque est faible, puisqu'en moyenne sur les 40 ans grosso modo ou un français conduit, seulement 1% des 65 millions de français connaitra un accident grave.
T'es gentil mais tes sophismes et fausses démonstrations tu te les garde pour toi.

[pamoipamoi]

Citation :

Publié par Ray aime pas Robert

Risque = Occurence x Gravité.

Si l'occurence est faible (i.e. < 2% par an) il faut que la gravité soit énorme.

C'est bien de vouloir argumenter, mais quand on n'a pas le bagage linguistique ou technique pour le faire autant ne pas balancer du compost dans le vent, sinon ça va te revenir dans la tronche.

Sauf que le risque est de 2% par an car on se prémuni contre.

Relis les remarques qu'on t'a faite juste au dessus.

Et, par ailleurs ta source (qui date de 2002 !!!! dans un article de 2005) elle donne ça aussi :

Sur une année, les nouvelles demandes de résiliation de bail pour impayés de loyers ont augmenté de 12,6%. Et comme ça date de 2002


J'ai l'impression qu'en terme de bagages, tu as surtout les valises sous les yeux que te donne tes recherches internet

[Vanité]

Citation :

Publié par Ray aime pas Robert

Ca te suffit comme source ou pas ?
Les loyers impayés sont et restent ultra minoritaires en France. (<2%)

Non. Simplement parce que des petits propriétaires ferment leurs gueule quand ils ont un impayé. En particulier quand ca arrive en fin de bail, ils disent adieu à la caution et payent de leurs poches les travaux.

Pour être plus explicite,

Citation :

Globalement, le nombre de procédures reste faible comparé au nombre de locations : pour l'année 2002, seulement 1,29 % des 9,702 millions de ménages locataires ont fait l'objet d'une demande en paiement de loyers ou en résiliation expulsion.

ne signifie pas que tu puisses en extrapoler ce nombre :

Citation :

Les loyers impayés sont et restent ultra minoritaires en France. (<2%)

Pour conclure, la plupart des gens logent dans des aparts où le coût des démarches n'est pas toujours inférieur aux loyers dus, en particulier quand les gens donnent leur démission au même moment...

[Ray aime pas Robert]

Les chiffres de 2008 parlent grosso modo de 140000 jugements d'expulsions pour toujours environ 10M de locataires doit toujours a peu prêt le même nombre de procédure allant "au bout".
Et je maintiens que parler de risque élevé de loyer impayé c'est faire acte de militantisme auprès du parti des "égorgeurs des pauvres".

Si vous souhaitez parler de ces salops de pauvres qui ne payent pas leurs loyers, autant mettre en balance de l'autre côté ces salops de proprio qui ne font pas les travaux ou qui louent des logements insalubres. Mais ce n'est pas l'un ou l'autre.

[Gardien]

Enfin vous parlez beaucoup des locataires mais bon y a des loueurs qui abusent aussi...

ca va dans les 2 sens...

après c'est comme tout, tu prend les précautions nécessaire pour louer à "la bonne personne" (du moins le mieux possible) et après tu vois comment ca se passe.

je pense pas que ca puisse être pire que de ne pas louer du tous.

personne à dit de louer au premier venu non plus... juste de jouer le jeu de l'offre et la demande.. moins de demande => on baisse le prix.

bizarrement les loueurs sont les premiers à dire "offre et demande" quand il s'agit d'augmenter les prix, mais quand il faudrait baisser c'est la faute à "choisissez l'excuse souhaitée".

[pamoipamoi]

Citation :

Publié par Ray aime pas Robert

Les chiffres de 2008 parlent grosso modo de 140000 jugements d'expulsions pour toujours environ 10M de locataires doit toujours a peu prêt le même nombre de procédure allant "au bout".
Et je maintiens que parler de risque élevé de loyer impayé c'est faire acte de militantisme auprès du parti des "égorgeurs des pauvres".

Si vous souhaitez parler de ces salops de pauvres qui ne payent pas leurs loyers, autant mettre en balance de l'autre côté ces salops de proprio qui ne font pas les travaux ou qui louent des logements insalubres. Mais ce n'est pas l'un ou l'autre.

Qui a dit que c'était l'un ou l'autre ?

140.000 sur 10M, c'est énorme !!! (enfin moi je trouve)

Citation :

Publié par Gardien

je pense pas que ca puisse être pire que de ne pas louer du tous.

malheureusement dans certains cas si.

C'est d'ailleurs ces cas là, qui, faisant peur aux autres loueurs ... enclenchent un phénomène de "sur" protection.

(je ne parle pas là des loueurs indélicats, juste de gens qui prennent peur)

[Ray aime pas Robert]

Je ne sais plus si ça avait été cité sur ce sujet ou sur un autre où si je l'avais lu aux hasards de mes pérégrinations webesques, mais 1/4 des locataires sont obligés de tricher en 2010 pour accéder à du locatif/achat auquel légalement ils ont droit.

Ca va de la fausse déclaration de conjoint, au maquillage des fiches de paie ou des déclarations de revenu.

140k/10M c'est 1,4%, désolé que tu ne saches pas faire une division, c'est niveau CM2. Donc non ce n'est pas énorme.

[Gardien]

Citation :

Publié par pamoipamoi

malheureusement dans certains cas si.

C'est d'ailleurs ces cas là, qui, faisant peur aux autres loueurs ... enclenchent un phénomène de "sur" protection.

(je ne parle pas là des loueurs indélicats, juste de gens qui prennent peur)

ca reste une peur absurde, ok dans certains cas rarissime, tu aura des problèmes avec tes locataires. mais combien tu t'es fait de fric avant ? et combien tu t'en fera après ? faut relativiser quand même...

c'est pas parce qu'une foi, t'es mal tombé qu'il faut devenir paranoïaque. que tu fasse attention, je peux le comprendre, que tu arrête de louer.... c'est absurde..

car bon, les accidents en voiture çà arrive plus fréquemment, et pourtant les gens continuent de conduire comme des cons.

d'ailleurs, j'ai tendance à penser que l'augmentation des problèmes de paiement des loyer est en grande partie du au faite que les loyer deviennent une part de plus en plus importante dans le budget des gens. qu'ils finissent par avoir l'impression de travailler que pour payer le loyer et donc "se révolte" d'une certaine manière (ou pète un plomb suivant comment on voit les choses )

[Herk]

Citation :

Publié par Ray aime pas Robert

Je ne sais plus si ça avait été cité sur ce sujet ou sur un autre où si je l'avais lu aux hasards de mes pérégrinations webesques, mais 1/4 des locataires sont obligés de tricher en 2010 pour accéder à du locatif/achat auquel légalement ils ont droit.

Je me souviens en tout cas d'un article récent sur le Monde : "Pour obtenir un logement, j'ai dû tricher".

[pamoipamoi]

Citation :

Publié par Gardien

ca reste une peur absurde, ok dans certains cas rarissime, tu aura des problèmes avec tes locataires. mais combien tu t'es fait de fric avant ? et combien tu t'en fera après ? faut relativiser quand même...

N'oublie pas quand même que c'est parfois le seul revenu du loueur, ou la plus grosse part.
Alors si un locataire te fait perdre plusieurs mois de loyers ... ça peut vite devenir critique.
Certains loueurs ont aussi des crédits en cours sur le bien immobilier, et ça peut vite finir en catastrophe.
Sans compter que tu peux aussi en avoir marre des soucis occasionnés.

Mes parents on investi deux fois dans l'immobilier, une fois dans les années 90, une fois dans les années 2005-2009.
Les deux fois ils ont eu beaucoup de soucis, tant sur les loyers que sur les dégradations.
Que ce soient des logement ou des commerces/bureaux
Résultat, ils ont revendu les deux fois.(plus value dans les années 90, perte en 2009)

[orik]

je vais essayer de rajouter mon galet a l édifice

140000 jugements d'expulsions , la c'est quand le problème de locataire va vraiment jusqu au bout, il faudrait prendre en compte les gens qui se tirent avec x mois d impayé bien avant que les procédures judiciaires démarrent.

du coup ca n est pas vraiment un chiffre fiable en ce qui concerne les défauts de payement , et je ne sait guère ou trouver un tel chiffre la dessus

mode my life on
{
j ai justement plusieurs amis qui avaient loué a ce genre de locataire , et j ai aussi connu une personne qui abusait des limites du système locatif pour justement s en tirer sans payer tout les loyer , et relouer plus loin ( en refaisant le même coup depuis des années...)
}
end of mode my life

pour en dessous : 100% d accord la dessus !

[Aloïsius]

Le poids exorbitant de l'immobilier dans le budget des ménages est une des principales explications du marasme économique français. Il a dévoré, et au delà, l'augmentation des revenus depuis des années, il a accru considérablement les inégalités sociales, il est la principale cause de la mobilité insuffisante des employés.
Le marché est truqué : les mesures gouvernementales, les distorsions organisés servent toutes au même objectif : faire grimper les prix sans limite et bloquer les baisses.
Le résultat est évident dans ce fil : nombreux sont les propriétaires qui non seulement veulent mais de plus peuvent garder leur logement vacant plutôt que le louer à un prix "de marché", c'est à dire plus bas. Ce déséquilibre fondamentale entre ceux qui ont besoin d'un toit tout de suite et ceux qui, à force de lobying, ont fait grimper à des niveaux délirant le coût du logement et peuvent garder vide pendant des mois leurs logements ne fait que s'aggraver.

De même que je suis personnellement favorable à "l'euthanasie des rentiers" au travers d'une inflation mondiale assez forte pour faire reculer la dette, de même, seule une baisse forte et prolongée des prix de l'immobilier permettra de rendre un sens à notre système économique et social actuel. Peut-être va-t-il falloir attendre que les baby-boomers vendent leurs biens en masse pour financer leurs retraites...

[Gardien]

Citation :

Publié par pamoipamoi

Mes parents on investi deux fois dans l'immobilier, une fois dans les années 90, une fois dans les années 2005-2009.
Les deux fois ils ont eu beaucoup de soucis, tant sur les loyers que sur les dégradations.
Que ce soient des logement ou des commerces/bureaux
Résultat, ils ont revendu les deux fois.(plus value dans les années 90, perte en 2009)

ben c'est pas de bol, ils auraient peut etre du faire une meilleurs selection, je sais pas.

toujours est il que si on fait dans les cas particuliers, j'ai plein d'amis qui loue des appartements, et ils ont tous toujours payer leurs loyer rubis sur l'ongle ! meme quand c'etait dur !

donc suivant MON experience personnel, il faut faire confiance aveugle aux locataire

bon c'est idiot, mais autant que le raisonnement inverse...

Citation :

De même que je suis personnellement favorable à "l'euthanasie des rentiers" au travers d'une inflation mondiale assez forte pour faire reculer la dette, de même, seule une baisse forte et prolongée des prix de l'immobilier permettra de rendre un sens à notre système économique et social actuel. Peut-être va-t-il falloir attendre que les baby-boomers vendent leurs biens en masse pour financer leurs retraites...

je suis un peu du même avis, que la location est un hérésie libéral stupide et qui devrait être modifier. la location ne devrait servir qu'au gens à forte mobilité (travail, étude etc..) mais que dans tous les autres cas, les gens devraient pouvoir devenir propriétaire.

sauf qu'a leurs actuels, c'est le système inverse qui se produit et qui s'aggrave.

les biens sont trop cher pour les "pauvres" donc des gens "un peu plus riche" les achètes et leurs loue. donc les "pauvres" galère pour payer le loyer et n'achèteront donc jamais. arriver la, les prix augmentent encore, les gens "un peu plus riche" peuvent plus acheter, donc les "encore un peu plus riche" achète et loue...

un cercle vicieux poussant les gens vers la location au lieu de les pousser vers l'achat.

[pamoipamoi]

Citation :

Publié par Gardien

ben c'est pas de bol, ils auraient peut etre du faire une meilleurs selection, je sais pas.

La sélection est faite par une agence immobilière avec pignon sur rue.

Et donc, justement, en voulant bien choisir, on risque de dériver, et d'avoir des exigences exagérées, pile ce dont on parle.

Je ne donnais cet exemple que pour montrer que ça arrive, et pourquoi les loueurs se méfient ... cesse de faire l'âne sur chacun de mes post, parce que ça commence à se voir.

Il est bien EVIDANT que sur 10M de locataires, il n'y a pas 10M de mauvais payeurs.

Citation :

Publié par Gardien

a la base, tout ce débat par du faite qu'une personne demandais si il valait mieux vendre/garder sans louer / ou louer son bien immo et qu'on lui répondait "ralala fait gaffe c'est chaud, t'a des chances d'avoir des locataires pourris" sous entendu beaucoup de chance...

Et c'est vrai.
Pourquoi ?
Les gens à problèmes sont, par la force des choses, sur représentés sur le marché des locataires (les bons payeurs ne se font pas mettre dehors, donc restent plus longtemps sur un bien).

Ceci dit, en appliquant des règles strictes et avec un minimum de contrôle, autant louer.