Quelqu'un a t-il déjà investi dans les SCPI ?

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Rapidement parce que j'ai la flemme et que les précédents intervenants ont très bien détaillé:

  • Ces formations payantes sont à moitié de l'arnaque vu que les mêmes infos existent gratuitement sans trop se forcer. Ou à tarif très raisonnable.
  • Il n'y a pas besoin de SCI dans ce cas de figure. Le but étant de déduire un max l'imposition afin d'augmenter le rendement il suffit de se mettre à charge réel dans le régime foncier pour les impôts.
  • SCI ou pas la capacité d'emprunt reste la même. Ie limité dans votre cas de figure.
  • Les revenus airbnb sont supérieurs à la location classique. Néanmoins la réglementation mouvante sur ce sujet présente un risque très important. En conséquence tout business plan doit prendre en compte un retour à une location normale pour voir si les chiffres tiennent (sans oublier la vacance, les réparations, charges, impôts et taxes).
  • La banque apporte un effet de levier quasiment indispensable à la création de richesse si l'on possède un patrimoine peu élevé. Néanmoins comme tout effet de levier vous ne vous remettrez quasiment pas d'une grosse erreur de jugement.
  • 10%de rendement net d'impôt c'est 10 ans de remboursement de prêt sans revenus supplémentaires utilisable. Et un garage ce n'est pas 10% net, loin de là.

Avis personnel:

  • Lire des bouquins c'est bien mais il faut aussi développer ses connaissances pratiques avant de se mettre une centaine de milliers d'euros de prêt à dos.
  • Essayer de trouver un boulot dans l'immo: avant d'acheter c'est mieux de connaître le prix réel de l'immobilier, les évolutions et surtout quelles sont les bonnes affaires.
  • Faire de l'extra dans du airbnb: S'associer à des proprios pour manager leurs biens immos par exemple, notamment les résidences secondaires. Ou avoir leur autorisation pour faire de l'arbitrage ( louer et sous louer).
  • Pour un premier achat dans un but d'investissement locatif, il faut être capable de pouvoir payer le prêt pendant plusieurs mois sans revenus locatif.
Elle a suivis entre autre un type qui se fait appeler le Coloctioneur, Florent Fouque parmi d'autres.
Elle me dit qu'elle n'a dépensée que 200 ou 300 euros sois-disant sur toutes les formations.

Le soucis de ces gars la c'est qu'ils font un mix immobilier/bien-être, santé, énergie et tout le tralala pour écarter toutes critiques du système. Quasi imparable, pour faire réaliser à une personne que c'est risqué voir une arnaque c'est la croix et la bannière car ils font passer une personne sensé et prudente pour un demeuré négatif.
Limite sectaire avec effet pyramidale leur truc

Dernière modification par Anarion ; 18/07/2019 à 21h52.
Citation :
Publié par Anarion
Ma compagne depuis quelques mois s'intéresse beaucoup à investir dans l'immobilier et monter une SCI.
La SCI est très rarement un véhicule adapté. C'est principalement un effet de mode.
Dans 90% des cas, la SCI ne présente aucun intérêt et coûtera inutilement plus cher qu'un investissement sans SCI (en nom propre)

1) Coût financier
- SCI à l'IR : La SCI est dite "transparente". Ce qui revient au même qu'investir en nom propre mais en ajoutant les frais de création et de gestion de la SCI.
=> Aucun intérêt d'un point de vue financier
- SCI à l'IS : L'Impôt sur les revenus fonciers (TMI + 17.2% CSG) est remplacé par Impôt sur les sociétés (15% jusqu'à 37120€ puis 28% au-delà) + PFU (30%)
C'est intéressant que si tu es imposé à 30% ou plus.
Et à 30% l'intérêt n'est pas évident à moins de détenir suffisamment de biens, mais pas trop non plus (max 38120€ de bénéfice) pour compenser les coûts de création (400-800€) et de fonctionnement (500-1200€/an).
C'est donc réellement intéressant que si tu as un TMI de 41% ou 45%.


2) Les amortissements
C'est un avantage a double tranchant.
C'est chouette, pendant toute la durée de détention du bien, les amortissements viennent en déduction des recettes locatives perçues.
Ce qui revient à déduire environ 3.33% du prix d'acquisition du bien de tes revenus locatifs chaque année.
Pour un bien de 300k€ il sera possible de déduire 3%*300k€ = 10k€ / an
Concrètement, ça veut dire que 10k€ de revenus locatifs ne sont plus imposés.

Mais, il y a le second effet kisscool.
En reprenant l'exemple au-dessus, au bout de 10ans de détention, tu auras économisé l'impôt sur 100k€ de recettes locatives soit 15k€ d'impôt car ces bénéfices auraient probablement dû être imposés à 15% (bénéfices < 37120€) chaque année.
Mais en revendant au bout de 10ans, ces amortissements pratiqués viennent en majoration de la plus-value, plus-value qui est également imposée à l'IS.
Sauf que l'IS ne sera pas de 15% mais de 28% car la plus-value dépasse le seuil des 37120€.

Au final, tu as "virtuellement" économisé 15k€ d'impôts pendant 10ans mais tu as ensuite dû en payer 28k€ lors de la revente.
Tu as donc perdu 13k€ au final sur 10ans.


3) Succession, démembrement et IFI
C'est le principal intérêt de la SCI à mon sens.

Quand la SCI est endettée pour acheter un bien, les parts de la SCI valent "virtuellement" 0 car le montant de l'emprunt est à peu prêt équivalent à la valeur du bien détenu par la SCI.
Ce qui fait qu'il est possible de donner des parts à ses enfants sans risque de dépasser le plafond de donation.

Tu peux prévoir des dispositions particulières dans les statuts de la SCI : certaines parts avec un intéressement aux bénéfices plus élevé, certaines parts avec un droit de vote plus élevé, etc... Tu peux donc très bien percevoir la quasi intégralité des bénéfices et être seul décideur (50%+ des droits de vote) sans même détenir la majorité des parts.

Il est également possible de démembrer la SCI : nue-propriété et usufruit
- nue-propriété : tu es propriétaire des murs mais n'a pas le droit d'occuper le bien
- usufruit : tu as le droit d'occuper le bien ou de le mettre en location
Ce qui permet de céder facilement la nue-propriété à ses enfants, d'autant plus si la SCI est endettée et que les parts valent virtuellement rien, tout en percevant les revenus locatifs jusqu'à sa mort.

En faisant un mélange des trois paragraphes précédents il est possible de réduire facilement son assiette imposable à l'IFI et donc réduire ses impôts sans que cela réduise les revenus locatifs perçus.


4) Les associés
Si tu veux investir avec des connaissances ou ton(ta) conjoint(e), mais sans être mariés/PACSé, la SCI est un très bon véhicule.
Sans SCI, quand vous détenez tous des parts en nom propre, vous êtes en "indivision" et c'est la merde.
La prise de décision est très compliquée car il faut l'unanimité (travaux, entretien, mise en location, etc...) et n'importe lequel des associés peut forcer la vente de sa participation.
Et si les autres ont pas les moyens de racheter, il peut forcer la vente du bien.
A l'inverse la SCI pourra encadrer la prise de décisions, les modalités de cessions de parts, etc...


Bref...
En bref, la SCI c'est un outil puissant pour optimiser la fiscalité des très riches ou dans certains cas très particuliers (associés, succession, etc...)
Mais pour 99% de la population, la SCI ne t'apportera rien.

Si la location en nu t'intéresse, autant partir sur du foncier en nom propre (si TMI <41%)
Si la location en meublé t'intéresse autant partir sur du LMNP.

J'aurais même tendance à te conseiller très fortement de faire du LMNP, ne serait-ce que pour le premier bien.

Et concernant ton projet de Location saisonnière c'est souvent le faux bon plan, surtout pour un premier investissement.
C'est une horreur d'un point de vue législatif (beaucoup de nouvelles lois, décrets, etc... récents pour combattre/réglementer le AirBnB) et droit des copropriétés, tu peux facilement te retrouver à devoir payer des amendes pour ne pas t'être immatriculé et même te voir purement et simplement interdit d'exercer avec astreinte journalière si la destination du bien le permet pas, si le PLU de la ville ne te permet pas de modifier cette destination, si le RC de la copro l'interdit, si tu ne respectes pas le quota de jours annuels (selon destination du bien), etc...
Également, il y a énormément de subtilités à connaître, et ça demande énormément de temps : logistique des réservations, entrées/sorties des clients (qui peuvent arriver/partir à n'importe quelle heure), entretien du bien (lessive, nettoyage, etc...).
Et si tu veux sous-traiter tout ça par le biais d'une conciergerie il te reste plus grand chose derrière.

Dernière modification par Lael ; 18/07/2019 à 22h06.
Citation :
La SCI est très rarement un véhicule adapté. C'est principalement un effet de mode.
Lael tu as l'air de connaitre un rayon, tu as une formation dans l'immo ?
Non, je me suis juste beaucoup renseigné par moi-même au préalable et je mets en pratique depuis quelques années

Depuis que j'ai franchi le pas et suis passé indépendant, j'ai désormais des problèmes de riches à me demander quoi faire de mon excédent d'argent, car je vivais très bien avec moins auparavant, et bien entendu je me demande aussi comment faire cela en payant le moins d'impôts possible, comme tout riche qui se respecte.
Problèmes que je n'avais pas quand je me faisais exploiter en tant que salarié pour faire exactement la même chose, chez les mêmes clients, mais pour bien moins en net à la sortie, du genre vraiment moins.
Et il se trouve que mes collègues, récemment indépendants également, sont dans le même cas, donc on en discute pas mal et on s'échange nos bons-plans
A un point tel que s'en est à se demander si l'open-space ne s'est pas transformé en gigantesque bureau de CGP (Conseil en Gestion de Patrimoine)

(Merci de ne pas prendre ce début de message au premier degré)

Bon sinon, plus sérieusement, il y a différentes stratégies et approches de l'investissement :
- La stratégie "bon père de famille" où tu vises une ville / quartier bien côté où les prix ont peu de chances de baisser et à l'inverse beaucoup de chances d'augmenter, quitte à sacrifier le rendement locatif (loyer annuel / prix d'acquisition).
- La stratégie "le risque maitrisé" où tu vises les villes à haut rendement locatif, quitte à viser des villes moins bien cotées mais avec tout de même du potentiel.

Par exemple à Paris les prix ont augmentés en moyenne de 4-5% par an sur 10ans mais le rendement locatif est de 3.5% en moyenne par an..
A l’inverse sur Saint-Etienne les prix ont baissé de 1-2% par an sur 10ans mais le rendement locatif est de 10-14% en moyenne par an.
Je prends volontairement les deux cas extrêmes, et je précise que j'ai investi dans aucune des deux villes, c'est juste des exemples.

C'est juste pour dire qu'il y a différente stratégie, que ce soit à courte durée (rendement élevé, gain immédiat) ou longue durée (future plus-value élevée, gain long terme).
Mais honnêtement, pour obtenir un investissement facilement, et effectuer de nouveaux investissements, le système bancaire t'encourage à privilégier une stratégie qui mise sur la courte durée avec gain immédiat et donc plus risquée.

Ce qui est d'autant plus ironique quand tu sais que toute la logique de financement des banques est basée sur la notion de "risque".
Mais quelqu'un qui achète à Paris aura du mal à se faire financer un autre bien là où quelqu'un achetant à Saint-Etienne pourra s'en faire financer plusieurs autres les années qui suivent tant que les rendements sont là et qu'il arrive à louer bien entendu.

Je suis justement en train de préparer un pack de formation que je proposerai en exclusivité aux JOLiens pour un prix modique de 999€ alors que la valeur réelle est d'au moins 9001€.

Dernière modification par Lael ; 18/07/2019 à 23h26.
Citation :
Je suis justement en train de préparer un pack de formation que je proposerai en exclusivité aux JOLiens pour un prix modique de 999€ alors que la valeur réelle est d'au moins 9001€.
.

En tout cas merci de vos conseils.
Citation :
Je suis justement en train de préparer un pack de formation que je proposerai en exclusivité aux JOLiens pour un prix modique de 999€ alors que la valeur réelle est d'au moins 9001€.
Et avec tout ca, tu n'as pas donné le vrai conseil que tu peux récupérer dans *ma* formation. A savoir, que la SCI, c'est rigolo, mais pourquoi s'embêter avec quand tu peux faire bien plus simple et rentable avec des sociétés commerciales basées à l'étranger ?
Message supprimé par son auteur.
Citation :
Publié par Patrick Dan
Ta compagne est sous l'emprise d'un escroc. Et il n'y a pas de raison qu'un escroc s'arrête, plus son emprise va être forte plus il va l'emmener vers des arnaques coûteuses.
Je ne sais pas comment, mais si tu veux l'aider tu dois la faire couper net cette relation, et lui faire prendre conscience qu'elle est vulnérable à ce genre d'escrocs.
Quand je regarde un peu les vidéos, ça fait très gourou développement personnel comme truc. Ca peut marcher avec une partie des gens qui vont se lancer et réussir, mais on ne parlera pas de ceux qui merdent et se retrouvent sur-endettés.
Et à ceux la, les "coachs peuvent dire : hey vous n'avez pas écouté tous mes conseils".
Citation :
Publié par Doudou Piwi
Quand je regarde un peu les vidéos, ça fait très gourou développement personnel comme truc. Ca peut marcher avec une partie des gens qui vont se lancer et réussir, mais on ne parlera pas de ceux qui merdent et se retrouvent sur-endettés.
Et à ceux la, les "coachs peuvent dire : hey vous n'avez pas écouté tous mes conseils".
Exactement ce que je lui dit.
Citation :
Publié par Anarion
C'est quoi une SCPI au fait ?
Une boîte qui fait des placements en immobilier qui a un impact direct sur les locataires. Le rendement dépend si la SCPI que tu choisis. Je n'ai pas creusé plus que ça, mais je pense qu'on risque de se confronter à un mur à moyen terme et que ce n'est pas trop moral de freiner encore plus l'accès aux locations.
Enfin, l'argent n'a pas d'odeur.
Citation :
Mais quelqu'un qui achète à Paris aura du mal à se faire financer un autre bien là où quelqu'un achetant à Saint-Etienne pourra s'en faire financer plusieurs autres les années qui suivent tant que les rendements sont là et qu'il arrive à louer bien entendu.
J'avais loupé ca. Ca serait à fortiori vrai si les biens avaient la même valeur. Maintenant quand t'as un bien a 50K et un bien a 150K+, devine qui se finance le plus facilement.
Je vais avoir une rentrée d'argent l'année prochaine je tenterai ptet Stetienne lol.
Citation :
Publié par La Pelle du 18 Juin
J'avais loupé ca. Ca serait à fortiori vrai si les biens avaient la même valeur. Maintenant quand t'as un bien a 50K et un bien a 150K+, devine qui se finance le plus facilement.
Si y a un prêt à rembourser, c'est celui qui aura le moins emprunté qui aura le plus de facilité à réemprunter non ?
Surtout que vu les prix à Saint-Étienne, ça doit être limite faisable d'avoir quasi autant en loyer qu'en remboursement de prêt, du coup, plus facile de réemprunter derrière que quand t'as un prêt de 400k pour un appart à Paris, j'imagine.
C'est surtout que ton T2, de disons 45m², à Paris tu vas probablement le payer dans les 500k€ et le louer 1350€/mois pour un rendement brut de 3.2%.

Alors que sur Saint-Etienne tu dois pouvoir t'acheter plusieurs immeubles pour une surface totale de 625m² pour le même prix sur la base d'un prix d'environ 800€/m² en considérant que les immeubles se vendront un peu moins cher que la moyenne du m², car c'est la réalité pour les grandes surfaces et en particulier les immeubles de rapport non vendus à la découpe.
Ensuite d'après le tensiomètre de Saint-Etienne, les studios sont en moyenne de 29m² et se louent 359€.
Donc en prenant volontairement le cas extrême, dans tes 625m² tu peux y mettre 21 studios pour un revenu de 7539€ mensuel soit un rendement d'environ 18% brut.

A partir de là c'est des maths.
Dans les deux cas il faut rembourser environ 2050€/mois d'emprunt pendant 25ans.
Sauf que dans un cas les loyers sont très largement inférieurs et dans l'autre plus de 3fois supérieurs.
A partir de là je vous laisse faire les calculs de taux d'endettement, reste à vivre, et autres données qui vont intéresser un banquier.
Entre les deux (Paris et Saint-Etienne), à partir de ces données, sa décision pour savoir s'il finance ou non de futures acquisitions est vite vue, il choisira celui qui a investit à Saint-Étienne.

Mais encore une fois je fais une comparaison à l’extrême, avec des données réelles mais malgré tout un peu biaisées.
C'est juste pour donner une idée.
Je n'encourage pas non plus pour autant à investir à Saint-Etienne pour les risques déjà évoquées plus haut : prix en baisse de 2-3% par an, risque d'illiquidité du marché, risque de ne plus réussir à louer, etc... à moins de savoir ce que vous faites et d'être conscient des risques.
Le but était juste d'illustrer l'ironie du système bancaire qui ne tiendra compte presque exclusivement que du rendement court terme.

Dernière modification par Lael ; 21/07/2019 à 02h43.
Citation :
Publié par Doudou Piwi
Si y a un prêt à rembourser, c'est celui qui aura le moins emprunté qui aura le plus de facilité à réemprunter non ?
Surtout que vu les prix à Saint-Étienne, ça doit être limite faisable d'avoir quasi autant en loyer qu'en remboursement de prêt, du coup, plus facile de réemprunter derrière que quand t'as un prêt de 400k pour un appart à Paris, j'imagine.
Le truc c'est que dans la vraie vie, tu as rarement des personnes qui sont dans le cas de figure "j'ai 5 millions je les claque ou". Tu as généralement des personnes qui ont acheté un logement et c'est tout. Quand j'ai acheté ma deuxième vague, l'hypotheque sur mon premier appart parisien a "un peu" plus aidé que si j'avais le même appart a St Etienne.

Sinon pour le délire Stétienne je cherche un truc pour ma retraite et l'utiliser moi(même, c'est pas urgent mais c'est pas la même démarche que du locatif ou une résidence principale d'actif, notamment aujourd'hui je m'en fous mais a 75 ans je doute apprécier les escaliers)
Je connaissais pas le coin et les prix sont... attractifs rapportés à la surface.
Message supprimé par son auteur.
Citation :
Publié par Lugnicrat
Je ne vois pas le rapport.

Désolé pour l'intervention dans ce topic
Je vois ce qu'il a voulu dire.

Rien qu'à voir les ex (ou encore actuels) bastions communistes d'Ile de France ça se comprend.

C'est des villes avec historiquement près de 80% de logements sociaux qui ont peu laissé place à la mixité sociale.
C'est également souvent des villes mal pensées d'un point de vue urbanisme avec des voies piétonnes de partout et des quartiers piétons qui s'étendent sur des kms.

C'est du coup des villes avec des quartiers isolés, repliés sur eux-mêmes où règne historiquement l'insécurité.
C'est aussi des villes très endettées car forcément il y a peu d'argent pour remplir les caisses.

En gros c'est des villes souvent sinistrées qui ont du mal à remonter la pente et renouveler les habitants.

Tu peux aussi comparer l'évolution de Levallois-Perret et Nanterre par exemple, les deux étaient des bastions communistes (Nanterre l'est encore).
Tu peux probablement reprocher pas mal de truc à Balkany, mais il restera très populaire auprès des habitants de Levallois pour ce qu'il a fait de la ville après l'avoir récupérée aux cocos.

Et les cocos sont pas toujours un modèle de partage comme ils aiment le prétendre. Ils partagent mais c'est souvent entre "camarades" ce qui revient à restreindre l'accès aux infrastructures publiques pour une grande partie des habitants.

Dans mon petit village d'où je suis originaire, avec pas mal de villes ouvrières dépendant de l'industrie pétrochimique et nucléaire du secteur et où l'argent coulait à flots grâce à la taxe professionnelle, je les ai vu se faire dégager de toutes les mairies du coin pour cette raison.
Les gens en avaient marre de la mafia communiste qui s'accaparait les infrastructures publiques entre camarades.
Quand tu voulais réserver une salle des fêtes, c'était la peau des fesses et 6mois d'attente si tu n'étais pas un camarade, mais si tu l'étais c'était disponible la semaine qui suit, gratuit et on t'offrait même les lumières et la sono.

Dernière modification par Lael ; 21/07/2019 à 18h53.
Citation :
Publié par La Pelle du 18 Juin
Le truc c'est que dans la vraie vie, tu as rarement des personnes qui sont dans le cas de figure "j'ai 5 millions je les claque ou". Tu as généralement des personnes qui ont acheté un logement et c'est tout. Quand j'ai acheté ma deuxième vague, l'hypotheque sur mon premier appart parisien a "un peu" plus aidé que si j'avais le même appart a St Etienne.
Bah c'est justement la où j'ai un doute.
Exemple avec des chiffres sortis de mon cul, entre un appart à Paris à 350k que tu rembourses à 1800€ qui te refile 1200€ par mois de loyer (donc t'es à -600€ chaque mois) et un appart à Saint-Étienne à 80k, tu donnes 450€ de mensualité mais t'as 450€ de loyer qui rentre (t'es à -30€), si le banquier examine ton endettement, t'es sûr que c'est dans le premier cas où tu peux emprunter plus facilement ? 🤔

Y a pas un banquier dans le coin ?
Message supprimé par son auteur.
Message supprimé par son auteur.
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