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Quelqu'un a t-il déjà investi dans les SCPI ?
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Dans 90% des cas, la SCI ne présente aucun intérêt et coûtera inutilement plus cher qu'un investissement sans SCI (en nom propre) 1) Coût financier - SCI à l'IR : La SCI est dite "transparente". Ce qui revient au même qu'investir en nom propre mais en ajoutant les frais de création et de gestion de la SCI. => Aucun intérêt d'un point de vue financier - SCI à l'IS : L'Impôt sur les revenus fonciers (TMI + 17.2% CSG) est remplacé par Impôt sur les sociétés (15% jusqu'à 37120€ puis 28% au-delà) + PFU (30%) C'est intéressant que si tu es imposé à 30% ou plus. Et à 30% l'intérêt n'est pas évident à moins de détenir suffisamment de biens, mais pas trop non plus (max 38120€ de bénéfice) pour compenser les coûts de création (400-800€) et de fonctionnement (500-1200€/an). C'est donc réellement intéressant que si tu as un TMI de 41% ou 45%. 2) Les amortissements C'est un avantage a double tranchant. C'est chouette, pendant toute la durée de détention du bien, les amortissements viennent en déduction des recettes locatives perçues. Ce qui revient à déduire environ 3.33% du prix d'acquisition du bien de tes revenus locatifs chaque année. Pour un bien de 300k€ il sera possible de déduire 3%*300k€ = 10k€ / an Concrètement, ça veut dire que 10k€ de revenus locatifs ne sont plus imposés. Mais, il y a le second effet kisscool. En reprenant l'exemple au-dessus, au bout de 10ans de détention, tu auras économisé l'impôt sur 100k€ de recettes locatives soit 15k€ d'impôt car ces bénéfices auraient probablement dû être imposés à 15% (bénéfices < 37120€) chaque année. Mais en revendant au bout de 10ans, ces amortissements pratiqués viennent en majoration de la plus-value, plus-value qui est également imposée à l'IS. Sauf que l'IS ne sera pas de 15% mais de 28% car la plus-value dépasse le seuil des 37120€. Au final, tu as "virtuellement" économisé 15k€ d'impôts pendant 10ans mais tu as ensuite dû en payer 28k€ lors de la revente. Tu as donc perdu 13k€ au final sur 10ans. 3) Succession, démembrement et IFI C'est le principal intérêt de la SCI à mon sens. Quand la SCI est endettée pour acheter un bien, les parts de la SCI valent "virtuellement" 0 car le montant de l'emprunt est à peu prêt équivalent à la valeur du bien détenu par la SCI. Ce qui fait qu'il est possible de donner des parts à ses enfants sans risque de dépasser le plafond de donation. Tu peux prévoir des dispositions particulières dans les statuts de la SCI : certaines parts avec un intéressement aux bénéfices plus élevé, certaines parts avec un droit de vote plus élevé, etc... Tu peux donc très bien percevoir la quasi intégralité des bénéfices et être seul décideur (50%+ des droits de vote) sans même détenir la majorité des parts. Il est également possible de démembrer la SCI : nue-propriété et usufruit - nue-propriété : tu es propriétaire des murs mais n'a pas le droit d'occuper le bien - usufruit : tu as le droit d'occuper le bien ou de le mettre en location Ce qui permet de céder facilement la nue-propriété à ses enfants, d'autant plus si la SCI est endettée et que les parts valent virtuellement rien, tout en percevant les revenus locatifs jusqu'à sa mort. En faisant un mélange des trois paragraphes précédents il est possible de réduire facilement son assiette imposable à l'IFI et donc réduire ses impôts sans que cela réduise les revenus locatifs perçus. 4) Les associés Si tu veux investir avec des connaissances ou ton(ta) conjoint(e), mais sans être mariés/PACSé, la SCI est un très bon véhicule. Sans SCI, quand vous détenez tous des parts en nom propre, vous êtes en "indivision" et c'est la merde. La prise de décision est très compliquée car il faut l'unanimité (travaux, entretien, mise en location, etc...) et n'importe lequel des associés peut forcer la vente de sa participation. Et si les autres ont pas les moyens de racheter, il peut forcer la vente du bien. A l'inverse la SCI pourra encadrer la prise de décisions, les modalités de cessions de parts, etc... Bref... En bref, la SCI c'est un outil puissant pour optimiser la fiscalité des très riches ou dans certains cas très particuliers (associés, succession, etc...) Mais pour 99% de la population, la SCI ne t'apportera rien. Si la location en nu t'intéresse, autant partir sur du foncier en nom propre (si TMI <41%) Si la location en meublé t'intéresse autant partir sur du LMNP. J'aurais même tendance à te conseiller très fortement de faire du LMNP, ne serait-ce que pour le premier bien. Et concernant ton projet de Location saisonnière c'est souvent le faux bon plan, surtout pour un premier investissement. C'est une horreur d'un point de vue législatif (beaucoup de nouvelles lois, décrets, etc... récents pour combattre/réglementer le AirBnB) et droit des copropriétés, tu peux facilement te retrouver à devoir payer des amendes pour ne pas t'être immatriculé et même te voir purement et simplement interdit d'exercer avec astreinte journalière si la destination du bien le permet pas, si le PLU de la ville ne te permet pas de modifier cette destination, si le RC de la copro l'interdit, si tu ne respectes pas le quota de jours annuels (selon destination du bien), etc... Également, il y a énormément de subtilités à connaître, et ça demande énormément de temps : logistique des réservations, entrées/sorties des clients (qui peuvent arriver/partir à n'importe quelle heure), entretien du bien (lessive, nettoyage, etc...). Et si tu veux sous-traiter tout ça par le biais d'une conciergerie il te reste plus grand chose derrière. Dernière modification par Lael ; 18/07/2019 à 22h06. |
18/07/2019, 21h33 |
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Citation :
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18/07/2019, 22h04 |
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#534790
Invité
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Message supprimé par son auteur.
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19/07/2019, 10h56 |
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#534790 |
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C'est surtout que ton T2, de disons 45m², à Paris tu vas probablement le payer dans les 500k€ et le louer 1350€/mois pour un rendement brut de 3.2%.
Alors que sur Saint-Etienne tu dois pouvoir t'acheter plusieurs immeubles pour une surface totale de 625m² pour le même prix sur la base d'un prix d'environ 800€/m² en considérant que les immeubles se vendront un peu moins cher que la moyenne du m², car c'est la réalité pour les grandes surfaces et en particulier les immeubles de rapport non vendus à la découpe. Ensuite d'après le tensiomètre de Saint-Etienne, les studios sont en moyenne de 29m² et se louent 359€. Donc en prenant volontairement le cas extrême, dans tes 625m² tu peux y mettre 21 studios pour un revenu de 7539€ mensuel soit un rendement d'environ 18% brut. A partir de là c'est des maths. Dans les deux cas il faut rembourser environ 2050€/mois d'emprunt pendant 25ans. Sauf que dans un cas les loyers sont très largement inférieurs et dans l'autre plus de 3fois supérieurs. A partir de là je vous laisse faire les calculs de taux d'endettement, reste à vivre, et autres données qui vont intéresser un banquier. Entre les deux (Paris et Saint-Etienne), à partir de ces données, sa décision pour savoir s'il finance ou non de futures acquisitions est vite vue, il choisira celui qui a investit à Saint-Étienne. Mais encore une fois je fais une comparaison à l’extrême, avec des données réelles mais malgré tout un peu biaisées. C'est juste pour donner une idée. Je n'encourage pas non plus pour autant à investir à Saint-Etienne pour les risques déjà évoquées plus haut : prix en baisse de 2-3% par an, risque d'illiquidité du marché, risque de ne plus réussir à louer, etc... à moins de savoir ce que vous faites et d'être conscient des risques. Le but était juste d'illustrer l'ironie du système bancaire qui ne tiendra compte presque exclusivement que du rendement court terme. Dernière modification par Lael ; 21/07/2019 à 02h43. |
21/07/2019, 01h52 |
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#534790
Invité
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Message supprimé par son auteur.
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21/07/2019, 12h27 |
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#534790 |
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21/07/2019, 14h05 |
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Je l'ai mis dans ma liste d'ignorés y'a quelques temps, vous sentez pas obligés de le citer.
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21/07/2019, 14h24 |
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#534790
Invité
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Message supprimé par son auteur.
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21/07/2019, 15h41 |
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#534790 |
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Citation :
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21/07/2019, 15h43 |
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#534790
Invité
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Message supprimé par son auteur.
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21/07/2019, 15h46 |
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#534790 |
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