[Caniveau Royal]

La crise du logement nous frappe terriblement. Il nous manque des centaines de milliers d'habitats.

Mais l'immobilier est en crise et les professionnels du bâtiment s'alarment (Le Monde) :

1. Depuis 2020 (la crise du covid), le nombre de permis à chuté (- 30% au plus fort de cette crise)
   
   
2. La hausse des coûts de construction provoquée quand les conteneurs étaient bloqués dans les ports (durant le covid) puis la guerre en Ukraine, ont causé deux crises des matériaux.
   
   
3. Le coût de l’énergie a aussi grimpé.
   
   
4. La hausse des taux a entraîné un gel des crédits. Ils voudraient l’allégement des contraintes bancaires, le rétablissement du prêt à taux zéro dans sa version antérieure (du dispositif Pinel) « avant son verdissement »,
   
   
5. Cette hausse des taux a eu aussi des conséquences les acheteurs : « Beaucoup d’investissements dans le neuf sont précédés d’une vente dans l’ancien. Si l’ancien se grippe, cela se répercute sur le neuf, puisque l’apport personnel des candidats à l’acquisition est réduit. »
   
   
6. La RE2020 », la nouvelle réglementation environnementale, « renchérit les prix de 7 »
   
   
7. Et le zéro artificialisation nette, « que les maires utilisent pour ne pas construire ».
   
   
8. Pour la rénovation énergétique, il faudrait des moyens « à la hauteur des enjeux et des ressources des ménages »
   

La menace est si forte - ils prévoient un recul de 4% entre 2022 et 2025 - qu'ils alertent d'une destruction de « près de 100 000 postes voire 150 000 dans les prochains mois », et ils tempêtent :
« Quand l’Etat prendra-t-il la véritable mesure du risque de bombe économique, sociale et sociétale ? »

La confédération de l’artisanat tempère « Nous, dans la rénovation, d’ici à 2030, on peut créer 200 000, voire 300 000 emplois »→c'est que leur côté, la rénovation a le vent en poupe !
Mais ils peinent à recruter.

---

Voici pour les faits, et ce sur quoi ils s'alarment. Comment y réagissez-vous ? Nous disent-ils bien tout, ces professionnels, et ne manque t-il pas des pièces au puzzle ?

Ne sommes nous pas là devant un des premiers dilemmes, pour nous ou pour nos décideurs :
La prise en compte de nouvelle réglementation environnementale, le zéro artificialisation nette, la meilleure rénovation énergétique, contracycliques de la bonne santé du secteur du bâtiment ?
Et si c'est le cas, que peut-on y faire ?

[Paco Sanchez]

C'est deux populations qui s'affrontent :

Les jeunes actifs qui cherchent à accéder à la propriété dans un contexte de crise et de marché tendu
Les propriétaire qui cherchent à préserver les investissements réalisés au cours de leur vie

[Doudou Spuiii]

Bah là logique voudrait qu'on aille au bout du truc, avec le DPE on obligé tous les propriétaires en G puis F puis E à faire les travaux ou à vendre a quelqu'un qui pourra les faire, voire à un promoteur qui cassera tout pour faire du neuf bien isolé.

Mais du coup, faudra s'attendre à une période de crise avec plus de vente puis une grosse baisse voire un crach, ça rendrait l'immobilier à nouveau accessible mais on aurait pleins de proprio qui se feraient rincer. (D'un autre côté je suis pas sûr que beaucoup de monde ici ait pitié mdr)
L'autre problème c'est qu'on aurait aussi une période transitoire où pleins de monde pourront pas se loger.
Dernier problème, c'est la perte de TVA et taxes diverses qu'une telle crise engendrera, du coup j'imagine que le gouvernement sortira encore des aides.
Mais est-ce qu'il a la thune pour soutenir le marché avec des aides ? Je suis pas sûr.

[Estal'exilé]

A part sur le point 6, je ne vois pas ce que l'état peut faire directement pour réduire le coût de construction. La crise immobilière c'est aussi la saturation des zones demandées, si il n'y a plus d'espace pour construire là ou les gens veulent/doivent vivre pour travailler, le problème ne se résoudra jamais.

[Matharl]

Faudrait construire plus de logements sociaux, ce qui ferait mécaniquement baisser l'immobilier par la simple loi de l'offre et de la demande si cher à nos amis de droite.
Le petit souci, c'est qu'ils veulent pas parce que les propriétaires voient leur bien dévalués et que c'est absolument horrible.
Imaginez çà, le pauvre petit proprio, qui a acheté y'a 20/30 ans un bien 100k, qui est atm à 300k, et qui verrait cette valeur baissée à 150/200k.

Littéralement les heures les plus sombres de notre histoire.

Non, ce qu'on va faire, c'est assouplir les règles pour pouvoir se remettre à vendre / louer des logements miteux et qui ne répondent pas aux normes, çà à l'air de bien marcher à Marseille.

Personnellement, je taxerais bien plus les résidences secondaires pour forcer la majorité des propriétaires ayant plus d'un logement à les revendre mais bon, on peut rêver.

[Caniveau Royal]

Citation :

Publié par Matharl

Faudrait construire plus de logements sociaux, [ce qui ferait mécaniquement baisser l'immobilier par la simple loi de l'offre et de la demande si cher à nos amis de droite.
Le petit souci, c'est qu'ils veulent pas parce que les propriétaires voient leur bien dévalués et que c'est absolument horrible.
Imaginez çà, le pauvre petit proprio, qui a acheté y'a 20/30 ans un bien 100k, qui est atm à 300k, et qui verrait cette valeur baissée à 150/200k.] ---> Non

(je ressors mes cours)
Pour le financement des logements sociaux, ce sont :

• Les organismes HLM et bailleurs sociaux : Les Offices Publics de l’Habitat (OPH), les Entreprises Sociales pour l’Habitat (ESH)
• Les prêts de la Caisse des Dépôts et Consignation (CDC) :via le Livret A et le Livret d’épargne populaire
• Les Aides à la pierre
  

Les immeubles répartissent trois catégories d'habitants :

1. Les propriétaires
2. Les locataires
3. Les logés sociaux
   

Le principe, c'est qu'on ne mélange dans ces immeubles que deux catégories en même temps :
propriétaires + locataires
ou
locataires + logés sociaux
(à 10% près, peut-être)

parce qu'il y aurait un écart d'usage, d'équipements (par là, de charges) trop élevé, entre propriétaires et logés sociaux, dans un même immeuble : beaucoup de communes ou bailleurs l'ont constaté : ça ne marche pas
Donc, les logements sociaux n'ont rien à voir avec les propriétaires. Ils ont à voir avec les communes et intercommunalités et les organismes d'état qui les soutiennent.

[Estal'exilé]

Citation :

Publié par Matharl

Faudrait construire plus de logements sociaux, ce qui ferait mécaniquement baisser l'immobilier par la simple loi de l'offre et de la demande si cher à nos amis de droite.
Le petit souci, c'est qu'ils veulent pas parce que les propriétaires voient leur bien dévalués et que c'est absolument horrible.
Imaginez çà, le pauvre petit proprio, qui a acheté y'a 20/30 ans un bien 100k, qui est atm à 300k, et qui verrait cette valeur baissée à 150/200k.

Littéralement les heures les plus sombres de notre histoire.

Non, ce qu'on va faire, c'est assouplir les règles pour pouvoir se remettre à vendre / louer des logements miteux et qui ne répondent pas aux normes, çà à l'air de bien marcher à Marseille.

Personnellement, je taxerais bien plus les résidences secondaires pour forcer la majorité des propriétaires ayant plus d'un logement à les revendre mais bon, on peut rêver.

Euh, qui éligible à obtenir un logement social peut se permettre d'acheter même à 150k?

Euh2, être multipropriétaire =/ avoir une résidence secondaire.

Euh3,

Citation :

forcer la majorité des propriétaires ayant plus d'un logement

= seul les plus riches pourront avoir plusieurs propriétés, concentrant encore d'avantage le marché entre leurs mains.

[Matharl]

Citation :

Publié par Estal'exilé

Euh, qui éligible à obtenir un logement social peut se permettre d'acheter même à 150k?

Euh2, être multipropriétaire =/ avoir une résidence secondaire.

Euh3,

= seul les plus riches pourront avoir plusieurs propriétés, concentrant encore d'avantage le marché entre leurs mains.

Si t'augmentes le nombre de logements sociaux, fatalement tu fais baisser le prix des locations puisqu'il y a plus d'offres pour répondre aux demandes.
Si tu fais baisser le prix des locations, plus de multi-propriétaires seront enclin à revendre des biens qu'ils utilisent comme rente puisque plus assez rentable. Çà les redirige vers l'investissement sur les marchés en plus, donc bénef pour les entreprises.
Si plus de multi-propriétaires vendent, le prix des biens baissent.
Si t'as plus de proprios primo accédants, le prix des locations baissent puisque moins de demandes pour des locations.
etc... etc...
Cercle vertueux toussa.

Citation :

Publié par Estal'exilé

Euh3,

= seul les plus riches pourront avoir plusieurs propriétés, concentrant encore d'avantage le marché entre leurs mains.

Oui comme à l'heure actuelle seul les plus riches peuvent avoir un yacht ou un avion privé.
Je ne vois pas en quoi c'est un problème, je ne vois pas pourquoi les gens auraient besoin d'avoir plusieurs propriétés. La résidence secondaire pour les vacances quand on est en crise du logement, c'est une aberration.

Personnellement, je taxerais aussi à mort les sociétés ayant des biens immobiliers qu'ils n'utilisent pas, juste pour faire monter les prix.

[Soumettateur]

C'est quand-même même bizarre ces défenseurs du statut quo immobilier qui t'expliquent que diminuer la demande ou augmenter l'offre fera monter les prix. Ça me fait penser à des gens qui feraient leur beurre sur l'état du marché actuel.

[Sakka Purin]

Citation :

Publié par Matharl

Si t'augmentes le nombre de logements sociaux, fatalement tu fais baisser le prix des locations puisqu'il y a plus d'offres pour répondre aux demandes.
Si tu fais baisser le prix des locations, plus de multi-propriétaires seront enclin à revendre des biens qu'ils utilisent comme rente puisque plus assez rentable.
Si plus de multi-propriétaires vendent, le prix des biens baissent.
Si t'as plus de proprios, le prix des locations baissent.
etc... etc...
Cercle vertueux toussa.

Vendre à qui ? Qui va acheter si les biens perdent leur valeur ?
De même, si tu fusilles les bénéfices des acheteurs, qui va construire de nouveaux logements ?

On en chie déjà à combler la demande malgré les incitations diverses alors si tu mets des bâtons dans les roues de ceux qui augmentent le parc, tu vas rien régler du tout.

Et je dis ça perso l'immobilier je m'en cogne (trop d'emmerdes pour au final pas tant que ça): j'ai du fric à investir qui arrive mais acheter un bien locatif ne m'intéresse pas. C'était déjà le cas malgré le dispositif Pinel alors si en plus on a un jour des illuminés qui font le quart de ce que tu préconises, alors là même pas en rêve.

[Matharl]

Citation :

Publié par Sakka Purin

Vendre à qui ? Qui va acheter si les biens perdent leur valeur ?

Bah ceux qui voudraient être primo accédants et qui en ont marre de payer un loyer mais peuvent pas se permettre d'acheter un logement parce que les prix de l'immobilier sont éclatés au sol, tout bêtement.

[I Juls I]

N'oubliez pas qu'une grande partie des logements sociaux neufs sont issus d'opération de promoteurs qui doit en vendre une bonne partie en logements sociaux. (20 à 30%).
Ces logements sont vendus généralement sans marge voir à perte (ce qui n'empêche pas l'opération d'être rentables dans son ensemble).
Exemple très vulgarisé.
Toto promotion fait une opération de 100 logements.
70 seront vendus à des investisseur privés vers 4000€/m²
30 seront vendus à un bailleur social à 2200€ /m²
Son cout de revient est de 3000€ / m²

Si l'opération ne se fait pas cela revient à des logements sociaux en moins.

EN 2016 c'est 56% des logements sociaux en idf (donc zone tendu) qui suit ce principe.
https://www.caissedesdepots.fr/blog/...ments-comme-le

[Sakka Purin]

Citation :

Publié par Matharl

Bah ceux qui voudraient être primo accédants et qui en ont marre de payer un loyer mais peuvent pas se permettre d'acheter un logement parce que les prix de l'immobilier sont éclatés au sol, tout bêtement.

Oui OK je comprends, mais pour ceux n'ayant pas les moyens d'être primo accédant malgré les baisses voulues, tu fais comment ? Parce que tu feras peut-être baisser le foncier mais les coûts de construction il faudra bien les régler un jour: ça baissera pas de manière aussi spectaculaire que ce que tu voudrais (sauf dans les villes/quartiers très prisés où il n'y a de toute façon déjà plus de place)

Donc je répète, c'est quoi la solution ? Elle existe déjà mais tu préconises de la bousiller: avoir des investisseurs locatif qui vont augmenter l'offre de logements et des promoteurs qui utilisent cette manne pour créer du logement social.
Ah si, évidemment on pourrait toujours créer plus de taxes pour y injecter de l'argent public afin d'aider les pauvres promoteurs.


Edit en-dessous: d'accord avec l'ensemble de ton post, mais ce n'est pas trop là dessus que je voulais répondre.

[Arcalypse]

Citation :

Publié par Sakka Purin

Vendre à qui ? Qui va acheter si les biens perdent leur valeur ?
De même, si tu fusilles les bénéfices des acheteurs, qui va construire de nouveaux logements ?

On en n'est pas à saturer le marché de logements neufs à vendre/louer pour faire baisser le prix de l'immobilier, déjà si on arrivait à rapprocher l'offre de la demande, ça permettrait de limiter l'inflation immobilière et la spéculation sans faire perdre d'argents aux propriétaires.

Que les propriétaires gagnent de l'argent dans leur investissement y a pas de soucis, qu'ils se fassent masse fric en louant/vendant à prix d'or une merde à la limite de l'insalubrité juste parcequ'on n'est pas fichu de répondre à la demande de logements, ça c'est pas normal.

Après y a d'autres leviers à actionner, les taux d'intérêt à baisser par la BCE c'est un impératif et l'état qui chie de la norme (même si c'est pour la bonne cause environnementale) mais qui fait exploser les coûts de construction doit en compensation baisser sa tva de construction neuve, au moins sur les logements collectifs (vu qu'il y a quand même un fort intérêt à favoriser ce genre de constructions).

[Matharl]

Citation :

Publié par Sakka Purin

Oui OK je comprends, mais pour ceux n'ayant pas les moyens d'être primo accédant malgré les baisses voulues, tu fais comment ? Parce que tu feras peut-être baisser le foncier mais les coûts de construction il faudra bien les régler un jour: ça baissera pas de manière aussi spectaculaire que ce que tu voudrais (sauf dans les villes/quartiers très prisés où il n'y a de toute façon déjà plus de place)

Relis ce que j'ai dit.
Si t'as plus de primo accédants, tu as moins de locataires. Donc des loyers qui vont devoir baisser puisque baisse de la demande, ce qui va profiter à ceux qui n'auront toujours pas les moyens pour être primo-accédants.
C'est bien évidemment pas le seul levier comme le souligne @Arcalypse même si perso, je suis pas chaud pour une baisse de la TVA vu ce que çà a donné pour la restauration.

[Sakka Purin]

Citation :

Publié par Matharl

Relis ce que j'ai dit.
Si t'as plus de primo accédants, tu as moins de locataires. Donc des loyers qui vont devoir baisser puisque baisse de la demande, ce qui va profiter à ceux qui n'auront toujours pas les moyens pour être primo-accédants.

C'est pas logique. Admettons qu'une bonne fée passe par là et que 75% des locataires deviennent propriétaires de leur logement en achetant à de vils multi-proprietaires. Hourra !

Bon, il reste les 25% d'irréductibles qui ne peuvent pas/n'ont pas envie (une personne à fort risque de mutation ou en attente de mutation ne veut pas devenir propriétaire). Ces 25% vont devoir se partager ce qu'il reste de l'offre et proportionnellement y'en aura moins.

On en revient toujours au même point: il faut construire. Qui paye ? Les coûts de construction encore une fois ils ne baisseront pas. Et il faut aussi trouver la place pour construire. Actuellement on capte les thunes des investisseurs pour créer du logement social mais si demain y'en a plus on fait quoi ?
On tourne en rond...

[I Juls I]

Citation :

Publié par Matharl

Relis ce que j'ai dit.
Si t'as plus de primo accédants, tu as moins de locataires. Donc des loyers qui vont devoir baisser puisque baisse de la demande, ce qui va profiter à ceux qui n'auront toujours pas les moyens pour être primo-accédants.
C'est bien évidemment pas le seul levier comme le souligne @Arcalypse même si perso, je suis pas chaud pour une baisse de la TVA vu ce que çà a donné pour la restauration.

L'état prend 40 à 50% des loyers en taxe et impôts divers sur du locatif pour à peine 10% pour un propriétaire occupant.
Une France de propriétaires occupants, c'est banqueroute pour les finances publiques.

[Arcalypse]

Citation :

Publié par Matharl

C'est bien évidemment pas le seul levier comme le souligne @Arcalypse même si perso, je suis pas chaud pour une baisse de la TVA vu ce que çà a donné pour la restauration.

On peut pas à la fois faire augmenter les coûts en balançant des normes toujours plus vertueuses (accessibilités, sécurités, environnementales) et dans le même temps se gaver mécaniquement d'encore plus de taxe par cette inflation qu'on a soit même créé.

L'état pour moi n'a pas vocation à faire ce genre de normes pour s'enrichir et s'il est responsable d'un coté de la hausse des coûts, il doit s'arranger de l'autre pour rendre ce trop perçu. Alors ça peut être une baisse de tva ou une prime au primo accédant, mais dans tous les cas il ne peut pas etre celui qui cause le problème et ne pas participer à sa résolution.

Citation :

Publié par I Juls I

L'état prend 40 à 50% des loyers en taxe et impôts divers sur du locatif pour à peine 10% pour un propriétaire occupant.
Une France de propriétaires occupants, c'est banqueroute pour les finances publiques.

T'as une sources pour ces chiffres ? Ça me parait énorme...

[Estal'exilé]

Citation :

Publié par Matharl

Si t'augmentes le nombre de logements sociaux, fatalement tu fais baisser le prix des locations puisqu'il y a plus d'offres pour répondre aux demandes.

1 Fatalement non. Tu pars d'une situation idéale qui n'existe pas ou chacun aurait déjà un logement, or ce n'est pas le cas. Tu augmentes le nombres de logement sociaux, tu va simplement les remplir pendant un temps assez long avant que le marché ne se stabilise vue la situation actuelle.

2 Les prix de l'immobiliers baissent en ce moment, pourtant il n'y a pas plus de primo accèdent = les prix baissent en zones non tendu mais restent stable en zone tendu. AKA il ne suffit pas de construire pour que les gens viennent vivre dans ton logement, il faut que ton logement soit dans une zone désirée.

3 Les prix de l'immobiliers baissent en ce moment, pourtant il n'y a pas plus de primo accèdent = les taux sont élevés et les banques ont élevé les conditions de prêt.

4 Si les loyers baisses continuellement (ce dont je ne suis pas contre) mais que le marché de la construction reste le même, on arrivera simplement à l'effet inverse ou acheter ne sera plus considéré comme une bonne opportunité, les gens préféreront louer et investir ailleurs leur argent. Ce qui favorisera la concentration des propriétaires autour de ceux ayant la capacité financière d'acheter pour louer à très bas prix.

[Caniveau Royal]

Citation :

Publié par Arcalypse

L'état pour moi n'a pas vocation à faire ce genre de normes pour s'enrichir

Qu'est-ce qui te fait dire qu'il fait ces normes pour s'enrichir ?

Je reclasserai peut-être le fil en copiant ou déplaçant des interventions d'ici dans celui "Le logement en tension", où elles vont davantage.
Là, je l'avais ouvert avec dans l'idée : les constructeurs en difficulté face aux taux, prix des matériaux, énergie, réglementations, etc.

[No One]

Citation :

Publié par Arcalypse

On peut pas à la fois faire augmenter les coûts en balançant des normes toujours plus vertueuses (accessibilités, sécurités, environnementales) et dans le même temps se gaver mécaniquement d'encore plus de taxe par cette inflation qu'on a soit même créé.

L'état pour moi n'a pas vocation à faire ce genre de normes pour s'enrichir et s'il est responsable d'un coté de la hausse des coûts, il doit s'arranger de l'autre pour rendre ce trop perçu. Alors ça peut être une baisse de tva ou une prime au primo accédant, mais dans tous les cas il ne peut pas etre celui qui cause le problème et ne pas participer à sa résolution.


T'as une sources pour ces chiffres ? Ça me parait énorme...

Location nue en micro c'est 30% d'abattement sur les loyers, ensuite tu es imposé à ta TMI (disons 30%) + prélèvement sociaux (17.2%). Donc au final tu paies 70% x 47.2% = 33% d'impôts sur les loyers reçu (sans compter la TF bien sûr).
En location meublée c'est différent et plus simple d'avoir des loyers dé-fiscalisés (une jolie niche fiscale).

[Soumettateur]

Le prix des logements neufs étant non régulé et fixé par le marché, pourquoi essayez vous de nous expliquer qu'il est déterminé par les coûts de construction ?

[I Juls I]

Citation :

Publié par Arcalypse

T'as une sources pour ces chiffres ? Ça me parait énorme...

Propriétaire occupant : Taxe Foncière (10% environ du loyer annuel mais forte variation d'une ville à l'autre)

Propriétaire IR : Taxe foncière (10%) + Barème IR (généralement 11 à 41%) + CSG CRDS (17,2%)

Propriétaire IS : Taxe foncière (10%) + IS (15 à 25% sur résultat mais sur un bien amorti 10 à 20 % de la somme des loyers) + CARL (2,5% des loyers et charges) + Flat taxe sur dividende 30%

[Arcalypse]

Citation :

Publié par Caniveau Royal

Qu'est-ce qui te fait dire qu'il fait ces normes pour s'enrichir ?

Je ne sais pas si il fait ces normes pour s'enrichir, mais le fait est qu'elles lui rapportent d'avantage en augmentant la quantité ou la qualité de matériaux consommés ou le nombre de missions technico administratives et que c'est une chose qu'il sait parfaitement au moment du pilotage des lois.

En plus autant y a une inflation provoquée pour des causes compréhensibles (accessibilité, sécurité, sobriété energétique), autant y en a d'autres c'est juste pour que les Assurances paient moins de sinistres (missions complémentaires d'étude de sol, augmentation des exigences structurelles).

Dans tous les cas, c'est contre productif pour la société de faire payer au consommateur à la fois la hausse du cout de construction et la plus value de TVA encaissée par l'état liée à cette hausse.

[Diot]

Citation :

Publié par Soumettateur

Le prix des logements neufs étant non régulé et fixé par le marché, pourquoi essayez vous de nous expliquer qu'il est déterminé par les coûts de construction ?

C'est un prix minimum(sans compter prix u terrain et/ou prix de destruction) , je pense que ça serait interessant de comparer le prix de construction d'un immeuble aux normes dans les années 90 et aux normes dans les années 2020. Je pense que l'augmentation dépasse l'inflation, et que donc, il est plus compliqué pour un smicard d'acheter un logement maintenant que dans les années 90.

Bon après, il y a tellement de magouille dans le BTP et l'attribruin de gros chantiers, que le coût théorique sert pas à grand chose.