[Arcalypse]

Citation :

Publié par Kafka Datura

Tu m'as mal lu alors. Le problème n'est pas quantitatif mais de concentration du parc locatif.

Ce qui n'est pas exclusif du problème que tu évoques, il n'y a effectivement pas assez de logement en France - mais c'est justement ce qui favorise son inflation. Il n'y aucune raison pour les investisseurs de construire plus quand ils n'ont qu'à monter les prix.

Je crois pas que ce soit la réalité du terrain, les constructeurs sont toujours intéressés de construire d'avantage et faire grossir leur chiffre d'affaire (ils sont pas le cul dans une piscine en floride à organiser la pénurie de logements en France pour faire monter les prix), la limitation elle vient de plein de facteurs :

- Des freins des collectivités territoriales et de l'état qui n'accordent pas assez de PC (volontairement pour ne pas déplaire aux électeurs de certains quartiers ou involontairement avec des associations qui font pression ou lancent des procédures).
- Du manque d'efforts financiers de ces acteurs pour eux même investir dans des projets immobiliers (logements sociaux par exemple).
- De la limitation de nos moyens de production dans la construction qui souffre depuis des décennies de pénuries de main d'oeuvre sans qu'on ait fait quoi que ce soit pour améliorer les choses (et donc se donner la possibilité de constuire plus).
- De la trop grande concentration urbaine (même si avec le télétravail ça pourrait aller un peu mieux de ce coté).

[Déposeur2bilan]

Citation :

Publié par Kafka Datura

Tu m'as mal lu alors. Le problème n'est pas quantitatif mais de concentration du parc locatif.

Ce qui n'est pas exclusif du problème que tu évoques, il n'y a effectivement pas assez de logement en France - mais c'est justement ce qui favorise son inflation. Il n'y aucune raison pour les investisseurs de construire plus quand ils n'ont qu'à monter les prix.

C'est pas uniquement ça.
Achète toi et terrain et va faire construire ton bien, en cherchant bien à optimiser au maximum le coût, à avoir le moins cher pour la qualité que tu désires.

Ensuite regarde le prix final : il y'a de fortes chances que ça soit moins cher que le bien acheté clef en main à un promoteur. Mais pas dans des proportions délirantes si tu tiens compte que là c'est toi qui avance tout l'argent pour les travaux, c'est toi qui gère le risque, le stress, c'est toi qui fais les démarches et tu n'as pas à payer de charges sociales et autres impôts société directement.
Il y'a aussi des chances, que ça foire ou que ça revienne encore plus cher.

S'il suffisait de construire soi même "pour ne pas avoir à rémunérer des spéculateurs parasites" ça serait fait massivement.

[Kafka Datura]

Citation :

Publié par Arcalypse

Je crois pas que ce soit la réalité du terrain, les constructeurs sont toujours intéressés de construire d'avantage et faire grossir leur chiffre d'affaire (ils sont pas le cul dans une piscine en floride à organiser la pénurie de logements en France pour faire monter les prix), la limitation elle vient de plein de facteurs :

Les constructeurs ne sont pas les décideurs, hélas. Évidemment, eux voudraient faire tourner la boutique.

Par contre, les propriétaires/investisseurs, eux, s'en contrefoutent. Faire construire ? Acheter des nouveaux logements ? À quoi bon, tout ça est cher, alors que faire monter le loyer, ça mange pas de pain. Et quand le parc locatif est concentré dans peu de mains, faire monter beaucoup de loyers est bien plus rentable que de gagner quelques nouveaux locataires dont le retour sur investissement peut prendre une décennie.

Tu vois ça à travers le regard des promoteurs, qui ne pèsent pas bien lourd. Commence donc par observer le problème à travers le prisme des gros propriétaires immobiliers, qui forment maintenant le gros du parc locatif français.

Je te rajoute vite fait les stats pour comprendre de quoi je parle : https://www.capital.fr/immobilier/qu...ancais-1421136 : en résumé, 11% des ménages français possèdent 46% du parc locatif, et à Paris c'est 3,5% qui détiennent entre 45% et 50% des logements intra-muros.

@ Don Patricio : personne ici ne parle de faire construire pour soit, on parle d'agrandir le parc locatif. Faire construire son bien résidentiel, c'est une chimère pour la majorité des français.

[Déposeur2bilan]

Citation :

Publié par Kafka Datura

@ Don Patricio : personne ici ne parle de faire construire pour soit, on parle d'agrandir le parc locatif. Faire construire son bien résidentiel, c'est une chimère pour la majorité des français.

C'est la même chose pour un promoteur, avec des coûts supplémentaires.
On construit dans les zones ou ça sera rentable de vendre (et par extension de louer) et dans des délais raisonnables par rapport au coût de construction. Et celui-ci est élevé. Dans ma zone du 92 ça construit à coups de dizaines de milliers de logements, à 500k et plus, qui partent comme des petits pains .. mais la demande reste toujours supérieure à l'offre.
Comme dit par Arcalypse le problème c'est surtout celui de la concentration urbaine, tout le monde veut habiter aux mêmes endroits riches en opportunités (les métropoles). Des logements il y'en a plein dans les cambrousses pour pas bien cher.

[Kafka Datura]

Citation :

Publié par Don Patricio URSSAF

C'est la même chose pour un promoteur, avec des coûts supplémentaires.
On construit dans les zones ou ça sera rentable de vendre (et par extension de louer) et dans des délais raisonnables par rapport au coût de construction. Et celui-ci est élevé.

Exactement. Du coup, pour augmenter leurs revenus, les propriétaires n'ont qu'à augmenter les loyers, CQFD, et n'ont aucune raison économique d'investir dans la construction de nouveaux logements.

Après tu peux croire que faire baisser les coûts (comme si c'était possible) favoriserait l'agrandissement du parc locatif, et je serais le premier à verser une larmichette devant une si attendrissante naïveté :') Mais dans les faits on est en 2022, les coûts ne baisseront pas de si tôt, et on aurait bien plus vite fait de déconcentrer les domaines seigneuriaux.

[Déposeur2bilan]

Citation :

Publié par Kafka Datura

Exactement. Du coup, pour augmenter leurs revenus, les propriétaires n'ont qu'à augmenter les loyers, CQFD, et n'ont aucune raison économique d'investir dans la construction de nouveaux logements.

Après tu peux croire que faire baisser les coûts (comme si c'était possible) favoriserait l'agrandissement du parc locatif, et je serais le premier à verser une larmichette devant une si attendrissante naïveté :') Mais dans les faits on est en 2022, les coûts ne baisseront pas de si tôt, et on aurait bien plus vite fait de déconcentrer les domaines seigneuriaux.

J'ai jamais parlé de baisse des coûts mais si un logement à la construction vaut 300k incompressibles bah ça sera vendu nécessairement au dessus, donc des prix déjà élevés pour la plupart des actifs. Un propriétaire n'a pas la capacité d'influer sur le parc locatif il va jouer selon ce qui est disponible ... si c'est de l'ancien il rachètera de l'ancien s'il y'a suffisamment de demandes de proprios les promoteurs construiront du neuf.
Dans les zones à forte demande ça construit à fond les ballons il n'y a pas de volonté globale de limiter le parc locatif, et si volonté il y'a elle ne peut être qu'étatique.
A un moment il n'y a tout simplement pas d'espace disponible, et l'écart entre un projet de construction et l'accroissement de population fait que l'offre ne peut pas supplanter la demande par le simple jeu du marché. Si l'état veut accroitre le parc et faire baisser les prix il doit construire des HLM et arrêter de subventionner la location à tarifs prohibitifs pour les actifs, avec les APL, par exemple.


Mais à un moment la population doit aussi se demander si elle souhaite ou pas aller s'entasser dans des espaces surpeuplés car ce faisant les prix ne peuvent qu'augmenter, inéluctablement. On peut vivre ailleurs que dans ces endroits, et profiter de tarifs bien plus raisonnables, mais on ne peut pas avoir le beurre et l'argent du beurre, comme on dit.

[Diesnieves]

Citation :

Publié par Don Patricio URSSAF

Mais à un moment la population doit aussi se demander si elle souhaite ou pas aller s'entasser dans des espaces surpeuplés car ce faisant les prix ne peuvent qu'augmenter, inéluctablement. On peut vivre ailleurs que dans ces endroits, et profiter de tarifs bien plus raisonnables, mais on ne peut pas avoir le beurre et l'argent du beurre, comme on dit.

Le problème est de faire correspondre logement à prix raisonnable et accès raisonnable à l'emploi ainsi qu'à un minimum de service. Or dans certains endroits, les services voire l'état désertent, sans oublier que l'emploi ne se décrète pas.
Autre chose encore, l'énergie à pas cher c'est fini, du coup (et ça rejoint mon propos sur l'accès raisonnable à l'emploi, ainsi qu'aux services -marchands et de l'Etat-), les déplacements seront plus chers, bien moins faciles qu'il y a 10 ans.

[Déposeur2bilan]

Citation :

Publié par Diesnieves

Le problème est de faire correspondre logement à prix raisonnable et accès raisonnable à l'emploi ainsi qu'à un minimum de service. Or dans certains endroits, les services voire l'état désertent, sans oublier que l'emploi ne se décrète pas.

Bah on est d'accord mais le prix de l'immobilier non plus ne se décrète pas ... quand on veut aller dans une zone très tendue en demande, bah faut pas s'attendre à avoir des prix bas, ou à devenir proprio facilement.
Et oui le renchérissement des transports ne va pas améliorer la situation. Quoique avec le télétravail sait on jamais.

[Arcalypse]

Citation :

Publié par Kafka Datura

Je te rajoute vite fait les stats pour comprendre de quoi je parle : https://www.capital.fr/immobilier/qu...ancais-1421136 : en résumé, 11% des ménages français possèdent 46% du parc locatif, et à Paris c'est 3,5% qui détiennent entre 45% et 50% des logements intra-muros.

Les chiffres ne me choquent pas, 11 % des ménages ça fait quand même beaucoup de monde et pour Paris c'est logique vu l'attractivité internationale de la ville et par conséquence les tarifs des logements, seuls les plus riches peuvent encore en être propriétaire (et intra ça ne construit plus donc on peut pas augmenter l'offre ce qui conduit à toujours augmenter les prix).

Si on veut régler le problème faut construire/réhabiliter d'avantage qu'on ne le fait, mais faut aussi promouvoir et valoriser les métiers de la construction, favoriser la décentralisation économique du pays, rétropédaler sur certaines normes abusives de la construction qui coûtent très chères pour simplement augmenter les profits des assureurs et que les collectivités et l'état augmentent leurs investissements.

En tout cas c'est pas ces 11 % de personnes qui s'entendent entre elles pour faire augmenter les prix (pour être dans les 11 % suffit d'avoir trois logements, c'est pas un truc de ouf), c'est juste que l'investissement immobilier ça reste le placement intéressant justement pour ceux qui n'ont pas envie de s'intéresser aux placements. En gros Monsieur et Madame tout le monde qui a mis des sous de cotés.

[Kafka Datura]

Citation :

Publié par Don Patricio URSSAF

si c'est de l'ancien il rachètera de l'ancien s'il y'a suffisamment de demandes de proprios les promoteurs construiront du neuf.

MDR.

Non, s'il y a suffisamment de demande, il n'a qu'à augmenter les prix.

[Déposeur2bilan]

Citation :

Publié par Kafka Datura

MDR.

Non, s'il y a suffisamment de demande, il n'a qu'à augmenter les prix.

Bah non un concurrent construira à tarif plus intéressant pour se faire de l'argent facile.

Dans les zones ou c'est rentable ça construit, t'inquiètes. La banlieue parisienne est un gigantesque chantier en ce moment ... mais tant que la demande reste aussi forte l'offre disponible ne peut pas rivaliser, à moins que l'état décide d'investir lui même massivement là dedans, en dehors du marché. Et même ce n'est pas dit que ça suffise, car il ne fait pas rien concrètement.

[Ghalleinne]

Citation :

Publié par Arcalypse

En tout cas c'est pas ces 11 % de personnes qui s'entendent entre elles pour faire augmenter les prix (pour être dans les 11 % suffit d'avoir trois logements, c'est pas un truc de ouf), c'est juste que l'investissement immobilier ça reste le placement intéressant justement pour ceux qui n'ont pas envie de s'intéresser aux placements. En gros Monsieur et Madame tout le monde qui a mis des sous de cotés.

3 apparts à Paris, t'es millionnaire, ce n'est donc évidemment pas Monsieur et Madame tout le monde.

J'pense aussi, pour rebondir sur le sujet, qu'il devrait exister des limites à l'investissement locatif.

Il est évident qu'une telle concentration des biens immobiliers dans les mains d'un petit pourcentage de la population (qui a profité de conditions super canons à l'époque pour se construire des patrimoines de rêve à pas cher) :
- soutien le prix haut de l'immobilier (bah oui, papi et sa SCI de 12 apparts il va pas en vendre alors que c'est rentabilisé de longue date et que ça lui paie sa retraite très confortablement, voir même il va ptet même en racheter un 13ème et un 14ème tient pour fêter l'arrivée d'un nouveau petit enfant, hop double pression à la hausse sur les prix de l'immobilier),
- soutien le prix haut des loyers (forcément, ceux qui auraient du être primo-accédant n'ayant pas pu acheté car papi ne vend pas et/ou a acheté plus cher qu'eux, ils restent locataires, donc pression de ce coté là encore car plus de demandes et de gens avec plus de moyens disponibles qu'avant).
- soutien donc la rentabilité des investissements locatifs (et oui, comme les deux montent, ça régule pas la rentabilité non plus...)

Et le marché ne peut pas se réguler puisque tout le monde a besoin d'un toit sur la tête, les lois d'offres et de demandes ne sont alors pas applicables. Du coup les gens se saignent pour payer les loyers trop chers, les multi-proprios se gavent en passant, voir dans certains cas organisent la rareté (cf les 100 000 apparts vides à Paris), et l'immobilier continue de se concentrer.

Tout ça pour dire que oui, si on trouve une solution obligeant les multi-propriétaires à vendre massivement leurs biens (une fiscalité décourageante en la matière que sais je), on ferait certainement revenir les prix de l'immobilier et des loyers à des montants plus raisonnables.

[Kafka Datura]

Citation :

Publié par Ghalleinne

Tout ça pour dire que oui, si on trouve une solution obligeant les multi-propriétaires à vendre massivement leurs biens (une fiscalité décourageante en la matière que sais je), on ferait certainement revenir les prix de l'immobilier et des loyers à des montants plus raisonnables.

Mais non, on te dit qu'il faut faire construire dans la Creuse.

[Eden Paradise]

Je viens de parler à un chef d'entreprise, dans les espaces verts. Il achète donc pas mal de matériaux différents, métaux, bois, engrais, fournitures diverses, outillages...
Les prix ont pris 30 à 80% selon les domaines.

L'inflation à 10%, on se demande où on la trouve. Il y a des prix qui ont baissé quelque part pour compenser ces très fortes hausses ?

[Déposeur2bilan]

Pas dans la nourriture en tout cas, grosso modo 30% de hausse en un an.

[Ron Jetevois]

Citation :

Publié par Eden Paradise

L'inflation à 10%, on se demande où on la trouve. Il y a des prix qui ont baissé quelque part pour compenser ces très fortes hausses ?

Les méthodes de calcul de l'Insee sont imposées par les politiques.

C'est une des explications.

[HuPi]

Citation :

Publié par Eden Paradise

Je viens de parler à un chef d'entreprise, dans les espaces verts. Il achète donc pas mal de matériaux différents, métaux, bois, engrais, fournitures diverses, outillages...
Les prix ont pris 30 à 80% selon les domaines.

L'inflation à 10%, on se demande où on la trouve. Il y a des prix qui ont baissé quelque part pour compenser ces très fortes hausses ?

Le panier de l'INSEE pour le calculer de l'inflation est complètement aberrant, ça n'est pas d'aujourd'hui. Toute l'inflation de l'immobilier n'a jamais été prise en compte. Pour obtenir nos chiffres actuels, c'est que l'inflation est présente partout autour de nous dans des proportions folles.

[Feldi]

C'est vraiment que l'INSEE le problème ?
Les autres pays sont un peu plus haut que nous niveau inflation mais pas à 50% non plus, et j'imagine que chez eux aussi la nourriture et les matières premières ont pris + que 10%

[Ron Jetevois]

Citation :

Publié par Feldi

un peu plus haut que nous niveau inflation

Chaque point compte.

Explication :

Historiquement pour vaincre l'inflation, il a fallu monter les taux. Par exemple durant le choc Volcker les taux ont atteint 19%. Parce qu'il faut dépasser l'inflation.

Si ton inflation est à 8, tu sais que tu devras atteindre 12 ou 13% de taux directeurs pour la casser.

Si tu la sous estimes, tu ne pourras pas ajuster les taux assez haut.

Et ces taux directeurs, nous ne pourrons pas les conserver trop longtemps. De mémoire à 8 points de base c'est l'entièreté du budget de l'état qui part en remboursement de la dette.

Bref chaque pourcentage est important. Être 3 ou 4% plus haut en Allemagne ça veut dire des taux directeurs plus hauts, nous avons la même monnaie. Sous estimer le cas français pourrait être la petite information manquante qui poussera les décideurs européens vers la mauvaise décision.

Pas besoin d'atteindre 50% pour voir des conséquences gigantesques.

[Eden Paradise]

Citation :

Publié par Feldi

C'est vraiment que l'INSEE le problème ?
Les autres pays sont un peu plus haut que nous niveau inflation mais pas à 50% non plus, et j'imagine que chez eux aussi la nourriture et les matières premières ont pris + que 10%

Apparemment la norme [ ... ] servant au calcul de l'inflation est une norme acceptée internationalement voire à l'échelle mondiale...

[Ron Jetevois]

Citation :

Publié par Eden Paradise

Apparemment la norme [ ... ] servant au calcul de l'inflation est une norme acceptée internationalement voire à l'échelle mondiale...

L'Insee fait les deux. IPC et IPCH.

Mais la magouille française est particulière. L'état absorbe énormément de la hausse des prix et la reporté sur des postes de dépense non comptabilisés dans l'inflation.
C'est le pays de l'UE avec le hors bilan le plus élevé.

Pour donner une idée :

Citation :

En 2020, le total de la dette hors-bilan de la France est de plus de 4.000 milliards d'€ soit 145% de la dette de Maastricht

https://lexpansion.lexpress.fr/actua...e%20Maastricht.

Je ne suis pas à jour mais ça a augmenté depuis.

Dedans tu retrouves des joyeusetés, genre des retraites de la fonction publique, la dette de l'unedic (40 milliards à l'époque) et plein de trucs dans le genre.
Des trucs glissés sous le tapis quoi.

Le hors bilan était à 1000 milliards en 2005.

Et bien imaginons que l'unedic (l'assurance chômage) doive être à zéro de dette et que les cotisations chômage comptent dans l'inflation, il se passerait quoi pour le calcul de l'inflation ?

Et bien dans ce hors bilan qui est peut être bientôt à 5000 milliards ou plus aujourd'hui, y a tout un tas de stratagèmes de ce genre pour entretenir un système qui est en train de s'étouffer.

Tu peux être certain qu'une bonne partie de notre inflation réelle y est dissimulée.

[Caniveau Royal]

Les sombres prévisions du FMI pour l’économie européenne en 2023, entre forte inflation et croissance faible
Le Fonds monétaire international (FMI) table désormais sur une croissance de 0,5 % en 2023 en zone euro, sur fond de crise énergétique.
Plus de la moitié des pays de la zone euro vont connaître une récession technique (un recul du produit intérieur brut (PIB) sur deux trimestres successifs).

Allemagne (− 0,3 %)
Italie (− 0,2 %) en enregistreraient une.
La France serait à +0,7 %
l’Espagne, à +1,2 %

Si l'hiver est rigoureux, des pénuries et rationnements pourraient affecter les pays les plus exposés et enclavés de l'Europe centrale et orientale.
Pour les ménages européens, la hausse des prix de l’énergie augmentera le coût de la vie de 7 % en 2022 et de 9 % en 2023, par rapport à 2021.

Ceux les plus pauvres qui ont souscrit des prêts hypothécaires (en Pologne, notamment), et surtout lorsqu’ils sont à taux variable, pourraient être en danger.

[Comalies]

Citation :

Publié par Caniveau Royal

...
Ceux les plus pauvres qui ont souscrit des prêts hypothécaires (en Pologne, notamment), et surtout lorsqu’ils sont à taux variable, pourraient être en danger.

Juste pour renchérir, en Pologne, il n'existe QUE des taux variables ( et la monnaie n'est pas l'euro).
Les mensualités de crédits ont été multipliés par plus que deux en 1 an.
Y a toutefois des mesures gouvernementales mis en place comme des vacances de crédits 2 mois sur trois, puis 1 mois sur trois
Assouplissement des impôts pour la classe moyenne et taxation supérieure pour la haute.
Étonnamment les polonais sont plutôt résilients

[znog]

Citation :

Publié par Comalies

Juste pour renchérir, en Pologne, il n'existe QUE des taux variables ( et la monnaie n'est pas l'euro).
Les mensualités de crédits ont été multipliés par plus que deux en 1 an.
Y a toutefois des mesures gouvernementales mis en place comme des vacances de crédits 2 mois sur trois, puis 1 mois sur trois
Assouplissement des impôts pour la classe moyenne et taxation supérieure pour la haute.
Étonnamment les polonais sont plutôt résilients

Les Polonais ne sont pas dans le même état d'esprit que nous : ils sont en guerre


... Après, il faut voir quel est le niveau des prix de l'immobilier pour estimer l'impact au final.

Côté britannique la remontée des taux fait mal

Citation :

comme le disait hier le podcast du new Statesman le brexiter "classe moyenne" qui voit ses remboursements de crédits immobiliers augmenter de 7000£/an,

https://forums.jeuxonline.info/sujet...i#post31351914


Mais elle n'est pas due qu'à la guerre, ils ont aussi d'autres facteurs qui mettent le pays en situation difficile le Brexit comme toile de fond et dernièrement une gouvernance catastrophique.

[Comalies]

Citation :

Publié par znog

Les Polonais ne sont pas dans le même état d'esprit que nous : ils sont en guerre


... Après, il faut voir quel est le niveau des prix de l'immobilier pour estimer l'impact au final.

L'augmentation des taux datent d il y a un an et n'est pas corrélé a la guerre.
En janvier les mensualités de crédit avaient pris 30 %, en mars on etait a 50%, en août a 100% ( crédits sur 25 ans, le classique)
J'imagine meme pas la situation en France ...

Apres il y a une réelle dichotomie entre le gouvernement et les polonais des grosses métropoles ( ceux qui ont de l'argent), je ne m'avancerai pas a dire que les Polonais sont belliqueux par contre ils ne portent pas la Russie dans leurs coeurs
Mais actuellement et depuis un moment c'est l'inflation la principale source de préoccupation.
Pour l'immobilier c'est bien simple, Wroclaw, la plus grande ville étudiante t'es pas loin de 100% d'augmentation sur certains types de bien ( 2 pieces, 3 pieces) entre 2020 et 2022
Bien sur tt les villes n'ont pas eu la même inflation, l'immobilier cracovie/varsovie etait deja assez élevé et la plupart des grosses villes se tapaient entre 15-30% d'inflation immobiliere entre 2018-2020. ( jviens de comparer le prix est passé de 7k zloty a 14k zly m2 en moins de 4 ans)