[Immobilier] Louer ou acheter ?

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Publié par Cypky
Dans mon coin, prés de Quebec, ca a pas vraiment changé. Car le soucis n°1 d'après les courtiers que je connais, c'est qu'il y a toujours pénurie de logement. Les maisons (jumelée ou uni familiale) restent très recherché. Et pour les étudiants, c'est juste la grosse merde pour trouver quelque chose à louer, c'est un vrai problème pour les Universités.
Dans mon coin à Quebec (St Foy), ça ne se vend plus en ce moment
Ah, be on vient de vendre sur Pointe de St Foy (Chemin St Louis) mi Juillet (pourtant pas la meilleure période, 1 mois avant c'etait carrement dantesque), en qqs jours. On a acheté sur Shannon.
Coté achat, ca a surtout calmé les surenchères débiles de 2020/2021 à priori. Ca avait dépassé les 25-30% de surenchère sur St Foy-Cap Rouge/Charlesbourg/La haute St Charles avec plus de 10 à 30 offres en 48h par maison. C'est redevenu presque normal. Presque. Un bon bien part toujours en 48h ...ya toujours une grosse demande.
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Publié par Cpasmoi
Tu veux pas installer un détecteur de présence raccordé à ton smartphone ?
J'y ai pensé, mais y a pas besoin électricité pour ça ? Faudrait qu'on reprenne un abonnement, j'imagine.
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Publié par Thelemys
Juste pour que je comprenne: tu avais payé l'appart cash? tu paies des mensualités? Cash ça piquerait déjà pas mal mais si tu as pris un crédit... Ouch parce que de ce que je comprends, tu paies des mensualités sur un bien vide qui en plus voit sa copro vandalisée donc perdre de la valeur chaque mois qui passe. Ca ressemble à la double peine (pas confondre peine et péné). Mec je pense fort à toi, tu mérites pas ça et ça partait bien parce que si tu as un crédit à 1% et +50% de PV en 5 ans de possession, ça fait moins mal et t'es juste en train de perdre un morceau de ta PV.

T'es capable de faire un récap du bilan financier de l'affaire pour savoir si t'es gagnant ou perdant?

Après on me dit que l'immobilier c'est un truc de winner, on peut pas perdre ça monte toute le temps. je comprends rien: Jacques Friggit aide moi.
En fait, à la base, je devais faire un prêt pour acheter, faire des travaux et louer, mais j'ai fait un AVC pile après la signature du compromis et juste avant de faire le questionnaire médical mdr. (Quand j'y repense, c'est vraiment la merde depuis le début lol)
Du coup, j'ai pas pu emprunter, comme j'ai vu ensuite que des promoteurs étaient intéressés, j'ai fait all-in avec une tante qui m'a prêté ce qui me manquait (et que j'ai remboursé depuis)
Après, c'est une somme dérisoire par rapport au prix d'un appart à Paris, même à Rennes en fait, j'avais clairement fait une méga affaire, mais j'avais foutu toutes mes économies de l'époque dedans en gros.
En revanche, comme je revends à un promoteur, j'ai négocié de quoi me faire une plu-value d'enfoiré.
Donc en gros sur le papier, c'est un bon coup, si la mairie n'avait pas fait chier et que j'avais pu le vendre en 2017, j'aurais pu me racheter un autre appart dans la foulée et son prix aurait sans doute explosé vu comment ça a monté en 5 ans. (Ou même les actions, genre j'aurais tout foutu sur AirLiquide, ou un ETF MSCI World, je faisais +50% en 5 ans lol)

Donc, si je finis par le vendre, je suis clairement pas à plaindre, c'est juste qu'en attendant, c'est long, je paie la taxe foncière, la taxe logement vacant parce que je peux pas louer et l'assurance copropriétaire, ça me fait en gros pas loin de 1k par an, sur 5 ans, ça commence à faire chier, heureusement que j'ai pas de prêt à rembourser en plus lol. (Et que plus ça va, plus je me demande si je vais arriver à le vendre)
Et c'est la même chose pour ma mère qui a deux apparts dedans, heureusement, elle pouvaient les louer, mais plus ça va, plus je dois gérer ses appart car elle arrive de moins en moins à s'en occuper et elle stresse dès qu'il y a une merde. (Et la, tout est vide, vu qu'on est censé vendre incessamment sous peu)

La dernière merde en date, après qu'on ai bloqué la porte du fond parce que des mecs sont venus chourer les tuyaux de cuivre dans les caves, on s'est payé une fuite sur le compteur d'un des copropriétaire. Mais genre, la fuite, c'etait un jet de pression qui allait tout innonder, heureusement que ma mère passe parfois.
Le numéro d'urgence de la cie d'eau était buggé, le copro n'arrivait pas à les avoir, il a appelé les pompiers, ma mère a du retourner sur place parce que c'est la seule à coté, bref, c'est chiant, vivement que ça se termine mdr. Moi je suis blasé mais ma mère va finir par péter un câble à force.
Une pote me montrait les biens aux enchères (avec les prix réels de vente) qui sont parfois hallucinants (-20% du prix des biens autour). Qu'est ce qui empêche de se faire du pognon là dessus en achetant et en revendant direct au prix du marché ?
Citation :
Publié par Airmed / Ildefonse
Une pote me montrait les biens aux enchères (avec les prix réels de vente) qui sont parfois hallucinants (-20% du prix des biens autour). Qu'est ce qui empêche de se faire du pognon là dessus en achetant et en revendant direct au prix du marché ?
Te faire casser les genoux par la mafia locale.

Citation :
Si demain je fais construire, mais que mon budget ne répond pas à mon projet (parce que j'aurais mis tout le pognon dans le terrain). Est-ce qu'il est possible de construire en plusieurs fois ? (et non faire les finitions soit même).
Tu peux acheter le terrain en dehors de tout projet de construction. Mais la banque ne te pretera jamais l'argent pour un projet immobilier partiel.
Citation :
Publié par Feldi
La plus value sur résidence secondaire c'est environ 35% de mémoire, ça limite pas mal l'intérêt.
Et si tu fais ça trop souvent, tu finis par être reconsidéré comme marchands de bien avec une fiscalité propre, il me semble et puis faut créer une société. Ça doit être un peu relou, je pense que c'est pour ça que peu font ce genre de plans
Citation :
Publié par Airmed / Ildefonse
Question bizarre, mais j'ai pas envie de voir dès aujourd'hui avec des architectes. Et JoL >>> Architectes

Si demain je fais construire, mais que mon budget ne répond pas à mon projet (parce que j'aurais mis tout le pognon dans le terrain). Est-ce qu'il est possible de construire en plusieurs fois ? (et non faire les finitions soit même).
Par exemple, après achat du terrain, il me reste 60K€ mais je veux une barraque RT2023, super isolée, et de 80m². Si on part sur du 3K€/m², est ce que c'est possible de construire une maison en DLC. A savoir 20m² avec déjà les cables de prêt, les portes dans les cloisons, etc. Puis 10ans après de rajouter 20m², etc etc ?


Question annexe :
Certains ont tenté la yourte ? Ca a l'air quand même plus abordable
La réponse est claire et nette : NON
Tu m'aurais dis que tu comptes faire 100m² mais que tu ne peux construire que 80m² maintenant, ça aurait été possible si l'extension était bien pensée dès le départ.
Mais le prix pour 100m² d'un coup est bien inférieur à 80m² + 20m² plus tard.
80m² c'est une maison complète dans laquelle tu peux vivre en attendant d'agrandir ta pièce à vivre ou de rajouter une chambre.
Tes 80m² par tranches de 20m² tu fais comment pour y vivre?
Et surtout tu as déjà vu une maison avec des blocs fermés de 20m² qui s'imbriquent? Moi non.
Des blocs ouverts construits en atelier et qu'on assemble sur le terrain pour former la maison ça existe, mais on ne peut pas en poser un et attendre 5 ans pour poser le deuxième.

Si tu n'as pas les moyens la solution ça peut être d'acheter le terrain et d'attendre d'avoir le financement pour faire construire.
Mais ça risque de se finir par une revente du terrain dans quelques années, et tu vas payer des taxes pendant des années pour rien.
Citation :
Publié par aziraphale
La réponse est claire et nette : NON
Tu m'aurais dis que tu comptes faire 100m² mais que tu ne peux construire que 80m² maintenant, ça aurait été possible si l'extension était bien pensée dès le départ.
Mais le prix pour 100m² d'un coup est bien inférieur à 80m² + 20m² plus tard.
80m² c'est une maison complète dans laquelle tu peux vivre en attendant d'agrandir ta pièce à vivre ou de rajouter une chambre.
Tes 80m² par tranches de 20m² tu fais comment pour y vivre?
Et surtout tu as déjà vu une maison avec des blocs fermés de 20m² qui s'imbriquent? Moi non.
Des blocs ouverts construits en atelier et qu'on assemble sur le terrain pour former la maison ça existe, mais on ne peut pas en poser un et attendre 5 ans pour poser le deuxième.

Si tu n'as pas les moyens la solution ça peut être d'acheter le terrain et d'attendre d'avoir le financement pour faire construire.
Mais ça risque de se finir par une revente du terrain dans quelques années, et tu vas payer des taxes pendant des années pour rien.
Ou alors tu achètes de l'existant, à rénover, et tu le fais petit à petit.

Un couple d'amis à fait ca, ils ont acheté une vielle maison, tout était à refaire (sauf le toit et les châssis qui étaient encore bons pour quelques années). Ils ont vite retapé deux pièces avec ce qu'ils avaient de côté après l'achat de la maison, ils ont vécu dans ces deux pièces la première année, puis ils ont continué le reste de la maison au fur et à mesure, en moyenne une pièce par an.

Ca leur a pris pas loin de 6 ans pour tout retaper, mais ca leur a permis de devenir proprios pour pas trop cher (la maison était bon marché vu tous les travaux à faire), et éviter les prêts pour les travaux avec les intérêts qui vont avec. Et en faisant de la sorte, ils ont pu vivre dedans rapidement et donc éviter de payer 1 loyer + le prêt immo. Ils renflouaient les comptes durant un an (bon ils se privaient pas mal du coup niveau sorties/vacances, mais c'était pour un objectif à moyen terme), puis ils passaient aux rénovations suivantes, et ainsi de suite.

Aujourd'hui, ils sont proprios d'une belle et grande maison en périphérie de BXL, dans un secteur ou les prix sont complètement pétés. Et au final ils ont payé 40% en moins que si ils avaient acheté pleins pots une maison "clé sur porte".

Bon, par contre, faut être capable de vivre dans 2 pièces durant 1 an, puis dans 3, etc... Avec le boucan et la crasse des travaux chaque année. Ils ont pu le faire car ils n'avaient pas encore d'enfant et qu'ils sont assez "babacool", mais c'est pas faisable pour tout le monde.
Citation :
Publié par Zvenpakhan
Ou alors tu achètes de l'existant, à rénover, et tu le fais petit à petit.

Un couple d'amis à fait ca, ils ont acheté une vielle maison, tout était à refaire (sauf le toit et les châssis qui étaient encore bons pour quelques années). Ils ont vite retapé deux pièces avec ce qu'ils avaient de côté après l'achat de la maison, ils ont vécu dans ces deux pièces la première année, puis ils ont continué le reste de la maison au fur et à mesure, en moyenne une pièce par an.

Ca leur a pris pas loin de 6 ans pour tout retaper, mais ca leur a permis de devenir proprios pour pas trop cher (la maison était bon marché vu tous les travaux à faire), et éviter les prêts pour les travaux avec les intérêts qui vont avec. Et en faisant de la sorte, ils ont pu vivre dedans rapidement et donc éviter de payer 1 loyer + le prêt immo. Ils renflouaient les comptes durant un an (bon ils se privaient pas mal du coup niveau sorties/vacances, mais c'était pour un objectif à moyen terme), puis ils passaient aux rénovations suivantes, et ainsi de suite.

Aujourd'hui, ils sont proprios d'une belle et grande maison en périphérie de BXL, dans un secteur ou les prix sont complètement pétés. Et au final ils ont payé 40% en moins que si ils avaient acheté pleins pots une maison "clé sur porte".

Bon, par contre, faut être capable de vivre dans 2 pièces durant 1 an, puis dans 3, etc... Avec le boucan et la crasse des travaux chaque année. Ils ont pu le faire car ils n'avaient pas encore d'enfant et qu'ils sont assez "babacool", mais c'est pas faisable pour tout le monde.
Il veut faire du neuf, aux normes récentes notamment en ce qui concerne l'isolation.
Et il précise ne pas vouloir faire les finitions lui-même.
Donc la ruine à retaper soi-même, avec en plus une douille à prendre pour faire une isolation extérieure et probablement le toit correctement isolé, ça ne répond pas vraiment au besoin d' Airmed / Ildefonse.

Mais sinon c'est une solution pour les gros bricoleurs sans enfants, qui sont prêts à passer des années à faire des travaux eux-mêmes.
C'est même le meilleur moyen de faire une grosse plus-value à la revente.
Ca me fait penser à ce projet : https://www.youtube.com/c/Commeunpingouindansledésert (instructif et sympa à suivre).
Un couple d'informaticiens a acheté un terrain et construit sa (toute petite) maison, en respectant toutes les dernières normes, avec l'objectif de devenir le plus autonome possible (autonomie énergétique, production alimentaire via potager, etc.).
C'est donc possible d'acheter un terrain et d'y (faire) construire une petite maison totalement aux normes pour pas trop cher, quitte à la faire évoluer ensuite MAIS : il faut évidemment être bricoleur et très curieux pour appréhender les techniques, normes, etc., et une fois construite il s'avère que la maison "ne vaut rien" (d'après des agents immobiliers) parce qu'elle a été faite "sur mesure" et que trouver un acheteur serait très compliqué, et le couple a fini par se séparer (c'était un projet de vie manifestement très prenant et lourd à assumer au quotidien). C'est donc "possible", mais peut-être pas très réaliste pour le commun des mortels.
Ils sont séparés et la maison a été sous évaluée par les agents immo traditionnels = c'est un gros fail quand même. Et puis si t'as des gamins leur maison elle marche pas.
Citation :
Publié par aziraphale
Mais sinon c'est une solution pour les gros bricoleurs sans enfants, qui sont prêts à passer des années à faire des travaux eux-mêmes.
C'est même le meilleur moyen de faire une grosse plus-value à la revente.
A modérer: pour les biens de ce type, si tu prends en compte les heures de travail, c'est tout de suite nettement moins intéressant. Et vu le prix des matières premières actuellement, si c'est pas ton métier je suis pas sur que ce soit à conseiller dans une optique de plus-value.
En plus, habiter dans un chantier pour quitter le bien quand il est enfin fini, in fine t'as habité dans un chantier.
Citation :
Publié par Touful Khan
A modérer: pour les biens de ce type, si tu prends en compte les heures de travail, c'est tout de suite nettement moins intéressant. Et vu le prix des matières premières actuellement, si c'est pas ton métier je suis pas sur que ce soit à conseiller dans une optique de plus-value.
En plus, habiter dans un chantier pour quitter le bien quand il est enfin fini, in fine t'as habité dans un chantier.
Comme si ceux qui font ce genre de truc pour leur habitation principale quittaient leur bien juste à la fin des travaux.
Ils font comme ceux qui achètent une maison avec toutes les finitions à faire soi-même : ils habitent leur maison pendant xx années après l'avoir terminée.
Ca n'empêche pas de faire une grosse plus-value au moment de la revente.

Enfin en théorie, parce qu'effectivement si tu ne t'y connais pas assez pour faire un travail correct, ou si tu as des goûts/envies très différents de la majorité, tu vas galérer pour trouver un acheteur. Et si tu en trouves un il risque de demander un gros rabais.
Citation :
Publié par Corbeau
Ca me fait penser à ce projet : https://www.youtube.com/c/Commeunpingouindansledésert (instructif et sympa à suivre).
Un couple d'informaticiens a acheté un terrain et construit sa (toute petite) maison, en respectant toutes les dernières normes, avec l'objectif de devenir le plus autonome possible (autonomie énergétique, production alimentaire via potager, etc.).
C'est donc possible d'acheter un terrain et d'y (faire) construire une petite maison totalement aux normes pour pas trop cher, quitte à la faire évoluer ensuite MAIS : il faut évidemment être bricoleur et très curieux pour appréhender les techniques, normes, etc., et une fois construite il s'avère que la maison "ne vaut rien" (d'après des agents immobiliers) parce qu'elle a été faite "sur mesure" et que trouver un acheteur serait très compliqué, et le couple a fini par se séparer (c'était un projet de vie manifestement très prenant et lourd à assumer au quotidien). C'est donc "possible", mais peut-être pas très réaliste pour le commun des mortels.
Ouais, puis c'est sans compter qu'ils ont eu une chiée de sponsor sur leurs vidéos, sponsors qui fournissaient des thunes, des équipements et matériaux. Sans mécène et sans rien connaitre c'est impossible à faire dans l'optique d'économiser des sous.
Citation :
Publié par Doudou Spuiii
J'y ai pensé, mais y a pas besoin électricité pour ça ? Faudrait qu'on reprenne un abonnement, j'imagine.

En fait, à la base, je devais faire un prêt pour acheter, faire des travaux et louer, mais j'ai fait un AVC pile après la signature du compromis et juste avant de faire le questionnaire médical mdr. (Quand j'y repense, c'est vraiment la merde depuis le début lol)
Du coup, j'ai pas pu emprunter, comme j'ai vu ensuite que des promoteurs étaient intéressés, j'ai fait all-in avec une tante qui m'a prêté ce qui me manquait (et que j'ai remboursé depuis)
Après, c'est une somme dérisoire par rapport au prix d'un appart à Paris, même à Rennes en fait, j'avais clairement fait une méga affaire, mais j'avais foutu toutes mes économies de l'époque dedans en gros.
En revanche, comme je revends à un promoteur, j'ai négocié de quoi me faire une plu-value d'enfoiré.
Donc en gros sur le papier, c'est un bon coup, si la mairie n'avait pas fait chier et que j'avais pu le vendre en 2017, j'aurais pu me racheter un autre appart dans la foulée et son prix aurait sans doute explosé vu comment ça a monté en 5 ans. (Ou même les actions, genre j'aurais tout foutu sur AirLiquide, ou un ETF MSCI World, je faisais +50% en 5 ans lol)

Donc, si je finis par le vendre, je suis clairement pas à plaindre, c'est juste qu'en attendant, c'est long, je paie la taxe foncière, la taxe logement vacant parce que je peux pas louer et l'assurance copropriétaire, ça me fait en gros pas loin de 1k par an, sur 5 ans, ça commence à faire chier, heureusement que j'ai pas de prêt à rembourser en plus lol. (Et que plus ça va, plus je me demande si je vais arriver à le vendre)
Et c'est la même chose pour ma mère qui a deux apparts dedans, heureusement, elle pouvaient les louer, mais plus ça va, plus je dois gérer ses appart car elle arrive de moins en moins à s'en occuper et elle stresse dès qu'il y a une merde. (Et la, tout est vide, vu qu'on est censé vendre incessamment sous peu)

La dernière merde en date, après qu'on ai bloqué la porte du fond parce que des mecs sont venus chourer les tuyaux de cuivre dans les caves, on s'est payé une fuite sur le compteur d'un des copropriétaire. Mais genre, la fuite, c'etait un jet de pression qui allait tout innonder, heureusement que ma mère passe parfois.
Le numéro d'urgence de la cie d'eau était buggé, le copro n'arrivait pas à les avoir, il a appelé les pompiers, ma mère a du retourner sur place parce que c'est la seule à coté, bref, c'est chiant, vivement que ça se termine mdr. Moi je suis blasé mais ma mère va finir par péter un câble à force.
Merci pour le récap! Effectivement 5 ans c'est long, même dans l'immobilier!
Citation :
Publié par Feldi
La plus value sur résidence secondaire c'est environ 35% de mémoire, ça limite pas mal l'intérêt.
c'est un barème dégressif sur 22 ans pour la plus value et 30 ans sur la CSGCRDS

Sinon augmentation des taux violente à venir, on va vite retourner à 2.5/3% d'ici la fin d'année
Citation :
Publié par Aiina
c'est un barème dégressif sur 22 ans pour la plus value et 30 ans sur la CSGCRDS

Sinon augmentation des taux violente à venir, on va vite retourner à 2.5/3% d'ici la fin d'année
Le taux de la BCE est actuellement de 1,25%, et elle prévoit une hausse de 0,25% fin septembre, puis une autre en octobre et enfin une dernière en décembre.
Fin décembre on serait donc à 2% au niveau de la BCE donc certainement au delà de 3% pour les crédits bancaires.
2,5% ça sera pour les très gros et très bon clients, et encore.
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