[Nauth]

Citation :

Publié par HuPi

Sur Nantes avant même de regarder le loyer, regarde le quartier. Sinon, tu risques d'avoir de belles surprises.

Sur quel critère? Proximité des services, embouteillages, sécurité...?

[Niluje]

Citation :

Publié par Ghalleinne

La recherche en agence c'est quand même : lâcher un mois de loyer en frais avant d'entrer. Des conditions improbables ou ils veulent que tu touches 3, 4, 5 fois le loyer mais en même temps que tu déclares pas trop aux impôts pour la défisc. Où tout ce qui n'est pas en CDI hors période d'essai ou fonctionnaire n'existe même pas et j'en passe et des meilleures. Et où en plus en général tu es reçu comme de la merde parce que t'es pas là pour acheter. Tout ça pour, la plupart du temps, des apparts aux prestations franchement pas dingues parce que le proprio a pas envie de mettre des thunes en plus dans les sols, les peintures ou la cuisine (et vu qu'il loue comme ça, on a du mal à lui donner tord...)

Franchement, reste sur leboncoin pour tes recherches, ça devient de plus en plus impossible de louer quoi que ce soit en agence tellement les conditions deviennent ubuesques. Un proprio en direct, il pourra montrer de la souplesse, et prendre en compte qu'en réel vous êtes à 2800 ce qui est plus que large pour assumer un loyer à 700€. Quand les agences vont t'expliquer que tu touches que 2000€ et que c'est mission impossible...

Euh les frais d'agences ont vachement baissé depuis la loi ALUR, pour ma dernière recherche de location (2018) c'était même pas un demi-loyer. Et c'est comme partout, tu ne tombes pas forcément sur un con. Sur ma recherche en 2013, on a pu faire accepter une subvention de Pôle Emploi pour la reconversion de ma femme dans notre dossier (et même en la comptant, on était à peine à 3x le loyer).
Pour ce qui est des assurances, elles peuvent avoir une petite souplesse, c'est pas forcément 3x à l'euro près ; le souci, c'est que pour la connaître, il faut avoir le contrat sous la main et que l'agent immobilier va pas se faire chier quand c'est une zone un peu tendue et qu'il y a la queue pour louer le bien. J'avais pu voir le contrat pour un bien, et de mémoire ils toléraient que les revenus soient 100 € inférieurs au triple du loyer par exemple.

À côté de ça, en pàp, ce que je voyais passer était ~10% plus cher qu'en agence (donc les frais d'agence étaient amortis très rapidement). Mais je ne doute pas que certains propriétaires particuliers soient plus souples et au prix du marché, là encore c'est une question de bol.
Chacun a son expérience donc et tout dépend de l'urgence et des contraintes qu'on a.

[Kocinsky]

Citation :

Publié par Nauth

Sur quel critère? Proximité des services, embouteillages, sécurité...?

Sécurité principalement. Après Nantes c'est assez grand t'as des quartiers très divers donc ça dépends si tu recherches en plein centre ou avec des arbres autour. Embouteillages t'en as partout mais surtout dans le sens des entrées vers le centre. Pour la proximité des services t'as de tout partout, là encore ça dépends ce dont tu as besoin.

Maintenant l'aspect sécurité pas besoin de devenir paranoiaque, genre en plein centre si tu sors jamais la nuit peu probable qu'il t'arrive un truc si t'évites un coin de rue en particulier et que tu traînes pas quand tu repères certains types.

[HuPi]

Citation :

Publié par Nauth

Sur quel critère? Proximité des services, embouteillages, sécurité...?

Sécurité.

[Touful Khan]

J'ai reçu une propal pour tous mes logements parisiens a 14K€/m², je suis bien parti pour tout vendre et racheter un immeuble en province.

[Piksi Stojkovic]

Hello la Taverne,

J'envisage d'acquérir ma résidence principale (premier prêt immo) avec ma femme, 30 ans et 25 ans. 2 CDI, j'ai +/- 2K9 net mensuel (sans mon 13eme mois versé en novembre), et ma femme +/- 900€ net à mi temps. Apport de 50 000€.

Les biens qui nous intéressent sont aux alentours de 350 000/360 000€, avec toutes les simulations qu'on a pu réaliser sur le net, on ne peut théoriquement pas se voir de prêt accordé pour cette somme avec nos revenus.

Ma question est la suivante : Puis-je intégrer la location d'une partie du futur bien immobilier à mes parents ? Sachant qu'ils emménageront avec nous. Cela dans le but de faire gonfler ma capacité d'emprunt et pouvoir avoir un prêt à hauteur de 350 000, voir plus. Cela est-il pris en compte auprès des banques ?

J'ai réfléchi à l'idée de la SCI, mais je souhaite pouvoir revendre plus tard en cas de mutation pro, et ne pas être cible d'impôts sur plus value.

Merci par avance pour vos infos

[Niluje]

Pour le montage j'en sais rien, par contre ça m'étonne que vous ne puissiez pas emprunter, l'apport est correct ; ici en tout cas ça semble passer à peu près ou pas loin avec les taux « de base ».
Mon conseil : allez voir un courtier (pas forcément meilleurtaux d'ailleurs), il vous fera une simulation déjà sur la base de vos revenus et votre apport et du taux qu'il pense pouvoir viser (théoriquement mieux que ce qui est affiché sur la calculette), pas impossible qu'il vous dise « votre dossier passera pour la somme visée, c'est quasi sûr ». Nous, on avait même contacté en cours de dossier un deuxième courtier (via bouche à oreille) et il nous a décroché un taux qu'on n'aurait même pas rêvé au début de notre projet.

[Piksi Stojkovic]

Merci Niluje,

Question supplémentaire, mon 13ème mois peut-il être divisé par 12 et inclus dans mon salaire net mensuel par la banque ?

[Niluje]

Normalement, dans le dossier la banque va demander les revenus mensuels (+ fiches de paie) + les primes, donc oui normalement le treizième mois rentrera en compte (je sais pas dans laquelle des deux cases mais je pense pas que ça jouera), de même que d'autres primes régulières (ma prime vacances a été prise en compte par exemple). Je suppose qu'à la fin ils calculent les revenus nets annuels pour accorder ou non le prêt, entre autres paramètres évidemment, d'où la prise en compte des primes.

[Aratorn]

Citation :

Publié par Piksi Stojkovic

Merci Niluje,

Question supplémentaire, mon 13ème mois peut-il être divisé par 12 et inclus dans mon salaire net mensuel par la banque ?

Oui, le treizième mois est pris en compte.

Pour ton projet, ça peut passer mais c'est short. Ca va se jouer sur les primes pérennes sur les 2-3 dernières années.

Tu as un apport de 50kE, tu vas avoir entre 25 et 30k qui vont partir dans les frais de notaire, et 4-5k qui vont partir en frais de garantie. Ca fait un financement autour des 335kE.

Déjà, ça passe pas sur 20 ans. Il va falloir partir sur plus long pour rester dans les 33% d'endettements.

Par contre, non, peu ( voir aucune ) de chances que la banque accepte le principe d'un loyer payé par tes parents. C'est "un poil" trop fictif pour être crédible.

[Aiina]

Ils demandent les contrats de travail maintenant les banques donc ils intègrent les 13/14e mois par contre ils intègrent pas les variables et certaines primes

[Aratorn]

Citation :

Publié par Aiina

Ils demandent les contrats de travail maintenant les banques donc ils intègrent les 13/14e mois par contre ils intègrent pas les variables et certaines primes

On intègre les variables pérennes ( moyenne sur 3 ans a minima ) et les primes pérennes en général.

[Aiina]

ça diffère selon les banques, il y a vraiment des politiques différentes sur les primes c'est beaucoup plus souvent non que oui.

[Airmed / Ildefonse]

Petite question de rentabilité sur le remboursement anticipé d'un prêt immobilier. Je n'ai pas relu le contrat, de base je n'ai pas de frais, mais il faut que je vérifie.
Actuellement j'ai un prêt de ~70K€ sur 300mois à 1.65% qui se termine en septembre 2042, il me reste ~60K€ à rembourser (soit 282€/mois + 15.5€). D'ici 3-4ans j'ai prévu de racheter pour ma résidence principale et mettre ce premier bien en location (autour de 350/400€ d'après les prix du coin, on m'a dit que je pouvais monter à 450/500€ mais je suis dubitatif).
Il se trouve que d'ici la fin de l'année, je vais pouvoir rembourser le restant du prêt, mais au prix de l'essentiel de mon épargne. Je me demande, si au taux de 1.65%, c'est intéressant et surtout, si dans le cadre d'un futur achat d'ici 3-4ans, il est plus avantageux d'avoir des comptes bien remplis mais avec un crédit ou des comptes peu remplis (cad l'économie du prêt + assurance) mais avec déjà un bien immobilier payé. Il y a l'histoire que c'est intéressant de rembourser un prêt en début, mais j'ai jamais trop compris pourquoi.


Bonus : je me suis bien fait avoir par ma banque à plusieurs reprises, banque choisit dans le cadre du prêt immobilier, je suis particulièrement motivé à partir rapidement (kikou le prélèvement SEPA autorisé pour un abonnement à la con alors que j'ai bien spécifié que je refusais l'abonnement et que je n'ai jamais signé l'autorisation, les frais d'agio démentiel quand les autres comptes sont plus que positif, les frais de retrait GAB on ne sait pas trop sur quel critère, ...)

[Bjorn]

C'est intéressant au début car tu rembourses beaucoup d'intérêt au début puis peu à la fin. Or en faisant un remboursement anticipé tu n'economises que sur les intérêts restant, le capital restant du bah tu le rembourses de toute façon, que ce soit échelonné ou d'un coup.
Donc quand il te reste, disons, 1000e d'intérêts à payer restants ben c'est bien moins intéressant qu'au début ou tu vas en faire sauter beaucoup.

Ceci dit je pense qu'il vaut mieux ne pas avoir de prêt en cours pour ne pas amputer sa capacité d'emprunt.

[Quild]

Citation :

Publié par Airmed / Ildefonse

Petite question de rentabilité sur le remboursement anticipé d'un prêt immobilier. Je n'ai pas relu le contrat, de base je n'ai pas de frais, mais il faut que je vérifie.
Actuellement j'ai un prêt de ~70K€ sur 300mois à 1.65% qui se termine en septembre 2042, il me reste ~60K€ à rembourser (soit 282€/mois + 15.5€). D'ici 3-4ans j'ai prévu de racheter pour ma résidence principale et mettre ce premier bien en location (autour de 350/400€ d'après les prix du coin, on m'a dit que je pouvais monter à 450/500€ mais je suis dubitatif).
Il se trouve que d'ici la fin de l'année, je vais pouvoir rembourser le restant du prêt, mais au prix de l'essentiel de mon épargne. Je me demande, si au taux de 1.65%, c'est intéressant et surtout, si dans le cadre d'un futur achat d'ici 3-4ans, il est plus avantageux d'avoir des comptes bien remplis mais avec un crédit ou des comptes peu remplis (cad l'économie du prêt + assurance) mais avec déjà un bien immobilier payé. Il y a l'histoire que c'est intéressant de rembourser un prêt en début, mais j'ai jamais trop compris pourquoi.


Bonus : je me suis bien fait avoir par ma banque à plusieurs reprises, banque choisit dans le cadre du prêt immobilier, je suis particulièrement motivé à partir rapidement (kikou le prélèvement SEPA autorisé pour un abonnement à la con alors que j'ai bien spécifié que je refusais l'abonnement et que je n'ai jamais signé l'autorisation, les frais d'agio démentiel quand les autres comptes sont plus que positif, les frais de retrait GAB on ne sait pas trop sur quel critère, ...)

Concrètement si il te reste 21 ans sur 25, tu es au début de ton crédit. Il te reste genre 250 mensualités à rembourser sur 300 là.
Tu dis qu'il reste 60k à rembourser, mais si tu fais (282+15,5)*250 tu obtiens 74 375€.
Ton coût de crédit c'est donc ces 74k moins le capital restant, soit 14k. Quasi 25% de ce qu'il te reste de capital en fait. Un tiers de ce coût de crédit est ton assurance :/
Si tu fais le remboursement anticipé et que c'est une assurance déléguée (j'en doute dans ton cas mais bon), pense à la résilier. Ca peut ne pas se faire tout seul.

Si tu rembourses de façon anticipée, même si tu as des pénalités, elles ne peuvent pas dépasser 6 mois d'intérêt.
Si je ne dis pas de conneries, elles ne pourraient donc pas dépasser : 60000*1,65%/2 = 495 €
Normalement, pas de frais de dossier en +. A confirmer.

Le taux est assez haut à cause de la durée. Si tu as moyen de rembourser, je pense que tu as intérêt à le faire. Quitte à t'imposer ensuite une épargne forcée de 300€/mois.

Questions bonus :
Pour le prélèvement SEPA indu, tu aurais dû être remboursé si tu l'as signalé. Faut parfois se battre. Si pas trop tard... Regarde https://www.quechoisir.org/lettre-ty...uduleux-n1221/https://www.quechoisir.org/lettre-ty...uduleux-n1221/. Perso j'ai du faire une lettre de MED à sa banque pour un ami Portugais qui se faisait enfler (banque Portugaise pourtant !) comme quoi il était marron de deux paiements CB frauduleux de 500€ chaque sur internet. Ca a été rapide ensuite.

Les frais d'agios quand autres comptes positifs.. Ce n'est pas à ta banque de faire la balance entre tes comptes. Une bonne banque/un bon conseiller peut te prévenir quand tu approches de découvert, mais c'est rare. Ca leur boufferait un temps de dingue à faire la gestion pour leurs clients (et pour le coup ce temps passé justifierait des agios, mais là ils pourraient pas ). Perso la Société Générale me permet de paramétrer via mon appli une jauge qui me prévient quand mon compte passe ou va passer sous un certain montant.

Pour les frais de retrait en DAB, c'est normalement sur la brochure de ta banque qui doit être assez facile à trouver. Genre la Société Générale, c'est là.
J'y trouve par exemple :

Je réalise que ça a augmenté en 2021. Et ptêt à partir de moins de retraits.
Perso, ironiquement j'ai une carte premier + pack jazz qui me font chacun sauter les frais et... une normale sans rien pour le compte commun où on a eu des frais parce que madame retire beaucoup d'espèces pour le marché alors que moi j'ai dû aller moins de 20 fois au distributeur en 5 ans . Elle a un peu changé ses habitudes quand tiqué les frais, c'est good.

Globalement les banques autorisent un certain nombre de retraits gratuits à la concurrence, puis c'est payant. Voilà voilà.

[Airmed / Ildefonse]

Merci pour la réponse, mais grosso modo pour une demande de crédit, c'est plus avantageux d'avoir 0 crédit que 1 crédit et 60K en cash ?
Pour l'épargne, le prêt ira évidemment dans l'épargne.

Pour le prélèvement SEPA, à l'époque j'ai fait le nécessaire et j'ai eu une compensation en plus (200€ \o/), mais j'ai totalement halluciné. C'était dans le contrat CB et ils m'avaient également mis toutes les options annexes alors que je les avais enlevé, cela m'a mis des mois à les faire enlever.

[aziraphale]

En principe tu es bloqué à 33% d'endettement total, donc il vaut mieux ne pas avoir de prêt en cours quand tu fais ton emprunt immobilier.

Mais tout dépend de combien tu vas vouloir emprunter pour ta résidence principale:
- avoir un apport va réduire ton besoin de crédit
- avoir un crédit en cours va réduire ta capacité d'emprunt
Au final il s'agit de savoir si d'ici que tu te décides à acheter les taux vont augmenter ou pas, combien te rapporteraient tes 60k€ placés et comment va évoluer le marché immobilier.

Si tu connais madame Irma, prend rendez-vous

[Quild]

Citation :

Publié par Airmed / Ildefonse

Merci pour la réponse, mais grosso modo pour une demande de crédit, c'est plus avantageux d'avoir 0 crédit que 1 crédit et 60K en cash ?
Pour l'épargne, le prêt ira évidemment dans l'épargne.

Pour le prélèvement SEPA, à l'époque j'ai fait le nécessaire et j'ai eu une compensation en plus (200€ \o/), mais j'ai totalement halluciné. C'était dans le contrat CB et ils m'avaient également mis toutes les options annexes alors que je les avais enlevé, cela m'a mis des mois à les faire enlever.

C'est plutôt @Aratorn qui pourra te répondre de savoir si les banques préfèrent :
- Déjà un crédit mais un apport.
- Debt free mais pas d'apport.

Intuitivement je dirais que c'est kiff, kiff, que la banque essaiera de te faire un regroupement de crédit, etc... Ce qui est probablement + lourd en gestion pour eux.
Ca c'est mon intuition, les règles des banques peuvent aller dans un sens différent.

Par contre tu perds des thunes sur la période où t'auras pas remboursé.
Là je calcule que sur ta mensualité à 282€/mois, avec 60k restant à rembourser et un taux de 1,65%, tu paies environ 82,5€ d'intérêts (60000*(1,65% / 12)). Donc sur 282+15.5 t'as 98€ qui sont tes intérêts et ton assurance. 1/3 de ce que tu rembourses est à perte.

Ensuite, comme dit @aziraphale, ta capacité d'endettement est capée, donc sur le papier ça réduirait d'autant ce que tu peux emprunter (à un taux sans doute meilleur que 1,65%).

Après, si tu fais le crédit chez une autre banque tu peux envisager de cacher ce premier crédit et juste mettre en avant l'import. Mais c'est super pas conseillé. Et si ta banque l'apprend, elle peut exiger le remboursement immédiat du crédit.

[aziraphale]

Il parle d'un achat dans 3 ou 4 ans.
Prédire qu'il pourra avoir un meilleur taux que son 1.65% actuel c'est être optimiste.
Aujourd'hui il aurait peut-être mieux en fonction de son dossier.
Dans 3 ans par contre, savoir comment on va sortir de la phase actuelle c'est compliqué. Les probabilités que les taux remontent sont plutôt élevées.

[Quild]

Citation :

Publié par aziraphale

Il parle d'un achat dans 3 ou 4 ans.
Prédire qu'il pourra avoir un meilleur taux que son 1.65% actuel c'est être optimiste.
Aujourd'hui il aurait peut-être mieux en fonction de son dossier.
Dans 3 ans par contre, savoir comment on va sortir de la phase actuelle c'est compliqué. Les probabilités que les taux remontent sont plutôt élevées.

Quand j'ai acheté en 2015 c'était déjà censé être le dernier bon moment pour acheter parce que les taux allaient remonter.
Faut voir sur quelle durée il le fera, mais bon. L'achat dans 3-4 ans c'est pas encore garanti.

Maintenant, dire "rembourse pas parce qu'on ne peut pas prédire" ça n'a pas + de sens que de dire "rembourse parce qu'on ne peut pas prédire". Si on ne peut pas prédire, il n'y a pas de raison de privilégier un choix ou l'autre sur le critère de l'évolution des taux. Même si un des deux choix est l'inaction.

Et honnêtement il a + à perdre de l'augmentation du prix du m² sur 3-4 ans que de l'augmentation des taux

[[0]Draki]

Citation :

Publié par Aiina

ça diffère selon les banques, il y a vraiment des politiques différentes sur les primes c'est beaucoup plus souvent non que oui.

C'est dans ce genre de cas qu'un courtier ça sauve la vie.

[aziraphale]

Citation :

Publié par Quild

Quand j'ai acheté en 2015 c'était déjà censé être le dernier bon moment pour acheter parce que les taux allaient remonter.
Faut voir sur quelle durée il le fera, mais bon. L'achat dans 3-4 ans c'est pas encore garanti.

Maintenant, dire "rembourse pas parce qu'on ne peut pas prédire" ça n'a pas + de sens que de dire "rembourse parce qu'on ne peut pas prédire". Si on ne peut pas prédire, il n'y a pas de raison de privilégier un choix ou l'autre sur le critère de l'évolution des taux. Même si un des deux choix est l'inaction.

Et honnêtement il a + à perdre de l'augmentation du prix du m² sur 3-4 ans que de l'augmentation des taux

Je n'ai jamais dit de ne pas rembourser, j'ai dit que faire des prédictions sur l'évolution des taux ou du marché immo, vu la tournure économique actuelle c'est un pari.
Et chacun parie avec son argent, donc c'est à lui de voir.

Ne pas rembourser peut être payant au final si les taux remontent (si tu ne vois pas de différence entre la situation en 2015 et celle de 2021 je n'y peux rien)
Pour 60k€ le gain ou la perte serait de toute façon très minime, sauf à voir les taux exploser ce qui est (quasiment) impossible.

Perso je rembourserai pour pas avoir à m'emmerder à placer ce fric.
Surtout que si c'est dans le but de faire un apport pour plus tard il vaut mieux ne prendre aucun risque et donc rester sur du fond en euro. Ce qui ne rapporte à peu près rien en ce moment.

[Quild]

J'ai fait une simulation de tableau d'amortissement sur base de :
- Emprunt de 67 500 EUR en Octobre 2017
- Taux 1,65% hors assurance
- Mensualité 282 EUR hors assurance
- Assurance 15,5 EUR/mois

On arrive bien à 59k restant à rembourser aujourd'hui avec une fin en septembre 2042.

Si je regarde de janvier 2022 à décembre 2025, sur 3 ans, ils paierait donc : 3 540,71 EUR d'intérêts et d'assurances.
Qu'il peut donc éviter en contrepartie de 495 EUR de frais de remboursement.
Frais de remboursement qui resteraient dans cet ordre de grandeur s'il doit rembourser son crédit dans 3 ans pour prendre un nouveau de toute façon.

La question est de savoir à quel taux il peut placer ses 59k EUR s'il ne rembourse pas.
S'il a comme moi un PEL à 2%, effectivement, il vaut mieux payer 1,65% d'intérêts d'un côté et en toucher 2% de l'autre.

Si il a un PEL à 1%, c'est + intéressant de rembourser.


Airmed - Copie.xlsx

Citation :

Publié par aziraphale

Ne pas rembourser peut être payant au final si les taux remontent (si tu ne vois pas de différence entre la situation en 2015 et celle de 2021 je n'y peux rien)
Pour 60k€ le gain ou la perte serait de toute façon très minime, sauf à voir les taux exploser ce qui est (quasiment) impossible.

Je ne comprends pas le petit troll sur ma remarque comme quoi ça fait 6+ ans qu'on dit que c'est la fin des taux bas accompagné du fait que tu penses quasi impossible que les taux explosent .

Alors que ma remarque est en réponse à ton message qui semblait s'inquiéter de la possible remontée des taux.

[Airmed / Ildefonse]

Merci, j'ai aucun fond de placement et plus de PEL à 2%. Je vais donc faire du remboursement anticipé