[Hark²]

Citation :

Publié par Metalovichinkov

*Par extrême il y a par exemple le multi propriétaire qui à la naissance de sa fille a partagé tout son patrimoine entre lui et sa femme, elle est donc proprio à 50% d'appart qu'elle a jamais payé ni même visité, des gens avec des énormes écarts de salaire (un mari ingénieur nucléaire et sa femme est prof de gym au quart temps) ou encore un des deux partis qu'hérite d'un énorme truc et rend son conjoint propriétaire de la moitié.

D'ailleurs je rebondis juste sur ce point.
Comment se passe la succession lors d'un remariage pour les enfants (maison achetée à 50/50 sous le régime de la communauté puis divorce, donc chacun a 50% de la maison) ?

La remariée aura la moitié de la part (donc 25% de la maison et les 25% autres seront partagées entre les héritiers - enfants -) et cela même si elle n'a pas du tout participé à l'achat de la maison initialement ?

[Gardien]

Citation :

Publié par Hark²

D'ailleurs je rebondis juste sur ce point.
Comment se passe la succession lors d'un remariage pour les enfants (maison achetée à 50/50 sous le régime de la communauté puis divorce, donc chacun a 50% de la maison) ?

La remariée aura la moitié de la part (donc 25% de la maison et les 25% autres seront partagées entre les héritiers - enfants -) et cela même si elle n'a pas du tout participé à l'achat de la maison initialement ?

Tant qu'il n'y a pas mort, il n'y a rien à voir avec les enfants.

Donc normalement, en cas de divorce après un achat en 50/50, les 2 ex conjoints auront 50%.

Le remariage avec nouveau enfant aboutissent souvent à l'organisation de "magouille legal" pour déshériter ses enfants de premier mariage... :// Truc classique du mec de 40/50 qui quitte sa femme et se marie avec une femme de 20/30 ans, et qui fait un "don au dernier des vivants" @ sa new femme dans 99.999% des cas niquant les enfants de sa première femme...

[Metalovichinkov]

Normalement oui, enfin ça ne change rien d'une succession standard.

Si je dis pas de conneries, tous les enfants sont égaux et le premier conjoint n'aura rien (y'a déjà eu le divorce pour ça)

[Hark²]

Citation :

Publié par Gardien

Donc normalement, en cas de divorce après un achat en 50/50, les 2 ex conjoints auront 50%.

Le remariage avec nouveau enfant aboutissent souvent à l'organisation de "magouille legal" pour déshériter ses enfants de premier mariage... :// Truc classique du mec de 40/50 qui quitte sa femme et se marie avec une femme de 20/30 ans, et qui fait un "don au dernier des vivants" @ sa new femme dans 99.999% des cas niquant les enfants de sa première femme...

Ca marche, c'est exactement le cas que tu cites

Donc si je comprends bien la nouvelle mariée, en cas de mort du détenteur du patrimoine, aura la totalité de sa part ??
Et même si le mariage ne dure que 1 ou 2 ans ? Lors de sa mort, sa part sera partagée entre les enfants du 1er mariage et les enfants de la personne (issus d'un autre mariage) ?

En cas de mort de cette personne, si elle se remarie avec quelqu'un d'autre, c'est potentiellement quelqu'un de complètement étranger qui aura sa part à elle et ainsi de suite ?

[Xubfin]

les enfants ont qd même la part de la mère (qui a été racheté par le père au moment du divorce)
Le problème est aussi inverse, en cas de décès d'un des parents, sans donation au dernier vivant, le parent survivant peut pas vendre sans l'autorisation des enfants et ne peut pas remployer la somme totale pour s 'acheter un nouveau bien. Problématique récurrente qd on prend de l'âge et qu'on veut un logement plus adapté.
Bref, faut se marier/pacser quand on achète en commun pour être protégé en cas de décès de l'un.

[Hark²]

Citation :

Publié par Xubfin

les enfants ont qd même la part de la mère (qui a été racheté par le père au moment du divorce)
Le problème est aussi inverse, en cas de décès d'un des parents, sans donation au dernier vivant, le parent survivant peut pas vendre sans l'autorisation des enfants et ne peut pas remployer la somme totale pour s 'acheter un nouveau bien. Problématique récurrente qd on prend de l'âge et qu'on veut un logement plus adapté.
Bref, faut se marier/pacser quand on achète en commun pour être protégé en cas de décès de l'un.

Je précise ma question (et j'arrête après pour ne pas polluer le thread).

Mon père s'est remarié, après le divorce d'avec ma mère, ils ont chacun 50% de la maison familiale, ma mère garde l'usufruit en échange d'une compensation de pension alimentaire.
La nouvelle femme de mon père aura ses parts lors de son décès, c'est à dire 50% de la maison familiale. Quid des enfants à la mort de ma mère ? Ils ne se partageront "que" 50% des parts de ma mère et n'auront rien sur les parts de mon père ?

[Ghalleinne]

OP, tu devrais préciser, quand il s'agit de questions juridiques (et c'est le cas) que tu es belge en gros, gras, rouge, au début du poste.

Parce que bon, le PACS, la gestion de l'indivision, des héritages et tout le tutim, ça relève du droit, et la grande majorité ici parle de ce qu'il connaît, c'est à dire du droit français, du coup à peu près rien de ce qui a été dit jusque là n'est fiable, puisque rien ne garantie que le droit belge colle au droit français sur tous ces sujets.

[Aiina]

Citation :

Publié par Hark²

Lors de l'achat, nous l'avons contractualisé avec le notaire car étant PACSES techniquement si l'un de nos deux décède nous n'aurions droit à rien sur les 50% de la part du conjoint.

si vous êtes Pacsés avec un simple testament tu peux céder ta part à ton conjoint.

Si PACS mais pas de testament la part va aux enfants/parents
Si testament mais pas PACS tu lègues ta part à ton conjoint mais n'ayant pas de lien les impôts passent par là

Donc il faut les deux dans le cas ou les conjoints veulent se léguer l'un à l'autre

edit : au dessus, en effet

[aziraphale]

Citation :

Publié par Hark²

Je précise ma question (et j'arrête après pour ne pas polluer le thread).

Mon père s'est remarié, après le divorce d'avec ma mère, ils ont chacun 50% de la maison familiale, ma mère garde l'usufruit en échange d'une compensation de pension alimentaire.
La nouvelle femme de mon père aura ses parts lors de son décès, c'est à dire 50% de la maison familiale. Quid des enfants à la mort de ma mère ? Ils ne se partageront "que" 50% des parts de ma mère et n'auront rien sur les parts de mon père ?

Déjà ça dépend du régime sous le lequel le nouveau mariage a été fait.

Le régime de base est la communauté réduite aux acquets, donc ta belle-mère n'aura droit à rien du tout sur les 50% de la maison que ton père avait avant son mariage avec elle.
Ces 50% seront partagés entre tous les enfants de ton père.

Après si il y a un contrat de mariage ou si ils ont changé de régime (si c'est le cas tu dois forcément être au courant, c'est une obligation légale de prévenir les enfants), tout est possible y compris que la belle-mère hérite des 50% et toi de rien du tout.

[Zvenpak]

Citation :

Publié par Ghalleinne

OP, tu devrais préciser, quand il s'agit de questions juridiques (et c'est le cas) que tu es belge en gros, gras, rouge, au début du poste.

Parce que bon, le PACS, la gestion de l'indivision, des héritages et tout le tutim, ça relève du droit, et la grande majorité ici parle de ce qu'il connaît, c'est à dire du droit français, du coup à peu près rien de ce qui a été dit jusque là n'est fiable, puisque rien ne garantie que le droit belge colle au droit français sur tous ces sujets.

Sur ce point, je me suis déjà un peu renseigné, et en Belgique il suffit que nous nous déclarions en "Cohabitation Légale", ce qui reviens grosso-merdo à votre "PACS".

Merci pour vos premiers retours, j'en prends bonne note.

Concernant l'estimation de la maison d'il y a plus de 10 ans, normalement c'est la soeur qui l'avait récupérée au moment du décès des parents, mais impossible de remettre la main dessus... Et pour se mettre d'accord sur un prix avant de faire venir quelqu'un pour l'estimation, bonne merde, on a strictement aucune idée de la valeur de la maison, même à 100.000 euros prêt lol.

Certes elle est hyper bien située (petit village dans les Ardennes, le long d'une rivière, pas mal de restos vu que c'est touristique, école, pharmacie, épicerie, etc... bref c'est un bled paumé car on est au milieu de la nature, mais c'est pas non plus Petaouchnoque ou tu dois faire 30 bornes pour voir le premier commerce, et ya une autoroute (Bruxelles-Luxembourg) à 5 km.

Niveau négatif, on peu tout de même noter les "nuisances" justement à cause du tourisme, en belle saison c'est des milliers de personnes dans le village, dont un parking de 1.200 places devant mon jardin (j'ai déjà posé un brise-vue sur les 40 mètres de jardin pour avoir la paix). Et surtout qu'il faut refaire pas mal de trucs importants (couvrement en ardoises du toit à refaire rapidement, etc...).

Donc on a vraiment aucune idée de la valeur de la maison, surtout que son frère et sa soeur sont proprios certes, mais ils ont acheté ya plus de 20 ans...

[gobelard]

Citation :

Publié par Towinouche

Plop,

Je viens vers vous car je sais qu'une bonne partie de l'élite Jolienne est THL au niveau de l'immobilier, et vu que je suis un parfait noob dans ce domaine, autant venir vers vous.

Attention, gros pavé en vue... je vais essayer d'être le plus clair possible.

Contexte :

- Ma compagne à un frère et un soeur, à la mort de leurs parents (ya 5 ans), ils ont hérité tous les 3 d'un tiers de part de la maison familiale.
- Le frère et la soeur sont tous les deux casés et sont déjà proprios de leur maison, ils n'ont aucun objectif de récupérer la maison familiale. Ils sont tous les deux très "cools" et pas chiants.
- Avec ma compagne, après x années de galère, on est bien posés depuis plus de 5 ans, et elle a émis le souhait de reprendre la maison.
- Un accord a été pris il y a 4 ans, ma compagne va reprendre la maison une fois que nos finances nous permettront d'envisage un prêt pour racheter les 2 parts. En attendant, elle (on), peut emménager dans la maison, des accords écrits ont été signés.
- Dans cet accord, est stipulé que nous avons le droit de faire des travaux pour rénover un minimum la maison avant d'y entrer. Durant toute cette période, la maison nous sera laissée "gratuitement", et les montants des travaux seront pris en compte durant la transaction du rachat des parts.

- Durant plus de 2 ans, avec l'aide d'un artisan, j'ai retapé la maison (nouvelle électricité, nouvelle chape, carreler tout le RDC, rafraîchir tout le bâtiment tant intérieur qu'extérieur, etc...). Et nous avons emménagé dans la maison depuis un an et demi.


Actuellement :

- Cela fait donc un an et demi que nous habitons la maison, selon l'accord convenu. Nous ne payons aucun loyer, en échange on entretiens la maison.
- Avec le Covid, la suite prévue a été fortement retardée, et ce n'est que depuis un mois que ma compagne a commencé à "finaliser" le projet avec son frère et sa soeur, mais qui tous les deux ont 2 de tension et ne semblent pas spécialement pressés de faire le nécessaire... quand je vous disait qu'ils étaient cools et pas chiants...

Seulement, pour 2 raisons, j'aimerais que les choses s'accélèrent... :

- On rajeunis pas, j'ai 46 ans et ma compagne en à 48... Même si elle a 1/3 des parts, l'achat des des autres se chiffrera sûrement à + 150.000 euros. Plus on va attendre et + on risque de tomber sur des banques chiantes au niveau de l'âge.
- On est enfin dans une période ou on gagne bien notre vie et ou aucune "dette" n'est présente, bref c'est le moment.

En ma grande qualité de noob dans ce domaine, je prévois de faire ceci :

- Faire venir un notaire ou expert immobilier pour faire évaluer la maison.
- Une fois le montant convenu, voir avec le frère et la soeur si ca leur convient (en prenant en compte les travaux déjà réalisés et qui auront donné une plus-value à l'estimation de la maison), puis embrayer sur une demande de prêt pour racheter leurs parts.
- Englober dedans un budget travaux pour finaliser les trucs qu'on a pas encore rénové.
- Finaliser la chose.

Mais je me pose plein de questions, et j'aimerais si possible avoir quelques réponses avant de me lancer dans cette aventure à l'aveugle :

- Pour l'estimation, il vaut mieux prendre un notaire ou un expert immobilier? En sachant que la finalité sera de toute façon l'achat pour nous et la revente de parts pour les deux autres.
- La part que ma compagne détient, peut entrer en compte dans la demande de prêt? Genre comme apport?
- Ma compagne aimerait dans la mesure du possible, endosser le prêt a son seul nom. Non pas qu'elle envisage de me foutre dehors dans x temps, mais tout simplement pour ne pas "nous coincer" tous les deux sur un financement à long terme. Sauf que si elle casse sa pipe avant moi, j'aurai quels droits de rester dans cette maison? On dois se "pacser" pour que j'ai un futur usufruit et pouvoir rester dedans si le cas se présentait?
- Une partie de la maison est très facilement aménageable comme "chambre d'hôte" voir comme location de studio (annexe construite à l'étage du garage à l'époque des parents, ou une tante a vécu des années, avec installation électrique/eau/chauffage indépendants du reste de la maison), j'ai ce projet depuis 2 ans, mais je ne l'ai pas concrétisé car je voulais attendre d'être proprio. On peu faire jouer cela (donc un revenu possible facilement) dans la négoce pour le prêt?

Et bien entendu toutes questions auxquels je ne pense pas, mais qui vous sembleront utiles à vos yeux d'experts de la situation

D'avance, je vous remercie pour tous vos conseils, j'aimerai vraiment concrétiser ca avant la fin de l'année.

1) prends un bon notaire : le prêt gratuit de la maison (comoda si mes souvenirs sont bons) doit être un acte sous seing sinon ça peux être la merde!

Je précisé que je ne suis pas d'un métier juridique mais j ai déjà fait un prêt gratuit de ma maison le temps de l'acheter, mais ce n'étais pas à ma famille.

Le notaire vas vous pacser également car il faut te protéger en cas de décès de ta compagne. Le notaire vous parleras des donations entre vous...

Tu dois acquérir ta maison, je suis bien placé pour savoir que votre amour et votre confiance n'exclue pas un contrat clair, noir sur blanc. Si seulement ta femme est proprio tu ne sais pas ce que la vie réserve et tout peux voler en éclat!

Le notaire pourras évaluer les ventes alentours pour donner une tendance mais les agents immo le font également.

2) le courtier

Oublie cafpi et toutes les armées du crédit. Un ami a trouvé un courtier qui lui faisait des montages assez ouf. J y connais rien je te laisse découvrir. Mais acheter un bien de 200k avec 20k en hypothéquant le bien acheté j ai trouvé ca ouf!


3) 3 agences immo suffisent

2 style IAD stephane plazza century21...

1 style robert vieux de la vieille avec la gomina et la mallette en sky


4) appelle les agences style SOLIHA ANAH ... pour les travaux tu peux avoir des aides (sur devis avant travaux) si tu as du rafraîchissement a faire dedans!
Et garde l oseille pour une piscine

[Quild]

Citation :

Publié par Towinouche

Concernant l'estimation de la maison d'il y a plus de 10 ans, normalement c'est la soeur qui l'avait récupérée au moment du décès des parents, mais impossible de remettre la main dessus... Et pour se mettre d'accord sur un prix avant de faire venir quelqu'un pour l'estimation, bonne merde, on a strictement aucune idée de la valeur de la maison, même à 100.000 euros prêt lol.

Je ne comprends pas comment la succession a pu se faire il y a 5 ans sans évaluation de la maison à prendre en compte.
Même si c'est "on répartit les parts", faut bien une évaluation pour le calcul des droits de succession

[Zvenpak]

Citation :

Publié par Quild

Je ne comprends pas comment la succession a pu se faire il y a 5 ans sans évaluation de la maison à prendre en compte.
Même si c'est "on répartit les parts", faut bien une évaluation pour le calcul des droits de succession

En fait, j'ai "hyper synthétisé" les faits pour rendre la lecture moins lourde. Mais :

- Les parts ont déjà été "distribuées" ya un peu plus de 10 ans, lors du décès de la maman, qui était l'unique propriétaire, et donc c'est de cette époque que date la dernière estimation.
- Le père avait l'usufruit de la maison étant marié, mais apparemment n'a eu aucune part... Il est resté dans la maison jusque son décès il y a 5 ans.

Vous pensez qu'il y a moyen de retrouver le montant de l'estimation de la maison de l'époque via les parts? C'est indiqué quelque part (lol)? Je présume que ca a du être déclaré un moment donné pour justement donner une "valeur" aux différentes parts non?

En tout cas la soeur ne retrouve rien, et n'est même pas certaine d'avoir eu ce document, et dans ce que j'ai récupéré à l'époque dans la maison avant de débuter les travaux, ya rien non plus...

[Ariendell]

Les estimations sont trop vieilles, il faut que ça soit ré-estimé pour que personne ne soit lésé. Après les arrangements entre vous ça vous regarde, mais il faut vraiment que ça soit bien fait pour qu'il n'y ait pas de rancœur, surtout dans la famille.

[Chandler]

Évite l’estimation du marché vu que c’est familial. Tu vas te faire tuer par les frais d’enregistrement.
A ta place je verrai avec le notaire pour fixer la valeur au minimum de l’estimation de l’enregistrement afin de limiter les frais.

[Quild]

Citation :

Publié par Chandler

Évite l’estimation du marché vu que c’est familial. Tu vas te faire tuer par les frais d’enregistrement.
A ta place je verrai avec le notaire pour fixer la valeur au minimum de l’estimation afin de limiter les frais.

A voir si en l'absence d'estimation ça ne mets pas en péril la succession en donnant aux autres un droit de contester même quelques années plus tard.
En particulier si Towinouche et sa femme vendent la maison avec une grosse plus-value par rapport au partage au moment de la succession.

[Chandler]

L’estimation est faite par le notaire au minimum de celle de l’enregistrement.
Il n’y a rien qui manque et les frais sont limites.

A quoi çà sert d’avoir une estimation a 150.000, payer les droits d’enregistrement sur ce montant quand l’enregistrement fixe le minimum a 100000?

[Ariendell]

À éviter que le reste de la famille se sente lésée et que les relations en pâtissent ?

[Quild]

Citation :

Publié par Chandler

L’estimation est faite par le notaire au minimum de celle de l’enregistrement.
Il n’y a rien qui manque et les frais sont limites.

A quoi çà sert d’avoir une estimation a 150.000, payer les droits d’enregistrement sur ce montant quand l’enregistrement fixe le minimum a 100000?

Ben je recommande juste de se renseigner.
En France tu as 2 ans pour contester une succession si tu estimes que le partage n'est pas équitable. Le droit Belge est souvent proche, même si je pense que la succession doit être moins proche que d'autres choses.

Toujours en France, il n'est pas conseillé d'avoir une valeur trop éloignée de la réalité pour éviter que l'Etat ne veuille contrôler. Réduire les droits d'enregistrement c'est au détriment du fisc hein.

Toujours en France, t'as plein de trucs qui demandent la prudence. Genre tu files 20k EUR à chacun de tes gosses sans aucun document notarié, l'un le dilapide, l'autre le fait fructifier, ça peut être la merde au moment de l'héritage.
Un divorce avec un des deux qui garde le bien immobilier, il faut être prudent aussi.


Bref ça sert à éviter les emmerdes ultérieures en voulant trop faire les choses un peu trop à la one again.
Ca peut très bien se passer hein. Ou pas.

Typiquement : Ils font les choses à l'arrache, maison sous-évaluée, etc. Ils terminent les travaux et POUF, le frère ou la sœur conteste le partage. Pas d'évaluation de la maison au moment du partage, Towinouche & madame se retrouvent à devoir recalculer le partage au pire pour eux et... injuste.

[aziraphale]

Le partage il est déjà fait depuis longtemps. Chacun à 1/3 de la maison.

Il s'agit maintenant de racheter les parts des cohéritiers ce qui est une transaction immo tout à fait classique, ça n'a plus rien à voir avec l'héritage.
A partir du moment où les parties s'entendent sur un prix (cohérent pour que le fisc ne vienne pas mettre son nez dans l'histoire), il n'y a plus de contestation possible ensuite.
Quand bien même l'immobilier ferait x2 dans 5 ans ils ont vendus c'est fini.
Si ils avaient vendu à un inconnu ils ne seraient pas venu lui réclamer une part de la plus-value.

Si tu veux faire propre :
- vous vous mettez d'accord sur un prix de travaux réalisés => chacun te dois 1/3 (si vous êtes 3) de cette somme.
Vous mettez ça par écrit, éventuellement en précisant que cette somme sera payée au moment de la vente de la maison.
- vous faites évaluer le prix actuel de la maison par des agents immo (3 si possible) et vous vous mettez d'accord sur le prix de vente (l'estimation la plus basse en général en famille).
- tu rachètes les parts à chacun des cohéritiers au prix "normal" comme ça le fisc ne viendra pas t'emmerder, ni au moment de la transaction, ni au au moment de la revente avec une plus-value potentiellement énorme si vous sous-évaluez fortement le prix de vente.

Au moment du paiement tu devras donc leur payer : 1/3 du prix de la maison - 1/3 du prix des travaux.
Ca revient au même que le bidouillage mais au moins tout est clair.
La seule différence c'est ce que tu devras payer à l'état, et ça dépend de la valeur de la maison (enfin des 2/3 de la valeur puisque tu possèdes déjà 1/3).
Si la différence entre magouille et propre c'est 500€, franchement mieux vaut éviter la magouille. Si c'est 50k€ c'est toi qui voit si tu veux prendre le risque avec le fisc.

[Metalovichinkov]

Citation :

Publié par aziraphale

Le partage il est déjà fait depuis longtemps. Chacun à 1/3 de la maison.

Il s'agit maintenant de racheter les parts des cohéritiers ce qui est une transaction immo tout à fait classique, ça n'a plus rien à voir avec l'héritage.
A partir du moment où les parties s'entendent sur un prix (cohérent pour que le fisc ne vienne pas mettre son nez dans l'histoire), il n'y a plus de contestation possible ensuite.
Quand bien même l'immobilier ferait x2 dans 5 ans ils ont vendus c'est fini.
Si ils avaient vendu à un inconnu ils ne seraient pas venu lui réclamer une part de la plus-value.

C'est possible en cas de divorce, j'imagine que ça l'est pour un héritage

[Quild]

Citation :

Publié par aziraphale

Le partage il est déjà fait depuis longtemps. Chacun à 1/3 de la maison.

Ah oui tiens, c'est pas faux. Je suis resté dans mon idée initiale.
Donc oui, la succession étant réglée, effectivement ça complique moins les choses. Mea culpa.

[Zangdar MortPartout]

Citation :

Publié par Metalovichinkov

Tu peux très bien ne rien payer de la maison et être quand même propriétaire à 50%, il y a encore aujourd'hui des couples avec l'un des deux qui ne travaille pas ou des écarts de salaire immense.

Après est ce qu'il faut obligatoirement être marié ou pacsé, j'en sais rien.

Pour être sur l'acte de vente, il faut également être sur le prêt hypothécaire, sinon cela revient à donner 50% de la propriété sans que la banque n'ai de garantie dessus.

Comme plusieurs, vous devriez souscrire le prêt à deux, c'est beaucoup plus sécurisant pour toi, et tu seras sur l'acte de vente. En contrepartie, tu assures ta part du prêt. Après je ne sais pas comment cela se passe en France mais au Canada les biens en héritage ne sont pas transmis aux conjoints. Donc tu pourrais seulement être à 50% sur la part rachetée (soit 33% au final donc).

En ce qui a trait au décès éventuel du conjoint, si vous n'êtes pas mariés ou s'il n'y a pas de testament, la part du conjoint décédé ira à l'héritier. Ça peut vite être la grosse merde si tu possèdes 50% de la bâtisse, l'autre 50% lui revient.

Conclusion: faites un testament. Et souscrivez une assurance vie et maladies graves.

[Belzebuk]

Citation :

Publié par aziraphale

Au moment du paiement tu devras donc leur payer : 1/3 du prix de la maison - 1/3 du prix des travaux.

C'est pas 2/3 de la part de la maison justement puisque 1/3 leur appartient déjà ? Même chose pour les travaux, pourquoi les payer à nouveau si c'est lui qui les a réalisés / financés. Il me semble plus pertinent de déduire la valeur des travaux réalisés de l'estimation du bien et de partager le restant en trois part dont il devra rembourser 2/3 aux autres héritiers.

[Chandler]

La sortie d’indivision est expliquée ici.

https://www.notaire.be/acheter-louer...e-d-indivision