[Belzebuk]

Bonjour à vous Jolien,

Je viens quémander vos lumières face à une situation qui me laisse perplexe.

J'ai quitté un appartement en métropole il y a un peu plus de deux mois que j'ai occupé en location depuis mi 2017. J'ai reçu récemment un message de l'agence immobilière m'informant du montant de la restitution du dépôt de garantie duquel a été déduit les quelques réparations à effectuer dans l'appartement ainsi qu'une facture d'eau de plus de 600 euros. Ce qui veut dire que je me retrouve à devoir de l'argent à l'agence immobilière. L'eau était pourtant comprise dans les charges. C’est lié donc à une consommation dépassant ce qui était prévu par les charges sauf que je n'ai jamais été alerté à ce sujet et que je me retrouve à devoir payer x année au lieu d'un règlement annuel.

J'ai pris contact avec l'agence immobilière afin d'avoir plus de précision à ce sujet. Il m'explique sans surprise qu'il est censé y avoir une régulation annuel en fonction de la consommation sauf que l'AG validant les comptes de 2019 n'a pas encore eu lieu et donc même chose pour 2020. Dans ce cas-là, ils se basent sur le relevé de compteur de 2018, celui de sortie et font la différence entre les deux qu'ils multiplient ensuite par le coût moyen de l'eau dans cette zone (approximativement 3€ du m3 selon eux). Ce qui après quelques recherches semblent correspondre à la réalité.

Je suis surpris de me retrouver facturé ainsi au bout de presque 4 ans, de pas avoir pu contrôler ma consommation d'eau faute d'information et que l'AG ait du retard sur les validations de compte. Fin j'estime que c'est du retard parce que je n'y connais rien mais peut-être que c'est le fonctionnement normal ?

Bref, est-ce que tout ceci est normal ?

Je reste volontairement flou sur certaines infos puisque c'est en cours de discussion avec l'agence immo. Je peux donner plus de détail en mp si besoin.

[Lyen]

Tes charges étaient au forfait ou au réel ? Avoir cette information t'aidera déjà à y voir plus clair.

Message supprimé par son auteur.

[Belzebuk]

Citation :

Publié par Lyen

Tes charges étaient au forfait ou au réel ? Avoir cette information t'aidera déjà à y voir plus clair.

Il n'y a pas de mention sur le bail précisant cela mais sur la quittance de loyer, les charges étaient fixes (donc au forfait). J'avais une régulation annuelle. Pour ça que je suis surpris aujourd'hui puisque je pensais qu'à ce moment-là je paierais une éventuelle surconsommation d'eau.

Citation :

Publié par Hippocampe Angulaire

C'est pas trop désagréable à boire l'eau salée ?

Ahah vu la poisse que j'ai en ce moment, ça passe de travers

[Quild]

Citation :

Publié par Belzebuk

J'ai pris contact avec l'agence immobilière afin d'avoir plus de précision à ce sujet. Il m'explique sans surprise qu'il est censé y avoir une régulation annuel en fonction de la consommation sauf que l'AG validant les comptes de 2019 n'a pas encore eu lieu et donc même chose pour 2020. Dans ce cas-là, ils se basent sur le relevé de compteur de 2018, celui de sortie et font la différence entre les deux qu'ils multiplient ensuite par le coût moyen de l'eau dans cette zone (approximativement 3€ du m3 selon eux). Ce qui après quelques recherches semblent correspondre à la réalité.

Tu ne le précises pas dans ton calcul, mais ils ont bien sûr déduit les provisions pour l'eau que tu as déjà payé dans tes charges non ?

Parce que tu as une surconsommation de 200m3. Sur 4 ans, ça te ferait 50m3 par an. Soit un bon tiers de la consommation normale d'une personne.
Il reste possible que tu consommes + que le précédent occupant.

Edit : Ah non, 50m3 par an c'est environ la consommation moyenne d'une personne.

[Lyen]

Si t'es au forfait => pas de régularisation à faire (en gros t'as le cheat mode consommation illimitée si t'es de ceux qui s'en tapent de l'écologie)

[Shagi]

Citation :

Publié par Belzebuk

Il n'y a pas de mention sur le bail précisant cela mais sur la quittance de loyer, les charges étaient fixes (donc au forfait). J'avais une régulation annuelle. Pour ça que je suis surpris aujourd'hui puisque je pensais qu'à ce moment-là je paierais une éventuelle surconsommation d'eau.

Si ils se basent sur la conso de l'ancien locataire qui consommait moins et/ou n'était jamais là, évidemment il y a une différence.
Les charges ça n'est toujours qu'une provision, il faut de toute façon régler ce que tu as consommé. Et du coup, est-ce que tu as consommé ce qu'ils te demandent ? Si oui forcément tu leur dois la régularisation...

EDIT : les charges "fixes" de ta quittance ça ne sont pas les charges pour l'entretien, la taxe des ordures ménagères etc. ?

[Belzebuk]

Citation :

Publié par Quild

Tu ne le précises pas dans ton calcul, mais ils ont bien sûr déduit les provisions pour l'eau que tu as déjà payé dans tes charges non ?

Parce que tu as une surconsommation de 200m3. Sur 4 ans, ça te ferait 50m3 par an. Soit un bon tiers de la consommation normale d'une personne.
Il reste possible que tu consommes + que le précédent occupant.

Je viens de regarder à nouveau leur calcul et a priori non puisqu'elle mentionne l'index d'entrée et l'index de sortie, fait la différence est multiplie par 3€ mais à aucun moment ne déduit ce que j'ai déjà payé dans les charges alors qu'elle mentionne elle-même plus tôt dans le mail que l'eau faisait bien partie des charges O_o

Citation :

Publié par Lyen

Si t'es au forfait => pas de régularisation à faire (en gros t'as le cheat mode consommation illimitée si t'es de ceux qui s'en tapent de l'écologie)

Comment avoir la certitude que j'étais au forfait ? Aurais-tu un texte à ce sujet sur lequel je peux m'appuyer histoire d'avoir un argumentaire solide !

Citation :

Publié par Shagi

Si ils se basent sur la conso de l'ancien locataire qui consommait moins et/ou n'était jamais là, évidemment il y a une différence.
Les charges ça n'est toujours qu'une provision, il faut de toute façon régler ce que tu as consommé. Et du coup, est-ce que tu as consommé ce qu'ils te demandent ? Si oui forcément tu leur dois la régularisation...

EDIT : les charges "fixes" de ta quittance ça ne sont pas les charges pour l'entretien, la taxe des ordures ménagères etc. ?

On venait d'un appartement bordelais où nous avions également des charges fixes (entretien partie commune, taxe ordures ménagères ET eau). Le fameux cheat code dont parle Lyen apparemment. Donc nous pensions être sur le même fonctionnement dans celui-là puisque nous n'avions pas eu à ouvrir de compteur d'eau contrairement à celui qu'on occupe aujourd'hui. Les charges n'étaient pas élevées (un peu moins de 40€/mois pour 2). Nous nous sommes jamais privé sur l'eau. Et bien évidemment, si on doit payer, on paiera.

[Shagi]

Citation :

Publié par Belzebuk

Je viens de regarder à nouveau leur calcul et a priori non puisqu'elle mentionne l'index d'entrée et l'index de sortie, fait la différence est multiplie par 3€ mais à aucun moment ne déduit ce que j'ai déjà payé dans les charges alors qu'elle mentionne elle-même plus tôt dans le mail que l'eau faisait bien partie des charges O_o

Que dit ton bail exactement ? Et peut être, je ne sais pas, le règlement de copropriété ou le truc où est décrit ce que comprennent ou pas les charges ? Je pense que c'est ce qui fera foi, sûrement ?
D'autre part il est clairement tout à fait possible que le calcul de l'agence ait été fait à l'arrache et soit en fait une erreur... Je suis curieuse de savoir ce qu'ils vont te répondre quand tu vas leur demander des précisions.

[Belzebuk]

Citation :

Publié par Shagi

Que dit ton bail exactement ? Et peut être, je ne sais pas, le règlement de copropriété ou le truc où est décrit ce que comprennent ou pas les charges ? Je pense que c'est ce qui fera foi, sûrement ?
D'autre part il est clairement tout à fait possible que le calcul de l'agence ait été fait à l'arrache et soit en fait une erreur... Je suis curieuse de savoir ce qu'ils vont te répondre quand tu vas leur demander des précisions.

Je n'ai jamais eu accès au règlement de la copropriété.

Je suis en train d'éplucher le bail à nouveau. Il y a deux passages sur les charges. Le premier indique :

Citation :

En sus du loyer, le LOCATAIRE sera redevable d'une provision sur charges et taxes fixées mensuellement à ce jour à la somme de : 45 euros(QUARANTE CINQ EUROS).
Ce montant sera modifié en fonction des charges déterminées chaque année.

Je constate d'ailleurs que mes charges ont baissé entre la première année et les suivantes puisque j'étais plus tard autour des 37€.


Le deuxième passage dans le bail mentionnant les charges indique :

Citation :

2.8.1. - En même temps et de la même façon que le loyer, le LOCATAIRE s'oblige à acquitter par provision les charges, prestations et taxes récupérables mises à sa charge et découlant de la législation en vigueur et du présent bail au prorata des millièmes de copropriété s'il existe un règlement de copropriété de l'immeuble dans lequel se trouvent les locaux loués, ou selon les modalités définies par un règlement intérieur dudit immeuble, ou tout autre état de répartition.

2.8.2. - Les charges locatives feront l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le BAILLEUR en communique au LOCATAIRE le décompte par nature de charges ainsi que dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre locataires. Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition du LOCATAIRE, au domicile du BAILLEUR ou de son mandataire à ses jours et heures de réception.

2.8.3. - Le LOCATAIRE acquittera les frais d'abonnement, de branchement et d'entretien des appareils individuels de consommation.

[Xubfin]

provision sur charges, tu dois payer les régul. Le bailleur peut demander la régul des charges jusqu'à 3 ans en arrière.

[aziraphale]

Tu as un bail tout à fait normal où tu payes une provision (estimation) de charges et où il y a une régularisation une fois par an.
L'eau est forcément comprise dans tes charges, si ça n'était pas le cas tu aurais du ouvrir un compte personnel comme pour l'électricité
200m3 en 3 trois c'est la moyenne de consommation des français, ce n'est pas déconnant.

https://e-gerance.fr/delai-regularis...ges-locatives/

Vu leur calcul foireux je présume qu'il n'y a eu aucune régularisation des charges annuelle qui a été faite.
Sauf que pas de bol ils peuvent remonter sur 3 ans, pile la durée où tu es resté.
Mais même comme ça tu as une partie de cette eau que tu as déjà payé dans tes provisions de charges, donc ils ne peuvent pas simplement faire (sortie - entrée) * prix du m3.

La régularisation de charges ce n'est pas seulement l'eau, donc tu leur demandes le détail du décompte de charges sur les 3 années puisqu'ils veulent remonter jusqu'à ton entrée dans les lieux.
Si ça se trouve c'est ton proprio qui t'en doit et pas l'inverse

Tout ce qu'ils espèrent c'est que pour 600€ tu n'iras pas en justice parce qu'ils sont en tort et la réponse du juge pourrait être très désagréable.
Pour un particulier qui n'a qu'un appart qu'il loue en direct un juge aura certainement une tolérance, pour un professionnel la non régularisation des charges ça sera sera certainement considéré comme une faute de sa part.

[Xubfin]

oui, il faut demander le détail des charges et leurs justificatifs.
En cas de litige/contestation : https://www.service-public.fr/partic...osdroits/F1216
Commission départementale de conciliation, 3 mots magiques qui à leur évocation, débloquent pas mal de situations

[Belzebuk]

Merci pour vos retours. Je comprends mieux pourquoi il n'y a pas de régulation pour l'année 2017-2018 puisque c'est prescrit.

Je vais demander le détail

[Pitit Flo -TMP]

Évidemment, le club des membres de la Taverne ne prend que 10 % de ce que tu auras économisé grâce à lui, une aubaine !

[Belzebuk]

Citation :

Publié par Pitit Flo -TMP

Évidemment, le club des membres de la Taverne ne prend que 10 % de ce que tu auras économisé grâce à lui, une aubaine !

Ahah, attendons d'abord de voir si économie il y aura. Pour l'instant, c'est silence radio depuis que j'ai demandé le détail des charges sur 3 ans.

[Finiarel]

C'est vraiment étrange.

[Belzebuk]

Citation :

Publié par Xubfin

oui, il faut demander le détail des charges et leurs justificatifs.
En cas de litige/contestation : https://www.service-public.fr/partic...osdroits/F1216
Commission départementale de conciliation, 3 mots magiques qui à leur évocation, débloquent pas mal de situations

N'ayant pas eu de réponse de leur part depuis un moment, j'ai relancé hier en rappelant qu'à chaque mois de retard sur la restitution du dépôt de garantie ils nous devaient 10% du loyer brut et j'ai menacé de saisir la CDC. Étrangement, ils sont beaucoup plus réactif puisque j'ai eu le droit à un mail de la responsable aujourd'hui.

Le mail en question :

Citation :

Bonjour Monsieur,

Je prends le relais sur vos changes avec XXX.
Vous trouverez ci-joint un récapitulatif de votre arrêt de compte ainsi que les justificatifs pour le calcul de la régularisation des charges au 31/12/2018. Les justificatifs des retenus réparations vous ayant été envoyés par ma collègue.

- Concernant la régularisation des charges au 31/12/2019, notre confrère XXX Syndic de l'immeuble n'a pas validé les comptes et donc pas transmis le compte individuel du propriétaire (Plusieurs relances effectuées pour avoir les documents)
Pour les charges 2020 et 2021 les AG validant les dépenses n'ont pas encore été faites. Nous ne pouvons donc pas effectuer votre solde de charges sans ces documents.
- Le calcul de votre consommation d'eau a été faite suivant la différence des index entre le 31/12/2018 (344) et l'état des lieux de sorti (560). Ce qui fait une consommation de 216 m3 pour 26 mois.
- Le récapitulatif ci-joint fait apparaître un solde débiteur de 216,10 € au lieu de 251,44 €. Cette différence est due au prix du m3 d'eau pris pour le calcul (2,864149 € au lieu de 3,00€) et à l'annulation des provisions de régularisation des charges sur le garage 2019 à 2021 (15,00 €).

Comme la Loi le stipule nous pouvons effectuer une provision pour complément de charges (Régularistion, Taxe ordure ménagère TOM) dans la limite de 20% du montant de la caution. La somme que nous vous avons provisionné, pour la TOM, est de 75,00 €, soit 14,50% du montant total de votre DG (467 + 50 €)

Il est bien évident que dès que nous recevons les comptes individuels du confrère, nous établirons vos régularisations de charges. Ces dernières devraient être créditrices étant donné que l'eau vous a déjà été facturée.

Concernant la majoration de 10%, la restitution de votre dépot de garantie a été fait le 05/05/21 avec le décompte envoyé par ma collègue. C'est la date d'envoi de votre décompte (créditeur ou débiteur, par courrier ou par mail) qui fait foi et non pas la date de demande d'envoi de documents ou tout autre échange d'information qui peuvent durer dans le temps. Vous êtes aussi, dans le cas d'un solde débiteur, tenu de payer la somme à la réception de votre avis; ce n'est pas pour autant que nous allons vous relancer au bout de 10 jours.

Je mets tout en oeuvre pour relancer notre confrère afin d'obtenir les documents manquants au plus tôt.

Il y a plusieurs points que j'ai du mal à comprendre.

Dans le mail, elle stipule que l'eau a déjà été payé mais qu'ils doivent attendre le décompte de l'AG du syndic. Est-ce normal / légal ? Dans les pièces jointes envoyées, ils considèrent que l'eau n'a pas été payé et déduise la somme du total. Nous sommes donc selon ce document, redevable de 2xx €.

J'ai l'impression également qu'ils essayent de me la faire à l'envers avec la majoration liée au retard dans la restitution du dépôt de garantie. Ils partent du principe que c'est la date d'envoi du décompte qui compte. Je pensais que c'était la date du virement qu'il fallait prendre en compte puisque s'ils décident de faire le virement dans trois mois ... De toute façon, pas de chance pour eux, ils sont en retard de deux jours sur l'envoi du décompte.

[Quild]

Ca peut durer longtemps le "on n'a pas eu la communication de la régularisation" tout en t'ayant fait payer le truc deux fois.

Perso on m'avait appelé des charges vers 2014 parce que la femme de ménage était malade, donc pour payer le remplaçant en me disant que ça serait régularisé l'année suivante quand on aurait reçu les sous de l'assurance maladie. J'ai quitté l'apaprt en 2015, jamais vu la régul de charges (d'un autre côté je les ai fait condamner à 8k€ au tribunal pour autre chose, donc j'étais pas à ça près )

Prends contact avec l'ADIL/ANIL imo.

[elyl]

Citation :

Publié par Belzebuk

N'ayant pas eu de réponse de leur part depuis un moment, j'ai relancé hier en rappelant qu'à chaque mois de retard sur la restitution du dépôt de garantie ils nous devaient 10% du loyer brut et j'ai menacé de saisir la CDC. Étrangement, ils sont beaucoup plus réactif puisque j'ai eu le droit à un mail de la responsable aujourd'hui.

Le mail en question :



Il y a plusieurs points que j'ai du mal à comprendre.

Dans le mail, elle stipule que l'eau a déjà été payé mais qu'ils doivent attendre le décompte de l'AG du syndic. Est-ce normal / légal ? Dans les pièces jointes envoyées, ils considèrent que l'eau n'a pas été payé et déduise la somme du total. Nous sommes donc selon ce document, redevable de 2xx €.

J'ai l'impression également qu'ils essayent de me la faire à l'envers avec la majoration liée au retard dans la restitution du dépôt de garantie. Ils partent du principe que c'est la date d'envoi du décompte qui compte. Je pensais que c'était la date du virement qu'il fallait prendre en compte puisque s'ils décident de faire le virement dans trois mois ... De toute façon, pas de chance pour eux, ils sont en retard de deux jours sur l'envoi du décompte.

https://www.service-public.fr/partic...sdroits/F31269
Le délai semble courir à partir de la date de restitution des clefs. A mon avis ils essayent effectivement de te la faire à l'envers.

[Moule²]

Mdr la petite pique sur le coup des 10j, on sent qu'elle l'a mauvaise et que d'habitude les locataires doivent se faire avoir sans rien dire. C'est que t'as tapé juste.
Le pire étant qu'elle essaye quand même de continuer à te la mettre à l'envers en faisant des pirouettes, magique.

Hâte d'avoir le fin de cette histoire, vive la puissance jolienne

[Belzebuk]

J'ai pris contact avec l'Adil. J'ai eu une dame très gentille et très pro. Du coup je recommande pour les propriétaires, locataires ou primo-accédant qui auraient besoin d'information.

En ce qui me concerne, elle me disait que le fait qu'il n'y ait pas encore l'AG 2020 traduisait un dysfonctionnement interne du syndic et qu'il n'y avait pas de jurisprudence concernant ma situation. Elle ne pouvait pas m'aider plus à ce sujet sans accès aux documents.

En ce qui concerne le dépôt de garantie, elle a rigolé quand je lui ai expliqué la situation. C'est bel et bien le virement qui fait foi dans le délais. Ce qui peut en revanche arriver, c'est que l'agence fait le virement et envoie par la suite le détail de celui-ci afin d'être dans les temps mais en aucun cas le simple fait d'envoyer un mail indiquant la somme à restituer faisait office de restitution. Sinon, il y aurait des abus évidents.

Prochaine étape, prise de contact avec l'Adil Guyane.

Edit @frayas72 what o_O ?

[frayas72]

le fait de débattre ,point par point ,tes dires
est hors charte du forum

on est ici ,plus sur un abandon volontaire de ce que l'on te réclame ,que d'une solution dans un cadre légal

une demande floue dans un cadre légal est une ?(thèse à choisir suivant l'envie du lecteur)

l'action judiciaire ,est une prise de position ,d'une partie envers une autre ,qu'il sera tenu de respecté les procédures y afférent

[Belzebuk]

Épilogue de cette histoire.

J'avais contacté la CDC qui attendait que j'envoie une mise en demeure et que je reviennes vers eux en fonction du résultat. J'ai envoyé du coup une mise en demeure à l'agence immobilière qui à la suite de quoi nous a envoyé un courrier reprenant tous les éléments depuis le début, avec le détail des charges ainsi qu'un chèque de 4*10% du loyer brut lié au retard sur la restitution du dépôt de garantie.

A la suite de la réception de ce document, nous avons pris rendez-vous avec l'Adil d'où nous sommes qui a épluché les différents documents.

Finalement, bien que l'eau devait faire partie des charges, elle n'était pas prélevée puisqu'il n'y avait pas eu les AG. C'est pourquoi il nous réclamait 3 ans d'eau. Le chèque reçu et le solde lié au dépôt de garantie compensent la facture d'eau.

[Metalovichinkov]

Citation :

Publié par Belzebuk

Finalement, bien que l'eau devait faire partie des charges, elle n'était pas prélevée puisqu'il n'y avait pas eu les AG. C'est pourquoi il nous réclamait 3 ans d'eau. Le chèque reçu et le solde lié au dépôt de garantie compensent la facture d'eau.

Je comprend pas, c'était pas dans les provisions de charges? C'est ce qui est noté plus haut