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Alpha & Oméga
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Plop,
Je viens vers vous car je sais qu'une bonne partie de l'élite Jolienne est THL au niveau de l'immobilier, et vu que je suis un parfait noob dans ce domaine, autant venir vers vous. Attention, gros pavé en vue... je vais essayer d'être le plus clair possible. Contexte : - Ma compagne à un frère et un soeur, à la mort de leurs parents (ya 5 ans), ils ont hérité tous les 3 d'un tiers de part de la maison familiale. - Le frère et la soeur sont tous les deux casés et sont déjà proprios de leur maison, ils n'ont aucun objectif de récupérer la maison familiale. Ils sont tous les deux très "cools" et pas chiants. - Avec ma compagne, après x années de galère, on est bien posés depuis plus de 5 ans, et elle a émis le souhait de reprendre la maison. - Un accord a été pris il y a 4 ans, ma compagne va reprendre la maison une fois que nos finances nous permettront d'envisage un prêt pour racheter les 2 parts. En attendant, elle (on), peut emménager dans la maison, des accords écrits ont été signés. - Dans cet accord, est stipulé que nous avons le droit de faire des travaux pour rénover un minimum la maison avant d'y entrer. Durant toute cette période, la maison nous sera laissée "gratuitement", et les montants des travaux seront pris en compte durant la transaction du rachat des parts. - Durant plus de 2 ans, avec l'aide d'un artisan, j'ai retapé la maison (nouvelle électricité, nouvelle chape, carreler tout le RDC, rafraîchir tout le bâtiment tant intérieur qu'extérieur, etc...). Et nous avons emménagé dans la maison depuis un an et demi. Actuellement : - Cela fait donc un an et demi que nous habitons la maison, selon l'accord convenu. Nous ne payons aucun loyer, en échange on entretiens la maison. - Avec le Covid, la suite prévue a été fortement retardée, et ce n'est que depuis un mois que ma compagne a commencé à "finaliser" le projet avec son frère et sa soeur, mais qui tous les deux ont 2 de tension et ne semblent pas spécialement pressés de faire le nécessaire... quand je vous disait qu'ils étaient cools et pas chiants... Seulement, pour 2 raisons, j'aimerais que les choses s'accélèrent... : - On rajeunis pas, j'ai 46 ans et ma compagne en à 48... Même si elle a 1/3 des parts, l'achat des des autres se chiffrera sûrement à + 150.000 euros. Plus on va attendre et + on risque de tomber sur des banques chiantes au niveau de l'âge. - On est enfin dans une période ou on gagne bien notre vie et ou aucune "dette" n'est présente, bref c'est le moment. En ma grande qualité de noob dans ce domaine, je prévois de faire ceci : - Faire venir un notaire ou expert immobilier pour faire évaluer la maison. - Une fois le montant convenu, voir avec le frère et la soeur si ca leur convient (en prenant en compte les travaux déjà réalisés et qui auront donné une plus-value à l'estimation de la maison), puis embrayer sur une demande de prêt pour racheter leurs parts. - Englober dedans un budget travaux pour finaliser les trucs qu'on a pas encore rénové. - Finaliser la chose. Mais je me pose plein de questions, et j'aimerais si possible avoir quelques réponses avant de me lancer dans cette aventure à l'aveugle : - Pour l'estimation, il vaut mieux prendre un notaire ou un expert immobilier? En sachant que la finalité sera de toute façon l'achat pour nous et la revente de parts pour les deux autres. - La part que ma compagne détient, peut entrer en compte dans la demande de prêt? Genre comme apport? - Ma compagne aimerait dans la mesure du possible, endosser le prêt a son seul nom. Non pas qu'elle envisage de me foutre dehors dans x temps, mais tout simplement pour ne pas "nous coincer" tous les deux sur un financement à long terme. Sauf que si elle casse sa pipe avant moi, j'aurai quels droits de rester dans cette maison? On dois se "pacser" pour que j'ai un futur usufruit et pouvoir rester dedans si le cas se présentait? - Une partie de la maison est très facilement aménageable comme "chambre d'hôte" voir comme location de studio (annexe construite à l'étage du garage à l'époque des parents, ou une tante a vécu des années, avec installation électrique/eau/chauffage indépendants du reste de la maison), j'ai ce projet depuis 2 ans, mais je ne l'ai pas concrétisé car je voulais attendre d'être proprio. On peu faire jouer cela (donc un revenu possible facilement) dans la négoce pour le prêt? Et bien entendu toutes questions auxquels je ne pense pas, mais qui vous sembleront utiles à vos yeux d'experts de la situation  D'avance, je vous remercie pour tous vos conseils, j'aimerai vraiment concrétiser ca avant la fin de l'année. |
11/05/2021, 10h28
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Demande de conseils pour l'achat d'un bien immobilier... ou on a fait les choses à l'envers
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Alpha & Oméga
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Ne prends pas un notaire mais un agent immobilier (voire 2 différents !) pour estimer la maison. Pour tout le reste tu passes évidemment par un notaire (s'il est vraiment bien, par celui de la famille, sinon par un que tu auras choisi).
Pour la part que ta compagne détient, je ne sais pas, peut-être que la banque voudra qu'elle serve d'hypothèque. Des gens plus renseignés peuvent te répondre. Ta compagne peut faire un testament et te laisser l'usufruit. Le mieux reste de se pacser pour te protéger mieux tout de même. Pour ta dernière question, ça m'étonnerait vu que c'est pas encore aménagé et qu'il n'y a aucune rentrée d'argent dessus. Encore une fois, le mieux reste de faire ce projet à deux, votre capacité de remboursement serait plus élevée, au moins tu posséderais la moitié des deux tiers restants de la maison, bref, demandez conseil à votre notaire sur ce coup-là ! C'est lui qui pourra le mieux vous aiguiller selon votre situation. |
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11/05/2021, 10h39
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Alpha & Oméga
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Citation :
- T'es juste son conjoint, t'as aucun droit. Mariage ou testament si PACS. Le mariage est plus avantageux - C'est pas la bonne période pour faire chambre d'hôte, imo. |
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11/05/2021, 10h40
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Alpha & Oméga
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Citation :
On habite un petit village hyper touristique (Ardennes Belges + Grottes + Safari + Randonnées, etc...) et ou le monde afflue toute l'année, malgré le Covid. Ya facilement 10 chambres d'hôtes dans le village, c'est tout le temps full et les proprios doivent refuser des réservations à coup de tracto-pelle  Même un hôtel Mercure a été construit en un temps record, et est déjà full alors qu'il a ouvert seulement fin de l'année dernière. TOUS LES JOURS, j'ai des Hollandais/Flamands/Français qui m'interpellent en me demandant ou ils peuvent espérer trouver une location dans le coin, et les quelques parkings du village sont blindés de camping-car toute l'année. Pour vous donner une idée du monde et du potentiel, un voisin qui a un immense terrain privé dans le village (prairie), de juin à septembre, il le mets en mode parking à 6 euros/journée. La capacité est de 1.200 voitures, le parking est plein tous les jours dés 11h30... 6x1.200 euros/jour... et il mets juste 2 étudiants à l'entrée la matinée pour encaisser... Donc sur ce point, je me fais aucun souci... rentable ca le sera. Juste que je dois refaire pas mal de trucs (électricité plus aux normes, gros coup de rafraîchissement à donner, etc...), et donc j'attends de le mettre dans le budget travaux du prêt. |
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11/05/2021, 10h49
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Alpha & Oméga
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Citation :
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11/05/2021, 10h52
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Alpha & Oméga
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Citation :
- Ne parle pas de faire de la location courte durée à un banquier, tu vas le faire rire, oriente toi plus sur le dossier dans une location classique (même si tu fais après ce que tu veux) - Aujourd'hui, les banques ont augmenté la possibilité d'un emprunt plus long par rapport à l'âge donc cela ne devrait pas poser de problème mais il te faudra probablement un apport concret (pas une part sur la maison malheureusement) du genre 10% de la somme estimée du projet. - Rapproche toi d'un courtier, les conseils sont gratuits et ne mangent pas de pain concernant votre capacité d'emprunt. - Renseigne toi aussi sur la vente en réméré pour les frangins, c'est aussi une possibilité pour toi de jouir du bien tout en continuant à verser une rente à la famille de ta chérie. |
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11/05/2021, 10h53
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Alpha & Oméga
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J'ai pas tout compris, elle sert à quoi l'estimation? Elle n'a pas été estimé au décès de tes beaux-parents?
Parce que dans un scénario ou c'est l'estimation d'aujourd'hui qui fait foi, vous êtes perdant. Les travaux apportent plus de valeurs que ce qu'il coute, surtout quand tu fais une bonne partie toi même. |
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11/05/2021, 11h11
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Alpha & Oméga
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Citation :
Pour la plus-value on en est conscients, et elle sera prise en compte. Pour ca que j'ai dit qu'on avait fait les choses à l'envers... Mais si j'avais du attendre que les 2 autres se bougent pour faire avancer les choses, je serai sous un pont aujourd'hui, ou du moins en train de louer une maison avec celle-ci qui serait vide et en train de dépérir. C'est pas faute d'avoir essayé de remuer le cocotier à l'époque, mais quand t'es entouré de personnes qui ont 2 de tension... un moment tu avances par toi-même, quitte à pas faire les choses dans le bon ordre... |
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11/05/2021, 11h19
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Alpha & Oméga
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Concernant le prêt, il faut voir surtout quelle quotité appartient à qui dans l'acte, mais ca doit aussi correspondre à la réalité (plus ou moins) pour éviter toute emmerde.
Si vous n'etes pas mariés, tu n'auras absolument aucun droit sur la maison. Il faut absolument un PACS a minima (pour limiter les frais de succession) ET un testament. Mais meme dans ce testament, ce sera pas open bar, tu ne pourras pas aller au delà des limites prévues par la loi concernant ses héritiers. Elle peut te léguer la quotité dispobible, et te donner l'usufruit du bien, mais une part importante reviendra forcément à ses héritiers légitimes, et l'usufruit ben si tu veux partir de la maison t'auras plus rien, nada. Si tu participes au paiement de la maison, il faut que ce soit clairement le cas, donc que tu détiennes une part de la maison. Elle a hérité d'1/3, si vous remboursez le pret à deux à équivalence, ben t'auras 1/3 et elle 2/3, c'est déjà bien mieux pour toi. Et je vois pas trop l'intéret de ne pas mettre ton nom sur le pret si tu participes : une banque sera toujours moins frileuse à préter à un couple qu'a quelqu'un tout seul, puisqu'elle pourra se rabbatre sur le second si le premier à un problème pour rembourser. |
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11/05/2021, 11h25
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Alpha & Oméga
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Citation :
On a pile 5.100 euros net/mois de salaire (sans compter les primes diverses/13eme mois, congés payés, etc...). Sur ces 5.100 euros, ma compagne ramène 3.500 à elle seule actuellement (emploi stable à vie, sous-directrice/enseignante nommée dans l'enseignement publique). Pour ca qu'elle pense à faire le prêt à son seul nom, vu qu'elle a rien d'autre à côté niveau financements (hormis la voiture à 360 euros/mois encore 3 ans). Et que moi pour le moment je ramène "que" 1.600 euros/mois, avec une situation prof' pas stable du tout sur le long terme contrairement à elle. |
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11/05/2021, 11h35
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Alpha & Oméga
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Citation :
Oui je fais des estimations comme ça, évidemment, le plus est de créer du lien et de montrer sa bonne tête, déjà, même si il n'y a pas de vente prévue derrière. |
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11/05/2021, 12h49
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Alpha & Oméga
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J'regarde vaguement l'immobilier dans ton coin (entre autre) depuis 1an+ les prix n'arrêtent pas d'augmenter, c'est la folie. T'aurais pas intérêt à attendre encore un peu (genre 1 ou 2 ans) que les prix redescendent?
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11/05/2021, 13h11
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Alpha & Oméga
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11/05/2021, 13h16
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Alpha & Oméga
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tu prends 1% et voila
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11/05/2021, 13h17
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Alpha & Oméga
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Tu peux très bien ne rien payer de la maison et être quand même propriétaire à 50%, il y a encore aujourd'hui des couples avec l'un des deux qui ne travaille pas ou des écarts de salaire immense.
Après est ce qu'il faut obligatoirement être marié ou pacsé, j'en sais rien. EDIT : Oui c'est sûr, c'est plus simple si l'OP et sa compagne payait chacun 50% du crédit. Vu l'écart de salaire m'est avis qu'il paiera max 30%, sachant que sa compagne est déjà proprio de 33% de la baraque, l'OP se retrouverait techniquement à payer pour seulement 20% de la maison. Après, lors du divorce de mes parents ma mère a pu racheter les parts de mon père (50%) alors qu'elle travaillait pas et que mon père ne voulait vraiment pas lui vendre. Puis si ça va pas y'a quand même d'autres trucs à compter : les factures, les travaux, les courses... Si l'OP ne vit pas à 100% au crochet de sa compagne, ça devrait aller. Surtout si l'acte de propriété stipule qu'il est bien proprio à hauteur de 50%. Après on s'écarte un petit peu, ça c'est à voir entre l'OP et sa compagne. Dernière modification par Metalovichinkov ; 11/05/2021 à 13h41. |
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11/05/2021, 13h28
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Alpha & Oméga
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Citation :
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11/05/2021, 13h31
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Alpha & Oméga
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Citation :
Et pour l'assurance du pret, elle se met a 100%, en cas de problème ca t'évitera d'avoir à prendre en charge des mensualités que tu peux pas payer. Citation :
C'est ca, ou alors les héritiers qui vont contester ensuite leur part, ca peut arriver. Globalement pour être tranquille vaut mieux etre réglo et posséder une part pas totalement déconnante par rapport au financement que tu donnes. |
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11/05/2021, 13h47
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Alpha & Oméga
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Avant de faire venir des agents immobiliers pour l'expertise de la maison (deux suffiront si vous êtes d'accords avec ta belle-famille), discutez avec la belle-famille pour savoir ce qu'ils attendent en terme de montant :
- Le vrai montant actuel de la maison - les travaux - Le montant de l'évaluation d'il y a 10 ans indexé de l'évolution du marché local sur 10 ans - Un entre deux qui leur convient Après il faut avoir une connaissance agent qui accepte de faire l'évaluation à ce prix (s'il n'est pas déconnant) et vous fasse une autre évaluation via un de ses copains d'une autre agence à 5k près et pouf. Genre si quelqu'un de la famille a fait une transaction avec un agent il n'y a pas trop longtemps, l'agent donnera ptêt le coup de main. Sans même avoir besoin de visiter la maison. Parce qu'il y a effectivement des risques que les travaux soient valorisés + que ce qu'ils ont coûté. Mais pour ça, comme pour l'augmentation des prix, ça se compense pas trop mal avec votre occupation quasi gratuite. Personne n'est vraiment perdant. Citation :
La banque en Belgique doit être légèrement différente de la France, mais ça va largement réduire les mensualités acceptées par la banque et potentiellement vous allez vous sous-endetter Donc crédit + long, + d'assurance, + d'intérêts, etc... En France tu aurais genre une mensualité limitée à 1100€ pour ta compagne seule et à 1700€ pour vous deux. T'as aussi différents types d'assurance crédit je crois. Tu dois pouvoir en avoir où la maison est remboursée si un des deux conjoints meurt. Et d'autres où juste la part du conjoint décédé est remboursée. Si c'est toi qui claques avant, tu n'as pas forcément envie de la laisser sans ton revenu mais avec la totalité du crédit restant à payer. Accessoirement, quand il y aura le rachats à la belle-famille, tu as tout intérêt à être propriétaire aussi. Je ne vois pas pourquoi tu ne le serais pas. Là pour le coup il y a moyen de discuter avec un notaire si vous voulez que Mme. soit propriétaire des 2/3 (vu qu'elle gagne les 2/3 de vos revenus) ou moitié-moitié et prévoir en cas de séparation. Si vous restez sur cette (mauvaise) idée, un PACS + testament serait fortement conseillé. |
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11/05/2021, 14h21
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Alpha & Oméga
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Citation :
c'est ça aussi "être en couple". Et indirectement, il participe aussi à la vie du ménage, etc. Perso ça m'a jamais paru déconnant que ce genre d'achats soient faits à 2. De fait, quand c'est une personne sur les deux qui achètent, c'est souvent madame qui se fait carotter...
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11/05/2021, 14h32
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Alpha & Oméga
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Ah mais je suis entièrement d'accord, sur un des apparts que je suis en train d'acheter avec ma conjointe je paye 65% mais j'ai décidé de faire 50/50 sur l'indivision pour la protéger en cas de problème (séparation) car j'ai pas envie qu'elle soit dans la merde si un jour ça se passe mal (et puis également qu'on soit légalement autant chez nous l'un que l'autre)
C'est une question qui incombe à chaque couple. Je dis juste de faire attention au "on s'arrange". C'est exactement le même principe que les héritages, les arrangements ça va quand tout va bien mais dès qu'il y a un problème ça devient la castagne |
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11/05/2021, 14h35
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Alpha & Oméga
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C'est pour ça que c'est toujours mieux de s'arranger devant le notaire
Au moins tout est "à plat", légal, etc.
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11/05/2021, 14h42
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Alpha & Oméga
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Citation :
Oui, enfin ca n'est pas différents types d'assurance à proprement parler, c'est ce qu'on appelle la quotité assurée. Dans le cas standard, chacun paie à 50/50 la maison, on peut s'assurer à hauteur de 50%. La banque n'acceptera pas moins. Par contre on peut tout à fait aller au delà, c'est même à conseiller je trouve (là aussi, pour le cas standard, si ca entraine une prime énorme, bon, faut réfléchir) : si ton conjoint décède, c'est déjà compliqué comme ca alors ne plus avoir du tout le logement à payer, c'est mieux que de devoir payer meme encore 50%. Et en faisant une loi Hamon, quand on a un profil standard et pas trop agé, les tarifs sont suffisament bas pour ne pas hésiter une seconde et bien demander une assurance a 100%. Après, pour moi, la banque demandera toujours une quotité équivalente au remboursement apporté par chacun. M'étonnerait qu'ils acceptent une assurance a 50% s'ils voient que les revenus sont bien insuffisants pour assurer la moitié de la mensualité... Donc pour l'OP, si madame paie 80% du pret, assure la bien a 100%, et basta  Citation :
Par contre, je suppose que si tu paies 20% du logement, et que tu te retouves avec 50%, les héritiers auraient moyen d'aller contester, non ? |
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11/05/2021, 14h44
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[2Lock]
Alpha & Oméga
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Franchement, gros +1 à Aiina.
Personne n'a envie de prévoir le scénario séparation quand tout va bien. On sait tous que ça peut être sujet à engueulades, que celui qui le mets sur la table peut laisser penser à l'autre qu'il est en train d'anticiper son départ, etc... Mais la bonne nouvelle c'est que c'est a peu près les mêmes démarches que pour protéger l'autre
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11/05/2021, 14h49
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[NAIN]
Alpha & Oméga
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Citation :
Quand nous avons acheté notre maison, ma compagne a sorti un très gros apport (50% de la valeur du bien), mais moi j'ai une situation financière stable (elle, est indépendante) du coup la banque n'a retenu que mes revenus, on s'est mis d'accord à l'amiable qu'elle finance l'entièreté de l'apport et moi l’entièreté du crédit. Lors de l'achat, nous l'avons contractualisé avec le notaire car étant PACSES techniquement si l'un de nos deux décède nous n'aurions droit à rien sur les 50% de la part du conjoint. |
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11/05/2021, 15h12
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Alpha & Oméga
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Citation :
Je ne connais que des couples mariés ou qui allaient se marier dans des situations extrêmes* mais ça n'a jamais posé problème. Ma mère travaille avec des personnes âgés et a vu pas mal de succession. En cas de décès y'a peu de problème sur la division, le statut matrimonial et le testament permettent de régler énormément de problème. De toute façon c'est aussi le boulot du notaire de relever les embrouilles potentielles. Et comme dans le cas de l'OP, le passage devant le notaire est obligatoire, autant tout régler à ce moment. *Par extrême il y a par exemple le multi propriétaire qui à la naissance de sa fille a partagé tout son patrimoine entre lui et sa femme, elle est donc proprio à 50% d'appart qu'elle a jamais payé ni même visité, des gens avec des énormes écarts de salaire (un mari ingénieur nucléaire et sa femme est prof de gym au quart temps) ou encore un des deux partis qu'hérite d'un énorme truc et rend son conjoint propriétaire de la moitié. Et oui pour les assurances y'a rien de particulier, suffit d'être assuré à 100% chacun. C'est plus cher mais vu l'âge de l'OP et de sa femme, ça doit pas être si cher non plus. |
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11/05/2021, 15h32
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