[sinernor]

J'adore le type qui vient m'expliquer que les primos-accédants ne peuvent pas acheter de logements à cause de la spéculation, c'est vrai qu'être propriétaire en France c'est tellement le bon filon et tellement rentable.

- 20% de CSG sur du nu minimum à payer

- la taxe foncière

- les impôts sur le revenu

- les risques d'impayés de la part des locataires indélicats

- une loi protégeant le locataire au dépend du propriétaire

- les coûts d'entretien inhérents aux frais du propriétaire

Si tu veux permettre aux primo-accédants de pouvoir acheter sereinement, il faudrait déjà travailler sur toutes ces pistes, voire de forcer la main aux banques si nécessaire et aujourd'hui, il est largement possible pour des petits salaires de devenir propriétaire à condition de ne pas avoir les yeux plus gros que le ventre et de ne pas forcément vouloir le beurre, l'argent du beurre et le cul de la crémière.

[Soumettateur]

Citation :

Publié par Aiina

En même temps il faut bien que quelqu'un paye pour l'entretien du parc immobilier.

Et il faut bien que des gens achètent des apparts ou des gens vont vivre, il manque environ 900.000 logements en France d'ou la reconduction de Pinel tous les ans.

Je comprends pas trop ton raisonnement.

Tu n'as pas beaucoup de gens dont le rêve dans la vie est de rester locataire jusqu'à la mort. Beaucoup de locataires le sont contraints à cause des prix de l'immobilier devenus inaccessibles dans pas mal d'endroits depuis 20 ans.

A partir de là le raisonnement est simple : plutôt qu'entretenir des dispositifs en faveurs des investisseurs qui contribuent à tirer les prix du neuf à la hausse, autant supprimer ces dispositifs ou les rediriger vers les gens qui achètent un bien immobilier pour y vivre, ce qui reste quand même leur fonction première. Je ne crois pas une seule seconde qu'une suppression définitive des aides aux investisseurs entrainerait une baisse du nombre de logements construits, à part éventuellement de façon très transitoire.

[Aiina]

Quel serait l'intéret d'acheter dans du neuf du coup? les prix sont largement 50% plus chers que dans l'ancien, et la déduction fiscale se fait uniquement car loyer plafonné, et il faut encore bien loger les jeunes/revenus très modérés

[Soumettateur]

Citation :

Publié par Aiina

Quel serait l'intéret d'acheter dans du neuf du coup? les prix sont largement 50% plus chers que dans l'ancien, et la déduction fiscale se fait uniquement car loyer plafonné, et il faut encore bien loger les jeunes/revenus très modérés

Les prix dans le neuf sont largement tirés vers le haut par les subventions par le simple effet mécanique que par les subventions tu augmentes la demande et en plus tu introduis sur le marché des acheteurs dont la capacité d'achat est augmentée par les aides. Si tu les retires, ils baisseront de gré ou de force et l'écart neuf/ancien baissera. Tu peux aussi rediriger les aides vers les gens qui achètent pour habiter, en particulier ceux avec un faible pouvoir d'achat.

Et l'intérêt d'acheter dans le neuf c'est d'avoir un logement neuf. C'est la même chose que pour une voiture. Avant la généralisation des dispositifs d'aide aux investisseurs, tu avais bien des gens qui achetaient des logements neufs. Et, oui.

[Déposeur2bilan]

Il y'en avait mais pas suffisamment puisque même avec ces aides on a encore un déficit de construction par rapport à la demande. Ce qui tire les prix vers le haut, ou les empêche de descendre.
Si pn voulait faire baisser la pression spéculative sur l'immo il faudrait construire des hlm en masse + augmenter encore le rythme de construction neuf privé. Mais ça engendre d'autres soucis de surconcentration, et par ailleurs, tellement de monde et d'institutions en dépendent économiquement, qu'on n'a pas très envie en réalité, ni coté état ni coté banques et encore moins coté professionnels. On sait que c'est une situation de bulle, que c'est pourri et que ça va nous péter à la gueule, que ça détourne des sommes colossales qui seraient mieux employées dans des secteurs créateurs de croissance, que les conséquences sociales sont funestes pour la jeunesse ou les moins aisés, mais on n'est pas ou plus capables de s'en passer.

[Aiina]

c'est surtout le prix dans l'ancien qui agit sur le prix du neuf et pas l'inverse je pense.

Il y a déjà une batterie de prêts qui facilitent l'accession dans le neuf mais c'est vrai que ça ne suffit pas dans les zones tendues.

Je viens d'acheter deux apparts dans le neuf mais c'est uniquement car j'ai payé pas cher (quasi moitié prix sur l'un des deux qui deviendra ma RP...) sinon à Lyon c'est dissuasif les programmes pinel à 5500€ le m² il reste que dans les coins pourris sinon c'est 8500 minimum dans un quartier sympa

[Soumettateur]

Citation :

Publié par Don Patricio

Il y'en avait mais pas suffisamment puisque même avec ces aides on a encore un déficit de construction par rapport à la demande.

Ouai enfin il n'y a pas que le prix de vente qui détermine le nombre de logements construits. On peut par exemple regarder du côté des terrains constructibles et de l'accès au foncier. Par exemple, partout où j'ai vécu, dès qu'un terrain se libérait, les promoteurs se battaient pour construire, donc le déficit de construction vient probablement d'ailleurs que des prix de ventes.

[Aiina]

C'est pour ça que les mairies proposent des programmes d'accession ou elle garde le terrain ça permet de sortir la valeur du foncier qui représente généralement un gros billet

[Déposeur2bilan]

Ca ne vient certainement pas que du prix de vente, mais ça reste un facteur majeur. Si on ne vend qu'à des riches investisseurs, on aura une minorité de français et de plus en plus de fonds étrangers spéculatifs, les dispositifs sont aussi destinés à faciliter l'accès à ces investissements pour les français.
Effectivement la disponibilité du foncier dans les zones en forte demande est un facteur physique très limitant. Dans ces zones dès qu'un immeuble se construit les appartements partent en 1 ou 2 jours car la demande est forte (et les tarifs en général assez intéressants même par rapport à l'ancien).

Le problème au delà du logement c'est aussi la concentration des emplois, on pourrait beaucoup plus facilement construire "pour loger uniquement" sur tout le territoire, et à des tarifs abordables. Mais on a besoin de construire là ou la concentration est déjà forte.

[Ariendell]

Je vais être vache, mais la propriété devrait être limitée aux français et résidents en France de longue date. Plein de pays limitent la propriété à leurs seuls ressortissants, je vois pas pourquoi on ferait pas quelque chose de similaire. Y'en a marre de voir des gens richissimes acheter des immeubles complets juste pour faire de la plus value dessus. Le quartier Grolée commence tout juste à se remettre de ça à Lyon, et c'est seulement une fois que la ville ait fini par y investir des billes. On est doublement perdants sur ce genre de situations.

[Touful Khan]

De ce que j'en ai vu, les "richissimes étrangers" qui spéculent sur l'immo le font pas trop sur du logement destiné aux classes moyennes. Que les mecs spéculent avenue Foch ne change pas grand chose aux soucis de logement.

[Ariendell]

In fine, si, puisqu'ils tirent les prix vers le haut, ce qui par effet de domino, tire tous les prix vers le haut. Et ils virent aussi les possibles locataires, ce qui rajoute du monde sur le marché locatif ou à l'achat. Ce n'est pas anodin, au bout du compte.

[Touful Khan]

Entendons nous, tirer les prix vers le haut avenue Foch ca veut dire passer de 22 à 25 millions. Ces gens la n'iront jamais impacter le marché des biens a 300K.

[Aiina]

et puis ils dégagent tous les petits commerces pour installer des McDo c'est surtout ça le problème

[Ariendell]

Entendons-nous, ils ont acheté des immeubles à Lyon pour une fraction de ce prix et jeté tous les locataires à la rue dans les années 2000. Les gens qui habitaient là étaient certes aisés (on parle de CSP+ et encore même pas forcément puisqu'à l'époque le locatif était beaucoup moins cher à Lyon) et se sont retrouvés à la rue, ont dû être relogés etc. Les gens aisés n'achètent pas que du super haut standing pour faire des affaires hein, loin s'en faut.

[Touful Khan]

Ok mais tu partais de "richissimes étrangers" ou du moins non résidents, ca n'a pas trop la même connotation que seulement "des gens aisés". T'as un peu changé de vitesse en cours de route. ^^ QSI ils achètent pas des immeubles pour classes moyennes.

[Glor]

Citation :

Publié par Doudou Spuiii

Non mais en fait, à Paris, la classe moyenne, c'est entre 2,5 et 4k mensuel, je dirais

Du coup, un 40m² à 5000€ le m² est accessible via prêt pour quelqu'un aurait dans les 2500€ de salaire.

1) Ils ne vendent pas de 40m2.

2) Les plafonds de ressources pour un couple sont inférieurs à 2500€ par personne.

En gros à vue de nez il faut minimum un enfant pour avoir une situation où c'est possible de payer 5k€ du m2 par rapport aux surfaces qui devraient être proposées et en restant dans les plafonds de ressources, sans avoir d'apport conséquent. Ca tombe bien c'est un des critères s'attribution, famille avec 1 enfant au moins.

Mon sentiment c'est que ça concerne très peu de monde, mais que ça concerne en effet des parisiens qui auraient déménagé en banlieue à horizon 2-5 ans pour élever leur(s) enfant(s) parce que pas les moyens d'acheter à Paris. Par contre très clairement cela vise des classes moyennes supérieures qui rentrent pile dans les clous au bon moment (cadres sup en tout début de carrière qui font du gosse rapidement par exemple), quasiment personne en logement social n'a la capacité d'emprunt et/ou l'épargne pour acheter ça.

[Ariendell]

C'est des qatari je crois qui avaient racheté un paquet d'immeubles en plein centre de Lyon et viré tout le monde. Donc oui, ils étaient richissimes, oui ils ont viré des classes moyennes+ de leur appart'. Je ne vois pas où j'ai changé d'histoire entre temps. Les ultra riches, comme je le disais, n'achètent pas que du très haut de gamme - qu'ils se réservent souvent pour faire un pied à terre une fois l'an. Ils achètent aussi beaucoup un peu partout là où ils flairent les bonnes affaires. Une chose n'est pas incompatible avec une autre.

[Glor]

Citation :

Publié par sinernor

J'adore le type qui vient m'expliquer que les primos-accédants ne peuvent pas acheter de logements à cause de la spéculation, c'est vrai qu'être propriétaire en France c'est tellement le bon filon et tellement rentable.

- 20% de CSG sur du nu minimum à payer

- la taxe foncière

- les impôts sur le revenu

- les risques d'impayés de la part des locataires indélicats

- une loi protégeant le locataire au dépend du propriétaire

- les coûts d'entretien inhérents aux frais du propriétaire

Si tu veux permettre aux primo-accédants de pouvoir acheter sereinement, il faudrait déjà travailler sur toutes ces pistes, voire de forcer la main aux banques si nécessaire et aujourd'hui, il est largement possible pour des petits salaires de devenir propriétaire à condition de ne pas avoir les yeux plus gros que le ventre et de ne pas forcément vouloir le beurre, l'argent du beurre et le cul de la crémière.

Ta démonstration va a l'opposé de ta conclusion.
Tous ces éléments font que faire de l'investissement locatif est rarement le meilleur investissement possible, donc c'est bénéfique pour les primos accédants. Apparemment c'est insuffisant puisqu'il y a encore beaucoup trop de monde qui fait de l'investissement locatif (souvent de manière irrationnelle d'ailleurs, c'est rarement là qu'est le meilleure rendement).

[Déposeur2bilan]

Le rendement n'est pas forcément le motif majeur pour investir dans l'immo. Tu as la valeur d'usage relative qui est forte, le fait de vouloir constituer un patrimoine et sécuriser des avoirs. De nombreux investisseurs utilisent même l'immobilier, ou une partie de leur parc immobilier, pour générer du déficit.
Si tu avais des millions en devises que tu souhaitais placer, tu as le choix entre l'immobilier, les actions, obligations, les articles de luxe, les lingots d'or ... l'immobilier est tout de même un actif plutôt sûr, à défaut d'être très rémunérateur il conserve en général bien sa valeur, avec peu de risques de se le faire voler. Même en cas de crise économique grave il conserve une certaine valeur ne serait-ce que d'usage.

[Xubfin]

qd jvois le prix du ravalement +isolation extérieure + double vitrage + etc... d'un immeuble des années 60, je trouve plus le neuf si cher que ça
Et oui les dispositifs de défiscalisation font gonfler les prix de vente du neuf. Mais c'est pas ça qui explique +50% (la défisc c'est quoi ? 10% environ)
Si le neuf baisse, ça impactera surtout le coût d'achat du foncier par le promoteur. C'est pas plus mal vu les spéculations récentes.

[Touful Khan]

Citation :

Publié par Don Patricio

[...]

Le facteur déterminant je pense reste que pour entrer dans l'immo il te faut "juste" de l'argent et un vendeur.
Pour acheter des actions ... tu peux pas en fait. Il faut passer par un intermédiaire. Qui va se sucrer sur ton dos, dans le meilleur des cas, te planter ton investissement dans le pire. Dans la plupart des cas, ça sera un employé de banque.
Il y a beaucoup de barrières mécaniques à l'entrée qui n'ont pour objet que de nourrir des intermédiaires.
Dans l'immo, tu veux tout faire seul, c'est du boulot mais c'est jouable. A la bourse, tu peux pas. VERBOTEN ! Et pour te montrer que t'es juste le dindon, tu es facturé à l'acte par tes intermédiaires pendant que les professionnels ont des abonnements.

Pas pour rien que Robinhood a eu beaucoup de succès aux USA, même si ce n'est pas stricto sensu un accès direct. Je suis sur que si tu vires tous les intermédiaires et mécanismes de blocage, la bourse aurait beaucoup plus de succès.
J'aurais rien contre aller faire mumuse avec 5K€... mais non, pas possible. Faut passer les ordres à un tiers, par écrit, qui va les exécuter le lendemain... au mieux... et t'as pas le droit au HFT. (Sans abonnement tu t'es coulé juste en frais dans la journée)

[Quild]

Citation :

Publié par sinernor

J'adore le type qui vient m'expliquer que les primos-accédants ne peuvent pas acheter de logements à cause de la spéculation, c'est vrai qu'être propriétaire en France c'est tellement le bon filon et tellement rentable.

- 20% de CSG sur du nu minimum à payer

- la taxe foncière

- les impôts sur le revenu

- les risques d'impayés de la part des locataires indélicats

- une loi protégeant le locataire au dépend du propriétaire

- les coûts d'entretien inhérents aux frais du propriétaire

Si tu veux permettre aux primo-accédants de pouvoir acheter sereinement, il faudrait déjà travailler sur toutes ces pistes, voire de forcer la main aux banques si nécessaire et aujourd'hui, il est largement possible pour des petits salaires de devenir propriétaire à condition de ne pas avoir les yeux plus gros que le ventre et de ne pas forcément vouloir le beurre, l'argent du beurre et le cul de la crémière.

Ouais enfin l'immobilier reste un investissement qui peut avoir une rentabilité de dingue. Merci l'effet levier de l'emprunt immobilier.
Encore faut-il prendre en compte le remboursement de capital du prêt comme de l'épargne.

Les risques d'impayé ça fait flipper, oui. Mais entre assurances et garants, ça arrive pas si souvent.

[sinernor]

Pas si souvent que cela, bien sûr. Merci de m'avoir fait rire.

Juste pour information, je suis à plus d'une vingtaine de logements gérés aujourd'hui en location courte durée et tous mes clients sans exception sont venus me voir suite à des gros problèmes d'impayés et pas des petites sommes, certains pour des dizaines de milliers d'euros.

[Quild]

Citation :

Publié par sinernor

Pas si souvent que cela, bien sûr. Merci de m'avoir fait rire.

Juste pour information, je suis à plus d'une vingtaine de logements gérés aujourd'hui en location courte durée et tous mes clients sans exception sont venus me voir suite à des gros problèmes d'impayés et pas des petites sommes, certains pour des dizaines de milliers d'euros.

Ben forcément, si tu parles d'une niche avec la "location courte durée", ça fausse un peu ta vision.
Mais ce n'est pas la norme.

J'imagine que c'est avant que tu gères pour leur compte que tes clients sont venus te voir.
Et toi, en gestionnaire, tu as des impayés ? Il me semble qu'il y a quelques pages tu expliquais savoir trouver les bons locataires (des travailleurs de mémoire).

Si via le bouche à oreille tu es conseillé à des gens qui ont des problèmes d'impayés, forcément, tu reçois ces gens là >_>