[Immobilier] Louer ou acheter ?

Corbeau · 08/03/2021, 14h14

L'intérêt du courtier va dépendre du dossier (plus le dossier est "facile", moins le courtier est nécessaire).
Et je pense aussi que c'est intéressant de le challenger : se renseigner sur les banques avec qui il est habitué à travailler et le cas échéant en prospecter d'autres directement (perso, mon courtier ne travaillait pas avec les banques en ligne, j'ai prospecté un peu pour lui communiquer les offres qu'on me proposait et voir s'il pouvait s'aligner). Je ne sais pas si ça a beaucoup joué, mais ses offres étaient intéressantes.
Et à mon avis, un courtier est intéressant aussi pour avoir des conseils financiers ou fiscaux, pour négocier les conditions de remboursement ou pour mieux comparer les assurances, par exemple.

Aiina · 08/03/2021, 15h10

Il est de toute façon idiot de se passer d'un service qui est gratuit si il n'est pas gagnant. Tu ne peux que gagner de l'argent avec un courtier.

**Fugo** · 08/03/2021, 15h41

Salut,

On envisage de monter une SCI pour acheter un appart pour louer à un membre de la famille.

On est noob ++, quelqu'un aurait de la doc ?

(Ce que j'ai déjà fait :

- récupérer les statuts de 2 sci montées par des potes qui tournent avec à peu près la même config
- adresse du greffe + pour publication
- trouver le nom
- défini les quotités / gérants etc c'est tout bon)

(Ce que je cherche comme info :

- fiscalité : uniquement sur les bénéfices ou sur tous les loyers ?
- capital : quel montant au départ ? je vois de tout, c'est quoi l'intérêt
- défiscalisation possible pour travaux etc ?
- trucs et astuces ?
)

On hésite à aller voir un notaire mais on a peur d'y perdre beaucoup de €€ sachant qu'à priori les statuts sont pas si pire ... !

Lyen · 08/03/2021, 18h25

Citation :

Publié par Aiina

tu peux m'envoyer un appel de fond que je regarde?

et effectivement 9K c'est extrêmement cher, d'habitude un syndic c'est 800/1000€ par trimestre...

Vous avez peut être un fond travaux plus important que les 5% ou je ne sais quoi, mais ça m'étonnerait sur une résidence aussi récente.

Je m'en occupe dès que j'ai un moment ! Merci !

Aiina · 08/03/2021, 20h02

Citation :

Publié par Fugo

- fiscalité : uniquement sur les bénéfices ou sur tous les loyers ?
- capital : quel montant au départ ? je vois de tout, c'est quoi l'intérêt
- défiscalisation possible pour travaux etc ?
- trucs et astuces ?
)

On hésite à aller voir un notaire mais on a peur d'y perdre beaucoup de €€ sachant qu'à priori les statuts sont pas si pire ... !

-fiscalité à l'IR ou à l'IS. Vous serez surement à l'IR et vous pouvez déduire normalement des charges de vos revenus fonciers en fonction de votre régime de location. Ensuite les revenus nets s'ajoutent à vos salaires respectifs en fonction de vos parts et vous payez l'impot sur le revenu dessus normalement (fiscalité transparente)

-pour une SCI familiale tu peux mettre 1000€ de capital ça suffit amplement. Cela facilite le partage des parts. Si vous avez des projets de grandeur et l'objectif d'acheter un paquet d'apparts peut être prévoyez + pour avoir un fond de roulement et pas avoir à taper dans vos fonds propres. Le mieux est de toute façon d'appeler un comptable pour ce point. Il y a aussi des points divergents sur la fiscalité de la plus value et les droits d'enregistrement

-oui tu peux faire du déficit foncier normalement (déduction de 10700€ de tes revenus par an max avec report possible entre 6 et 10 ans selon la provenance)

-se faire conseiller par son notaire/un comptable. ^^ Mais je dirais connaitre ses objectifs à long terme. Je ne m'emmerderais pas avec une SCI pour un seul bien perso. Mais si vous comptez acheter plusieurs apparts après ce sera quand même plus simple la gestion et pour la transmission de votre patrimoine.

**Thelemys** · 09/03/2021, 07h48

Citation :

https://www.leparisien.fr/immobilier...21-8427537.php

Mais le Covid est passé par là, provoquant la fuite des touristes et laissant ainsi les propriétaires bien embarrassés. Résultat : tous ces biens reviennent aujourd'hui à la location traditionnelle. Et cela redistribue les cartes sur le marché.

Ainsi, à Paris, le nombre d'annonces de meublés a augmenté en un an de 185%, selon une étude de SeLoger. Mieux, la capitale en compte aujourd'hui plus que de locations vides, soit 52,5% contre 47,5%. En France, elle se place juste derrière Bordeaux en tant que ville la plus dotée.

Certains d'entre vous sont impactés?

Avez-vous déménagé pour profiter des bonnes affaires à la location?

Êtes vous dans la merde sans Airbnb?

**Fugo** · 09/03/2021, 11h44

Citation :

Publié par Aiina

-fiscalité à l'IR ou à l'IS. Vous serez surement à l'IR et vous pouvez déduire normalement des charges de vos revenus fonciers en fonction de votre régime de location. Ensuite les revenus nets s'ajoutent à vos salaires respectifs en fonction de vos parts et vous payez l'impot sur le revenu dessus normalement (fiscalité transparente)

-pour une SCI familiale tu peux mettre 1000€ de capital ça suffit amplement. Cela facilite le partage des parts. Si vous avez des projets de grandeur et l'objectif d'acheter un paquet d'apparts peut être prévoyez + pour avoir un fond de roulement et pas avoir à taper dans vos fonds propres. Le mieux est de toute façon d'appeler un comptable pour ce point. Il y a aussi des points divergents sur la fiscalité de la plus value et les droits d'enregistrement

-oui tu peux faire du déficit foncier normalement (déduction de 10700€ de tes revenus par an max avec report possible entre 6 et 10 ans selon la provenance)

-se faire conseiller par son notaire/un comptable. ^^ Mais je dirais connaitre ses objectifs à long terme. Je ne m'emmerderais pas avec une SCI pour un seul bien perso. Mais si vous comptez acheter plusieurs apparts après ce sera quand même plus simple la gestion et pour la transmission de votre patrimoine.

Oui on va faire sous le régime de l'IR,
Ce que j'ai du mal à saisir c'est ce qui va rentrer sur nos impôts.
Mettons un crédit à 500€/mois et un loyer à 600€/mois avec un "bénéfice" sur le loyer de 50€ (chiffres au pif) après charges/taxe foncière etc

C'est ce bénéfice qui va rentrer imposable à partager entre la participation au capital ?

Bref, on va prendre rdv chez un pro, je pense, mais j'avais pas pensé au comptable ... merci

Quant à l'objectif à long terme c'est un achat d'un seul bien petit pour le moment mais sans fermer aucune porte pour le futur et surtout pour simplifier un retrait de la ou des personnes du projet à terme (ou pas)

Aiina · 09/03/2021, 11h44

J'ai beaucoup de propriétaires en galère avec leur location à Lyon en tout cas, airbnb/booking se sont complètement arrêtés, les étudiants beaucoup sont chez les parents pour éviter l'isolement donc pas mal de bailleurs un peu en PLS.

Après je n'ai pas trop ressenti de baisse de prix que ce soit sur les loyers ou lors de la vente, les gens essayent toujours de tirer un max.

Citation :

Publié par Fugo

Oui on va faire sous le régime de l'IR,
Ce que j'ai du mal à saisir c'est ce qui va rentrer sur nos impôts.
Mettons un crédit à 500€/mois et un loyer à 600€/mois avec un "bénéfice" sur le loyer de 50€ (chiffres au pif) après charges/taxe foncière etc

C'est ce bénéfice qui va rentrer imposable à partager entre la participation au capital ?

Bref, on va prendre rdv chez un pro, je pense, mais j'avais pas pensé au comptable ... merci

Quant à l'objectif à long terme c'est un achat d'un seul bien petit pour le moment mais sans fermer aucune porte pour le futur et surtout pour simplifier un retrait de la ou des personnes du projet à terme (ou pas)

Admettons que vous soyez à 5050 avec ta femme

Vous allez avoir un revenu foncier disons de 5000€ annuel, si vous êtes par exemple au régime forfaitaire du LMNP (abattement de 50%) pour la location vous allez être imposés sur 2500€ / an, 1250€ s'ajouteront donc chacun sur votre revenu et seront imposés en fonction de votre tranche, comme au sein d'une indivision quoi.

Donc l'important sera aussi de bien choisir votre régime de location, location nue, location meublée, au forfait, au réel... la location nue est rarement avantageuse, le mieux le plus souvent est de partir sur une location meublée non professionnelle, soit en régime micro (avec abattement 50% des revenus fonciers donc) si vous n'avez pas de travaux, soit au réel (déduction REELLE des charges) si vous avez des travaux notamment pour tenter d'aller chercher des revenus entièrement defiscalisés voir du déficit foncier (quand les charges sont plus importantes que les revenus, tu peux déduire jusqu'à 10.700€ par an de tes revenus salariés).

Je mets une infographique que j'aime bien qui récap

Ventilo · 09/03/2021, 12h09

Citation :

Publié par Aiina

Il est de toute façon idiot de se passer d'un service qui est gratuit si il n'est pas gagnant. Tu ne peux que gagner de l'argent avec un courtier.

Je ne peux que plussoyer : le temps qu'on a passé dans les banques, avec parfois des conseillers totalement incompétents, on l'aurait mieux investi en portant plus d'attention à nos achats. Et on aurait peut être eu un meilleurs taux.
Et on est comptables tous les 2, on sait comparer des chiffres et comprendre des tableaux d'amortissement.

Là sur ma maison j'ai oublié de poser 2 questions de base (mais a l'époque, banques à courir et madame enceinte) : ou est le regard pour FT, ou passent les évacuations d'eaux.
Pour la première question j'ai creusé sur 1M10 de profondeur après avoir fait passé un détecteur, et pour la 2° je n'ai pas la réponse.

Aiina · 09/03/2021, 12h18

tu es au tout à l'égout?

En général tu as quelque chose qui part au moins des toilettes et qui tire jusqu'à la rue si tu es raccordé, le plus souvent en ligne droite. Si il y a des changements de direction il y a souvent des regards.

Sinon demande à la compagnie des eaux ou tu vis ils ont ce qu'il faut pour sonder normalement. Ou essaye de voir si tu peux retrouver le permis de construire de la maison (anciens proprio) si la maison n'est pas trop ancienne

Ariendell · 09/03/2021, 13h38

Citation :

Publié par Aiina

J'ai beaucoup de propriétaires en galère avec leur location à Lyon en tout cas, airbnb/booking se sont complètement arrêtés

Je me demande comment fait le Air BnB voisin de chez moi, il est quasiment tout le temps booké (pas forcément sur Air BnB d'ailleurs). Là ça va parce qu'ils sont calmes mais quand c'est la fête, aïe...

**Fugo** · 09/03/2021, 14h08

Citation :

Publié par Aiina

Admettons que vous soyez à 5050 avec ta femme

Vous allez avoir un revenu foncier disons de 5000€ annuel, si vous êtes par exemple au régime forfaitaire du LMNP (abattement de 50%) pour la location vous allez être imposés sur 2500€ / an, 1250€ s'ajouteront donc chacun sur votre revenu et seront imposés en fonction de votre tranche, comme au sein d'une indivision quoi.

Donc l'important sera aussi de bien choisir votre régime de location, location nue, location meublée, au forfait, au réel... la location nue est rarement avantageuse, le mieux le plus souvent est de partir sur une location meublée non professionnelle, soit en régime micro (avec abattement 50% des revenus fonciers donc) si vous n'avez pas de travaux, soit au réel (déduction REELLE des charges) si vous avez des travaux notamment pour tenter d'aller chercher des revenus entièrement defiscalisés voir du déficit foncier (quand les charges sont plus importantes que les revenus, tu peux déduire jusqu'à 10.700€ par an de tes revenus salariés).

Je mets une infographique que j'aime bien qui récap

merci

Whag · 09/03/2021, 20h23

Citation :

Publié par Thelemys

Certains d'entre vous sont impactés?

Avez-vous déménagé pour profiter des bonnes affaires à la location?

Êtes vous dans la merde sans Airbnb?

Propriétaire d'un studio, le Covid m'a fait partir de la location classique vers la loc Airbnb, la cible de la loc longue durée étant à l'origine des étudiants. Ca n'a pas été la folie vu que les studio attirent moins les voyageurs Airbnb qu'un T1 -T2, mais ça m'a permis de conserver un cash flow positif durant le temps ou je l'ai fait. Point négatif, un voyageur m'a ramené des punaises de lit, ce qui m'a donc flingué l'excédent que je m'étais gagné et que j'ai dépensé dans les recherches et désinsectisations

Mais oui j'ai un pote qui tient une conciergerie et de manière tout à fait logique, ça tourne toujours, mais moins.

sinernor · 10/03/2021, 01h09

Je suis aujourd'hui à une vingtaine de logements en location courte durée et je suis globalement sur une rentabilité multipliée par deux par rapport à du nu classique.

Cela n'a jamais aussi bien marché grâce au COVID.

Aiina · 11/03/2021, 18h09

A Lyon beaucoup de airbnb comptent sur le tourisme et il y a une grosse offre par rapport à ça du coup pour beaucoup c'est compliqué.

Lesterknob · 12/03/2021, 20h34

Quels sont vos tips pour choisir une entreprise de rénovation ?
Le risque n'est-il pas gros, en cas d'opération d'achat/revente par exemple, que les entreprises de rénovation prennent une marge trop grosse qui bouffera toute la PV potentielle ? Je ne compte pas forcément revendre, mais s'il y a moyen de se faire un bon billet, peut-être !

Touful Khan · 12/03/2021, 22h35

Dans le BTP, tous ceux qui travaillent bien sont chers. Y'a aussi des gougnafiers chers, mais des gens qui travaillent bien à pas cher j'ai jamais trouvé.
Le premier critère de qualité c'est une entreprise locale qui existe depuis longtemps, avec un bureau physique. Demande à tes voisins si ils ont fait appel à un entrepreneur et s'il a été bon. Le bouche à oreille est encore le meilleur moyen de pas se planter.

sinernor · 12/03/2021, 23h01

Personnellement, je me suis fait mon réseau d'entrepreneurs par du bouche-à-oreille uniquement, il suffit simplement de voir dans mon secteur l'état des logements pour savoir qui a rénové quoi et se rendre compte de ceux qui sont sérieux et qui travaillent bien.

Par contre, bon courage pour obtenir un devis en général.

Je vois en ce moment concernant les locations courte durée, avec le covid, les appartements de type F3/F4 et plus sont pris d'assaut par des groupes de jeunes qui cherchent à se réunir pour s'amuser.

**Thelemys** · 14/03/2021, 08h23

Citation :

Publié par sinernor

Je suis aujourd'hui à une vingtaine de logements en location courte durée et je suis globalement sur une rentabilité multipliée par deux par rapport à du nu classique.

Cela n'a jamais aussi bien marché grâce au COVID.

Comment ça se fait, tu peux nous expliquer ce qui fait que le COVID aide ton business de loc?

sinernor · 14/03/2021, 09h39

Le business est simple à comprendre, la semaine, je n'ai que des artisans et ouvriers en déplacement professionnel, des ingénieurs en formation et le week-end arrivent des jeunes parisiens et de la petite couronne qui réservent pour faire la fête.

Xubfin · 14/03/2021, 11h13

moi j'ai eu un boom des demandes de locations vides suite à des séparations/divorces post confinement

**Thelemys** · 14/03/2021, 16h09

Citation :

Publié par sinernor

Le business est simple à comprendre, la semaine, je n'ai que des artisans et ouvriers en déplacement professionnel, des ingénieurs en formation et le week-end arrivent des jeunes parisiens et de la petite couronne qui réservent pour faire la fête.

J'avais l'impression qu'il y avait moins de fêtes en ce moment.

Tu loues le même prix en we et en semaine?
Tu loues en moyenne combien de jour par mois?
A combien est ton seuil de rentabilité en nombre de nuit louées par mois?
Tu délègues une partie du boulot ou tu gères tout toi même?
Est-ce que tu vois des optimisations possibles à ton système actuel?

sinernor · 14/03/2021, 23h56

Citation :

Publié par Thelemys

J'avais l'impression qu'il y avait moins de fêtes en ce moment.

Tu loues le même prix en we et en semaine?

Tu loues en moyenne combien de jour par mois?

A combien est ton seuil de rentabilité en nombre de nuit louées par mois?

Tu délègues une partie du boulot ou tu gères tout toi même?

Est-ce que tu vois des optimisations possibles à ton système actuel?

Le prix varie selon le week-end ou la semaine (en général, le we est plus cher)

Cela dépend des logements vu que j'en gère 20 directement mais cela tourne en moyenne basse à 20 jours et moyenne haute à 25 et plus

16 jours de rentabilité pour gagner plus qu'une location classique meublée

Je gère tout moi-même excepté les encaissements

Si tu as des questions, envoie les en MP.

[0]Draki · 15/03/2021, 06h36

Citation :

Publié par sinernor

Si tu as des questions, envoie les en MP.

Ici c'est bien aussi, ça peux intéresser du monde

sinernor · 15/03/2021, 11h03

Si certain(e)s ont des questions, qu'ils me les posent en MP alors.

Aiina Alpha & Oméga	Il est de toute façon idiot de se passer d'un service qui est gratuit si il n'est pas gagnant. Tu ne peux que gagner de l'argent avec un courtier.
08/03/2021, 15h10

Lyen Alpha & Oméga	Citation : Publié par Aiina tu peux m'envoyer un appel de fond que je regarde? et effectivement 9K c'est extrêmement cher, d'habitude un syndic c'est 800/1000€ par trimestre... Vous avez peut être un fond travaux plus important que les 5% ou je ne sais quoi, mais ça m'étonnerait sur une résidence aussi récente. Je m'en occupe dès que j'ai un moment ! Merci !
08/03/2021, 18h25

Ariendell Alpha & Oméga	Citation : Publié par Aiina J'ai beaucoup de propriétaires en galère avec leur location à Lyon en tout cas, airbnb/booking se sont complètement arrêtés Je me demande comment fait le Air BnB voisin de chez moi, il est quasiment tout le temps booké (pas forcément sur Air BnB d'ailleurs). Là ça va parce qu'ils sont calmes mais quand c'est la fête, aïe...
09/03/2021, 13h38

sinernor Alpha & Oméga	Je suis aujourd'hui à une vingtaine de logements en location courte durée et je suis globalement sur une rentabilité multipliée par deux par rapport à du nu classique. Cela n'a jamais aussi bien marché grâce au COVID.
10/03/2021, 01h09

Aiina Alpha & Oméga	A Lyon beaucoup de airbnb comptent sur le tourisme et il y a une grosse offre par rapport à ça du coup pour beaucoup c'est compliqué.
11/03/2021, 18h09

Lesterknob Marquis	Quels sont vos tips pour choisir une entreprise de rénovation ? Le risque n'est-il pas gros, en cas d'opération d'achat/revente par exemple, que les entreprises de rénovation prennent une marge trop grosse qui bouffera toute la PV potentielle ? Je ne compte pas forcément revendre, mais s'il y a moyen de se faire un bon billet, peut-être !
12/03/2021, 20h34

Thelemys Alpha & Oméga	Citation : Publié par sinernor Je suis aujourd'hui à une vingtaine de logements en location courte durée et je suis globalement sur une rentabilité multipliée par deux par rapport à du nu classique. Cela n'a jamais aussi bien marché grâce au COVID. Comment ça se fait, tu peux nous expliquer ce qui fait que le COVID aide ton business de loc?
14/03/2021, 08h23

sinernor Alpha & Oméga	Le business est simple à comprendre, la semaine, je n'ai que des artisans et ouvriers en déplacement professionnel, des ingénieurs en formation et le week-end arrivent des jeunes parisiens et de la petite couronne qui réservent pour faire la fête.
14/03/2021, 09h39

Xubfin Alpha & Oméga	moi j'ai eu un boom des demandes de locations vides suite à des séparations/divorces post confinement
14/03/2021, 11h13

[0]Draki Alpha & Oméga	Citation : Publié par sinernor Si tu as des questions, envoie les en MP. Ici c'est bien aussi, ça peux intéresser du monde
15/03/2021, 06h36

sinernor Alpha & Oméga	Si certain(e)s ont des questions, qu'ils me les posent en MP alors.
15/03/2021, 11h03

[Immobilier] Louer ou acheter ?

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