[Déposeur2bilan]

A défaut de coup de coeur il faut faire plein de visites, avec des biens que tu ne choisiras finalement pas. Puis un jour tu en feras une sur un bien qui te paraîtra vraiment valoir le coup, être différent. Même si c'est pas "un coup de coeur" ça te paraîtra un choix tellement meilleur par rapport à tout ce que tu as vu que ça revient un peu au même.
Les multiples visites "échec" te permettent d'avoir une vue bien plus précise de ce à quoi tu peux prétendre, ce qui existe sur le marché, et des défauts auxquels tu n'avais pas pensé avant, ou des qualités que tu souhaites et qui te paraissaient pas si importantes avant de visiter.
Un conseil par contre ne prends ta décision uniquement d'un point de vue rationnel, si tu le sens pas, qu'il y'a un truc qui bloque, continue plutôt de chercher. J'ai failli faire cette erreur y'a quelques mois, un peu par lassitude et en croyant que je trouverais pas mieux, 2 semaines plus tard j'ai trouvé bien plus à mon goût et sans ce sentiment de doute. Mais sur le papier et selon des critères "rationnels" le second bien est sans doute "plus cher", pas une si bonne affaire que le premier. Mais le second me plait immédiatement, je m'y vois bien, le premier j'avais un doute.

En particulier si c'est pour habiter oui il faut que tu aies un bon feeling. Perso même pour louer, si je me vois pas habiter le bien je me dis que ça sera pareil pour les locataires (ce qui est sans doute faux, mais bon ça reste un achat important et un engagement, donc ça me parait un critère essentiel même si subjectif. Il y'a aussi le coté moral, de louer un bien qu'on n'habiterait jamais soi-même ça n'est pas neutre). Il y'a à la fois un bon feeling, et un respect d'un maximum des critères qu'on se fixe à l'avance.

Tout ceci pas dans une perspective investissement mais plutôt patrimonial et qualité de vie. Pour du pur investissement les critères peuvent être bien différents.
Néanmoins il peut être bon de réfléchir à la revente, et peut être tempérer des critères qui seraient trop personnels et qui te mèneraient à acheter un bien "invendable". En tout cas il faut le prévoir.

[Leni]

Citation :

Publié par Lesterknob

C'est fou cette conception qui consiste à léser la fourmi au bénéfice de la cigale
Mes parents donnent de la thune, si mon frère claque tout en drogue et putes, et que moi je fais un investissement patrimonial raisonnable, je dois lui en donner encore la moitié pour qu'il aille tout reclaquer en drogues et putes ?

Mais la réévaluation c'est uniquement si y'a avance en héritage pour un seul enfant non ?

Si y'a 100 k€ pour les deux au moment x, au moment du décès y'a pas de réévaluation de ce qui a été donné avant me semble-t-il ? ou bien j'ai mal compris.


Merci en tout cas de vos réponses, j'ai vu passer le nom d'une conseillère en immobilier avec de très bons retours sur Bordeaux, je vais peut-être l'appeler d'ici la fin de semaine pour exposer rapidement la situation par téléphone pour voir si au moins elle s'occupe de ce genre de cas, et aussi souffler l'idée à ma mère (qui a le ca$h) pour voir si c'est seulement envisageable

Sans l'apport c'est impensable, sauf si on le loue derrière peut-être avec un projet solide et des travaux, car je pense qu'on peut le louer à 1 000 €/mois mini après quelques travaux de remise en état et amélioration. Le souci c'est que bon, ma capacité de remboursement c'est plutôt 650 €/mois, je sais pas comment ils prennent en compte les primes en plus. J'ai un fixe pas dingue mais beaucoup de primes...

[Lesterknob]

Citation :

Publié par Aiina

c'est pas une question de psychologie c'est une question de trouver le meilleur compromis de tout ce que tu souhaites en fonction de ton budget.

Mon budget est assez large. J'ai 370k pour un T3.
A 5000€ du m² (prix des meilleurs quartiers de ma ville, le centre est en moyenne aux alentours de 4000 voire 4500) je pourrais taper un 75m², alors que je recherche un 65m² mini.
J'ai donc normalement un peu de marge, sans évidemment pouvoir taper les biens exceptionnels de ma ville type rooftop de 180m² qui sont plutôt dans les 800k.
Je trouve un tas de biens entre 80 et 100m² dans mes prix.

Malgré ça après des dizaines d'annonces je n'ai toujours pas de choix qui me fasse réellement hésiter à faire une offre.

Citation :

Publié par Don Patricio

A défaut de coup de coeur il faut faire plein de visites, avec des biens que tu ne choisiras finalement pas. Puis un jour tu en feras une sur un bien qui te paraîtra vraiment valoir le coup, être différent. Même si c'est pas "un coup de coeur" ça te paraîtra un choix tellement meilleur par rapport à tout ce que tu as vu que ça revient un peu au même.
Les multiples visites "échec" te permettent d'avoir une vue bien plus précise de ce à quoi tu peux prétendre, ce qui existe sur le marché, et des défauts auxquels tu n'avais pas pensé avant, ou des qualités que tu souhaites et qui te paraissaient pas si importantes avant de visiter.
Un conseil par contre ne prends ta décision uniquement d'un point de vue rationnel, si tu le sens pas, qu'il y'a un truc qui bloque, continue plutôt de chercher. J'ai failli faire cette erreur y'a quelques mois, un peu par lassitude et en croyant que je trouverais pas mieux, 2 semaines plus tard j'ai trouvé bien plus à mon goût et sans ce sentiment de doute. Mais sur le papier et selon des critères "rationnels" le second bien est sans doute "plus cher", pas une si bonne affaire que le premier. Mais le second me plait immédiatement, je m'y vois bien, le premier j'avais un doute.

En particulier si c'est pour habiter oui il faut que tu aies un bon feeling. Perso même pour louer, si je me vois pas habiter le bien je me dis que ça sera pareil pour les locataires (ce qui est sans doute faux, mais bon ça reste un achat important et un engagement, donc ça me parait un critère essentiel même si subjectif. Il y'a aussi le coté moral, de louer un bien qu'on n'habiterait jamais soi-même ça n'est pas neutre). Il y'a à la fois un bon feeling, et un respect d'un maximum des critères qu'on se fixe à l'avance.

Tout ceci pas dans une perspective investissement mais plutôt patrimonial et qualité de vie. Pour du pur investissement les critères peuvent être bien différents.
Néanmoins il peut être bon de réfléchir à la revente, et peut être tempérer des critères qui seraient trop personnels et qui te mèneraient à acheter un bien "invendable". En tout cas il faut le prévoir.

Le critère de "l'engoncement" c'est clair que je n'y avais pas pensé, mais en fait c'est important pour moi.
Le bien idéal pour moi, c'est dans une résidence pratique (accès piétons et automobiles bien pensés, agréables dans leur conception), avec une belle vue ensoleillée.

Je suis d'accord avec ton conseil, c'est aussi ce que je pense, je ne peux pas investir 300k sans être vraiment satisfait du truc.
Après, la difficulté c'est qu'un appartement ça ne me fait pas trop rêver. Une voiture, un appareil photo, un vêtement, quelque chose qu'on peut vraiment utiliser et qui peut faire ressentir des choses, c'est plus facile de les acheter car on s'y projette plus facilement dans des émotions positives.

Les critères que j'ai je ne pense pas qu'ils rendent un bien invendable. Un appartement sans nuisances, ensoleillé, dans une belle résidence, je ne vois pas ce qui pourrait déplaire là dedans ?

[Leni]

Citation :

Publié par Lesterknob

Les critères que j'ai je ne pense pas qu'ils rendent un bien invendable. Un appartement sans nuisances, ensoleillé, dans une belle résidence, je ne vois pas ce qui pourrait déplaire là dedans ?

Ça vaut peut-être le coup de payer quelqu'un pour chercher non ? bien sûr faut sélectionner quelqu'un avec de bons retours surtout au niveau de l'empathie et de la compréhension de tes besoins, quelqu'un qui va vraiment comprendre ce que tu veux.

Je sais pas je me dis que pour un achat comme un bien immobilier faut vraiment pas hésiter à lâcher jusqu'à quelques milliers d'euros en honoraires si à la fin on a LE truc.

[Lesterknob]

Citation :

Publié par Leni

Ça vaut peut-être le coup de payer quelqu'un pour chercher non ? bien sûr faut sélectionner quelqu'un avec de bons retours surtout au niveau de l'empathie et de la compréhension de tes besoins, quelqu'un qui va vraiment comprendre ce que tu veux.

Je sais pas je me dis que pour un achat comme un bien immobilier faut vraiment pas hésiter à lâcher jusqu'à quelques milliers d'euros en honoraires si à la fin on a LE truc.

Oui, je n'ai pas de retours sur cette personne mais j'en ai trouvé une qui a l'air cool.
Sur google elle a 20 retours à 5/5

[Touful Khan]

Si c'est pour habiter, oui, il ne faut pas se baser que sur les facteurs strictement financiers. Une poubelle à pas cher reste une poubelle.
A choisir, c'est l'environnement le plus important: dans certaines limites, un appartement se modifie selon ses souhaits, le quartier, non.
Chacun a des besoins spécifiques, il n'y a pas de règles universelles: pour mon achat je voulais avant tout du lumineux avec une cuisine de taille raisonnablement grande, au dernier étage. J'ai passé à la trappe la demande de parking souterrain parce que j'ai trouvé un bien qui répondait à mes attentes et en bon état: grande cuisine, velux dans 3 pièces, traversant. La concession ca a été le parking extérieur, mais c'est une petite copro donc c'est pas non plus le parking ouvert avec 200 bagnoles ou tu te la fais rayer en 3 jours.

Un truc cependant pour l'ascenseur: ca coute super cher en charges, et son utilité dépend vraiment ofc de l'étage mais aussi de comment sont faits les escaliers. J'ai acheté au 3eme sans ascenseur et ca pose aucun probleme. D'ici à ce que ca me pose un souci physique j'ai le temps de voir venir...

[Lesterknob]

Citation :

Publié par La Hutt Finale

Si c'est pour habiter, oui, il ne faut pas se baser que sur les facteurs strictement financiers. Une poubelle à pas cher reste une poubelle.
A choisir, c'est l'environnement le plus important: dans certaines limites, un appartement se modifie selon ses souhaits, le quartier, non.
Chacun a des besoins spécifiques, il n'y a pas de règles universelles: pour mon achat je voulais avant tout du lumineux avec une cuisine de taille raisonnablement grande, au dernier étage. J'ai passé à la trappe la demande de parking souterrain parce que j'ai trouvé un bien qui répondait à mes attentes et en bon état: grande cuisine, velux dans 3 pièces, traversant. La concession ca a été le parking extérieur, mais c'est une petite copro donc c'est pas non plus le parking ouvert avec 200 bagnoles ou tu te la fais rayer en 3 jours.

Un truc cependant pour l'ascenseur: ca coute super cher en charges, et son utilité dépend vraiment ofc de l'étage mais aussi de comment sont faits les escaliers. J'ai acheté au 3eme sans ascenseur et ca pose aucun probleme. D'ici à ce que ca me pose un souci physique j'ai le temps de voir venir...

C'est un peu bête, mais l'ascenseur me sert par pur confort sur les courses (j'ai deux chariots roulants dont un dans ma voiture en permanence, ultra compact, très pratique) et sur le déménagement. Je ne me vois pas faire un déménagement au deuxième ou troisième étage sans ascenseur. Surtout dès qu'on parle de meubles qui font plus de 20kg ou d'un électroménager à 40-50-60kg... Je préfère faire du vrai sport aux moments où je l'ai décidé.
Et je ne vais pas appeler un déménageur au moindre meuble que je veux remplacer chez moi
De toutes façons, l'ascenseur va de pair avec le parking souterrain, je pense qu'on voit rarement un parking souterrain sans ascenseur.

Ca peut revenir à combien un ascenseur quand on regarde la répartition des postes ?

Dans la copro que j'ai vue aujourd'hui, on avait 185€ de charges mensuelles pour un t4 de 95m², j'ai trouvé ça un poil cher.
Je compte qu'un gardien revient minimum à 40€ par mois dans ce contexte. Virer le gardien ferait revenir les charges à un niveau plus acceptable.

[Ryu Seiken]

Un ascenseur, c'est un amortissement sur 15 à 20 ans.
Par contre, le prix d'un ascenseur peut être complètement délirant en fonction du type, de l'immeuble et de la capacité (à partir de 25 000€ HT en moyenne). A cela, il faut ajouter les contrats de maintenance.
L'impact par locataire dépend évidemment du nombre de locataires (de logements en fait) et de la quote part d'espace commun affecté à chaque logement.

[Aiina]

Citation :

Publié par Lesterknob

Je compte qu'un gardien revient minimum à 40€ par mois dans ce contexte. Virer le gardien ferait revenir les charges à un niveau plus acceptable.

ça dépend, car si tu dois remplacer le gardien par une société de ménage, une société pour les espaces verts, etc etc, ça peut revenir au même. Par contre il est aussi possible que la copro vende la loge du gardien pour faire rentrer du b'zef dans la copro.

[Louloune]

Citation :

Publié par Leni

Mais la réévaluation c'est uniquement si y'a avance en héritage pour un seul enfant non ?

Si y'a 100 k€ pour les deux au moment x, au moment du décès y'a pas de réévaluation de ce qui a été donné avant me semble-t-il ? ou bien j'ai mal compris.

De ma compréhension, sauf précision inverse formalisée (et c'est ce que dit Aiina aussi) : non.
Si tu as 100kE et ton frère/soeur aussi tu achètes un appart qui en vaut 200K au décès et ton frère/soeur claque tout au jeu, il peut dire que tu as eu 200kE d'avance d'héritage et lui zéro. Pour ce genre de donation anticipée je recommande vraiment un passage chez le notaire.

Edit en dessous : oui en effet: https://www.magazine-des-notaires.co...n-partage.html > bref il vaut mieux passer par un notaire pour faire ça bien

[Aiina]

pas de réévaluation sur donation partage non

[Ex-voto]

Citation :

Publié par Aiina

Si tu as un appartement loué pour un autre achat cela compte évidemment dans ta capacité d'endettement, en général les banques prennent 70% du loyer en revenu en compte par contre.

Je me suis tjs demandé, ça ne pose pas problème d'avoir un prêt octroyé par la banque pour résidence principale pour en fait louer le bien et compter sur le revenu pour acheter une autre résidence principale ?

[Lael]

Citation :

Publié par Louloune

Et pour la donation défiscalisée, elle est déduite au moment de l'héritage pour ne pas léser les autres héritiers (soit au montant au moment de la donation si précisé, sinon à la valeur actualisée en fonction de ce qui a été fait de l'argent : si tu mets 100K dans un appart qui au moment de la succession en vaut 200, ton frère/soeur aura 200KE d'héritage de plus; à l'inverse s'il /elle profite aussi de la donation anticipée et met 100ke au casino la valeur des 100KE correspond à zéro à la fin donc tu as le droit à rien en plus : à bien éclaircir par le notaire).

Pour rappel un bien vendu occupé décote entre 10 et 20% à peu près; donc éventuellement à négocier (selon quand fini votre bail aussi)

Heu, ça me paraît quand même très bizarre comme affirmation et hautement improbable.
Je suis à peu près sûr que c'est la valeur du don (argent, biens, etc...) au moment de la donation qui est prise en compte et non pas sa valeur lors de succession X années plus tard.
Par définition lorsqu'il y a donation, il y a cession de propriété, donc le donateur n'est plus propriétaire de ce qu'il a cédé.
Je ne vois donc pas sur quelle base légale on devrait considérer la valeur de quelque chose qui n'appartient plus au donateur.

Par contre oui les donations du vivant sont à prendre en compte, mais uniquement la valeur lors de la donation, et non pas sa valeur future que ce soit à la hausse comme à la baisse.
D'autant que c'est totalement irréaliste, comment tu fais pour tracer l’argent s'il y a de multiples achats/cessions/ventes de ce qui a été donné ?

Il y a d'ailleurs énormément de stratégies de succession qui tournent autour de ça, comme le démembrement de propriété (cession de la nue-propriété aux héritiers et conservation de l'usufruit). Sachant qu'à la mort du défunt les héritiers retrouvent la pleine-propriété sans payer de plus-value.
La nue-propriété vaut également moins que la pleine-propriété ce qui permet de céder davantage en restant sous le seuil d'abattement des donations, au-delà c'est fiscalisé.
Et un parent, en conservant l'usufruit, peut conserver l'usage de la maison jusqu'à sa mort ainsi que les revenus de ses sociétés et/ou propriétés.

[Déposeur2bilan]

Citation :

Publié par Lesterknob

Les critères que j'ai je ne pense pas qu'ils rendent un bien invendable. Un appartement sans nuisances, ensoleillé, dans une belle résidence, je ne vois pas ce qui pourrait déplaire là dedans ?

Non il n'y a pas à priori de critère qui pourrait déplaire, c'était pour tempérer un peu le côté "feeling". Dans ton exemple si tu prenais un appart avec ce sentiment d'espace mais que ça coûtait 30% de plus qu'un autre par exemple, ça serait pas forcément le plus facile à vendre (du moins sans y laisser des plumes) si t'étais amené à le faire plus rapidement que prévu.

Mais ça va encore tes critères ont pas l'air non plus trop rédhibitoires.

Disons qu'une fois que tu as l'appart ou tu as ce bon feeling, que tu souhaites acheter, c'est toujours bon de vérifier aussi qu'il correspond bien à un maximum de critères rationnels, et éventuellement tempérer son enthousiasme.

Sinon 185 de charge mensuelle pour un appart de bonne qualité de 95m2, avec gardien, immeuble bien entretenu ... je trouve pas ça délirant (en fait j'aimerais bien avoir ce tarif là ou je suis).

[Steel]

Tant qu'on parle de donation du vivant, je me permets de surfer sur le sujet
Ma mère est propriétaire d'une maison de campagne, qui est louée à un membre de ma famille.
Cette maison dispose d'une petite remise et d'une chambre au dessus, non utilisés par le locataire actuel. Elle envisage d'y faire des travaux pour créer un appartement et avoir un deuxième locataire.

La maison devrait prendre de la valeur suite à cette opération.
Est-il possible de faire la donation du vivant tant que l'appartement est encore à l'état de remise et de chambre désaffectée, et que ce futur appartement soit inclu dans la donation à la fin ?
Y a t-il un risque d'accusation de sous-évaluation / redressement fiscal au moment de l'héritage ?

Merci pour vos conseils

[Louloune]

Citation :

Publié par Lael

Heu, ça me paraît quand même très bizarre comme affirmation et hautement improbable.
Je suis à peu près sûr que c'est la valeur du don (argent, biens, etc...) au moment de la donation qui est prise en compte et non pas sa valeur lors de succession X années plus tard.
Par définition lorsqu'il y a donation, il y a cession de propriété, donc le donateur n'est plus propriétaire de ce qu'il a cédé.
Je ne vois donc pas sur quelle base légale on devrait considérer la valeur de quelque chose qui n'appartient plus au donateur.

C'est bizarre et hautement improbable et pourtant plausible. D'où l'importance d'être bien conseillé et bien faire les choses pour éviter ce cas : https://www.capital.fr/immobilier/tr...partage-951406 ou https://www.izilaw.fr/notaire/droit-...ge-differences
Dans le cas de Léni on risque d'être dans une donation simple; donc attention (j'en connais qui se sont fait avoir). Je pense que cette fois on a fait le tour du sujet

Edit au dessus : si c'est financement de travaux dans un bien qui ne lui appartient plus, ça risque surtout de faire donation dissimulée non ?

[Steel]

Citation :

Publié par Louloune

Edit au dessus : si c'est financement de travaux dans un bien qui ne lui appartient plus, ça risque surtout de faire donation dissimulée non ?

On parle de travaux faits dans les deux années à venir, dont, en cas de donation du vivant, elle conservera l'usufruit jusqu'à son décès (dans le plus longtemps possible on l'espère).
Je ne sais pas si la sémantique "ne lui appartient plus" est correcte ici, puisqu'on parle de transmettre la nue-propriété uniquement.

Le but c'est pas de faire une donation dissimulée bien sûr. La question c'est davantage de s'interroger sur le timming possible pour la mise en place de ces deux projets (travaux + donation).

[Aiina]

Citation :

Publié par Ex-voto

Je me suis tjs demandé, ça ne pose pas problème d'avoir un prêt octroyé par la banque pour résidence principale pour en fait louer le bien et compter sur le revenu pour acheter une autre résidence principale ?

c'est quand même rare que ce soit intéressant car le loyer est rarement plus élevé que le crédit (mais ça arrive)

Citation :

Publié par Lael

Heu, ça me paraît quand même très bizarre comme affirmation et hautement improbable.

Et pourtant si, les autres héritiers au moment de l'héritage peuvent réclamer une équité si l'argent qui a été donné en donation simple a pris de la valeur. Ce qui n'est pas le cas en donation partage et c'est tout son intérêt, elle fige les valeurs des biens donnés au moment de la donation, et l'acte est forcément notarié). Et c'est pas forcément lié à l'immobilier, si tes parents te donnent 10k€ en donation simple que tu investis dans une entreprise ou dans le bitcoin, que tu fais x10, ces 10K€ donnés deviendront 100K€ lors du partage successorale, et si le patrimoine des parents n'est pas suffisant pour faire 100/100 tu dois indemniser ta fratrie en conséquence.

Citation :

Publié par Steel

Tant qu'on parle de donation du vivant, je me permets de surfer sur le sujet
Ma mère est propriétaire d'une maison de campagne, qui est louée à un membre de ma famille.
Cette maison dispose d'une petite remise et d'une chambre au dessus, non utilisés par le locataire actuel. Elle envisage d'y faire des travaux pour créer un appartement et avoir un deuxième locataire.

La maison devrait prendre de la valeur suite à cette opération.
Est-il possible de faire la donation du vivant tant que l'appartement est encore à l'état de remise et de chambre désaffectée, et que ce futur appartement soit inclu dans la donation à la fin ?
Y a t-il un risque d'accusation de sous-évaluation / redressement fiscal au moment de l'héritage ?

Merci pour vos conseils

Toujours pareil, tu vas faire un démembrement donc ta maman va te transmettre la nue propriété en donation simple (et garder l'usufruit) pour une valeur qui dépend de son âge et du prix du bien a l'instant de la donation (pour calculer la franchise de droit si il y en a), lors de la succession le bien sera réévalué et si il a pris de la valeur vous devrez équilibrer les comptes avec la fratrie (et les impôts). Enfin c'est comme cela que je le vois (je ne suis pas notaire, pose lui directement la question sinon).

Il me semble qu'il n'est plus possible de réaliser une donation partage sur un seul bien immobilier (entre une fratrie) (jurisprudence requalification en donation simple) pour cela il faut passer par une SCI... Ou pouvoir donner à un enfant l'appartement et a un autre la valeur de l'appartement en cash (pour que ce soit équilibré) mais pas le diviser en deux en donation partage

En gros les intérêts les plus communs des donations (qui sont des avances sur héritages) c'est :
-aider un enfant pour un projet (achat immo etc)
-optimiser sa fiscalité en tant que donateur (faire sortir un bien de son patrimoine et le transmettre par exemple pour éviter l'IFI etc)
-optimiser l'imposition des droits de successions en jouant sur les abattements de 100K€ par parent par enfant tous les 15 ans
ce sont les plus courantes
Après il vaut mieux que ce soit toujours encadré par votre notaire et que toute la famille soit au courant, car quand tout va bien ça va, dès qu'il y a des problèmes d'argent les familles se déchirent et c'est l'enfer. Et on a beau se dire "ça se passera bien" quand quelqu'un se fait flouzer de 5 chiffres sur un héritage tout peut exploser.

[Steel]

Ca marche, merci Aiina !

Suite à ton message du coup j'aurais tendance à penser SCI (même si frais etc).. Je suis enfant unique, pas de fratrie du coup.

[Aiina]

Prends rendez vous avec ton notaire ce sera quand même plus simple..

Si t'es enfant unique tes parents ne peuvent pas faire de donation partage a part si tu as des enfants et qu'ils font une donation partage transgénérationnelle

A part si vous êtes blindés dans quel cas elle peut aussi te donner l'usufruit mais ça dépend de facteurs que je ne peux pas deviner. En étant enfant unique je ne suis pas sur que le montage avec SCI soit avantageux. A la limite si la maison vaut très cher (admettons 300 ou 400k) peut être y a t'il un intérêt à créer une SCI familiale ou ta maman te cèdera 100k€ de part si possible 2 fois (sur 30 ans) car sur une donation simple avec réserve d'usufruit sur un tel montant vous allez être imposé sur environ 200k€ a la louche (70% (valeur approx de la nue propriété) - 100K€ d'abattement). Si la maison vaut 100 ou 150K€ ne vous emmerdez pas avec une SCI et faites une donation simple avec démembrement pour que ta mère garde son complément de retraite.

Il est aussi possible de faire du démembrement au sein d'une SCI mais je n'ai pas les détails en tête par contre. Des parts de SCI te génèreront de l'impôt par contre (IR ou IS) sur les revenus liés aux loyers.

[Leni]

Citation :

Publié par Aiina

Et pourtant si, les autres héritiers au moment de l'héritage peuvent réclamer une équité si l'argent qui a été donné en donation simple a pris de la valeur. Ce qui n'est pas le cas en donation partage et c'est tout son intérêt, elle fige les valeurs des biens donnés au moment de la donation, et l'acte est forcément notarié). Et c'est pas forcément lié à l'immobilier, si tes parents te donnent 10k€ en donation simple que tu investis dans une entreprise ou dans le bitcoin, que tu fais x10, ces 10K€ donnés deviendront 100K€ lors du partage successorale, et si le patrimoine des parents n'est pas suffisant pour faire 100/100 tu dois indemniser ta fratrie en conséquence.

Mais ça soulève plein de problèmes ça.

Imaginons. Ma mère me fait une avance sur héritage de 100K€. Je l'utilise pour acheter l'appartement.
Derrière, pendant plusieurs années j'investis pas mal d'argent pour une remise en état (ce qui est mon but), améliorer largement les prestations générales. J'aimerais mettre du parquet massif, une pompe à chaleur air/air, refaire toute la cuisine, remplacer les trois-quarts des vitrages, bref des travaux coûteux mais qui permettent derrière de proposer l'appartement à la location à un loyer assez élevé.

Forcément de par ces travaux la valeur de l'appartement peut augmenter sensiblement. Au moment du décès on arrive à un bien d'une valeur supérieure, à la fois en raison du prix du marché, mais aussi grâce aux investissements que j'y aurai consentis.

Il faudrait reverser à la fratrie (dans l'hypothèse où l'héritage final est de 100K€ par enfant) toute la fraction qui dépasse le prix initial alors que le bien a pris de la valeur en raison d'investissements importants consentis par moi ??


Enfin je peux imaginer un paquet d'exemples. Le plus extrême serait une entreprise, les parents avancent de l'argent pour acheter un fonds de commerce d'une entreprise qui est sur le déclin, et par tes décisions tu cartonnes et tu fais exploser la valeur du fonds de commerce. Les autres héritiers auraient le droit de réclamer une part dessus ?

[Aiina]

Voilà.

Je ne sais pas précisemment si il est possible par exemple de déduire d'éventuels travaux d'une plus value comme pour le calcul de l'impôt, à voir avec un notaire.

Après pour la calcul, il est pris en compte la fraction payée par la donation j'imagine. Si tu payes 50k€ sur 200k€ d'un appart via une donation, si au final l'appart est estimé 400k€ tu devrais rééquilibrer sur 50 uniquement

Et tout ça est plutôt logique car encore une fois une donation c'est une avance sur héritage et sans tu n'aurais probablement rien eu donc bon, et l'argent donné via une donation simple aurait aussi pu servir à un investissement de la part des parents qui aurait pu faire croitre l'héritage pour tout le monde.. Si c'est possible financièrement pour l'achat d'un bien immobilier autant procéder à une donation partage au moins vous ne referez pas les comptes après

[Leni]

Effectivement ça prête à réfléchir sur l'opération du coup... pas trop envie d'hypothéquer mes relations avec mes frères et sœurs personnellement donc soit je vois pour proposer une donation partage (mais là ça va être compliqué car le patrimoine liquide est limité quand-même) soit y'a une solution à voir auprès du notaire mais bon...

Autant je trouverais logique de réévaluer un bien auquel on n'a pas vraiment touché (excepté entretien nécessaire basique) autant si tu le retapes à tes propres frais (et ta propre énergie) et que derrière ça pose souci à l'héritage, c'est quand-même sacrément con.

Citation :

Et tout ça est plutôt logique car encore une fois une donation c'est une avance sur héritage et sans tu n'aurais probablement rien eu donc bon, et l'argent donné via une donation simple aurait aussi pu servir à un investissement de la part des parents qui aurait pu faire croitre l'héritage pour tout le monde.. Si c'est possible financièrement pour l'achat d'un bien immobilier autant procéder à une donation partage au moins vous ne referez pas les comptes après

Ben logique je sais pas, comme je viens de dire, oui si tu touches pas trop à l'appart il a pris de la valeur sans que t'y sois pour quelque chose quoi.

Mais si tu claques 50 K€ de travaux, et que derrière il a pris beaucoup de valeur et tu dois reverser beaucoup plus à ta fratrie alors qu'ils n'y ont rien mis dedans c'est pas logique du tout.

Imagine un exemple extrême, avec tes 100k€ t'achètes une ruine, inhabitable. Tu claques de ta poches autant d'argent voire davantage pour le mettre à neuf et t'y passes deux ans en travaux divers et variés. Au décès le bien vaut 400k€, tu vas devoir reverser 300k€ à la fratrie ?

[Aiina]

Demande au notaire dans quelle mesure des travaux peuvent être déduits du calcul de la plus value, je n'ai pas les détails pour ça.

Quand j'ai acheté mon premier appart à 25 ans il y a 7 ans plutôt que de demander une donation à ma mère j'ai procédé à un prêt familial déclaré aux impôts. Et j'ai bien fait mon appart a quasiment pris 70% sans avoir fait un seul travaux... Et je n'ai aucun compte à rendre à ma soeur.

[Leni]

Citation :

Publié par Aiina

Demande au notaire dans quelle mesure des travaux peuvent être déduits du calcul de la plus value, je n'ai pas les détails pour ça.

Quand j'ai acheté mon premier appart à 25 ans il y a 7 ans plutôt que de demander une donation à ma mère j'ai procédé à un prêt familial déclaré aux impôts. Et j'ai bien fait mon appart a quasiment pris 70% sans avoir fait un seul travaux... Et je n'ai aucun compte à rendre à ma soeur.

Le prêt familial c'est une solution envisagée mais c'est comme tout faut pas dépasser un tiers de la capacité d'endettement. Sauf si je n'ai recours à aucune banque...

Les prêts devant être obligatoirement enregistrés auprès des impôts c'est sans doute fortement déconseillé de la faire à l'envers à la banque en cachant le fait que à côté t'as un prêt familial et que tu dépasses les 33% d'endettement non ?


Après c'est vrai que l'avantage c'est que je peux faire ça sans aucun taux d'intérêt ni assurance.
Enfin tout ça effectivement exige d'en parler avec un notaire parce qu'il doit y avoir des subtilités (requalification en don...).