[Immobilier] Louer ou acheter ?

Touful Khan · 16/11/2020, 01h18

Citation :

Publié par Feldi

Pour l'instant j'ai acheté mon appart (où je vis) il y a moins de 6 mois, c'est pour dans quelques années, pas avant.

Ca te sert à rien de faire des projets des années en avance tant que tu ne sais pas:
-Quelle année tu achètes (en fait, à quel age: ca affecte la rentabilité)
-Quel est ton budget
-Ou tu achètes
-Libre ou occupé
-Gérer toi-même ou pas ?
La législation peut en plus changer en cours de route. Par les temps qui courent, ton revenu aussi, dans le mauvais sens.
Il est temps de commencer à se renseigner quand on a son budget et une date d'achat "je veux acheter dans un an pour XXXXXX€". Tu regardes à ce moment la, dans un but de rendement locatif, ou tu dois acheter pour maximiser le retour.

En général, je suis d'accord aved Doudou (gasp), les histoires de plans subventionnés style Pinel sont plutot à éviter: si y'a des subventions c'est que de base c'est des situations un peu moisies. Ca peut être utile pour un effet d'aubaine mais c'est tout, tu vas pas aller acheter à Ploubenec en Brie pour un gain hypothétique de 3€. Il y a plein d'endroits plus rentables même sans Pinel.

Après, le budget n'est pas important que pour l'achat lui-même mais aussi pour la localisation: même les villes "moisies" ont des quartiers ou les logements sont recherchés. Vaut parfois mieux un haut de gamme à Ploubenec qu'un appartement moins bien dans une zone tendue. En règle générale, les meilleures rentabilités actuellement c'est dans les villes entre 900 et 1400€ du m².

Acheter occupé peut être un ebonne solution mais il faut être attentif: souvent ce sont des locataires présents depuis longtemps et qui ont donc un loyer assez bas. Si le loyer était super rentable, l'appartement ne serait pas en vente. Le seuil minimum ou je commence à discuter c'est 6%.

**Belzebuk** · 16/11/2020, 01h40

Citation :

Publié par La Hutt Finale

Ca te sert à rien de faire des projets des années en avance tant que tu ne sais pas:
-Quelle année tu achètes (en fait, à quel age: ca affecte la rentabilité)
-Quel est ton budget
-Ou tu achètes
-Libre ou occupé
-Gérer toi-même ou pas ?
La législation peut en plus changer en cours de route. Par les temps qui courent, ton revenu aussi, dans le mauvais sens.
Il est temps de commencer à se renseigner quand on a son budget et une date d'achat "je veux acheter dans un an pour XXXXXX€". Tu regardes à ce moment la, dans un but de rendement locatif, ou tu dois acheter pour maximiser le retour.

En général, je suis d'accord aved Doudou (gasp), les histoires de plans subventionnés style Pinel sont plutot à éviter: si y'a des subventions c'est que de base c'est des situations un peu moisies. Ca peut être utile pour un effet d'aubaine mais c'est tout, tu vas pas aller acheter à Ploubenec en Brie pour un gain hypothétique de 3€. Il y a plein d'endroits plus rentables même sans Pinel.

Après, le budget n'est pas important que pour l'achat lui-même mais aussi pour la localisation: même les villes "moisies" ont des quartiers ou les logements sont recherchés. Vaut parfois mieux un haut de gamme à Ploubenec qu'un appartement moins bien dans une zone tendue. En règle générale, les meilleures rentabilités actuellement c'est dans les villes entre 900 et 1400€ du m².

Acheter occupé peut être un ebonne solution mais il faut être attentif: souvent ce sont des locataires présents depuis longtemps et qui ont donc un loyer assez bas. Si le loyer était super rentable, l'appartement ne serait pas en vente. Le seuil minimum ou je commence à discuter c'est 6%.

Les 6% représente quoi ? Fin, je sais que c'est la rentabilité. Je vois parfois des offres avec "idéal investisseur, rentabilité 5%" mais elle est calculée comment ?

Touful Khan · 16/11/2020, 01h45

Citation :

Publié par Belzebuk

Les 6% représente quoi ? Fin, je sais que c'est la rentabilité. Je vois parfois des offres avec "idéal investisseur, rentabilité 5%" mais elle est calculée comment ?

C'est le % annuel que tu gagnes sur ton investissement. Les facteurs sont très nombreux (rien que la fiscalité...) et individuels.
Par contre faut pas se fier aux annonces, à chaque fois c'est "idéal pour tout le monde". Une annonce comme celle que tu cites "ideal a 5%" je téléphone même pas. 6% c'est mon plancher... pour commencer une négo, j'irai jamais acheter un truc a 6% après négo. Je vais voir si je peux racheter deux apparts supplémentaires avec 0 apport une fois les confinements terminés et mon déménagement fait.

sinernor · 16/11/2020, 01h54

Citation :

Publié par La Hutt Finale

C'est le % annuel que tu gagnes sur ton investissement. Les facteurs sont très nombreux (rien que la fiscalité...) et individuels.
Par contre faut pas se fier aux annonces, à chaque fois c'est "idéal pour tout le monde". Une annonce comme celle que tu cites "ideal a 5%" je téléphone même pas. 6% c'est mon plancher... pour commencer une négo, j'irai jamais acheter un truc a 6% après négo. Je vais voir si je peux racheter deux apparts supplémentaires avec 0 apport une fois les confinements terminés et mon déménagement fait.

Tu as déjà une idée en tête sur le budget que tu t'aies fixé et la zone que tu as choisie par curiosité?

16/11/2020, 13h01

Message supprimé par son auteur.

Touful Khan · 16/11/2020, 13h06

C'est un peu cher pour une zone en tension militaire.

Citation :

Tu as déjà une idée en tête sur le budget que tu t'aies fixé et la zone que tu as choisie par curiosité?

Oui, mais ca reste très variable, ma situation étant susceptible d'évoluer vers le haut assez rapidement. Le but actuel est de trouver des appartements loués 600€ hors charges et de les payer 80K ou moins.

16/11/2020, 13h48

Message supprimé par son auteur.

Finiarel · 16/11/2020, 14h19

Citation :

Publié par La Hutt Finale

C'est un peu cher pour une zone en tension militaire.

Oui, mais ca reste très variable, ma situation étant susceptible d'évoluer vers le haut assez rapidement. Le but actuel est de trouver des appartements loués 600€ hors charges et de les payer 80K ou moins.

Faut savoir où chercher. Tu passes par des agences pour qu'ils te proposent les biens avant de mettre l'annonce en ligne ?

Aloïsius · 16/11/2020, 14h34

Citation :

Publié par Le Comte Fortdelautruche

Si vous achetez un bien immobilier au Qatar, vous aurez droit à un visa

La vue est sympa

Faut avoir du fric à perdre. 200 000 $ pour 50 m² ? C'est presque le prix de la même chose à Montpellier. Ils bradent, ça cache un crash.

Ventilo · 16/11/2020, 15h03

Citation :

Publié par La Hutt Finale

C'est un peu cher pour une zone en tension militaire.

Oui, mais ca reste très variable, ma situation étant susceptible d'évoluer vers le haut assez rapidement. Le but actuel est de trouver des appartements loués 600€ hors charges et de les payer 80K ou moins.

Ca se trouve ou ça, dans des villes de 20 000 habitants ou les immeubles sont en ruine mais l'offre si faible qu'il n'y a pas de concurrence ?

Ryu Seiken · 16/11/2020, 15h11

Citation :

Publié par Aloïsius

Faut avoir du fric à perdre. 200 000 $ pour 50 m² ? C'est presque le prix de la même chose à Montpellier. Ils bradent, ça cache un crash.

200k€, c'est pas le budget bouffe mensuel ?

Il me semblait aussi que ça tournait plus autour du million à une certaine époque. Quelques centimes le litre de carburant, par contre.

HuPi · 16/11/2020, 15h21

L'immobilier a pas mal baissée dans cette zone. Dubaï aussi est dans ce cas, c'est une des raison pour laquelle les influenceurs y partent en masse ces derniers mois. ( Avec d'autres avantages comme l'anonymat, la sécurité ou les taxes sur les sociétés )

Lael · 17/11/2020, 01h06

Citation :

Publié par Belzebuk

Les 6% représente quoi ? Fin, je sais que c'est la rentabilité. Je vois parfois des offres avec "idéal investisseur, rentabilité 5%" mais elle est calculée comment ?

C'est toujours le rendement brut qui est indiqué et souvent calculé de façon avantageuse.
En gros ils font : (loyer mensuel brut espéré) x12 / prix d'acquisition

Sauf que c'est surestimé et trop optimiste.
Ça ne tient pas compte :
- des vacances locatives qui peuvent aller de 1mois par an pour un studio à quelques semaines pour un T3/T4 voire passer du simple au double voire triple selon le secteur.
On perd donc déjà facilement 10% rien qu'avec la vacances locative. 6% --> 5.4%
- du vrai prix d'acquisition qui n'est pas juste le prix de vente. Le prix d'acquisition c'est aussi les frais de notaire (8 à 8.5%), les frais bancaires (1-2% pour caution bancaire et frais de dossier) et les travaux (en général autour de 10%) ce qui fait un prix de vente majoré de 18-20% environ, ce qui revient à réduire le rendement de 16% supplémentaires : 5.4% --> 4.5%

On voit déjà que rien que sur le rendement "brut" on passe de 6% à 4.5% avec les vrais calculs.

Maintenant, un investisseur calculera aussi le rendement net, car selon les différentes charges (taxe foncière, frais bancaires, charges de copro, etc...), la rentabilité nette peut rapidement se retrouver plombée.
On tient ainsi compte :
- du taux de l'emprunt bancaire + assurance : ~1.8% sur 25ans du montant emprunté. Si on emprunte 80% du montant auprès de la banque, ça représente une perte de rendement d'environ 1.5%/an : 4.5% --> 3%
- de la taxe foncière qui correspond à +- un mois de loyer donc une réduction de 8-9% du montant des loyers : 3% --> 2.62%
- frais de copro : une partie des frais de copro n'est pas récupérable sur le locataire, en particulier tout ce qui est frais de gestion, petits travaux, etc... ce qui représente environ 5% des loyers : 2.62% --> 2.39%
- des frais d'agence (si on délègue) : 1 mois de loyer à chaque changement de locataire + 6-10% des loyers. Disons environ 12% des loyers pour arrondir : 2.39% --> 2.08%
- frais divers (assurance PNO, comptabilité, etc...) : 2.08% --> 2% (histoire d'arrondir)
- des gros travaux de copropriété (toiture, ravalement de façade, isolation, etc...) et des travaux à effectuer tous les 10ans dans le logement. On passe facilement 10% de la valeur du logement en travaux tous les 10ans donc 1%an : 2% --> 1%

Tout de suite ça fait beaucoup moins rêver, mais je n'ai pas encore compté les impôts !

- impôts : si on fait des mauvais choix fiscaux on peut se retrouver dans un régime pas forcément optimisé et dans le pire des cas en micro-foncier à devoir payer l'impôt sur 70% des loyers perçus (abattement de 30% en micro-foncier).
Pour rappel, en foncier l'imposition c'est : 17.2% CSG + Taux IR (0%, 11%, 30%, 41% ou 45%) selon ses revenus.
En général on prend 30% IR + 17.2% CSG soit 47.2% (aïe ça pique) sur 70% de ses revenus fonciers.
Si on a un rendement brut de 4.5% ça représente donc une perte de 4.5% x 70% x 47.2% = 1.49% de rendement : 1% --> -0.49%
On peut s'en sortir nettement mieux niveau impôt en optimisant et en passant au réel mais 95% des gens prennent micro-foncier sans réfléchir.

A ce niveau-là la seule chose qui peut encore sauver l'investissement c'est que le bien prenne de la valeur chaque année pour compenser les dégâts.
Ou alors il faut sacrifier quelque chose :
- ne presque pas faire de travaux
- gérer le bien soi-même sans passer par une agence
- prier tous les soirs pour ne pas tomber sur un locataire indélicat qui ne paiera pas son loyer et rendra l'appartement dans un état lamentable

Pour cette raison je n'y vais pas si la rentabilité est de moins de 8%.
Car même à 8% la rentabilité nette est pas forcément folichonne comparativement à la prise de risque.
Mais l'avantage de l'effet de levier bancaire c'est que si on se fait financer à hauteur de 90%, bha on transforme un rendement net "médiocre" de 3-4% net en rendement de 30-40% si on ramène ça à hauteur de notre apport.
Et là ça devient intéressant.

Touful Khan · 17/11/2020, 01h17

Citation :

Publié par Finiarel

Faut savoir où chercher. Tu passes par des agences pour qu'ils te proposent les biens avant de mettre l'annonce en ligne ?

Non, j'ai eu des bons plans à Paris mais via connaissances. En province je connais personne pour l'instant. Tant que je peux j'évite les agents immobiliers comme la peste, je n'ai pas besoin d'un intermédiaire qui va bouffer 10K pour n'amener aucune plus-value. Je n'en ai utilisé un pour l'achat de mon appart' que contraint et forcé, le bien étant en exclu. (En plus en province c'est des barbares sur les %, walla 10% ou plus)
Mais ayant recherché une résidence principale pendant des mois, j'ai fatalement zieuté les offres locatives, prix de vente, dans pas mal d'endroits, et j'ai pris des notes. N'importe qui peut le faire, ca prend juste du temps.

**Feldi** · 17/11/2020, 07h29

Citation :

Publié par Lael

C'est toujours le rendement brut qui est indiqué et souvent calculé de façon avantageuse.
En gros ils font : (loyer mensuel brut espéré) x12 / prix d'acquisition

Sauf que c'est surestimé et trop optimiste.
Ça ne tient pas compte :
- des vacances locatives qui peuvent aller de 1mois par an pour un studio à quelques semaines pour un T3/T4 voire passer du simple au double voire triple selon le secteur.
On perd donc déjà facilement 10% rien qu'avec la vacances locative. 6% --> 5.4%
- du vrai prix d'acquisition qui n'est pas juste le prix de vente. Le prix d'acquisition c'est aussi les frais de notaire (8 à 8.5%), les frais bancaires (1-2% pour caution bancaire et frais de dossier) et les travaux (en général autour de 10%) ce qui fait un prix de vente majoré de 18-20% environ, ce qui revient à réduire le rendement de 16% supplémentaires : 5.4% --> 4.5%

On voit déjà que rien que sur le rendement "brut" on passe de 6% à 4.5% avec les vrais calculs.

Maintenant, un investisseur calculera aussi le rendement net, car selon les différentes charges (taxe foncière, frais bancaires, charges de copro, etc...), la rentabilité nette peut rapidement se retrouver plombée.
On tient ainsi compte :
- du taux de l'emprunt bancaire + assurance : ~1.8% sur 25ans du montant emprunté. Si on emprunte 80% du montant auprès de la banque, ça représente une perte de rendement d'environ 1.5%/an : 4.5% --> 3%
- de la taxe foncière qui correspond à +- un mois de loyer donc une réduction de 8-9% du montant des loyers : 3% --> 2.62%
- frais de copro : une partie des frais de copro n'est pas récupérable sur le locataire, en particulier tout ce qui est frais de gestion, petits travaux, etc... ce qui représente environ 5% des loyers : 2.62% --> 2.39%
- des frais d'agence (si on délègue) : 1 mois de loyer à chaque changement de locataire + 6-10% des loyers. Disons environ 12% des loyers pour arrondir : 2.39% --> 2.08%
- frais divers (assurance PNO, comptabilité, etc...) : 2.08% --> 2% (histoire d'arrondir)
- des gros travaux de copropriété (toiture, ravalement de façade, isolation, etc...) et des travaux à effectuer tous les 10ans dans le logement. On passe facilement 10% de la valeur du logement en travaux tous les 10ans donc 1%an : 2% --> 1%

Tout de suite ça fait beaucoup moins rêver, mais je n'ai pas encore compté les impôts !

- impôts : si on fait des mauvais choix fiscaux on peut se retrouver dans un régime pas forcément optimisé et dans le pire des cas en micro-foncier à devoir payer l'impôt sur 70% des loyers perçus (abattement de 30% en micro-foncier).
Pour rappel, en foncier l'imposition c'est : 17.2% CSG + Taux IR (0%, 11%, 30%, 41% ou 45%) selon ses revenus.
En général on prend 30% IR + 17.2% CSG soit 47.2% (aïe ça pique) sur 70% de ses revenus fonciers.
Si on a un rendement brut de 4.5% ça représente donc une perte de 4.5% x 70% x 47.2% = 1.49% de rendement : 1% --> -0.49%
On peut s'en sortir nettement mieux niveau impôt en optimisant et en passant au réel mais 95% des gens prennent micro-foncier sans réfléchir.

A ce niveau-là la seule chose qui peut encore sauver l'investissement c'est que le bien prenne de la valeur chaque année pour compenser les dégâts.
Ou alors il faut sacrifier quelque chose :
- ne presque pas faire de travaux
- gérer le bien soi-même sans passer par une agence
- prier tous les soirs pour ne pas tomber sur un locataire indélicat qui ne paiera pas son loyer et rendra l'appartement dans un état lamentable

Pour cette raison je n'y vais pas si la rentabilité est de moins de 8%.
Car même à 8% la rentabilité nette est pas forcément folichonne comparativement à la prise de risque.
Mais l'avantage de l'effet de levier bancaire c'est que si on se fait financer à hauteur de 90%, bha on transforme un rendement net "médiocre" de 3-4% net en rendement de 30-40% si on ramène ça à hauteur de notre apport.
Et là ça devient intéressant.

Merci pour ces calculs détaillés sur la réalité d'un achat dans un but d'investissement locatif.

Adezed · 17/11/2020, 21h15

80K l'appartement je serai curieux de voir ou/comment, parce que même en province tu trouves à peine un studio à ce prix là...ou alors il doit y avoir un budget travaux xxl, et encore...C'est un chiffre un peu exagéré non ?!
Quant a la commission, ça fait bien longtemps que j'ai pas vu une agence prendre plus de 10% de commission (déjà, 10% c'est extrêmement rare sauf sur les produits à faible coût genre un box).

Sinon effectivement, la plupart des annonces des agences 'idéal investisseurs' avec un % de rentabilité ne sont pas viables étant donné le calcul.
Il faut au moins compter rapidement la valeur locative net moins les charges proprio + foncier / le prix d'achat + travaux + notaire histoire de se faire une idée à la louche de l'intérêt du bien.
Cela dit, aujourd'hui beaucoup d'investisseurs se contentent juste d'une renta nulle (et souvent 4% net suffisent) dans le but d'autofinancer plusieurs biens et toucher le capital à la revente, c'est pas drôle mais viable.

**Doudou Spuiii** · 17/11/2020, 21h36

Citation :

Publié par Adezed

80K l'appartement je serai curieux de voir ou/comment, parce que même en province tu trouves à peine un studio à ce prix là...ou alors il doit y avoir un budget travaux xxl, et encore...C'est un chiffre un peu exagéré non ?!

T'exagères un peu quand même :

https://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/

Le studio, ça va être entre 15 et 30m², des 30m² à moins de 80k, faut un prix du m² inférieur à 2600€, ça va en province, ça se trouve non ?

Ventilo · 17/11/2020, 21h49

Oui mais tu les loues pas à 600 €par mois.

Mais ca reste une question de géographie.
Là je vois sur Tulle une location de 70 m² a 600 €, pour des prestations moyens bofs (pas d'ascenseur, pas de parking individuel, pas d'isolation, chauffage en grille pain, voir bien pire) c'est tout à fait la norme, parce que comme de nombreuses petites villes les propriétaires sont des locaux qui exploitent sans problème la misère humaine, et les programmes de construction est inexistant. Les batiments eux même ne valent pas tripette, moins de 1000 € au m² à la vente, et pour certains l'entretien est inexistant.
La contre partie, tu ne fais pas de plus value à la revente, d'ailleurs t'es pas sur de revendre (surtout les maisons mais c'est pas de l'investissement locatif) ta conscience te tourmente de temps en temps, et surtout t'es pas sur d'avoir des locataires.

A clermont j'imagine pas trop la même chose.

Je connais des gens qui ont investi sur du VEFA sur Brive, ils ont eu des sueurs froides.

**Doudou Spuiii** · 17/11/2020, 21h54

Citation :

Publié par Ventilo

Oui mais tu les loues pas à 600 €par mois.

Bein ouais, mais j'ai pas dit le contraire, je rebondissais juste sur le "pas de studio à 80k même en province" sans parler de loyer.

**Belzebuk** · 17/11/2020, 23h34

Citation :

Publié par Lael

C'est toujours le rendement brut qui est indiqué et souvent calculé de façon avantageuse.
En gros ils font : (loyer mensuel brut espéré) x12 / prix d'acquisition

Sauf que c'est surestimé et trop optimiste.
Ça ne tient pas compte :
- des vacances locatives qui peuvent aller de 1mois par an pour un studio à quelques semaines pour un T3/T4 voire passer du simple au double voire triple selon le secteur.
On perd donc déjà facilement 10% rien qu'avec la vacances locative. 6% --> 5.4%
- du vrai prix d'acquisition qui n'est pas juste le prix de vente. Le prix d'acquisition c'est aussi les frais de notaire (8 à 8.5%), les frais bancaires (1-2% pour caution bancaire et frais de dossier) et les travaux (en général autour de 10%) ce qui fait un prix de vente majoré de 18-20% environ, ce qui revient à réduire le rendement de 16% supplémentaires : 5.4% --> 4.5%

On voit déjà que rien que sur le rendement "brut" on passe de 6% à 4.5% avec les vrais calculs.

Maintenant, un investisseur calculera aussi le rendement net, car selon les différentes charges (taxe foncière, frais bancaires, charges de copro, etc...), la rentabilité nette peut rapidement se retrouver plombée.
On tient ainsi compte :
- du taux de l'emprunt bancaire + assurance : ~1.8% sur 25ans du montant emprunté. Si on emprunte 80% du montant auprès de la banque, ça représente une perte de rendement d'environ 1.5%/an : 4.5% --> 3%
- de la taxe foncière qui correspond à +- un mois de loyer donc une réduction de 8-9% du montant des loyers : 3% --> 2.62%
- frais de copro : une partie des frais de copro n'est pas récupérable sur le locataire, en particulier tout ce qui est frais de gestion, petits travaux, etc... ce qui représente environ 5% des loyers : 2.62% --> 2.39%
- des frais d'agence (si on délègue) : 1 mois de loyer à chaque changement de locataire + 6-10% des loyers. Disons environ 12% des loyers pour arrondir : 2.39% --> 2.08%
- frais divers (assurance PNO, comptabilité, etc...) : 2.08% --> 2% (histoire d'arrondir)
- des gros travaux de copropriété (toiture, ravalement de façade, isolation, etc...) et des travaux à effectuer tous les 10ans dans le logement. On passe facilement 10% de la valeur du logement en travaux tous les 10ans donc 1%an : 2% --> 1%

Tout de suite ça fait beaucoup moins rêver, mais je n'ai pas encore compté les impôts !

- impôts : si on fait des mauvais choix fiscaux on peut se retrouver dans un régime pas forcément optimisé et dans le pire des cas en micro-foncier à devoir payer l'impôt sur 70% des loyers perçus (abattement de 30% en micro-foncier).
Pour rappel, en foncier l'imposition c'est : 17.2% CSG + Taux IR (0%, 11%, 30%, 41% ou 45%) selon ses revenus.
En général on prend 30% IR + 17.2% CSG soit 47.2% (aïe ça pique) sur 70% de ses revenus fonciers.
Si on a un rendement brut de 4.5% ça représente donc une perte de 4.5% x 70% x 47.2% = 1.49% de rendement : 1% --> -0.49%
On peut s'en sortir nettement mieux niveau impôt en optimisant et en passant au réel mais 95% des gens prennent micro-foncier sans réfléchir.

A ce niveau-là la seule chose qui peut encore sauver l'investissement c'est que le bien prenne de la valeur chaque année pour compenser les dégâts.
Ou alors il faut sacrifier quelque chose :
- ne presque pas faire de travaux
- gérer le bien soi-même sans passer par une agence
- prier tous les soirs pour ne pas tomber sur un locataire indélicat qui ne paiera pas son loyer et rendra l'appartement dans un état lamentable

Pour cette raison je n'y vais pas si la rentabilité est de moins de 8%.
Car même à 8% la rentabilité nette est pas forcément folichonne comparativement à la prise de risque.
Mais l'avantage de l'effet de levier bancaire c'est que si on se fait financer à hauteur de 90%, bha on transforme un rendement net "médiocre" de 3-4% net en rendement de 30-40% si on ramène ça à hauteur de notre apport.
Et là ça devient intéressant.

Merci pour toutes ces informations, c'est exactement ce que je cherchais !

Lyen · 18/11/2020, 01h17

Citation :

Publié par Doudou Spuiii

T'exagères un peu quand même :

https://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/

Le studio, ça va être entre 15 et 30m², des 30m² à moins de 80k, faut un prix du m² inférieur à 2600€, ça va en province, ça se trouve non ?

Oh la belle diagoverte du vide !

sinernor · 18/11/2020, 02h06

Rien que chez moi, tu as des studios sans travaux à moins de 65K qui vont se louer facilement entre 550 et 650 euros en meublé classique.

Touful Khan · 18/11/2020, 02h44

Citation :

Publié par Adezed

80K l'appartement je serai curieux de voir ou/comment, parce que même en province tu trouves à peine un studio à ce prix là...ou alors il doit y avoir un budget travaux xxl, et encore...C'est un chiffre un peu exagéré non ?!

Have fun
https://www.leboncoin.fr/recherche?c...e=40-60&page=2

Citation :

Oui mais tu les loues pas à 600 €par mois.

Si tu tapes dans le 2 pièces de centre ville c'est très jouable.

**Thelemys** · 18/11/2020, 08h16

Citation :

https://www.20minutes.fr/economie/2911003-20201118-pouvoir-achat-paris-trio-villes-plus-cheres-monde

Plus haut ce sont les étoiles, pas mal pour Paris la ville lumière.

Adezed · 18/11/2020, 10h44

Mes excuses j'aurais dû précisé, quand je dis qu'un appartement se trouve difficilement à 80K, c'est avec une valeur locative à 600€ net, sinon oui on peut trouver, et pas que des appartements.

Mais globalement pour louer 600€ net, exit les studios à moins d'accepter un impôt qui te ruine ta rentabilité et donc le 600€ net n'est plus viable (bon je viens de voir qu'ils viraient la taxe sur les micro logements l'année prochaine...mais je reste persuadé qu'à part une chambre sous les 8m2, et encore, je vois pas ce qui peut se louer à 600€ à 80K...) , donc il faut du T2 ou du T3.
Sur les villes type Lyon, Bordeaux, Paris on peut oublier les biens à 80K, reste les villes de province étudiantes 'demandées', genre Caen, Rennes, Nantes etc, ou on peut trouver du T2 à 80K à condition d'être mal placé et/ou des charges de copropriété énormes, ça ne se loue pas 600€ net.
Si on redescend sur des villes un peu moins recherchés mais toujours demandés, on va commencer à arriver sur du T2 à moins de 100/90K correctement placé, sauf que pour louer à 600...

Mais par exemple sur toutes les villes 'étudiantes' de l'ouest, un T2 bien placé et propre qui peut se louer 600 net, ça coûte au moins 110/120K, ou à la limite 100 avec électricité et huisseries à refaire. On est sur une renta entre 4 et 6, et, en tout cas depuis 2019, une renta net à plus de 5% ça se vend en une journée.

Après l'idée n'est pas de discréditer l'auteur hein, juste que si des néo-investisseurs lisent ca, qu'ils ne se disent pas qu'un placement viable c'est un bien à 80K à 600 net, parce qu'ils vont chercher tres longtemps (soit le bien, soit pire, un locataire).

Aujourd'hui le plus rentable, ça reste la collocation meublé dans des villes étudiantes, accompagné jusqu'en février par le bnb (mais pour le bnb ça sent quand même mauvais...). Mais en investissement locatif classique, c'est compliqué d'aller chercher une belle rentabilité...

#536327 Invité	Message supprimé par son auteur. Miniatures attachées
16/11/2020, 13h01	Télécharger la pièce jointe

Thelemys Alpha & Oméga	Citation : https://www.20minutes.fr/economie/2911003-20201118-pouvoir-achat-paris-trio-villes-plus-cheres-monde Plus haut ce sont les étoiles, pas mal pour Paris la ville lumière.
18/11/2020, 08h16	Télécharger la pièce jointe

#536327 Invité	Message supprimé par son auteur.
16/11/2020, 13h48

Aloïsius Alpha & Oméga	Citation : Publié par Le Comte Fortdelautruche Si vous achetez un bien immobilier au Qatar, vous aurez droit à un visa La vue est sympa Faut avoir du fric à perdre. 200 000 $ pour 50 m² ? C'est presque le prix de la même chose à Montpellier. Ils bradent, ça cache un crash.
16/11/2020, 14h34

Ryu Seiken Alpha & Oméga	Citation : Publié par Aloïsius Faut avoir du fric à perdre. 200 000 $ pour 50 m² ? C'est presque le prix de la même chose à Montpellier. Ils bradent, ça cache un crash. 200k€, c'est pas le budget bouffe mensuel ? Il me semblait aussi que ça tournait plus autour du million à une certaine époque. Quelques centimes le litre de carburant, par contre.
16/11/2020, 15h11

HuPi Alpha & Oméga	L'immobilier a pas mal baissée dans cette zone. Dubaï aussi est dans ce cas, c'est une des raison pour laquelle les influenceurs y partent en masse ces derniers mois. ( Avec d'autres avantages comme l'anonymat, la sécurité ou les taxes sur les sociétés )
16/11/2020, 15h21

Doudou Spuiii	Citation : Publié par Ventilo Oui mais tu les loues pas à 600 €par mois. Bein ouais, mais j'ai pas dit le contraire, je rebondissais juste sur le "pas de studio à 80k même en province" sans parler de loyer.
17/11/2020, 21h54

Lyen Alpha & Oméga	Citation : Publié par Doudou Spuiii T'exagères un peu quand même : https://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/ Le studio, ça va être entre 15 et 30m², des 30m² à moins de 80k, faut un prix du m² inférieur à 2600€, ça va en province, ça se trouve non ? Oh la belle diagoverte du vide !
18/11/2020, 01h17

sinernor Alpha & Oméga	Rien que chez moi, tu as des studios sans travaux à moins de 65K qui vont se louer facilement entre 550 et 650 euros en meublé classique.
18/11/2020, 02h06

[Immobilier] Louer ou acheter ?

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