[Immobilier] Louer ou acheter ?

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Citation :
Publié par La Hutt Finale
L'objet de la démonstration était de montrer que l'affichage du taux du crédit est une technique d'enfumage marketing qui n'a rien à voir avec le cout réel de l'opération.
C'est pas une technique d'enfumage, tout ce qui concerne les taux est régi par la loi.
Ensuite, c'est le taux d'intérêt annuel, c'est un peu comme ça que marchent tous les financements, même les in-fine, et ce depuis des siècles.
Citation :
Y'a écrit "chiffres pour l'exemple". Je vais pas me taper une simulation mais tu dois facilement pouvoir y arriver avec un taux plus défavorable sans devoir aller chercher un truc irréaliste.
Là, aujourd'hui, y'a aucune condition qui fasse du +100%. Pour doubler avec les intérêts, y compris sur 30 ans, il faut pratiquer du 5.30% taux débiteur. Autant te dire que le taux de l'usure te défonce la gueule bien avant d'arriver à ce taux là. Le taux d'usure est à 2.57% TEG, ça doit faire au mieux du 1,80 taux débiteur.

1.80, pour 100 000€ sur 30 ans, ça fait 30 000€ d'intérêts à la louche. Et c'est le cas le plus défavorable possible.

Pour conclure, t'as pas démontré grand chose, si ce n'est que tu n'as aucune idée du fonctionnement du marché du crédit aujourd'hui ( et même pas conscience des ordres de grandeur de coût ).
Bref, valait mieux te taper une simulation, t'aurais moins raconté de conneries.
Citation :
Publié par Aratorn
C'est pas une technique d'enfumage, tout ce qui concerne les taux est régi par la loi.
J'ai pas dit que c'était illégal, juste que la présentation était trompeuse à dessein. Je passe sur le reste de ton laius corporate qui sert juste à noyer le poisson sur le déguisement des taux.

C'est quoi que vous comprenez pas dans "(chiffres ronds pour l'exemple, YMMV)" ?
Citation :
Publié par La Hutt Finale
J'ai pas dit que c'était illégal, juste que la présentation était trompeuse à dessein. Je passe sur le reste de ton laius corporate qui sert juste à noyer le poisson sur le déguisement des taux.
Les intérêts sont dus sur le capital emprunté. A chaque simulation, offre, sont fournies au client :
Le Taux débiteur
L'estimation du coût des assurances ( et le TAEA )
L'estimation du coût des garanties
L'estimation du TAEG
L'estimation du coût total.

Un taux d'intérêt est un taux d'intérêt. C'est un moyen de comparaison. Et en plus, ça se base sur une réalité. Tu voudrais quoi comme éléments complémentaires ?

Sinon, étrangement, tu n'as pas répondu sur ta connerie du "tu dois facilement pouvoir y arriver avec un taux plus défavorable sans devoir aller chercher un truc irréaliste."

Par "facilement", t'entendais quoi du coup ?

Citation :
C'est quoi que vous comprenez pas dans "(chiffres ronds pour l'exemple, YMMV)" ?
Quand on se trompe d'un facteur 3 à 5 "pour l'exemple", c'est que ton exemple est merdique. CQFD.
Citation :
Par "facilement", t'entendais quoi du coup ?
Par exemple, en prenant des références historiques pas trop difficiles à trouver:

https://www.banque-france.fr/fileadm...m_29_etu_3.pdf

Ou l'on peut constater que les taux de crédit étaient bien supérieurs à même ce que tu annonces encore relativement récemment, suffisamment pour que les personnes ayant contracté ces crédits soient encore en train de les payer aujourd'hui. Le lien précédent s'arrete en 1997, les taux de 2002 étaient encore au dessus de 5%:
https://www.lemonde.fr/immobilier/ar...4_1306281.html

Mon hypothèse n'a donc rien d'irréaliste ni de farfelue, contrairement à ce que tu essaies de faire penser.

En gros t'es en train de faire un magnifique strawman en te focalisant sur l'exemple alors qu'il n'est pas le sujet.
Citation :
Publié par La Hutt Finale
Mon hypothèse n'a donc rien d'irréaliste ni de farfelue, contrairement à ce que tu essaies de faire penser.
Bah si, aujourd'hui (le mot est important) tu n'arriveras pas à 100%.

Alors oui, les taux ont baissés depuis 30 ans, mais jusqu'à la rien de nouveau.

Bref quand tu souscris à un crédit (que ce soit maintenant ou il y a 3 ans) les coûts ne sont pas masqués.
Le taux permet de comparer facilement les offres (et ça marchait aussi il y a 30 ans, quand on te proposais 10% au lieu de 12% tu savais que l'offre était plus avantageuse)
Citation :
Publié par Bjorn
Oui ben tu préfères t'arranger avec la légalité parce que ca arrange tout le monde. Enfin tout le monde sauf les potentiels acquéreurs. Et puis parce que le vendeur hein, bon, ca va, il sait pas trop ce qu'il fait vaut mieux que tu décides pour lui. Ca arrange tout le monde mais surtout toi en fait.
Ca m'étonnerait que tu fasses les memes arrangements avec la légalité quand c'est pas à ton avantage. La loi, meme si tu la trouves débile, t'es censé la respecter, sinon, j'espère que tu te plains pas quand un client t'entourloupes en flirtant avec l'illégalité.
ben non, on vient d'expliquer plus haut qu'un agent immo n'a qu'un mandat d'entremise et de négociation et que la jurisprudence dit que dans ce cas, le vendeur n'est pas obligé d'accepter une offre même au prix.
C'est la loi qui est comme ça justement. Ca arrangerait tous les agents immo si on pouvait sécuriser la vente à coup sur avec une offre au prix.

Dire que les évaluations c'est facile, j'ai envie de dire que justement, si tu maîtrises un minimum, tu sais que c'est très compliqué d'évaluer la plupart des biens parce qu'il y a vraiment énormément de critères à prendre en compte, notamment subjectif. Le prix au m² ca vaut que dans le neuf et encore.
Et agent immo = bullshit job : peut être mais alors pourquoi s'il n'y a pas de monopole, la profession se porte très bien même avec internet, leboncoin/pap etc qui ont pris un peu de parts de marché mais pas plus que ça.
Donc il y a des avantages à passer par agence. Je te laisse chercher.
Citation :
Publié par Epic
Bah si, aujourd'hui (le mot est important) tu n'arriveras pas à 100%.
Ca tombe bien, je l'ai jamais employé. J'ai utilisé cet exemple pour montrer que l'affichage des taux tel que pratiqué par les banques était une technique de marketing. C'est vous qui après êtes venus parler "d'aujourd'hui", de "ton exemple est pas réaliste" etc alors qu'il n'avait que valeur de démonstration. Aratorn a ensuite cherché à me rentrer dedans et je lui ai donné des sources.

Si vous aimez pas le 100%, divisez tout par deux ou par 10, la démonstration reste la même.

Sur ce point, je suis d'accord avec toi: je ne peux qu'avoir eu tort sur des propos que je n'ai pas tenus.

Je trouve par contre amusant d'argumenter sur l'information du client alors que comparer les offres est un vrai probleme, notamment au niveau des assurances.

Citation :
Et agent immo = bullshit job : peut être mais alors pourquoi s'il n'y a pas de monopole
Si un agent arrive à persuader un vendeur de lui signer une exclusivité, si, ca s'appelle un monopole.
Le principal probleme est que les prix sont exorbitants: pourquoi devoir payer pour la visite des autres ? Une facturation à la visite serait surement plus saine pour tout le monde. Payer plusieurs milliers d'euros pour lire une annonce et se faire ouvrir une porte, ca va c'est bien payé.
Un paiement à la visite aurait plein d'avantages, ca éviterait les "touristes", ca éviterait aussi aux agents de te faire visiter 52 trucs moisis pour rien. En ce moment dans ce qu'on me fait visiter, y'a bien 30% des biens qui sont hors cahier des charges et faut vraiment faire le relou pour que l'agence s'y tienne.

Perso je veux bien payer les visites tant que l'agent me présentera des biens conformes à mes demandes, avec de la documentation pertinente etc.

Dernière modification par La Hutt Finale ; 31/07/2020 à 13h30.
Non mais dans ce cas faut pas dire "cette loi est mal faite je préfère faire comme je veux". Si la loi le permet, très bien, mais bon, de manière générale, va falloir prendre de l'élan pour me convaincre que sur le marché de l'immo au sens large il n'y a pas une bonne dose d'arrangements avec la légalite
Quant au fait que la profession se porte bien, hm, c'est pas le son de cloche qu'on a toujours. Et de toute façon, vu les contraintes du marché ça n'est en rien un critère de jugement du rapport qualité prix du service. Quand en zone tendue les biens partent en moins d'une semaine et que t'as 10 visites par jour, mini, ouais, ia un intérêt à passer par une agence, c'est que t'es pas en capacité de faire autrement. C'est pas pour ça que ça vaut le prix.
Citation :
Publié par Aratorn
Les intérêts sont dus sur le capital emprunté. A chaque simulation, offre, sont fournies au client :
Le Taux débiteur
L'estimation du coût des assurances ( et le TAEA )
L'estimation du coût des garanties
L'estimation du TAEG
L'estimation du coût total.

Un taux d'intérêt est un taux d'intérêt. C'est un moyen de comparaison. Et en plus, ça se base sur une réalité. Tu voudrais quoi comme éléments complémentaires ?
Le coût du prêt total en % du montant emprunté.
Bon ben pour vous tenir au courant j’ai eu la maison, à offre d’achat au prix mon dossier est retenu (si l’autre acheteur concurrent au prix d’achat existait vraiment)

Je vous mets quelques photos de la maison, c’est mon premier achat, solo

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Citation :
Publié par Parki
est retenu (si l’autre acheteur concurrent au prix d’achat existait vraiment)

Je vous mets quelques photos de la maison, c’est mon premier achat, solo
GG ca a l'air propre. Je suis pas fan des cuisines sans fenêtre perso, mais je suppose que ca dépend de la fréquence à laquelle on cuisine.
Par contre je peux déja te dire direct que va falloir changer la porte.
Citation :
Publié par La Hutt Finale
GG ca a l'air propre. Je suis pas fan des cuisines sans fenêtre perso, mais je suppose que ca dépend de la fréquence à laquelle on cuisine.
Par contre je peux déja te dire direct que va falloir changer la porte.
C’est pas la porte d’entrée principale, c’est genant?
Ca dépend en fait.

Soit tu considères qu'en étant au rez de chaussée maison, elle est trop facile à ouvrir.
Soit tu te dis que si tu mets une porte trop bien, les voleurs péteront la fenêtre.

Conclusion: ca dépend de la solidité de tes volets. ^^
Citation :
Publié par Parki
Bon ben pour vous tenir au courant j’ai eu la maison, à offre d’achat au prix mon dossier est retenu (si l’autre acheteur concurrent au prix d’achat existait vraiment)

Je vous mets quelques photos de la maison, c’est mon premier achat, solo

Pièce jointe 655263Pièce jointe 655265Pièce jointe 655262Pièce jointe 655264
Perso je ne vois pas les images.
Citation :
Publié par La Hutt Finale
Si vous aimez pas le 100%, divisez tout par deux ou par 10, la démonstration reste la même.

Sur ce point, je suis d'accord avec toi: je ne peux qu'avoir eu tort sur des propos que je n'ai pas tenus.
Pourtant c'est toi qui a basé ton explication pour expliquer que les crédits étaient trop chère sur le fait qu'on payait autant d'intérêt que le capital emprunté.
C'est toujours toi qui a essayé de te rattraper aux branches en sortant des "références historiques" pour montrer qu'il y a 20 ans tu pouvais avoir 100% d’intérêt (après si ton but c'était de montrer que quand tes parents ont emprunté c'était chère alors oui c'est vrai)

Du coup ok on divise par 10, on arrive à 10% du montant emprunté, ce qui pour un emprunt sur 20-25 ans est vraiment pas chère
Citation :
Publié par La Hutt Finale
Je parlais pas de ca, mais faut pas être un professionnel pour savoir estimer un bien immobilier hein...
Les informations sont disponibles facilement, il faut juste accepter d'y passer un peu de temps. Si tu fais tes recherches sérieusement, les biens surévalués se repèrent immédiatement une fois que tu commences à assimiler la zone, pas besoin d'agent immobilier pour ca. Partant du principe que je suis une personne à l'acuité mentale moyenne, ca veut dire que n'importe qui peut le faire. Agent immobilier c'est un bullshit job hein.



T'es turbo HS: le fait est que le crédit est cher quand tu regardes ce que tu payes, sans te laisser embobiner par le "1%" (annuel, hors assurance et couts annexes, avec un capital emprunté qui ne décroit quasiment pas pendant la moitié du crédit) qui est la pour que tu ne réalises pas que tu vas payer 100K€ pour emprunter 100K€, soit un taux réel de 100%. (chiffres ronds pour l'exemple, YMMV)
Ca n'empêche pas nécéssairement de quand même gagner de l'argent, mais je trouve ca un poil cher.
Ah bon? Et tu représentes la majorité du monde tu penses? c'est ta perception et elle est éronnée, la plupart des gens se trompent sur la valeur de leur bien, et ce largement. La subjectivité et l'affect font souvent que les proprio tapent largement à côté. Une estimation les prix changent immeuble par immeuble. Si t'estimes tes apparts comme t'estimes ce que te coute un crédit 1% je préfère pas épiloguer.

Citation :
Publié par Lugnicrat
En fait les agents immobiliers, ce ne sont pas des intermédiaires, ce sont les avocats / conseillers financiers des propriétaires . Bon à savoir.
Pourquoi? Le but c'est de vendre dans de bonnes conditions, c'est malsain d'aller vers un dossier solide afin de pas faire perdre de temps à tout le monde?

Citation :
Publié par Bjorn
Oui ben tu préfères t'arranger avec la légalité parce que ca arrange tout le monde. Enfin tout le monde sauf les potentiels acquéreurs. Et puis parce que le vendeur hein, bon, ca va, il sait pas trop ce qu'il fait vaut mieux que tu décides pour lui. Ca arrange tout le monde mais surtout toi en fait.
Ca m'étonnerait que tu fasses les memes arrangements avec la légalité quand c'est pas à ton avantage. La loi, meme si tu la trouves débile, t'es censé la respecter, sinon, j'espère que tu te plains pas quand un client t'entourloupes en flirtant avec l'illégalité.
ça arrange tous les acquéreurs sauf le premier en l'occurrence, comme ça tout le monde a le temps de réfléchir, dormir sur son offre, etc. J'ai jamais eu une rétractation après une offre en fonctionnant comme ça donc je ne suis pas près de changer. Et les acquéreurs sont contents de pas avoir le couteaux sous la gorge pendant la visite.

Citation :
Publié par La Hutt Finale
Si un agent arrive à persuader un vendeur de lui signer une exclusivité, si, ca s'appelle un monopole.
Le principal probleme est que les prix sont exorbitants: pourquoi devoir payer pour la visite des autres ? Une facturation à la visite serait surement plus saine pour tout le monde. Payer plusieurs milliers d'euros pour lire une annonce et se faire ouvrir une porte, ca va c'est bien payé.
Un paiement à la visite aurait plein d'avantages, ca éviterait les "touristes", ca éviterait aussi aux agents de te faire visiter 52 trucs moisis pour rien. En ce moment dans ce qu'on me fait visiter, y'a bien 30% des biens qui sont hors cahier des charges et faut vraiment faire le relou pour que l'agence s'y tienne.

Perso je veux bien payer les visites tant que l'agent me présentera des biens conformes à mes demandes, avec de la documentation pertinente etc.
Personne t'oblige à signer avec un agent immobilier. Payer a la visite mort de rire, pourquoi faire que ça te coute rien actuellement? Si tu veux qu'un agent immobilier trouve a ta place tu peux le payer et lui signer un mandat de recherche c'est fait pour ça.
Et si notre métier se réduisait à ouvrir des portes et rédiger des annonces............
Citation :
Publié par Aiina
Et si notre métier se réduisait à ouvrir des portes et rédiger des annonces............
Ah non, on pourrait rajouter tellement de chose... Mais ça serait hors charte je pense.
C'est bien j'ai réussi à aggro un banquier et un agent immobilier d'un coup.
Citation :
Personne t'oblige à signer avec un agent immobilier.
Ben, si il a le bien en exclu, si.
C'est un peu le principe lol

Citation :
ça arrange tous les acquéreurs sauf le premier en l'occurrence
Bah c'est normal, c'est lui que tu baises.

Citation :
c'est ta perception et elle est éronnée, la plupart des gens se trompent sur la valeur de leur bien, et ce largement
On s'en fout, je parle du PV de l'acheteur. (en général c'est l'acheteur qui souscrit un crédit, je sais pas peut-être à Lyon c'est le vendeur mais... )

Citation :
Si t'estimes tes apparts comme t'estimes ce que te coute un crédit 1% je préfère pas épiloguer.
En effet, étant donné que je n'ai pas sur ce sujet donné d'estimation du cout d'un crédit à 1%, ca va être dur pour toi.

Y'en a qui ont du mal avec le français de base, ici.

Citation :
pour montrer qu'il y a 20 ans tu pouvais avoir 100% d’intérêt (après si ton but c'était de montrer que quand tes parents ont emprunté c'était chère alors oui c'est vrai)
Qu'est ce que mes parents ont à voir avec le fromage ? J'ai fait mon premier achat en 1996 et mes parents sont au cimetière. T'as le droit de pas le savoir mais je suis pas né la semaine dernière, et j'ai quelques achats/ventes à mon actif... C'est ce qui me permet d'affirmer que les agents immo servent à rien.

Dernière modification par La Hutt Finale ; 31/07/2020 à 22h04.
Citation :
Publié par Ex-voto
Le coût du prêt total en % du montant emprunté.
Ce serait tellement pratique, mais j'ai comme dans l'idée que les banquiers sont pas vraiment pour. Ca faciliterait grandement les comparaisons pour choisir le meilleur prêt et diminuerait les entubages donc pas franchement à leur avantage.

C'est d'ailleurs là où veut en venir le Hutt
Citation :
Publié par Khellendorn
Ce serait tellement pratique, mais j'ai comme dans l'idée que les banquiers sont pas vraiment pour.
On te donne déjà obligatoirement le coût total du prêt. Tu connais le montant emprunté. Le reste, c'est une règle de 3. Ça s'enseigne en CM2 de mémoire.

De toute façon, toutes choses étant égales par ailleurs, si tu veux comparer deux offres de prêt, tu compares le TAEG.

Petit truc : si une offre a un TAEG supérieur, c'est que c'est plus cher au global.
Citation :
Publié par Aratorn
On te donne déjà obligatoirement le coût total du prêt. Tu connais le montant emprunté. Le reste, c'est une règle de 3. Ça s'enseigne en CM2 de mémoire.

De toute façon, toutes choses étant égales par ailleurs, si tu veux comparer deux offres de prêt, tu compares le TAEG.

Petit truc : si une offre a un TAEG supérieur, c'est que c'est plus cher au global.
C'est pas parlant pour autant un TAEG.

Ca serait beaucoup plus simple un chiffre clair englobant tout.

T'empruntes 100k, tu sais que tu devras rembourser 100k + Xk€, incluant les frais de dossier, la garantie, le coût total de l'assurance, les éventuels frais de courtage (et soyons fous, le coût aussi de l'assurance habitation, et les CB facultatives mais en fait obligatoires si tu veux obtenir ton prêt mais qu'on ne te dira jamais ouvertement).

Alors comme expliqué plus haut, perso j'ai pas trop de pb pour calculer ça (encore que... La première fois y'a quand même eu des intérêt intercalaires auxquels je ne m'attendais pas, sans même avoir demandé de différé, simplement parce que quand tu signes le 15 et que ton prélèvement est programmé au 05 du mois, bim ça facture), mais je me mets à la place de Mme Michu lambda, c'est pas elle qui ira sortir sa calculette ou Excel pour comparer les offres et avoir une idée du coût réel du crédit.

Dernière modification par Lyen ; 01/08/2020 à 01h12.
Citation :
Publié par Aratorn
On te donne déjà obligatoirement le coût total du prêt. Tu connais le montant emprunté. Le reste, c'est une règle de 3. Ça s'enseigne en CM2 de mémoire.

De toute façon, toutes choses étant égales par ailleurs, si tu veux comparer deux offres de prêt, tu compares le TAEG.

Petit truc : si une offre a un TAEG supérieur, c'est que c'est plus cher au global.
Si c'est facile à fournir, "une simple règle de 3", pourquoi les banques ne le font pas ? Je pense que les employés de banque ont le niveau cm2 mais tu me mets le doute.

Le taeg est un truc hyper compliqué justement parce que reventiler des frais one-shot en % de taux en annuel ça n'a rien de naturel.

Tu trouves pas que tu défends ta corporation de manière totalement contradictoire ? Les gens qui ne sont pas naïfs savent très bien pourquoi les banques ont poussé pour le taeg plutôt que la règle de 3.

Les employés du secteur qui appliquent la loi ont mon respect. Pas ceux qui la defendent.

PS: mdr https://www.service-public.fr/partic...osdroits/F2456
Citation :
Attention : cet exemple simple d'un prêt sur une durée d'un an permet d'illustrer le mécanisme du TAEG, mais la formule de calcul pour des prêts sur plusieurs années est complexe et ne peut pas être présentée sur cette page.

Dernière modification par Ex-voto ; 01/08/2020 à 08h42.
Citation :
Ca serait beaucoup plus simple un chiffre clair englobant tout
Bha, ça existe, c'est la ligne "coût total du crédit", qui comprend : les intérêts dus à la banque, le coût de l'assurance, les frais de dossier, les frais de garantie ( souvent estimés à 100-200€ près lors de la simulation car ce montant dépendra du montant réel payé par la banque lors de la signature chez le notaire, qui peut être modifié selon la répartition de l'apport personnel, et la présence ou non de mobilier dans le prix de vente ).

Citation :
Publié par Ex-voto
Si c'est facile à fournir, "une simple règle de 3", pourquoi les banques ne le font pas ? Je pense que les employés de banque ont le niveau cm2 mais tu me mets le doute.

Le taeg est un truc hyper compliqué justement parce que reventiler des frais one-shot en % de taux en annuel ça n'a rien de naturel.
Non mais en fait, ou est le problème : t'as deux offres, t'as qu'à comparer le coût total des deux, si le premier est plus important que le second... c'est que c'est plus cher.

Et pareil pour le TAEG, on ne demande pas aux clients de le calculer, on leur donne. La formule est la même pour tous les établissements. Et là encore, la comparaison entre deux, trois, douze offres différentes est évidente : plus le TAEG est bas, moins c'est cher au final.

Je ne vois pas ce que ça change de donner un coût en pourcentage du montant emprunté. En fait, je ne comprend même pas la "polémique". Tu veux combien d'indicateurs similaires pour savoir que A > B ?
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