[Syliah]

Il faut connaître le type de mandat de l'agent

Si le mandat est un simple mandat d'entremise, l'offre au prix de l'acheteur ne lie pas le vendeur

En revanche, s'il c'est un mandat de représentation, l'offre au prix de l'acheteur lie le vendeur

Je ne sais pas quel est le type de mandat le plus répandu, mais dans mon cas particulier où je m'étais intéressé à la question, le mandat était un mandat d'entremise, donc j'imagine que c'est pratiqué

https://www.legalplace.fr/guides/offre-achat-au-prix/

[Touful Khan]

L'une des astuces utilisées, est que l'offre n'est tout simplement pas transmise: le vendeur ne peut pas accepter une offre qu'il ignore. L'offre datée du 1 le vendeur la voit le 5, le temps que l'intermédiaire aie pu contacter toutes ses relations et de faire des offres plus basses. Si aucune n'est acceptée, alors l'offre du client de l'agence arrivera au vendeur.

[Syliah]

Dans le mandat de représentation, l'agent représente le vendeur

L'agent émet l'offre de vente (annonce) au nom du vendeur

En transmettant l'offre d'achat au prix à l'agent, il y a accord sur la chose et sur le prix

Il n'est pas nécessaire que l'offre ait été transmise au vendeur

Dans le mandat d'entremise, l'annonce n'est pas une offre de vente mais une simple invitation aux acheteurs potentiels à émettre des offres. Le vendeur reste alors libre de les accepter ou non

[Xubfin]

Les mandats de vente sont d'entremise. La loi Hoguet est tellement mal foutue...

en pratique, on ne peut pas obliger un vendeur à vendre même avec une offre au prix. Il peut retirer le bien de la vente et on pourra rien lui dire. C'est de jurisprudence constante.

Pour ce qui est de la première offre au prix qui doit être acceptée : il suffit en effet d'antidater l'offre si elle était postérieure à une autre qu'on souhaite refuser.
Faut bien comprendre qu'entre une offre au prix faites par un guignol pas sérieux qui va avoir un refus de prêt à 99% de chance et un mec qui paie cash, la théorie générale du droit, on se la fout un peu au cul
Il y a la théorie, les exceptions et la pratique. L'offre d'achat n'a qu'une valeur limitée.

[Touful Khan]

Disons que le cas ou l'acheteur paye cash *et* au prix ca doit pas se présenter très souvent non plus.
Parce que se passer de l'effet de levier de l'emprunt, c'est pas gratuit, faut que ca m'apporte quelque chose. Si c'est pour payer au prix, autant faire un emprunt, surtout en ce moment, quitte à acheter deux biens au lieu d'un seul. (La vie est dure ouhlala)
La seule chose que gagne le vendeur avec un acheteur en cash c'est du délai, au prix d'une ristourne. S'il maintient son prix, sauf bien exceptionnel, l'acheteur en cash ira voir ailleurs.

[Ariendell]

Citation :

Publié par La Hutt Finale

La seule chose que gagne le vendeur avec un acheteur en cash c'est du délai, au prix d'une ristourne. S'il maintient son prix, sauf bien exceptionnel, l'acheteur en cash ira voir ailleurs.

Non, c'est la certitude qu'il y aura pas de banque pour refuser le prêt, surtout en ce moment.

[Touful Khan]

Je sais pas d'ou ca sort cette histoire de prets "en ce moment", je suis allé voir ma banque pour prendre des renseignements vu que j'ai plusieurs options (acheter un bien cash, deux avec crédit, un seul avec crédit mais plus cher...)
Ils m'ont bien dit que, non, je pouvais pas acheter 15 appartements loués en crédit total (je rigolais en posant la question) mais ma capacité d'emprunt a pas bougé par rapport à "avant". Je peux toujours emprunter pour un bien locatif qui dégage 200€/mois de benef' sans apport.(ou plusieurs, mais je peux pas tout investir la dedans j'ai "que" 100K de cash)

Je me doute bien que pour les gens de 22 ans au chomage avec le BEPC et 50€ sur le livret A c'est pas la même chose, mais on leur prétait déja pas avant...

[Ariendell]

Pourtant, selon les stats et divers articles, ça a effectivement bougé. Peut-être pas pour toi spécifiquement, mais des gens qui auraient pu emprunter ne le peuvent plus. Ça ne date d'ailleurs pas du confinement mais du début de l'année, quand les banques se sont fait rappeler à l'ordre et ont serré la vis en conséquence.

[Bjorn]

Oui enfin les gens à qui on refuse un prêt sont des gens qui empruntaient sur 25 ans ou plus, ou qui dépassent le 33% d'endettement de beaucoup, ou à qui on proposait un taux élevé qui atteint le taux d'usure c'est à dire qu'ils ont un dossier pourri dont pas grand monde ne veut. Bref des gens qui peuvent pas payer cash.

[Feldi]

Je signe demain matin chez le notaire, j'ai rarement été aussi stressé...

[Touful Khan]

Pense à aller revisiter le matin avant, histoire de vérifier que tout a bien été vidé et qu'il y a pas eu de surprises depuis la visite.

[Feldi]

On a fait le relevé des compteurs ce soir, il reste quelques bricoles comme il dort encore ce soir dedans mais ça devrait être vide demain.
J'aurais les clés à partir de la et s'il y a des trucs qui reste c'est à la benne.

[Déposeur2bilan]

Citation :

Publié par Bjorn

Oui enfin les gens à qui on refuse un prêt sont des gens qui empruntaient sur 25 ans ou plus, ou qui dépassent le 33% d'endettement de beaucoup, ou à qui on proposait un taux élevé qui atteint le taux d'usure c'est à dire qu'ils ont un dossier pourri dont pas grand monde ne veut. Bref des gens qui peuvent pas payer cash.

Mdr c'est un peu ça les prêts. Dès que t'as les moyens d'essuyer toi même les plâtres de ta connerie on te prête beaucoup plus facilement. D'un autre coté, c'est assez normal si l'on veut que les banques investissent moins à risque. Mais globalement un refus total et généralisé de prêt n'est pas forcément synonyme de mauvais fonctionnement bancaire ... c'est plutôt qu'elles font leur travail.

[Touful Khan]

A la limite, je veux bien, mais ce sont elles qui prétendent que leur rémunération se justifie par la prise de risques, pas moi.
Le seul risque que prend la banque, ce n'est pas de perdre de l'argent mais de gagner moins, les taux et éléments d'approbation sont étudiés pour que la banque gagne à tous les coups. Ce qui n'est pas non plus un probleme en soit... sauf quand on le relie au point 1.
Entre les banquiers et les promoteurs/agences, tout le milieu te prend pour un pigeon à plumer. Faut pas s'imaginer quoi que ce soit d'autre.

[Déposeur2bilan]

Bah de nos jours les rémunérations des prêts immo sont quand même très basses. Ca signifie quand même que la banque te prête des capitaux importants à l'échelle de 20, 25, voire 30 ans à des taux super bas et garantis ... je sais pas mais ça me parait pas si inéquitable que ça. Voire en fait les taux actuels sont trop bas, et ne sont dus qu'à des pressions autres que le seul marché, car tous les indicateurs disent qu'on devrait plutôt être à la baisse / stagnation. Les banques empruntent puis prêtent à taux hyper bas, beaucoup par pression politique, mais derrière pour que ça reste rentable elles doivent serrer les vis partout ou elles peuvent. Même si t'empruntes à 0,01 si le créancier te rembourse 0,004 au final tu l'as dans l'os.

[Touful Khan]

Je dis pas que ca soit inéquitable, faut payer le service. Mais tu payes le service, pas une quelconque prise de risque.
Rappelons tout de même, parce que c'est trompeur, que les "taux bas" peuvent tout de même représenter un cout de l'argent de 100%, hein. La présentation en cout par an hors assurance c'est une présentation super trompeuse. Quand tu empruntes X et que tu rembourses 2X ou pas loin sur les crédits a 25 ans, j'appelle pas ca "pas cher".

[Déposeur2bilan]

Bah la grande théorie "pour simplifier" c'est x2 en 12 ans, X3 en 18 ans. C'est pas si déconnant.
(et souvent ça se vérifie "à peu près" ça devient l'objectif global ...)
après quand ça commence à trop décorreler des loyers et des salaires c'est que la spéculation est trop importante - ce qui est à l'évidence le cas. Ou que la zone est en pure surchauffe, ce qui est pas le cas en France ... Et les taux faibles ne font qu'aggraver.

[Aiina]

Citation :

Publié par Bjorn

OK, elles se foutent de la légalité quoi. Bon à savoir.

Heu, en tant qu'agent immobilier je préfère largement vérifier les financements de mes clients et aller vers l'offre qui a le moins de chance de capoter en effet, surtout après les durcissements des conditions d'obtention de prêt et le post covid.

Par contre je préviens les clients en amont.

J'ai rentré un t2 à la vente, demain j'ai 14 visites à enchainer, j'ai prévenu tout le monde, pas la peine de se presser, je collecte, je négocie, je vérifie les financements, et je choisirai l'offre avec les propriétaires à tête reposée. C'est aussi ma responsabilité de pas faire perdre de temps avec des offres foireuses à mes vendeurs, c'est ce que je vends.

Cette règle du premier arrivé premier servi est vraiment une règle à la con. Certains s'en servent pour foutre la pression aux clients pour claquer des offres rapidement, perso c'est impossible pour moi de travailler comme ça. et je n'évoque meme pas le fait des agents qui vont "naturellement" plutôt aller vers une offre de clients qui ont un bien a vendre de leur côté aussi.

Citation :

Publié par La Hutt Finale

A la limite, je veux bien, mais ce sont elles qui prétendent que leur rémunération se justifie par la prise de risques, pas moi.
Le seul risque que prend la banque, ce n'est pas de perdre de l'argent mais de gagner moins, les taux et éléments d'approbation sont étudiés pour que la banque gagne à tous les coups. Ce qui n'est pas non plus un probleme en soit... sauf quand on le relie au point 1.
Entre les banquiers et les promoteurs/agences, tout le milieu te prend pour un pigeon à plumer. Faut pas s'imaginer quoi que ce soit d'autre.

c'est sûr que le classique "pas de frais d'agence" du particulier mais sur un bien avec un prix souvent largement gonflé c'est mieux. Les acheteurs veulent acheter en large majorité avec des agences maintenant pour éviter les problèmes vu que les vices cachés/dissimulés sont quasi impossibles à prouver.

Citation :

Publié par La Hutt Finale

A la limite, je veux bien, mais ce sont elles qui prétendent que leur rémunération se justifie par la prise de risques, pas moi.
Le seul risque que prend la banque, ce n'est pas de perdre de l'argent mais de gagner moins, les taux et éléments d'approbation sont étudiés pour que la banque gagne à tous les coups. Ce qui n'est pas non plus un probleme en soit... sauf quand on le relie au point 1.
Entre les banquiers et les promoteurs/agences, tout le milieu te prend pour un pigeon à plumer. Faut pas s'imaginer quoi que ce soit d'autre.

Et alors? Si t'empruntes normalement c'est pour un investissement qui lui va t'apporter de la rentabilité, si t'empruntes à 1.5 et que t'investis à 3 t'es toujours gagnant, c'est un des principes de l'effet de levier...

[Touful Khan]

Citation :

Publié par Aiina

c'est sûr que le classique "pas de frais d'agence" du particulier mais sur un bien avec un prix souvent largement gonflé c'est mieux.

Je parlais pas de ca, mais faut pas être un professionnel pour savoir estimer un bien immobilier hein...
Les informations sont disponibles facilement, il faut juste accepter d'y passer un peu de temps. Si tu fais tes recherches sérieusement, les biens surévalués se repèrent immédiatement une fois que tu commences à assimiler la zone, pas besoin d'agent immobilier pour ca. Partant du principe que je suis une personne à l'acuité mentale moyenne, ca veut dire que n'importe qui peut le faire. Agent immobilier c'est un bullshit job hein.

Citation :

Et alors? Si t'empruntes normalement c'est pour un investissement qui lui va t'apporter de la rentabilité, si t'empruntes à 1.5 et que t'investis à 3 t'es toujours gagnant, c'est un des principes de l'effet de levier...

T'es turbo HS: le fait est que le crédit est cher quand tu regardes ce que tu payes, sans te laisser embobiner par le "1%" (annuel, hors assurance et couts annexes, avec un capital emprunté qui ne décroit quasiment pas pendant la moitié du crédit) qui est la pour que tu ne réalises pas que tu vas payer 100K€ pour emprunter 100K€, soit un taux réel de 100%. (chiffres ronds pour l'exemple, YMMV)
Ca n'empêche pas nécéssairement de quand même gagner de l'argent, mais je trouve ca un poil cher.

[Lyen]

Citation :

Publié par La Hutt Finale

T'es turbo HS: le fait est que le crédit est cher quand tu regardes ce que tu payes, sans te laisser embobiner par le "1%" (annuel, hors assurance et couts annexes, avec un capital emprunté qui ne décroit quasiment pas pendant la moitié du crédit) qui est la pour que tu ne réalises pas que tu vas payer 100K€ pour emprunter 100K€, soit un taux réel de 100%. (chiffres ronds pour l'exemple, YMMV)
Ca n'empêche pas nécéssairement de quand même gagner de l'argent, mais je trouve ca un poil cher.

On en est quand même loin maintenant hein.

Faudrait que je ressorte mes tableaux Excel, mais j'avais fait ton calcul justement cette année (achat il y a qq mois). Avec un taux à 0,98%, sur un peu plus de 200k sur 20 ans, je crois que ça revient au final à 235/240k de mémoire (en arrondissant les chiffres ça doit être 20-25k d'intérêts, 10k d'assurance, 3-4k de frais divers mais j'ai plus les montants précis en tête).

Bref tout ça pour dire qu'on est pas à 400k à devoir rembourser et donc pas à +100% mais plutôt de l'ordre de 15-20% (ce qui encore une fois, n'est pas aussi catastrophique que 100%, mais certainement pas aussi flatteur que 0,98% on est bien d'accord)

Après faudrait refaire le calcul avec par exemple du 1,6% sur 25 ans, je ne serait pas étonné que ça augmente de façon exponentielle par rapport à ma situation précise.

[Lugnicrat]

Citation :

Publié par Aiina

Heu, en tant qu'agent immobilier je préfère largement vérifier les financements de mes clients et aller vers l'offre qui a le moins de chance de capoter en effet, surtout après les durcissements des conditions d'obtention de prêt et le post covid.

Par contre je préviens les clients en amont.

J'ai rentré un t2 à la vente, demain j'ai 14 visites à enchainer, j'ai prévenu tout le monde, pas la peine de se presser, je collecte, je négocie, je vérifie les financements, et je choisirai l'offre avec les propriétaires à tête reposée. C'est aussi ma responsabilité de pas faire perdre de temps avec des offres foireuses à mes vendeurs, c'est ce que je vends.

Cette règle du premier arrivé premier servi est vraiment une règle à la con. Certains s'en servent pour foutre la pression aux clients pour claquer des offres rapidement, perso c'est impossible pour moi de travailler comme ça. et je n'évoque meme pas le fait des agents qui vont "naturellement" plutôt aller vers une offre de clients qui ont un bien a vendre de leur côté aussi.




c'est sûr que le classique "pas de frais d'agence" du particulier mais sur un bien avec un prix souvent largement gonflé c'est mieux. Les acheteurs veulent acheter en large majorité avec des agences maintenant pour éviter les problèmes vu que les vices cachés/dissimulés sont quasi impossibles à prouver.




Et alors? Si t'empruntes normalement c'est pour un investissement qui lui va t'apporter de la rentabilité, si t'empruntes à 1.5 et que t'investis à 3 t'es toujours gagnant, c'est un des principes de l'effet de levier...

En fait les agents immobiliers, ce ne sont pas des intermédiaires, ce sont les avocats / conseillers financiers des propriétaires . Bon à savoir.

[Epic]

Citation :

Publié par La Hutt Finale

T'es turbo HS: le fait est que le crédit est cher quand tu regardes ce que tu payes, sans te laisser embobiner par le "1%" (annuel, hors assurance et couts annexes, avec un capital emprunté qui ne décroit quasiment pas pendant la moitié du crédit) qui est la pour que tu ne réalises pas que tu vas payer 100K€ pour emprunter 100K€, soit un taux réel de 100%. (chiffres ronds pour l'exemple, YMMV)
Ca n'empêche pas nécéssairement de quand même gagner de l'argent, mais je trouve ca un poil cher.

Bah non c'est pas chère, prêter 100k c'est pas comme prêter 10€ à un pote.

Après tu as toujours la possibilité de simplement mieux gagner ta vie et acheter tout en cash (et en plus tu auras le loisir de prêter 100k à des amis sur 25 ans pour seulement 1000€ d'intérêt, parce que t'es vraiment le mec sympa et que sinon c'est trop chère)

[Douxvalkyn]

Citation :

Publié par La Hutt Finale

T'es turbo HS: le fait est que le crédit est cher quand tu regardes ce que tu payes, sans te laisser embobiner par le "1%" (annuel, hors assurance et couts annexes, avec un capital emprunté qui ne décroit quasiment pas pendant la moitié du crédit) qui est la pour que tu ne réalises pas que tu vas payer 100K€ pour emprunter 100K€, soit un taux réel de 100%. (chiffres ronds pour l'exemple, YMMV)
Ca n'empêche pas nécéssairement de quand même gagner de l'argent, mais je trouve ca un poil cher.

Je ne vois pas comment tu arrives à un coût de +100% avec un taux annuel de 1%.
J'ai emprunté environ 160000€ sur 15 ans à un taux proche de 1%, et le coût du crédit tournera autour de 20000€, ce que j'estime minime (et que j'ai encore fait diminuer en passant de 15 ans à 12 ans).

[Bjorn]

Citation :

Publié par Aiina

Heu, en tant qu'agent immobilier je préfère largement vérifier les financements de mes clients et aller vers l'offre qui a le moins de chance de capoter en effet, surtout après les durcissements des conditions d'obtention de prêt et le post covid.

Par contre je préviens les clients en amont.

J'ai rentré un t2 à la vente, demain j'ai 14 visites à enchainer, j'ai prévenu tout le monde, pas la peine de se presser, je collecte, je négocie, je vérifie les financements, et je choisirai l'offre avec les propriétaires à tête reposée. C'est aussi ma responsabilité de pas faire perdre de temps avec des offres foireuses à mes vendeurs, c'est ce que je vends.

Cette règle du premier arrivé premier servi est vraiment une règle à la con. Certains s'en servent pour foutre la pression aux clients pour claquer des offres rapidement, perso c'est impossible pour moi de travailler comme ça. et je n'évoque meme pas le fait des agents qui vont "naturellement" plutôt aller vers une offre de clients qui ont un bien a vendre de leur côté aussi.

Oui ben tu préfères t'arranger avec la légalité parce que ca arrange tout le monde. Enfin tout le monde sauf les potentiels acquéreurs. Et puis parce que le vendeur hein, bon, ca va, il sait pas trop ce qu'il fait vaut mieux que tu décides pour lui. Ca arrange tout le monde mais surtout toi en fait.
Ca m'étonnerait que tu fasses les memes arrangements avec la légalité quand c'est pas à ton avantage. La loi, meme si tu la trouves débile, t'es censé la respecter, sinon, j'espère que tu te plains pas quand un client t'entourloupes en flirtant avec l'illégalité.

[Touful Khan]

Citation :

Publié par Epic

Bah non c'est pas chère, prêter 100k c'est pas comme prêter 10€ à un pote.

Après tu as toujours la possibilité de simplement mieux gagner ta vie et acheter tout en cash (et en plus tu auras le loisir de prêter 100k à des amis sur 25 ans pour seulement 1000€ d'intérêt, parce que t'es vraiment le mec sympa et que sinon c'est trop chère)

L'objet de la démonstration était de montrer que l'affichage du taux du crédit est une technique d'enfumage marketing qui n'a rien à voir avec le cout réel de l'opération.

Citation :

Je ne vois pas comment tu arrives à un coût de

Y'a écrit "chiffres pour l'exemple". Je vais pas me taper une simulation mais tu dois facilement pouvoir y arriver avec un taux plus défavorable sans devoir aller chercher un truc irréaliste.