[Immobilier] Louer ou acheter ?

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Publié par Doudou Piwi
La question c'est de savoir si ça va monter ou pas, je vois pas trop l'intérêt de poser un jugement moral la dessus.

Par contre, si l'immo, l'inflation et le chômage augmente, ça va être bien la merde.
Je viens de regarder la vidéo et le vieux se gargarise de l'augmentation des prix de l'immobilier par... Les investisseurs. Ce qu'il oublie de préciser, c'est que la plupart sont étrangers. C'est certainement pas les français qui vont faire flamber le prix de l'immobilier.

Oui, il a raison, ça va monter. L'effet va se faire sentir dans les zones déjà tendues. En revanche, il n'y a pas de quoi se réjouir. C'est même une catastrophe à long terme.
je me posais une question, quand on achète une maison ou tout est plus ou moins à refaire:

On à refait tout le carrelage, les 2 salles de bains refit complet (avec douche à l'italienne carrelage mural), casser et refait la cuisine avec ouverture sur le salon (on à pété la moitié supérieure du mur) repeint 100% de l'intérieur mur et plafond et l'extérieur va suivre, climatisé toutes les chambres. plomberie revue + électricité refaite, on à agrandit le parking grâce à une plateforme béton pour 2 voitures dans la pente du terrain (avec fondation & poteaux, plancher hi-bond). le plateau devant la maison va avoir un lifting pour qu'il soit bien plat, un petit mur de soutènement est prévu.

Comment on calcule une éventuelle plus value? est-ce que je me base sur prix achat + montant des travaux? ou plus, ou moins? la maison est vraiment passé d'une maison vieillotte ou tout est à refaire à quelque chose de sympa et moderne et surtout, aux normes. Tout n'est pas encore terminé!

Elle est dans un quartier recherchée
Il faut regarder combien valent les maisons similaires dans le secteur en parfait état.
Le montant des travaux est plus ou moins le même à Paris (bon les artisans sont plus chers quand même mais vous voyez l'idée) qu'à St Etienne. Pourtant le prix au m² à la vente c'est pas pareil. Du coup dans l'un des cas c'est plus facile de faire une plus value après travaux que dans l'autre. Encore faut-il avoir négocié suffisamment à l'achat pour avoir de la marge.

Cela dit il faut arriver à faire la part des travaux qui donnent de la valeur au bien et permettent d'augmenter sa valeur sur le marché aux travaux de "confort" qui vont être à perte en cas de revente.
Typiquement, tu ouvres ta cuisine, tu fais une baie vitrée, une véranda etc... ca va se répercuter bien sur le prix de vente. Pareil si tu refais la déco (sol/murs/plafonds) avec du moderne propre mais bon marché.
Par contre si tu claques un plan de travail en marbre/granit dans la cuisine, des meubles sur mesure, du parquet massif etc... ben ça c'est compliqué à récupérer si on revend rapidement
Bin on à un test comparatif, la maison des voisins est en vente j'ai vu ça aujourd'hui et vu les photos, elle est en super état à l'intérieur, c'est à peu près la même config en un peu plus grand grossomodo.

C'est aussi une maison sur 2 niveaux comme la notre mais plus grand, surface habitable annoncé 170m², on est a 140 pour nous, terrain plus grand (1460 vs 900) mais plus exposé à la vue: la terrasse donne sur le chemin (qui nous appartient, ils ont une servitude - la maison que tu distingue sur la droite de la photo est à moi et le chemin aussi) et une grande partie n'est pas exploitable car très en pente, tu dois avoir 500 non exploitable pour eux et 100 pour nous dans la pente). On gare autant de voitures, 2 dehors et 2 couvertes

207191948907298.jpg

Ils ont un studio en bas de 50m², on en aura un de 40m² qui est aujourd'hui un ancien grand bureau vide avec juste une clim et du bordel à nous. Le haut c'est un T4 comme nous, plus grand par contre au niveau du séjour & de la terrasse pour eux.

On à acheté la maison 260000 frais agence inclus et on est à 25k de dépenses pour tout ce que j'ai énoncé plus haut (je taff dans la construction j'ai des prix de porc sur le matos et idem artisan). Avec pas mal d'autres projets en tête qui donneront beaucoup de valeur ajoutée à la maison.

Le coût global de notre maison aujourd'hui est a 305000 (20k de frais de notaires à peu près)

leur maison est en vente à... 551 200€ frais d'agence inclus. donc quasi 600k avec frais de notaire.

LoL quoi. Je ne compte pas revendre de suite mais ça m'intéressait l'histoire des plus values

Dernière modification par Belkin ; 23/07/2020 à 16h06.
C'est super relou la plus-value si c'est pour les impôts que tu t'inquiètes.

C'est assez bien expliqué ici
https://www.journaldunet.fr/patrimoi...on-11-03-2019/

Il faut quand même voir que tous les travaux ne peuvent pas être déduits.
Tu as refais l'électricité pour la mettre aux normes, tu ajoutes une véranda, tu aménages des combles (gaffe de bien déclarer aux impôts) ou tu fais une isolation extérieure, aucun problème tu peux déduire.
Par contre si tu refais les peintures, le carrelage, etc, ce n'est pas déductible même si au final la maison est plus au goût du jour et se vendra mieux.
Pas nécessairement, c'est plus pour avoir une idée approximative de la valeur de ce que j'ai acheté aujourd'hui si demain je veux vendre ou mettre en location.
il n'y a pas de taxe sur la PV dans le cas de la vente de sa résidence principale.
J'ai des clients qui achetent / revendent tous les 2/3 ans en empochant des plus values de 15% de la valeur du bien. Bon faut avoir le nez creux et un marché immobilier qui va dans le bon sens
Parce que ça sert à rien de revendre si derrière tu achètes un bien qui a aussi augmenté entre temps. Ta plus value est absorbée dans ce cas.
Mais si on a des facilités pour faire des travaux et qu'on aime bien chercher la bonne affaire, on peut être gagnant. Mais ça prend du temps, de la sueur etc...
Citation :
Publié par Huychi (#30921796
Après si ça vous enchante de devoir s'endetter sur 25 ans parce que des investisseurs et fonds de pensions étrangers achètent tout, c'est moyen.
Ca n'enchante personne, mais actuellement quand t'es pauvre, tu fermes ta gueule et tu payes ton loyer, c'est pas toi qui décides, tu es captif.

Citation :
Et pourquoi 15k le m² à Paris dans 2-3 ans ?
C'est pas parce que Paris devient difficilement accessible qu'il n'y a pas d'occases ailleurs. De ce que je vois au Mans tu peux en tirer du 6-8% izimode. 10% en tirant un peu. Et le ticket d'entrée est à 45-50K.

Dernière modification par La Hutt Finale ; 23/07/2020 à 16h53.
Citation :
Publié par La Hutt Finale
Ca n'enchante personne, mais actuellement quand t'es pauvre, tu fermes ta gueule et tu payes ton loyer, c'est pas toi qui décides, tu es captif.
On est dépendant de l'offre et de ses moyens, c'est parfois très très frustrant mais comme tu dis, tu fermes ta gueule et tu subis.

Dans mon cas c'était assez spécial, on cherchait à déménager en changeant de bien en location. On à trouvé 0 offre bien dans nos critères (maison, jardin) dans la zone recherchée, a part 2 defiscs mais plafond de ressources dépassés. On à vu un seul bien potable en photo mais sur place c'était la cata, très cher pour ce que c'était, 1300€ je crois. Au final en discutant avec la banque, j'ai testé une capacité de remboursement sur 25 ans. Et en regardant les locs & les ventes j'ai fini par trouver à acheter. Le bien nous coûte 1100€ / mois pendant 25 ans mais d'un côté, yavait quasi pas de locs et tout était bien plus cher que ça et surtout beaucoup moins bien que ce qu'on possède aujourd'hui.

Bon je crois que j'ai eu de la chatte dans mon achat mébon
Citation :
Publié par La Hutt Finale
Ca n'enchante personne, mais actuellement quand t'es pauvre, tu fermes ta gueule et tu payes ton loyer, c'est pas toi qui décides, tu es captif.
Jusqu'au jour où la situation deviendra tellement catastrophique que l'etat sera politiquement obligé d'intervenir.
Citation :
Publié par Huychi
Jusqu'au jour où la situation deviendra tellement catastrophique que l'etat sera politiquement obligé d'intervenir.
Ouais enfin bon il y a 60 ans les pauvres vivaient dans des bidons villes et c'était pendant les 30 glorieuses, pas sur que le grand soir arrive de si tôt.
Ceux qui n'ont pas les moyens d'avoir la clim ne peuvent déja plus acheter. Ca se terminera probablement par une fermeture du périphérique.
Comme d'habitude ce seront les pauvres qui paieront pour les riches.
Maison mise en vente samedi par chez moi, je l'a repère dimanche.

Première visite virtuelle lundi et visite réelle ce jour, par une "chaine" d'agence immobilier.

déjà deux offres refusés en dessous du prix, trois visites aujourd'hui, et effectivement deux personnes attendais derrière moi pour visiter, de belles prestations pour le prix.

J'ai fais une offre 5k en dessous du prix, refusé, je viens de faire une offre au prix, comme les personnes après moi, j'ai une réponse demain soir.

Premier achat, solo d'ailleurs, très stressant tout ça
Citation :
Publié par Bjorn
Si c'est par une agence l'offre au prix ne peut pas être refusee si ?
La manière dont les agences gèrent ça n'est pas transparente.
Je comprends que le vendeur va pouvoir choisir entre plusieurs offres au prix.
Citation :
Publié par Bjorn
OK, elles se foutent de la légalité quoi. Bon à savoir.
La définition du "premier" est malheureusement, contrairement à ce que l'on peut penser, assez floue: les agences s'en tirent généralement avec "ils ont tous proposé en même temps" en choisissant l'unité de temps qui va bien.
Il leur arrive aussi fréquemment d'antidater des documents pour récupérer l'affaire eux-mêmes ou pour un tiers dans la confidence si l'occasion est trop bonne. Ca, c'est complètement illégal, mais sans pouvoir le prouver... La combine est connue comme le loup blanc.
La seule parade c'est de venir en visite à plusieurs, et de faire confirmer, même oralement, que le bien est toujours en vente lors de la visite. Mais, comme d'habitude, c'est encore au floué de se taper procédures et emmerdements, pour un résultat incertain: les agences n'hésitent donc pas à de gaver sur leur dos si elles le peuvent.
Parfois les offres d'achat ne sont même pas transmises, l'agence allant faire une offre au vendeur de 10% de moins avant de se rabattre sur la vôtre. Si le vendeur accepte, il verra jamais votre proposition.
Ya un truc que je ne capte pas. Si tu fais une offre au prix tu signes un papier sinon si ca reste oral ca n'a pas des masses de poids en terme de valeur.
Du coup à partir du moment ou tu signes la propal au prix du vendeur l'agence va avoir du mal à en faire signer une autre même anti-datée. Ca sera quoi l'excuse -Ah je ne savais pas que j'en avais fait signer une autre 1 heure plus tôt?

Après j'imagine que tout est possible mais ca devrait limiter pas mal ce genre de désagrément.

Ca reste mon cas perso mais lors de mes 2 achats de biens (et c'était en Espagne où c'est d'avantage la loi de la jungle qu'en France) j'ai jamais considéré le bien tant que j'avais pas signé une réservation qui me donnait un certain temps pour réunir et transmettre les arres et commencer la constitution du dossier d'achat.
Citation :
Publié par Lugnicrat
Ça t'étonne ? Elles ont tellement de moyens de s'en sortir.
Pas vraiment. Mais il y a déjà tellement d'"arrangements" avec la légalité dans le monde de l'immobilier, je pensais que la règle de "première offre = offre acceptée" était vraie. Mais non, c'est juste une règle pour le vendeur et l'acheteur, l'agence elle ca la concerne que moyennement.
Bon après ca m'étonne pas vraiment non, et quelque part, c'est pas le pire des enfumage qu'on subit dans l'immo donc bon, ca me blase juste un peu plus

Citation :
Publié par Estal'exilé
Ya un truc que je ne capte pas. Si tu fais une offre au prix tu signes un papier sinon si ca reste oral ca n'a pas des masses de poids en terme de valeur.
Du coup à partir du moment ou tu signes la propal au prix du vendeur l'agence va avoir du mal à en faire signer une autre même anti-datée. Ca sera quoi l'excuse -Ah je ne savais pas que j'en avais fait signer une autre 1 heure plus tôt?

Après j'imagine que tout est possible mais ca devrait limiter pas mal ce genre de désagrément.
Si l'agence recoit plusieurs propositions, elle va pas te faire signer de papier ou un papier sans heure et te l'entourlouper en gardant les x offres signées du meme jour.
l'antidate, c'est si le bien est dans plusieurs agences. Un acheteur x fait une offre via l'agence a, l'agence b fait antidater une offre a l'acheteur y histoire de prendre la comm'.
Citation :
Du coup à partir du moment ou tu signes la propal au prix du vendeur l'agence va avoir du mal à en faire signer une autre même anti-datée. Ca sera quoi l'excuse -Ah je ne savais pas que j'en avais fait signer une autre 1 heure plus tôt?
"C'était un autre vendeur".
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