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Marquis / Marquise
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Bonjour tout le monde,
Ma conjointe et moi-même souhaitons procéder à l'achat de notre maison, maintenant que nous sommes tous les deux en CDI depuis un certain temps et prêts à s'installer. Afin de faire cela au mieux, nous nous demandions de quelle manière faut-il procéder ? Qui aller voir en tout premier lieu ? La banque ? (même si on a déjà calculé notre taux d’endettement) Nous souhaitons acheter une maison ancienne, à retaper, pour garder le cachet de l'ancien, avec du bon terrain au pied du Vercors  Nous avons trouvé quelques offres sur leboncoin, mais est-ce que cela ne vaudrait pas le coup de faire le tour des agences immobilières du coin ? Même si elles vendent plus cher... Au niveau des vices cachés, c'est plus simple de s'en prendre à une agence ou un vendeur lambda ? Avec nos salaires on arrive à ~3500€ net de revenus pour deux, je sais qu'on parle d'environ 33% max pour le paiement du loyer, donc 1155€ environ pour nous sur 15 ans. Il vaut mieux payer plus cher sur 15 ans ou moins cher sur 20/25 ans quitte à rembourser avant la fin du crédit ? On a un peu peur de se priver pendant les 15 années à venir... Si vous avez d'autres conseils pour un premier achat de maison nous sommes preneur. Bien à vous 
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10/06/2020, 15h00
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Achat Maison - Étapes ?
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Alpha & Oméga
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De notre côté nous avions demandé à la banque une simulation de notre capacité max d'emprunt sur 25 ans pour notre achat.
Se basant la dessus, j'ai contacté des agences et regardé des biens dans ce budget en anticipant les frais de notaires qui sont rarement inclus dans le prix. Après bin visite, offre, si accepté signature offre d'achat pis compromis pis prêt à la banque toussa toussa  Bon courage  il s'est passé à peu près 6 mois entre l'offre et la prise des clés, pour info ! ne soyez pas pressés ! |
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10/06/2020, 16h06
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Alpha & Oméga
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Oui faut pas oublier les frais de notaire.
Globalement, je dirais que les agences ont un role d'intermédiaire uniquement sur la vente, elles ne vont pas vraiment jauger la qualité d'un bien ou te protéger contre les vices cachés. L'agence n'est pas responsable des vices cachés de toute facon. Si vous avez peur d'etre juste niveau budget, vu les taux d'intérets actuels, si vous êtes jeunes, je dirais qu'il vaut mieux prendre un pret un peu plus long. Si c'est possible d'éviter le 25 ans, c'est mieux, mais entre 15 et 20 ans je pourrais opter pour un 20 ans histoire d'avoir un peu plus de lest. Il est aussi possible de prendre sur 18 ans hein, si vous voulez couper la poire en deux Globalement, les indemnités de remboursement anticipées sont de toute facon plafonnées à 6 mois d'intéret. Vu les taux d'intéret actuel, ca fait généralement au grand max quelques miliers d'euros. pareil, ca se calcule.
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10/06/2020, 16h17
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Alpha & Oméga
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Citation :
Il ne faut pas hésiter à étaler un crédit sur des années en plus plutôt que de se retrouver à manger des pates pendant 15 ans en regardant le calendrier. C'est stressant et le cout des crédits restent bas. Le mieux c'est de prendre un simulateur d'emprunt, et de voir le cout que représentent les années en plus. Et puis 30% d'endettement d'un couple, ce n'est pas 30% d'endettement du même couple avec 2 enfants. |
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10/06/2020, 17h02
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Alpha & Oméga
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Non seulement au bout de 15 ans tu auras payés tous les intérêts des 25 ans, mais en plus le taux sur 25 ans est plus élevé que sur 15 ans.
Certes aujourd'hui ça fait probablement 0,2 ou 0.3 en plus, mais au final sur 25 ans ça finit par faire pas mal. Après on parle du Vercors, il n'y a peut-être pas besoin d'emprunter le max possible par l'OP pour avoir quelque chose de vraiment bien. D'après le simulateur de meilleurstaux : - Sur 15 ans avec une mensualité de 1535€ ça fait un emprunt de 240k€, pour un cout de crédit (intéret + assurance) de 36k€ sur la durée du prêt - Sur 25 ans en gardant 1535€ de mensualité ça passe à 350k€, pour un cout de crédit sur la durée de 107k€ - Sur 25 ans, pour 240k€ de prêt, ça ferait des mensualités de 1050€ et un cout de crédit de 74k€. Donc pour faire simple, si tu prends les 240k€ sur 25 ans et que tu le rachètes au bout de 15 ans tu auras donné à ton banquier presque le double de ce que t'aurai coûté le prêt sur 15 ans. Mais chaque cas est particulier, on fait comme on veut (peut le plus souvent) |
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10/06/2020, 17h14
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[BdLk]
Alpha & Oméga
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Si vous n'avez pas envie de vous casser la tête avec les banques passez par un cabinet de courtage. Ils s'occuperont de toutes les démarches et sont de bons conseils pour les néophytes.
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10/06/2020, 19h58
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[Ftm]
Alpha & Oméga
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Citation :
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10/06/2020, 21h10
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[BdLk]
Alpha & Oméga
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Citation :
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10/06/2020, 21h43
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Invité
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Message supprimé par son auteur.
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10/06/2020, 22h11
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Dieu / Déesse créateur/trice
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Je plussoie le premier point c'est de voir votre banque "habituelle" pour avoir déjà un bon estimatif de votre capacité, et ne pas hésiter à dire "c'est sérieux je veux qq chose de fiable et sûr, un montant ou je peux m'engager sans me dédire, si je dois signer demain je veux pas de mauvaises surprises de votre part" vous aurez ainsi plus ou moins votre capacité d'emprunt "max" théorique. Dans cette phase soyez conservateurs / pessimistes, gardez les marges de manoeuvre pour plus tard. Le but est de fixer un niveau de prix ou vous êtes "certains" que ça marchera.
Cette capacité peut évoluer avec des courtiers mais pas dans des proportions délirantes, donc ça vous servira toujours de référence. A partir de là vous savez que pour tel montant "c'est sûr". Ca permet de chercher activement et de bloquer un bien qui vous intéresse. Ensuite vient la seconde partie "optimisation" pour gratter sur les taux sur les assurances etc ... le job d'un courtier ou juste d'un bon banquier en compétition. Mais globalement par rapport à votre estimation de base ça ira jamais au delà de 20% supplémentaire (et encore, c'est beaucoup, je dirais 5 à 10% dans la plupart des cas "bien balisés" par la banque). Comptez 5% de marge de manoeuvre par rapport à votre première estimation, ça reste toujours gérable même avec votre banque. Derrière tout ce que vous gagnez c'est de la gratte, du moins à payer. Mais ne vous fixez pas d'objectifs ou vous devriez tendre tous les rapports de risque au maximum (du genre 20% de négo que vous allez payer derrière potentiellement très cher). Restez dans votre zone de prix + ou - 5% ... Pour moi en tout cas c'est indispensable de bien savoir ou vous mettez les pieds et à quel niveau de prix vous êtes surs à 100%, ou derrière à 90%, 80% ... ça vous économisera un sacré paquet de temps / stress en formalités, en incertitude, et ça vous aidera à mener les négociations en étant sûrs de vous. Avec tous ces conseils vous ferez pas l'affaire du siècle mais vous ferez un achat assez rationnel avec des marges de manoeuvre de l'ordre de 5 à 10% du prix ... ça reste rationnnel / prix marché et très sécurisé au niveau légal / temps passé vs coût réel. Ne croyez pas aux miracles mais croyez en la négociation à base de 0,1% dans un sens ou dans l'autre. C'est la seule réalité des acteurs majeurs. Un dernier point s'il s'agit de votre résidence principale c'est typiquement là ou on fait des erreurs en tant qu'investisseur car on met de l'émotif, du "vécu" dans le bien on se projette, on y voit souvent plus que ce qu'un investisseur locatif verrait par exemple, et on surpaie certaines choses. Essayez de vous placer en tant que locataires du bien sans vous placer en proprios, ça aide à éliminer certaines mauvaises idées en tant qu'investisseur (sachant que la thune économisée ici, vous servira plus tard à réaliser ces objectifs persos ... vous devez les oublier au moment de la vente, tous les objectifs "à terme" sont à oublier totalement en phase d'achat vous devez considérer que rien ne fonctionnera de vos plans, pire situation). C'est vraiment très important de vous positionner sur une vision "négative - à 0% d'objectifs atteints" car ainsi vous éliminez les risques, et vous négocierez plus aprement. Les gains doivent se réaliser ou non, plus tard, mais pas compter dans votre balance immédiate. C'est quelque chose d"assez facile à dire mais dur à vivre, sinon les agents immobiliers n'auraient plus de travail. Méfiez vous de vos propres capacités à vous enthousiasmer. Demandez des rapports croisés, à votre famille / amis / connaissance, prenez un maximum d'infos neutres. Soyez prêts à renoncer à certains projets lorsque tlm vous dira "oublie ça" malgré que vous soyez enthousiastes. Dernière modification par Don Patricio ; 10/06/2020 à 23h18. |
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10/06/2020, 22h36
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[NAIN]
Alpha & Oméga
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Hello,
C'est marrant nous sommes en plein préparatif d'achats. Et nous c'est relativement particulier car cela c'est fait très vite, en moins de 2 semaines. Nous avons déjà commencé par chercher des maisons qui nous intéresse sur leboncoin/pap/castorus : au total plus de 350/400 biens vus -> nous avons affinés les critères pour se retrouver avec une 30aine de biens. Entre ceux déjà vendu, ceux qui ne font pas visiter car peur des microbes, nous avons visités 6 maisons, dont 3 par un agent immobilier. Nous avons fait une offre d'achat à l'agent immobilier qui lui a négocié de son côté pour avoir -15% sur la maison. Puis signature du compromis de vente -> passage à la banque -> passage au courtier pour étudier la proposition de la banque -> acceptation du prêt et des assurances. Tout ça en moins d'une semaine. Nous en sommes à l'étape la plus relou : l'attente. On nous dit que la signature aura lieu grosso-merdo fin septembre. Ce qui est pas mal et nous fait moins stresser, c'est que nous avons un préavis d'un mois sur notre logement actuel (zone tendue). PS : Nous avons fait un petit crédit car gros apport, le tout sur 15 ans ce qui fait que nos remboursement du crédit + les provisions sur l'augmentation des charges (on passe de 50m² à 120m²) font que nous payons moins que ce que nous payons aujourd'hui En visitant les maisons, je ne pensais pas être sensible à l'effet "coup de coeur" sauf lors que j'ai visité la maison que nous allons acheter, donc si il n'y a pas d'effet coup de coeur, il faut persévérer
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11/06/2020, 07h33
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Marquis / Marquise
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Citation :
 En gros, si on peut emprunter en dessous de 25 voir même 20 ans faut pas hésiter quoi ... Trouver le juste milieu pour ne pas se serrer la ceinture non plus. Effectivement dans le vercors une maison d'environ 120m² à retaper cela oscille entre 130 et 170k, plus le coût des travaux (selon ce qu'il y a à faire, ça sera fait par la famille / proches uniquement au coût du matériel, pas de main d'oeuvre), donc on peut s'en sortir pour 200k , avec un apport d'approximativement 25/30K. On va se lancer dans quelques calculs avant d'aller voir la banque (ou le courtier du coup). Merci pour vos retours d'expériences, ça m'a permis d'avoir une vision un peu plus dégagée sur ce qui nous attend. |
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11/06/2020, 09h48
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[BdLk]
Alpha & Oméga
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Citation :
Crédit de 240k sur 25 ans, ~ 1045€ / mois. Si tu rembourse en anticipé ton crédit au bout de 15 ans tu auras payé 44k d'intérêt et 12k d'intérêt. Le remboursement d'un crédit ce n'est pas linéaire. Joue avec le simulateur de tableau d'amortissement de meilleurtaux. https://www.meilleurtaux.com/credit-...tissement.html Edit : Comission exorbitante ? Pour ma part c'était 1% du montant emprunté. C'est pas déconnant vu le taux obtenu et surtout le temps gagné. Dernière modification par Finiarel ; 11/06/2020 à 19h05. |
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11/06/2020, 10h06
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Banneret / Bannerette
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Achat
Hello ! pour notre premier achat, on a vu avec un courtier mais la commission était exorbitante je trouve du coup on s'est rabattu sur le conseiller bancaire uniquement ! bon courage pour les étapes et félicitations pour ce beau projet
Citation :
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11/06/2020, 16h52
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Alpha & Oméga
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Faire des simu c'est pas evident, on peut avoir un montage avec un PTZ par exemple qui va changer (en positif) les choses*.
Perso, on avait une idée de pouvoir acheter autour de 100K, on a fait le tour de quelques banques pour voir ce qui etait faisable (un seul CDI et moi en CDD, je compte donc pour rien, voir certaines banques refusaient de voir mon nom inscrit a l'emprunt...). Ca tournait autour des 100k (ce qui nous a permit de confirmer l'axe de nos recherches. On a trouvé un bien a 70k. Sans avoir rien negocié on a voulu voir ce qu'un courtier pourrait nous proposer : "bha je peux rien pour vous, vous avez deja fait tous le boulot". Bref, on savait quels type de pret on pouvait demander (PTZ et PASS qui n'existe plus). On a ajouté 35k de travaux (il en faut pour le PTZ, au moins 25% du prix du bien) ce qui nous fait un pret de 105k, sur 25 ans parce qu'on voulait vraiment pas de grosses mensualités meme si ca fait chier d'etre lié pendant si longtemps... Mais bon, avec l'assurance, ca nous fait a peine plus de 400€/mois a deux, le pret PASS donne droit aux APL si nos revenus le justifie. Bref, faire le tour de quelques banques (meme sans etre client) pour voir ce qu'ils proposent quitte a negocier si la seule mention des autres offres suffit pas a faire baisser directement les taux n_n (la nego c'est une fois qu'on a une idée de ce qui pretable par la banque et qu'on fixé un bien), ca prend un peu de temps, mais ca permet d'avoir un premier contact, de comprendre comment ca fonctionne et d'economiser le courtier. Pour les agences, l'interet que j'y ai vu, c'est qu'ils sont souvent pro quand meme : -meilleur descriptif qui evite de se deplacer pour rien -avec un peu d'astuce ya moyen de visiter la plupart des biens sans passer par eux -il arrive assez souvent que l'agent ayant eu un contact avec le vendeur file des tuyaux (plusieurs nous ont prevenu que le bien etait en vente depuis longtemps, que le prix etait haut, que le vendeur etait pressé etc...) ce qui aide pour discuter du prix. Bon au final on est passé par la safer ! Ya des choses interessantes meme si on a pas de projet agricole (j'en avais un en l’occurrence). Perso PAP j'ai trouvé ca un peu naze, sur lbc ya beaucoup de chose, trop meme si on pouvait retirer les annonces indigentes (j'ai vu des annonces, plein, sans surface ,sans localisation, genre la surface et le lieu c'est pas important, yen a sans prix aussi...). Sur lbc faut pas hesiter a regarder les profils, yen a qui actualisent leurs annonces en baissant le prix sans retirer les annonces precedentes, ca fait un argument si le gars arrive pas a vendre parce qu'il est trop cher. On faisait une selection d'annonces, sans rdv la plupart du temps, on demandait juste a pouvoir venir voir l'endroit (ou pas). Ca permet en une journée d'aller en voir plein dans un secteur. Si ya un interet pour l'exterieur on voit pour une vraie visite plus tard. Ya plein d'offre ou juste en arrivant sur place, tu sais que t'as pas envie d'y etre (d'ou l'interet d'arriver a les trouver sur une map, combien de maison j'ai vue superbe en photo qui etaient prises de maniere a cacher le hangar agricole collé, la maison quasi mitoyenne voir mitoyenne, la zone industrielle derriere la haie, la route ultra passante collé au terrain...). Pour resumé on fait : -recherche a la louche de ce qu'on pensait pouvoir se permettre, pour se faire une idée de ce qui est accessible, se faire une xp de la recherche de bien, localisation, premiers contacts tel... -premiere approche des banques pour avoir une idée du budget dispo, des montages a faire (ca permet d'anticiper la paperasse) -recherche plus fine -fixer un bien, la ya un delai -finaliser l'emprunt avec la banque choisie -attendre -bouger le notaire parce que l'ete ca dort un peu -attendre -signer Et je sais qu'il ya eu la discussion sur un autre sujet, on a fait l'erreur de pas le faire, mais prenez VOTRE notaire (n'importe lequel osef mais pas le meme que celui du vendeur). Nous random particulier, on a jamais eu de reponse directe du notaire a nos questions, juste la secretaire ou une autre personne (genre adjoint du notaire, j'ai plus le nom exact), les choses ont bougé quand on est allé voir un random notaire tres gentil qui a pris sur lui sans rien nous faire payer de relayer nos questions et interrogations quand au fait qu'il repondait pas. Ca claque plus quand le gars peut glisser du "cher confrere, mr et mme n'ont pas de reponse" plutot que quand tu signes juste avec ton nom... On a signé la promesse d'achat debut juillet, on devait pouvoir signer au notaire fin sept dbt oct, finalement il manquait un papier des proprio (une procuration, ils etaient plusieurs, ca passait par le tribunal c'etait long...**) on a signé mi dec... Et fallait etre derriere le notaire et les proprio tout le temps. Et le matin de la signature on a encore eu un appel de la secretaire du notaire parce qu'il manquait des choses qu'ils avaient pas pensé a nous demander (genre l'assurance du bien... si on te le dit pas, forcement, tu penses pas forcement a ce genre de chose, heureusement les assurances sont relativement souple pour ce genre de chose). *ya les assurances aussi qui peuvent pas mal changer les choses, certaines banques c'est 50% pour chacun, nous la banque où on a signé c'etait 100% chacun sinon pas de pret. Mais ca restait plus interessant meme si on doit prendre le temps de renegocier ca. **on avait une dead line par rapport a nos emprunts : -deja, l'octroi du pret est limité dans le temps -notre pret PASS n'etait valable que jusqu'au 31 dec 2019 puisque ce type de pret n'existe plus depuis, ca nous a permit de faire passer la demande procuration en priorité au tribunal, parce qu'on a appelé directement la personne qui s'en occupait, sans quoi le notaire et les proprio faisant tout a 2 a l'h, on l'avait dans l'os... Et l'assurance, c'est bien, on s'est fait cambrioler entre la signature au notaire et la premiere fois ou on a pu aller a notre maison une semaine apres. ps: et pour l'anecdote, j'ai plusieurs parcelle en patus ce qui fait de moi, de fait, un communiste  ("Les ayant-droits sur un patecq sont traditionnellement nommés les communistes.") Ca m'a bien fait rire ^^
Dernière modification par -Interfector- ; 11/06/2020 à 23h30. |
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11/06/2020, 23h10
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Alpha & Oméga
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Citation :
Après ça dépend peut être des courtiers, mais dans mon entourages on a tous eu une expérience similaire. En tout cas ça représente un gain de temps énorme (pas besoin de faire le tour des banques), ils obtiennent des taux corrects, et dans mon cas le courtier était présent lors de la signature du prêt afin de vérifier qu'il n'y avait pas une clause non prévue qui aurait été ajoutée au contrat. Bref, pleinement satisfait. |
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12/06/2020, 07h36
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Duc / Duchesse
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Pour la dernière étape de l'achat d'une maison, la signature finale chez le notaire, il faut absolument visiter une dernière fois le bien avant de signer, le jour même ou la veille, afin de ne pas avoir de mauvaise surprise.
Le jour où je devais signer pour mon achat, j'ai refait une visite de vérification avec l'agent immobilier : il restait la moitié des meubles dans la maison (tous particulièrement encombrants et une plaie à devoir débarrasser moi-même), un tas d'ordures et des déchets encombrants dans le garage. Le couple vendeur se séparait et l'un des deux avait laissé tout ce dont il ne voulait plus. J'ai pris des photos, les ai montré aux notaires et aux vendeurs en arrivant au rendez-vous pour la signature de vente. Mon notaire m'a absolument déconseillé de signer ce jour-là, a demandé aux vendeurs de vider la maison et un nouveau rendez-vous a été pris pour signer la semaine suivante. Une semaine après, nouvelle visite de vérification, maison nickel, signature, il ne me restait plus qu'à emménager. |
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12/06/2020, 08h59
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Héros
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Je profite de ce sujet pour ne pas en ouvrir un autre, est-ce que ça vaut le coup de changer l'assurance du prêt ? J'ai vu une pub MAIF récemment où ils garantissent 10k d'économie avec leur assurance.
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12/06/2020, 12h44
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Alpha & Oméga
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C'est très souvent intéressant si l'assurance est celle de la banque. Par contre c'est souvent compliqué et consommateur de temps car la banque traîne des pieds
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12/06/2020, 13h13
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Alpha & Oméga
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Même sans changer avoir une autre offre peut permettre de négocier.
Ma banque m'avait dit qu'ils étaient obligé de permettre la délégation d'assurance mais qu'il fallait que ce soit au minimum la même couverture, qu'ils étaient très regardant, blablabla. J'ai eu un devis pour 1/3 du prix que ma banque proposait, ils ont pas cherché et ils se sont alignés. Au final je reste dans ma banque pour l'assurance, mais je paye 3 fois moins chère juste parce que j'avais une offre concurrente. |
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12/06/2020, 17h46
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Alpha & Oméga
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A ce sujet, à lire:
https://www.meilleurtaux.com/assuran....google.com%2F C'est pas complet mais ca explique assez bien le processus qu'utilisent les banques pour forcer à la souscription d'assurances chez eux. Pour le maximum de simplicité, le mieux reste de la prendre comme ils demandent... et de la résilier pour une autre la première année, renseignez-vous sur la "loi Hamon". Par contre, attends toi en effet à ce qu'elles trainent les pieds, ne respectent pas les délais et soient de mauvaise foi. Dernière modification par La Hutt Finale ; 12/06/2020 à 23h18. |
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12/06/2020, 23h12
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Alpha & Oméga
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Citation :
Pour les courtiers, même si vous le payez ça peut rester intéressant, à condition de pas être complètement passif et de le challenger un peu (cad chercher trouver aussi des offres par vous-même pour le mettre en compétition et qu'il ne se contente pas de la première offre qui passe...). Perso je suis du genre à faire attention à mon budget et j'ai payé le mien 2500€... Mais car il m'en a fait gagner davantage, même par rapport à la meilleur offre que j'ai pu trouver moi-même (de mémoire ~~8k sur le prêt et il a vu en amont avec la banque pour qu'elle ne fasse pas d'histoire avec la délégation d'assurance, ce qui devrait faire encore gagner environ 4-5k). Après si vous n'avez pas creusé autant, le gain peut être bien supérieur à ces chiffres (ou inférieur, c'est selon). Dernière modification par Lyen ; 13/06/2020 à 10h25. |
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13/06/2020, 10h17
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Héros
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13/06/2020, 17h53
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Alpha & Oméga
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Citation :
Et c'est devenu assez rapide car il y a une réglementation de timeline en interne, par exemple chez nous on a 10J max pour mettre la déliaison en plus une fois réception de celle ci |
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13/06/2020, 21h58
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Héros
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Je suis allé sur leur site histoire de voir, ils disent prise en charge des demandes de résiliation du coup ils font tout les trucs chiant ? Il y a une embrouille quelque part ? |
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15/06/2020, 21h39
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