[Lael]

Citation :

Publié par Eden Paradise

Mais que les biens aient des caractéristiques différentes en agence et en pàp ça m'étonne !

De ce que j'ai constaté, sur PAP et Leboncoin, les vendeurs, il y a 95% de rêveurs.
Genre des gars qui sont allés faire estimer en agence ou via un des nombreux sites qui font des estimations à partir des bases de données publiques des ventes immo du secteur.
Et qui se sont dits : "Je vais en demander encore plus car mon bien il est forcément meilleur que ceux des autres"

Et c'est comme ça que tu te retrouves avec des appartements "dans leur jus" des années 80, ou dans des états lamentables avec plein de travaux à prévoir vendus facilement 20-30% au-dessus de leur valeur réelle. Sachant qu'en plus de ça ils n'ont pas les 6-8% de frais d'agence des biens mis en ligne par des agences donc on devrait pourtant s'attendre à ce qu'ils soient moins chers.

Du coup il y a pas mal de déchet et faut trier, c'est chiant.
Mais sans agent immobilier entre le vendeur et l'acquéreur si tu sais bien baratiner tu peux faire de bonnes affaires.

Citation :

Publié par Eden Paradise

Quand je regarde les locations, clairement, les frais d'agence sont payés par le locataire. A quasi 100%
Le loyer est identique, mais le locataire doit payer l'équivalent d'un mois de loyer et parfois plus en frais d'agence.

Le locataire paie au maximum 50% des frais d'agence et au maximum le plafond légal dépendant de la surface du bien et de la zone.
Donc quand le locataire paie l'équivalent d'un mois de loyer, dis-toi que le propriétaire paie au moins autant, plus 6-10% du loyer mensuel ensuite derrière.

Personnellement je trouve ça abusivement cher ramené au service rendu et au temps consacré, surtout dans des villes en zone tendue où le bien est loué dans la semaine et parfois en un seul créneau de visite.
Et il y a beaucoup d'agences qui ne remplissent pas leur devoir de conseil et d'accompagnement. Dès qu'il y a un soucis d'impayé, dégât des eaux ou n'importe quoi d'autre, il n'y a plus personne.
Pour cette raison je gère moi-même la mise en location via LeBonCoin.
Ça me prend en moyenne 2heures de visite et 2 allers-retours :
- État des lieux d'entrée, signature du bail et remise des clefs
- État des lieux de sortie et récupération des clefs
Une agence me prendrait probablement 3000€ pour le faire : part locataire et propriétaire inclues puis dans les 110-150€/mois derrière.

A louer moi-même je peux même gonfler un peu le loyer car les locataires préfèrent psychologiquement payer plus de loyer mais ne pas lâcher 1 mois de loyer en frais d'agence.
D'autant qu'en incluant ces frais d'agences, la caution et le premier loyer ça revient à lâcher l'équivalent de 3 mois de loyers d'un coup pour le locataire autrement.

[Poune]

Citation :

Publié par kermo

On trouve sur le net un comparateur achat / location qui prend en compte :

Il est génial ce fichier !
Est-ce que les pro de l'immo et de la finance du forum le trouvent pertinent ?
Je suis en pleine réflexion pour acheter mon 1er bien, je suis ce topic avec attention, et au bout de 400 pages on touche du doigt la réponse à la question du topic

[Shagi]

Citation :

Publié par Lael

Sachant qu'en plus de ça ils n'ont pas les 6-8% de frais d'agence des biens mis en ligne par des agences donc on devrait pourtant s'attendre à ce qu'ils soient moins chers.

Pas vraiment. Si les acheteurs sont motivés de toute façon pour lâcher 10 000 balles de plus, pourquoi un particulier vendrait moins cher qu'une vente avec agence ?

[Eden Paradise]

Citation :

Publié par Shagi

Pas vraiment. Si les acheteurs sont motivés de toute façon pour lâcher 10 000 balles de plus, pourquoi un particulier vendrait moins cher qu'une vente avec agence ?

Parce qu'il veut vendre plus vite, en proposant un prix plus faible qu'avec une agence.
Parce qu'il veut gratter une partie de l'argent de l'agent immo pour lui même, en ne baissant pas le prix d'autant que les frais d'agence.
Tout simplement.

[Déposeur2bilan]

Shagi a raison.

[Lael]

Je doute que beaucoup de gens soient dans la logique : "Mon bien vaut 130.000€ mais j'accepte de ne récupérer "que" 120.000€ et de lâcher la différence de 10.000€ à une agence immo."

A mon avis c'est plutôt : "Mon bien vaut 130.000€, j'ai pas envie de m'emmerder mais je tiens quand même à mes 130.000€, donc je vais le vendre via une agence à 140.000€ majoré des 10.000€ de commission mais j'accepte de négocier le prix à la baisse s'il se vend pas au bout de X mois."

Donc de mon point de vue, hors négociation, c'est plutôt l'acquéreur qui paie les frais d'agence que l'inverse.
J'entends par là que cela entraîne une majoration de prix au détriment de l'acquéreur plutôt qu'une baisse du "net vendeur" au détriment du vendeur.

D'autant plus si le bien a été acheté y a moins de 5ans.
Psychologiquement, je vois mal un vendeur vendre moins cher qu'il l'a acheté, s'il doit lâcher 8% à l'agence et que l'immobilier a pas augmenté d'au moins 8% sur la période.
Sachant qu'un bien immobilier est conservé 8ans en moyenne donc il y a une part non négligeable de vendeurs dans ce cas de figure.

A partir de là il y a qu'un pas pour spéculer que les agences sont à l'origine de la hausse mécanique des prix.
Surtout depuis la loi ALUR qui force à utiliser le prix de vente FAI (Frais d'Agence Inclus) chez le notaire.
Ce prix qui va ensuite remplir les bases de données désormais publiques des ventes immobilières pour permettre l'estimation des biens.
Alors qu'avant cette loi à la con c'était majoritairement le prix net vendeur (hors frais d'agence donc) qui était utilisé, ce qui à l'inverse avait tendance à donner une estimation moyenne "en dessous" du marché.
Mais bon, faut bien sortir des lois à la con pour gratter un peu plus d'argent sur les droits de mutation, ça représente un gain de 8% pour les caisses des collectivités quand même.

[Shagi]

Citation :

Publié par Lael

Je doute que beaucoup de gens soient dans la logique : "Mon bien vaut 130.000€ mais j'accepte de ne récupérer "que" 120.000€ et de lâcher la différence de 10.000€ à une agence immo."

La valeur d'un bien c'est celle à laquelle il se vend... Si il peut se vendre 120 000 + 10 000 alors il vaut 130 000.
Les agents immobiliers qui viennent t'expliquer que la commission "s'ajoute" au prix "normal" de vente c'est nawak.
Il n'y a aucune raison qu'un particulier accepte de vendre 120 000 quand l'acheteur est prêt à y mettre 130 000.

[Eden Paradise]

Citation :

Publié par Shagi

La valeur d'un bien c'est celle à laquelle il se vend... Si il peut se vendre 120 000 + 10 000 alors il vaut 130 000.
Les agents immobiliers qui viennent t'expliquer que la commission "s'ajoute" au prix "normal" de vente c'est nawak.
Il n'y a aucune raison qu'un particulier accepte de vendre 120 000 quand l'acheteur est prêt à y mettre 130 000.

Encore une fois, un particulier pourrait accepter de vendre 125k en direct pour espérer avoir 5k sur les 10k des frais d'agence.. Et l'acheteur pourrait accepter ce prix pour gagner 5k sur les frais d'agence..
Si le particulier vend 120k et touche 120k, pourquoi serait-il moins content que s'il vendait 130k et touchait 120k ? Ce qui compte c'est le chiffre qui arrive à sa banque.. pas de se faire mousser en soirée en disant "j'ai vendu 130k"

[Déposeur2bilan]

Justement le particulier veut ses 120k il fait confiance à l'agence pour avoir AU MOINS ça et pour se casser le cul à vendre à sa place.
Du moment que le bien part à 130k il vaut 130k sur le marché ... Tu te prends la tête de trop encore une fois, mais bon. Une transaction PAP à 120k sur le même bien oui c'est 10k économisé, mais le guy aurait lui aussi pu vendre à 130 au final s'il faisait à lui tout seul le taff de l'agence, donc on peut AUSSI dire qu'il a perdu 10k. Pour 125 c'est 5k mais c'est pareil.

En plus en général les frais d'agence tu les déduis, ça te fait moins à payer coté notaire, je sais même plus pourquoi mais bon : osef au final c'est inclus, comme la TF, comme les frais de notaire c'est ça que tu veux pas comprendre, c'est vraiment des trucs à la marge sur lesquels tu pourras que gratter. C'est secondaire. Le marché fonctionne comme ça, tu vas rien y changer, tu peux juste chercher la bonne affaire ...
Bien souvent les agents t'AIDENT à baisser le prix, parce que eux veulent surtout que ça parte. Ils sont un intermédiaire entre toi et le vendeur, si le prix est trop élevé et qu'ils ont aucune offre acceptable ils font pression sur le proprio... Les agents quel que soit le prix pour eux ça fait un GROS billet et ils mangent, que ça soit 3k ou 3,3k ce qui compte pour eux c'est que ça tombe. C'est souvent un bon moyen de verrouiller les deals, ils apportent souvent plus de vraies infos que le proprio pour peu que tu leur fasses miroiter une issue positive, en plus ils ont plusieurs cartes donc tu vois vite si le deal est vraiment pourri. Par contre fais jouer plusieurs agents et hésite pas les agents indépendants un poil sérieux sont souvent moins chers que les agences réputées, pour un service équivalent voire meilleur.

[Shagi]

Citation :

Publié par Eden Paradise

Encore une fois, un particulier pourrait accepter de vendre 125k en direct pour espérer avoir 5k sur les 10k des frais d'agence.. Et l'acheteur pourrait accepter ce prix pour gagner 5k sur les frais d'agence..
Si le particulier vend 120k et touche 120k, pourquoi serait-il moins content que s'il vendait 130k et touchait 120k ? Ce qui compte c'est le chiffre qui arrive à sa banque.. pas de se faire mousser en soirée en disant "j'ai vendu 130k"

Tu ne comprends pas. Si l'appart' se vend 120 000 + 10 000 alors 130 000 est sa valeur. Si l'argus pour ta voiture t'indique qu'elle vaut 15 000, et si elle les vaut effectivement, tu la vendrais 12 000 ? Pour quelle raison ?

Pourquoi un particulier serait moins content de toucher 10 000 euros de moins que le prix effectif de son bien ? tu es sérieux ? Ou tu n'as aucune valeur de l'argent ?
Pour beaucoup de gens c'est une grosse somme.

[Eden Paradise]

Citation :

Publié par Shagi

Tu ne comprends pas. Si l'appart' se vend 120 000 + 10 000 alors 130 000 est sa valeur. Si l'argus pour ta voiture t'indique qu'elle vaut 15 000, et si elle les vaut effectivement, tu la vendrais 12 000 ? Pour quelle raison ?

Pourquoi un particulier serait moins content de toucher 10 000 euros de moins que le prix effectif de son bien ? tu es sérieux ? Ou tu n'as aucune valeur de l'argent ?
Pour beaucoup de gens c'est une grosse somme.

Ben non, c'est pareil pour une voiture Pour la voiture c'est même beaucoup plus évident, car pour le coup c'est un marché avec des biens quasi identiques et relativement fluide.
Le professionnel il prend sa marge. La seule explication de lui donner cette marge c'est le service qu'il fournit.
Comme très bien expliqué par Don Patricio

Si je veux acheter une nouvelle voiture, je peux céder la voiture directement au garagiste/concessionnaire qui va me vendre la suivante, et la lui vendre, mettons, 14k. Les chiffres sont réels et concernent ma voiture.
La même voiture, bien souvent, vaudra 10 à 20% en plus sur leboncoin, en moyenne 16.4k. Et le garagiste vendra cette voiture 17.5k aux clients de son garage, en arguant du fait qu'il a vérifié toute la mécanique.
Et moi, j'ai accepté de vendre ma voiture 14k au garage car il me fournissait plusieurs avantages : la garantie d'être payé correctement, de n'avoir aucun papier à faire, le fait de n'avoir aucun moment de battement où il me manque soit 14k€ soit une voiture.
Et c'est d'autant plus vrai sur les voitures moins chères.

Dans ce cas précis, on peut facilement conclure que la valeur réelle du véhicule est de 16.4k, que la valeur ajoutée du garagiste quand il vend est de 1.1k, et que la valeur ajoutée du garagiste quand il achète est de 2.4k. En gros, sur la marge totale de 3.5k, environ deux tiers sont imputés au vendeur et un tiers à l'acheteur. On peut en déduire que le vendeur se fait avoir

Pour l'appartement c'est pareil sauf que c'est impossible de comparer sereinement les prix de vente pour savoir qui paie réellement l'agent immobilier.
Si, comme tu le dis, l'appart se vend à 130k, qu'il y ait des frais d'agence ou pas, alors c'est le vendeur qui supporte la totalité des frais d'agence.
Mais ça m'étonnerait que ça soit le cas en pratique. Il y a forcément une répartition entre les deux, même de quelques %.

Par exemple si un bon agent immobilier est capable de vendre un bien plus cher parce qu'il trouve le client le plus adapté et lui loue mieux les qualités du bien et pousse plus à l'achat, on suppose que le particulier l'aurait vendu 130k tout seul, il le vend 130k avec un mauvais agent immobilier, et il le vend 140k avec un bon agent immobilier. Les frais de l'agence passent à environ 11k€, du coup le vendeur touche 129k au lieu de 130.
Dans cette hypothèse, l'acheteur supporte 90% des frais d'agence, au lieu de 100%, et le vendeur supporte environ 10% des frais d'agence mais il est quand même gagnant car le prix de vente a été augmenté.

[Déposeur2bilan]

En occasion le vendeur se sent toujours "eu", mais la réalité c'est que sans le marché il n'aurait peut être même pas vendu son bien, ou moins cher, car il est souvent un mauvais négociateur qui ne pense pas à l'intérêt de l'acheteur. A la fois les vendeurs intermédaires lui coutent par rapport à s'il était "aussi bon" qu'eux, mais sur l'ensemble ils permettent d'obtenir un prix de marché bien plus cohérent que si les vendeurs étaient livrés à eux mêmes, enfin je pense. Evidemment il y'a un large spectre de cas particuliers et tu te peux te faufiler dans l'un ou l'autre, mais il est bon de partir sur un prix "marché" justement pour pouvoir négocier avec de vraies armes ou savoir repérer un bon plan à saisir rapidement. Dans un marché complètement atomisé en 1vs1 ceci deviendrait ingérable / impossible.
Autrement dit les intermédiaires te coutent à instant T mais font que la valeur de ton bien augmente constamment et te fournissent les indicateurs pour gérer ton bien efficacement sur la durée. Alors oui comme tlm ils mangent.

[Lestat De Lioncourt]

Ce que j'aime bien faire en visite c'est montrer ma petite collection d'annonces de biens vendu dans des meilleurs quartiers, plus beaux et aussi cher voir moins cher à l'agent Immo à chaque visite. Qui sent bien que le prix qu'en veut le propriétaire geronte prêt à attendre 2 ans (ou jusqu'à sa mort peut être ?) pour vendre est déconnecté du marché de facile 500 à 1000e le m2 en trop.
La palme revient à un appartement sans fenêtre ou presque à 7500e le m2 avec tout à refaire à neuf qu'il ma fait visiter sans me montrer aucune photo ni me donner le prix en mode "super affaire pré market" dans un quartier ou des appartement haussmannien tout neuf magnifiques se vendent pas à 6000e le m2. Il me sort quand je lui dis que c'est trop cher qui a pas d'appartement parfait. Je lui dis que à 7500e le m2 on exige forcément plus de prestations sauf si on est parisien avec de l'argent à jeter par les fenêtres à Bordeaux. Ça l'a pas fait rigoler. Moi non plus perdre une aprem de travail pour une visite inutile mal ciblée ça m'a pas fait rire vu que c'est quasiment 1000e de chiffre d'affaires en moins en temps perdu...

[Aiina]

Citation :

Publié par Shagi

Tu ne comprends pas. Si l'appart' se vend 120 000 + 10 000 alors 130 000 est sa valeur. Si l'argus pour ta voiture t'indique qu'elle vaut 15 000, et si elle les vaut effectivement, tu la vendrais 12 000 ? Pour quelle raison ?

Pourquoi un particulier serait moins content de toucher 10 000 euros de moins que le prix effectif de son bien ? tu es sérieux ? Ou tu n'as aucune valeur de l'argent ?
Pour beaucoup de gens c'est une grosse somme.

sauf que la valeur d'un bien peut être différente entre si il touche 10 personnes via 3 photos pourries sur leboncoin ou 300 via 50 sites et une belle mise en valeur... Il y a trop de paramètres pour raisonner aussi simplement, sans oublier la concurrence à l'instant T, la méconnaissance du marché de beaucoup de gens, les techniques diverses et variées de négociation, le fait que les acheteurs préfèrent souvent acheter via une agence, les enveloppes extensibles grace aux prêts à taux bas, etc...

[kermo]

Citation :

Publié par Don Patricio

En occasion le vendeur se sent toujours "eu", mais la réalité c'est que sans le marché il n'aurait peut être même pas vendu son bien, ou moins cher, car il est souvent un mauvais négociateur qui ne pense pas à l'intérêt de l'acheteur. Alors oui comme tlm ils mangent.

Je confirme sur ma barque : offre à 445k€ en pàp contre 450k€ en agence (dont 10 k€ pour l'agence), donc nous et les acheteurs avons chacun payé l'agence 5k€, si on veut.

Par contre je me suis farci 15 visites en pàp pour la vente (pour au final 1 offre une semaine plus tard), le lendemain l'agence ramène un seul couple et ils font une offre dans la foulée. Lors du compromis, pour préparer l'acte authentique on s'est rendu compte que quelques papiers n'avaient pas été finalisés, l'agence s'est occupé de tout (y compris d'aller chercher des papiers à la mairie ou je ne sais où).

Au final certes ils mangent mais dans certains cas ils bossent aussi - et pourtant je ne partais pas du tout pour vendre via agence.

[Cogee]

Yop on est en train d'acheter un bien immo avec ma compagne, on cherche actuellement un crédit via un courtier. Il nous a trouvé un taux à 1.15 sur 20 ans, on trouve pas ça extraordinaire, mais lui non plus donc il continue de démarcher. Par contre niveau pro, j'ai une opportunité d'avoir un nouveau taff peut-être (un cdi, 11k brut en plus de ce que j'ai actuellement lol). Dès que je signe l'accord de prêt, je peux démissionner de mon travail actuel sans soucis ? Sans forcément lui en faire part quoi.

[Aiina]

1.15 sur 20 ans c'est vraiment merdique...

[Cogee]

Très. Je pense pas prendre au dessus de 1% mais on verra bien.

[Metalovichinkov]

Citation :

Publié par Cogee

Yop on est en train d'acheter un bien immo avec ma compagne, on cherche actuellement un crédit via un courtier. Il nous a trouvé un taux à 1.15 sur 20 ans, on trouve pas ça extraordinaire, mais lui non plus donc il continue de démarcher. Par contre niveau pro, j'ai une opportunité d'avoir un nouveau taff peut-être (un cdi, 11k brut en plus de ce que j'ai actuellement lol). Dès que je signe l'accord de prêt, je peux démissionner de mon travail actuel sans soucis ? Sans forcément lui en faire part quoi.

C'est ce que j'ai fait et ça n'a pas posé de problème.
Ah quoi que, j'ai attendu un peu plus en fait, je suis devenu proprio en juin et je finissais mon préavis en aout.

[Lestat De Lioncourt]

Citation :

Publié par Cogee

Très. Je pense pas prendre au dessus de 1% mais on verra bien.

Fais un dossier sur boursorama sur 19 ans comme si tu le faisais vraiment, tu peux mettre une date de compromis fake, et dis nous combien ils te font en accord de principe immediat sur le site après avoir commence ta demande.

[Djunn]

Citation :

Publié par Aiina

1.15 sur 20 ans c'est vraiment merdique...

Ha ? Je me serais fait avoir alors que peut-on espérer pour du 20-25 ans ?

[Aiina]

en dessous de 1 pour 20 ans

[Déposeur2bilan]

C'est pas mon taux habituel je suis plutôt un cuck 1.15 malgré ou à cause de mes bonnes relations avec ma banquière.
Putain cette s!!!!!!!! m'escroquerais !
(bon je m'en fous je paierais facile .5 pour 0 papiers de merde à remplir. Elle me connait la garce. au final faut convertir ça en € par mois ou par an, souvent c'est ridicule en fait)

[Parki]

Oubliez pas non plus de comparer vos couts de crédit ..

[Lyen]

Citation :

Publié par Aiina

1.15 sur 20 ans c'est vraiment merdique...

C'est pas la folie mais c'est peut-être préférable qu'il utilise son énergie pour améliorer son taux et ses garanties sur l'assurance... Y'a généralement plus d'économies à la clef vu les taux bas actuels sur le crédit.