Alpha & Oméga
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03/01/2020, 15h21
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[Immobilier] Louer ou acheter ?
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Alpha & Oméga
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 Le juge était pote du notaire ou quoi 
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03/01/2020, 15h25
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Alpha & Oméga
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03/01/2020, 16h39
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Alpha & Oméga
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Citation :
Cacher volontairement un document qui pourrait impacter la vente et impacte la valeur du bien, si c'est pas illégal et attaquable en justice, je sais pas ce qui peut l'être.. Citation :
Après il faut avoir des critères pas déraisonnés au risque de ne rien trouver et/ou de réaliser un achat correct sur le papier mais qui soit tout de même en dépit du bon sens (comme tu l'as bien dit) Les miens seraient simples : - Surface adaptée à mon budget (35 à 50m²), bien agencée ou agençable - Emplacement dans une zone précise (c'est probablement là dessus que je risque d'être trop exigeant, j'ai une surface de recherche assez petite.. en gros 5 min à pied autour de l'endroit où je veux être) - Parking de préférence - Fibré de préférence Concernant la rentabilité d'un achat, je viens de me faire un petit simulateur simplifié. Mes hypothèses sont les suivantes : - Pas d'inflation sur l'immobilier, ou l'inflation sur l'immobilier est également répercutée entre prix d'achat et niveaux des loyers, - L'argent placé sans risque fait 1% de plus que l'inflation Alors : - Point d'équilibre, c'est à dire l'instant à partir duquel on fait une économie en terme de cash flow sortant : 38 ans. Pas un bon argument pour un achat - Patrimoine : Au terme d'un emprunt de 25 ans, l'acheteur a un patrimoine égal au prix d'achat (220k dans mon exemple), le locataire, ayant placé la différence entre son loyer et les couts de proprio, a un patrimoine de 120k€ --> l'argument est qu'un achat immobilier peut être plus rentable qu'une épargne non risquée. Il faut atteindre 6% de performance de l'épargne au dessus de l'inflation pour égaler le patrimoine du propriétaire --> très bon argument pour un achat - Cash flow : 1050€ vs 700€ de loyer pour un emprunt sur 25 ans -> 350€ d'économies mensuelles en plus d'un loyer, ça n'est pas choquant. C'est une épargne forcée d'un ordre de grandeur raisonnable - Durée minimale de possession : comparer le patrimoine en cas de revente du proprio, au patrimoine du locataire ayant placé : 7 ans pour arriver à un équilibre. Avec dans ce cas là un patrimoine de 42k c'est à dire l'équivalent de 500€ économisés par mois sur les 1050 de la mensualité - En cas de départ vers un autre logement, le loyer couvrira largement les intérêts de l'emprunt et charges annuelles. Pour minimiser la durée minimale de possession, il faut augmenter au maximum la mensualité, ou réduire au maximum le taux, ce qui permet d'augmenter le % de capital remboursé (et donc acquis) dans le décaissement. Si on ajoute les conditions plus avantageuses de prêt quand on a un apport plus important (j'ai pas la foi de mettre mon adresse mail sur un comparateur de prêts), j'imagine que le mieux c'est peut-être d'économiser deux ans le temps que mon salaire puisse augmenter et que j'ai un apport à mettre. En tout cas, il me faudra au moins 6 mois pour voir quel % de mon salaire j'arrive à mettre de côté, donc location en attendant obligatoire. Par contre je n'arrive pas à faire sens des frais d'agence et de notaire dans tout mon calcul. Si je fais ça sans agence par exemple, ou bien si j'achète neuf vs occasion, et que j'économise en gros 5% du prix du bien, à quoi faut-il comparer cette économie pour trouver ensuite l'impact sur la durée minimale de possession ? Dernière modification par Eden Paradise ; 03/01/2020 à 18h05. |
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03/01/2020, 18h00
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Alpha & Oméga
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Question les copains:
Des ballons d'eau chaude installés dans les parties communes du bâtiment, légal ou pas?
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03/01/2020, 18h39
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Alpha & Oméga
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Citation :
Si sur une telle durée les mensualités sont supérieures au loyer d'un bien équivalent, c'est une mauvaise affaire de base à mon avis. C'est pour ça qu'il n'est pas forcément intéressant d'acheter dans des villes avec un prix au m² très élevé, ou dans le neuf, car il y a de fortes chances que les mensualités d'emprunts dépassent largement le loyer qu'on aurait dû payer pour ce même bien. Ce qui impactera fortement le pouvoir d'achat. Dit autrement, dans ce cas précis, la location est une alternative crédible et à ne pas négliger. Pour ce cas en question, il manque la dernière option : - Louer dans la ville où on souhaite habiter, si le prix au m² est trop élevé, et investir le montant équivalent dans un appartement d'une ville avec un fort rendement locatif. Les avantages : - Moins de contraintes pour déménager quand la famille s'agrandit ou mutation professionnelle : il suffit de louer un nouveau bien plus grand. - Le bilan de l'ensemble : "Loyer perçu - Loyer versé - remboursement d'emprunt" sera bien meilleur qu'une simple "location" (versé en pure perte) ou un simple "achat de résidence principal" (pouvoir d'achat réduit) C'est bien entendu valable que si on souhaite habiter dans des villes genre Paris ou petite couronne avec des prix au m² délirants. Personnellement, là où j'habite, je ne serai jamais propriétaire de ma résidence principale pour cette raison, je préfère rester locataire et investir mes thunes ailleurs. Dernière modification par Lael ; 03/01/2020 à 20h04. |
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03/01/2020, 19h54
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Alpha & Oméga
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Citation :
Il s'agit d'un achat avec apport minimal (couvre à peine les frais de notaires et d'agence), mensualité de 900€ environ et charges + TF = à 150€ par mois. Vs un loyer de 700€ pour un bien équivalent. Il s'agit de Toulouse centre avec un prix au m² entre 4 et 6k€ Ca te parait toujours une mauvaise affaire dit comme ça ? Avec le raisonnement que tu proposes, qui est pas mal par ailleurs, je vois deux petits soucis : - Le risque "d'emmerdements locatifs" au premier rang desquels la vacance mais peut-être d'autres, surtout quand tu considères que le bien doit être situé dans une ville différente pour aller chercher un meilleur rendement - Le loyer perçu sera imposé au taux marginal d'imposition, si c'est 30 voire 41% ça peut faire assez mal (sauf apparemment en passant par la niche fiscale LMNP auquel cas ça serait 15 et 20.5%, ce qui est déjà plus acceptable). Alors que la valeur fournie par le fait d'habiter son appartement n'est pas imposée, normal puisque c'est une valeur d'usage et pas un encaissement réel. |
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03/01/2020, 20h18
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03/01/2020, 22h52
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Dieu / Déesse créateur/trice
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Je trouve d'une part que tu mets la charrue avant les boeufs, mais bon je l'ai déjà dit, tu te disperses sur des questions annexes ou secondaires en négligeant les questions essentielles. Mais peut être est ce seulement l'impression renvoyée.
D'autre part, comparer loyer et remboursement d'emprunt, n'est pas forcément très pertinent. Si tu n'achètes pas à priori tu auras toujours un loyer à payer. Là c'est 700, ces 700 sont "perdus" chaque mois. Si ton remboursement est de 1100, ils ne sont pas perdus ils sont investis dans ton bien. A la revente tu les récupères - à priori. Alors ensuite oui les questions de rentabilité sont tout de même importantes pour t'aider à évaluer le prix du bien, s'il est à un tarif correct par rapport au marché locatif notamment, au rendement que tu peux en tirer. Dans ce cas perso je prendrais le loyer estimé (ou déjà connu) pour évaluer en combien d'années le bien sera rentabilisé (après tu peux décliner, en brut, en net...). Mais pour moi le but de ces indicateurs est d'avoir des repères, des fourchettes pour m'orienter. Ca n'est pas la condition principale d'achat. Et quand tu regardes un peu en détail le marché, quand tu fais vraiment ta recherche en vue de l'achat, tu te rends compte que pour la majorité des biens on tourne autour des mêmes renta / même tarifs (pondérés ensuite par la qualité, la localisation etc). C'est pour ça que je te conseille de focaliser sur le bien en lui même et ton "désir" en tant que résident. Les questions financières sont plus secondaires dans le timing, et joueront sur des marges. Tu vas voir ton banquier 1/2h tu auras une idée assez précise de ta capacité d'emprunt maximum, ensuite tu recherches, tu trouves, ensuite tu affines et optimise question prêt, rendement etc pour conforter ou pas ton choix, faire des propositions d'achat négociées et cohérentes... M'enfin, c'est juste mon avis. |
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04/01/2020, 14h12
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Alpha & Oméga
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Citation :
Le loyer est une dépense perdue Les intérêts d'emprunt sont une dépense perdue Les taxes foncières et charges spécifiques proprio sont des dépenses perdues Le seul souci c'est les frais de notaire et d'agence, ce sont des dépenses perdues qui sont à intégrer au capital remboursé, donc ça complique un peu l'analyse. En gros, je compte 700€ de loyer vs 150-200€ de charges et TF + 300€ d'intérêts pour les premiers mois. Si on lisse les frais de notaire et d'agence sur l'ensemble du prix du bien, ça fait 13% du montant du capital qui n'est pas une épargne mais une dépense d'environ 80€. Donc la dépense totale serait de 530-580€ vs 700. C'est un gain net d'environ 150€ sur les dépenses et une épargne forcée de 500€ environ aussi. Ca me parait pas trop mal de lisser les frais d'agence et de notaire sur l'ensemble du prix du bien, non ? Comment ferait un analyste financier ayant une intuition plus affinée que moi en la matière ? |
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04/01/2020, 14h36
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Alpha & Oméga
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Pour ma part, j'ai fait un calcul entre être proprio / être locataire qui prend en compte:
- Coût d'acquisition de la propriété (frais de notaire + coût du prêt) - Coût de possession de la propriété (taxe foncière + travaux d'entretien et d'amélioration + frais de copropriété) - Coût de revente de la propriété (diagnostics + remboursement anticipé du prêt + mainlevée hypothèque) - Eventuels impots sur la plus-value prenant en compte les décotes (travaux + diagnostics + frais de notaire) vs - Loyer théorique payé si j'étais locataire du bien J'ai exclu tout ce qui est de toute manière à payer: taxe d'habitation, assurance, entretien courant du bien... Etant donné que j'étais sur Mulhouse (ville peu chère à l'achat et grosse renta locative), le calcul s'est avéré rentable dès 2 ans de propriété. Il est évident que de particulier à particulier le calcul est tout de suite plus rentable que si un agent immo est ajouté à l'équation (frais à l'achat et à la revente). |
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04/01/2020, 14h38
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Alpha & Oméga
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On trouve sur le net un comparateur achat / location qui prend en compte :
- les frais de notaire / agence / travaux éventuels (i.e. les pertes sèches en cas d'achat) - le placement éventuel qu'on fait de son capital quand on est locataire - l'évolution du prix estimée au moment de la revente, qui ne se fait pas forcément après le remboursement complet du bien - et évidement tous les taux, taxes et autres Je pense que c'est un exercice sain à faire, ça rappelle aussi que d'un point de vue financier, c'est seulement au moment de la revente qu'on a un vrai chiffre car en attendant, on n'a plus d'argent mais un bien immobilier. À titre d'exemple, j'avais fait ce genre de simu pour ma maison précédente, et conclu sur du 7-8 ans pour rentrer dans mes frais. Au final vu l'évolution de l'immobilier à Nantes, en 4 ans et demi on a déjà pu faire une jolie plus-value même si c'était pas le but initial. On avait aussi fait un remboursement anticipé, mais bon vu les taux sur une période aussi courte c'est epsilonesque dans le calcul. Par ailleurs, pour certains bien (une maison de ville), le "bien équivalent en location" est une vue de l'esprit : ça n'existe quasi pas en location. Enfin, si la famille peut filer un coup de main c'est un argument pour l'achat car c'est rare que les parents prêtent ou donnent de l'argent pour qu'on le place, alors que ça peut arriver quand on a un projet d'acquisition. |
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04/01/2020, 17h37
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Alpha & Oméga
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Citation :
Tu achètes ton bien 100.000, dont 25.000 de frais de notaire / agence / travaux. Tu le revends 120.000. Ta "plus value" considérée ne sera qu'après avoir ré-inclus les frais de notaire / agence / travaux (si réalisés par un pro) / diagnostics, donc 100.000, pas à partir de 75.000 |
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04/01/2020, 18h57
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Alpha & Oméga
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Ça te fait économiser 19% + 17.2% = 36.2% d'impôts sur le montant de plus-value que ça te réduit.
Et même moins si durée de détention >= 6ans. Ça reste quand même une perte. D'autant que de base, de manière forfaitaire et indépendamment du coût réel des frais de notaires/agences/travaux, il faut que le bien prenne plus de 7.5% (moins de 5ans de détention) et plus de 22.5% (> 5ans de détention) pour commencer à payer des impôts sur la plus-value dessus. Et sans compter les abattements supplémentaires pour durée de détention. Donc les impôts sur la plus-value sont franchement anecdotique à moins d'être dans une ville où les prix ont explosé. |
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04/01/2020, 21h29
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Alpha & Oméga
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Je ne comprends pas.
On raisonne en prix net vendeur. Si je paye un appart 220k, je vais avoir grosso modo 30k€ de frais. Le net vendeur c'est 220k, j'y ajoute 30k de frais. Si je revend l'appart demain, je toucherai un net vendeur d'environ 220k et l'acheteur payera 30k de frais aussi... Ou alors on peut raisonner en prix total acheteur, mais il faut comparer des choses comparables. |
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04/01/2020, 22h32
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Alpha & Oméga
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Je ne saisis pas trop. Ton net vendeur c'est le prix de vente de ton appart moins tes frais de vente et les impôts éventuels. Ça n'a pas rapport avec le prix de vente, ça c'est la pluvalue.
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04/01/2020, 22h36
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Alpha & Oméga
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04/01/2020, 23h10
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Alpha & Oméga
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 Je raisonne en prix net vendeur car c'est la valeur du bien que j'achète et donc du capital que je me construis. Les frais d'agence et de notaire c'est une dépense. Et elle peut se moduler : on peut faire sans agence et on peut réduire les frais de notaire avec du neuf. |
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04/01/2020, 23h14
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Alpha & Oméga
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Que tu raisonnes de manière erronée, c'est ton problème.
Si t'achètes un bien de part à part, il vaut 100.000. Si t'achètes le même bien en passant par une agence, il vaut toujours 100.000, mais l'agence prend une commission de 10.000. Le bien ne vaut pas magiquement 90.000. |
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04/01/2020, 23h24
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Alpha & Oméga
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C'est une très bonne question en fait. Sur le marché, qui paie en pratique les frais d'agence ? Si je suis vendeur particulier sur un marché de biens identiques, vendus par agence, valant tous 100k et 10k de frais d'agence en plus. Je vends mon bien 105k de particulier à particulier : Je profite de pouvoir vendre plus vite en baissant le prix tout en touchant plus : j'ai gagné 5k€ de plus qu'en agence et le particulier acheteur a gagné 5k sur 10k. Un autre vendeur particulier veut vendre encore plus vite que moi et se positionne à 103k... Le prix pàp pourrait s'établir n'importe où entre 100 et 110k Si le prix s'établit à 105k en pàp on dira que l'acheteur supporte (ou aurait supporté) la moitié des frais et le vendeur l'autre moitié. En réalité, comment se répartissent les économies de frais d'agence dans les transactions pàp ? La question n'est pas triviale a priori. On dit aux vendeurs et aux acheteurs qu'on peut économiser en passant par des sites de particuliers, il y a probablement une part de vrai pour les deux. |
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04/01/2020, 23h49
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Alpha & Oméga
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Le prix c'est ce que tu payes à la fin. Mes acheteurs ont payé 9k$ de plus parce qu'ils ont refusé de ne pas passer par un agent. Mais ils ne savent pas que j'aurais accepté leur offre d'origine sans. Ils ont accepté de payer un prix qui correspond selon eux à la valeur de l'appartement, s'ils avaient trouvé cela trop cher, ils auraient renégocié à la baisse.
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05/01/2020, 00h38
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Alpha & Oméga
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C'est de plus en plus courant que les frais d'agences soit à la charge du VENDEUR et non de l'acheteur, si ça peux t'aiguillier
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05/01/2020, 02h03
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Alpha & Oméga
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Ce qui veut juste dire que le prix affiché c'est frais d'agence inclus
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05/01/2020, 03h46
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Alpha & Oméga
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Lors de l'estimation de mon ancienne maison ça variait de 380 à 430 k€, on l'a finalement vendu 445. J'ai donc un peu de mal avec le concept de valeur d'un bien, même arrondi aux frais d'agence près.
Pour moi (simple particulier qui n'achète que sa résidence principale) ce qui compte c'est le différentiel entre la somme dépensée et la somme récupérée à la fin. Là, peu importe que les frais d'agence soient compris dans le prix ou en sus, ou que je trouve un bon acheteur, ou que je doive descendre mon prix. C'est un bête calcul, comme dans la simulation que j'indiquais plus haut. Que la valeur du bien soit constante est une hypothèse comme une autre, on ne le sait qu'à la revente de toute façon. Enfin, la question de qui paie les frais d'agence ne se pose pas : sur un marché tendu comme les maisons de ville, les biens identiques n'existent pas et on ne trouve pas du tout la même chose en pàp et par agence (à mon grand regret). De même, certains acheteurs n'iront jamais regarder les petites annonces. On n'a donc jamais l'occasion de comparer le prix d'un même bien avec et sans agence. |
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05/01/2020, 08h50
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Alpha & Oméga
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Citation :
Que les biens identiques n'existent pas, ça ne me surprend pas du tout, si on voulait comparer les prix pàp et agence il faudrait comparer en ajustant pour certaines différences, et savoir comment réaliser cet ajustement en comparant d'autres biens entre eux.. C'est du big data en gros. Mais que les biens aient des caractéristiques différentes en agence et en pàp ça m'étonne ! En quoi ? Est-ce aussi le cas pour les locations ? Quand je regarde les locations, clairement, les frais d'agence sont payés par le locataire. A quasi 100% Le loyer est identique, mais le locataire doit payer l'équivalent d'un mois de loyer et parfois plus en frais d'agence. De là à dire qu'on peut extrapoler bêtement pour les achats.. il n'y a qu'un pas. Effectivement, revendre en direct plutôt qu'avec une agence peut participer à éviter de supporter une partie, même minime, des frais d'agence. C'est donc un levier potentiel pour augmenter la rentabilité de son achat. Un agent immobilier arguerait qu'il est capable de trouver un client plus intéressé et donc prêt à payer plus, mais à l'heure des recherches multicritères sur les sites d'annonce, je n'en suis pas sûr. Rien que LBC je trouve plusieurs apparts répondant à des critères draconiens (localisation moins de 500m d'un point précis de la ville, meublé, avec parking, et en pàp, alors que chacun de ces critères individuellement réduit énormément le champ des possibles) |
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05/01/2020, 18h54
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