Donc à Paris un Immeuble de 8 étages à 10k€/m² avec un bâti estimé à "700€/m²" sur la base d'une ville où le foncier vaut rien (au hasard St Etienne).
Ça fait donc un foncier à 8*(10000-700)=74400€/m² !
Sauf qu'à côté c'est le même prix au m² mais sur seulement 6 étages.
Donc le foncier vaudrait moins ?
Et encore à côté c'est que des studios, donc un prix au m² plus élevé à 13k€/m².
C'est loin d'être évident à calculer.
Et on peut pas non plus se contenter de dire :
"Le prix du bâti c'est ce que ça coûterait de reconstruire l'équivalent à neuf"
ou en appliquant une règle arbitraire pour tenir compte de l'ancienneté du logement avec des critères variés tels que "le cachet", "style haussmanien", "pittoresque", "maison d'architecte", "site classé", etc...
C'est également tout aussi arbitraire de dire :
"Le prix du foncier correspond à la différence entre le prix actuel au m² et le coût du bâti tel qu'estimé au-dessus".
On estime comment pour un immeuble du coup ?
Ben oui c'est ça. C'est pas étonnant d'avoir 75k€/m² pour du foncier en plein Paris.
Après, faut éviter de prendre du bâti qui aurait trop décôté, c'est pour ça que je suggère de partir sur les prix neufs + une petite décote. Mais oui entre 1 et 2k€ le m² ça parait un bon début.
En quoi est-ce logique ? On imagine que demain un immeuble s'effondre, la sécurité civile déblaie et sécurise les lieux, l'assureur paie pour l'enlèvement des débris, bref, il reste un terrain vide, à reconstruire. Le prix du foncier c'est le prix que sera prêt à payer un promoteur (dans les règles actuelles) pour acheter le terrain, y construire du neuf, et revendre le tout en faisant une marge.
Le prix de marché du foncier c'est donc : prix de marché (en pleine propriété) - prix du bati - marge du promoteur (et ses frais de fonctionnement, salaires, fournitures..)
Ensuite, pour s'attaquer au problème des étages, on reste toujours dans la formule ci haut, mais on se demande combien d'étages on aurait le droit de construire.
Un emplacement validé pour construire un gratte ciel sera plus rare, potentiellement plus rémunérateur et donc plus cher qu'un emplacement validé pour construire du 4-5 étages maxi.
Le fait qu'un immeuble soit haussmanien, qualitatif, etc.. ou pas, c'est purement dans le prix du bati. En appliquant la formule prix de marché (de logements neufs!) - prix du bati - marge on retrouve le prix du foncier, en ayant considéré la situation hypothétique mais possible où on construit des logements neufs sur du bati détruit.
Alors pour finir la taille des logements c'est effectivement le point le plus délicat. Puisque selon les hypothèses on peut augmenter le prix total d'un batiment (réduction des surfaces par appartement notamment).
Un expert du domaine aurait peut-être plus de billes que moi pour répondre, par exemple en te sortant une potentielle réglementation qui impose tel pourcentage de logements de telle taille...
Sinon le plus simple c'est de fixer un mode de calcul, en prenant par exemple la même configuration que le ou les batiments voisins.
De toutes façons le prix sera fixé par les OFL lors des transactions immobilières, et qu'ils exerceront leur droit de préemption.
Donc ils feront probablement une usine à gaz comme j'ai commencé à le faire pour déterminer un vrai prix puis tu t'estimeras heureux s'ils t'en donnent la moitié