[Eden Paradise]

C'est facile de fixer le prix du foncier..
Tu prends une ville où le foncier ne vaut quasi rien, tu obtiens le prix du bati.
Tu retranches le prix du bati au prix total, dans la ville où le foncier vaut cher.
Tu obtiens le bati.

Le prix du bati peut s'obtenir également en regardant la facture d'un promoteur quand il livre un immeuble, et ensuite en regardant la décôte que le neuf subit.

Bref, c'est facile de trouver un vrai prix du foncier.

Le problème c'est le droit de préemption à 1€

[Ventilo]

Citation :

Publié par Eden Paradise

Oui enfin.. avec ce gouvernement on peut vraiment s'attendre au pire...

Mon impression c'est que Macron déteste le fait que certains "petits" puissent avoir un statut privilégié dans la société. Rentier immobilier par exemple.
Retirer le droit de propriété foncière, même s'il ne peut que commencer par un petit coup de canif, c'est un objectif énorme, rendez-vous compte :
- 100% de la population obligée de verser un loyer à ses potes ultra riches
- Appartenir à la caste des possédants ne sera possible qu'en possédant des actions et autres titres financiers, excluant de ce fait toute une catégorie sociale de la classe actuelle des possédants.

Bof, tout ça c'est du même fantasme que la taxe fictive de loyer sur les propriétaire ayant finit leur loyer. Ses conséquences étendues n'existent que dans la tête de certains qui doivent trop lire la presse interne de leur parti.

[Lael]

Citation :

Publié par Eden Paradise

C'est facile de fixer le prix du foncier..
Tu prends une ville où le foncier ne vaut quasi rien, tu obtiens le prix du bati.
Tu retranches le prix du bati au prix total, dans la ville où le foncier vaut cher.
Tu obtiens le bati.

Donc à Paris un Immeuble de 8 étages à 10k€/m² avec un bâti estimé à "700€/m²" sur la base d'une ville où le foncier vaut rien (au hasard St Etienne).
Ça fait donc un foncier à 8*(10000-700)=74400€/m² !

Sauf qu'à côté c'est le même prix au m² mais sur seulement 6 étages.
Donc le foncier vaudrait moins ?

Et encore à côté c'est que des studios, donc un prix au m² plus élevé à 13k€/m².

C'est loin d'être évident à calculer.


Et on peut pas non plus se contenter de dire :
"Le prix du bâti c'est ce que ça coûterait de reconstruire l'équivalent à neuf"
ou en appliquant une règle arbitraire pour tenir compte de l'ancienneté du logement avec des critères variés tels que "le cachet", "style haussmanien", "pittoresque", "maison d'architecte", "site classé", etc...

C'est également tout aussi arbitraire de dire :
"Le prix du foncier correspond à la différence entre le prix actuel au m² et le coût du bâti tel qu'estimé au-dessus".
On estime comment pour un immeuble du coup ?

[Eden Paradise]

Citation :

Publié par Lael

Donc à Paris un Immeuble de 8 étages à 10k€/m² avec un bâti estimé à "700€/m²" sur la base d'une ville où le foncier vaut rien (au hasard St Etienne).
Ça fait donc un foncier à 8*(10000-700)=74400€/m² !

Sauf qu'à côté c'est le même prix au m² mais sur seulement 6 étages.
Donc le foncier vaudrait moins ?

Et encore à côté c'est que des studios, donc un prix au m² plus élevé à 13k€/m².

C'est loin d'être évident à calculer.


Et on peut pas non plus se contenter de dire :
"Le prix du bâti c'est ce que ça coûterait de reconstruire l'équivalent à neuf"
ou en appliquant une règle arbitraire pour tenir compte de l'ancienneté du logement avec des critères variés tels que "le cachet", "style haussmanien", "pittoresque", "maison d'architecte", "site classé", etc...

C'est également tout aussi arbitraire de dire :
"Le prix du foncier correspond à la différence entre le prix actuel au m² et le coût du bâti tel qu'estimé au-dessus".
On estime comment pour un immeuble du coup ?

Ben oui c'est ça. C'est pas étonnant d'avoir 75k€/m² pour du foncier en plein Paris.
Après, faut éviter de prendre du bâti qui aurait trop décôté, c'est pour ça que je suggère de partir sur les prix neufs + une petite décote. Mais oui entre 1 et 2k€ le m² ça parait un bon début.

En quoi est-ce logique ? On imagine que demain un immeuble s'effondre, la sécurité civile déblaie et sécurise les lieux, l'assureur paie pour l'enlèvement des débris, bref, il reste un terrain vide, à reconstruire. Le prix du foncier c'est le prix que sera prêt à payer un promoteur (dans les règles actuelles) pour acheter le terrain, y construire du neuf, et revendre le tout en faisant une marge.
Le prix de marché du foncier c'est donc : prix de marché (en pleine propriété) - prix du bati - marge du promoteur (et ses frais de fonctionnement, salaires, fournitures..)

Ensuite, pour s'attaquer au problème des étages, on reste toujours dans la formule ci haut, mais on se demande combien d'étages on aurait le droit de construire.
Un emplacement validé pour construire un gratte ciel sera plus rare, potentiellement plus rémunérateur et donc plus cher qu'un emplacement validé pour construire du 4-5 étages maxi.

Le fait qu'un immeuble soit haussmanien, qualitatif, etc.. ou pas, c'est purement dans le prix du bati. En appliquant la formule prix de marché (de logements neufs!) - prix du bati - marge on retrouve le prix du foncier, en ayant considéré la situation hypothétique mais possible où on construit des logements neufs sur du bati détruit.

Alors pour finir la taille des logements c'est effectivement le point le plus délicat. Puisque selon les hypothèses on peut augmenter le prix total d'un batiment (réduction des surfaces par appartement notamment).
Un expert du domaine aurait peut-être plus de billes que moi pour répondre, par exemple en te sortant une potentielle réglementation qui impose tel pourcentage de logements de telle taille...
Sinon le plus simple c'est de fixer un mode de calcul, en prenant par exemple la même configuration que le ou les batiments voisins.


De toutes façons le prix sera fixé par les OFL lors des transactions immobilières, et qu'ils exerceront leur droit de préemption.
Donc ils feront probablement une usine à gaz comme j'ai commencé à le faire pour déterminer un vrai prix puis tu t'estimeras heureux s'ils t'en donnent la moitié

[Aiina]

Bon j'ai eu des propositions à 1.35 sur 25 ans sur RP et 1.15 sur 20 pour RS, je vais devoir aller chatouiller le courtier, je suis indépendant mais quand même...

[Parki]

Citation :

Publié par Aiina

Bon j'ai eu des propositions à 1.35 sur 25 ans sur RP et 1.15 sur 20 pour RS, je vais devoir aller chatouiller le courtier, je suis indépendant mais quand même...

Tu visais quel taux sur 25 ?

[Aiina]

1.1 environ sur 25 mais le fait d'être a son compte même si tu gagnes bien ta vie tu te fais allumer. Possible de descendre en dessous du % si tu réduis à 22/20ans

[Touful Khan]

Vu ton métier tu devais tout de même t'en douter un peu non ?

[Lael]

Fais aussi attention, il y a de plus en plus de banques qui ne travaillent plus avec les courtiers du fait des taux bas.
Et celles qui acceptent encore, ne rémunèrent plus, ou moins, les courtiers, ce qui fait qu'ils demandent à la place une commission plus élevée à leur client (de l'ordre de 1-1.5% du montant emprunté).

Tout ça pour dire que tu as donc de fortes chances de négocier un meilleur taux en allant voir les banques en direct.
D'autant plus si tu as une situation professionnelle "particulière" : en gros tout ce qui n'est pas un CDI est une situation "particulière" pour les banques.
Et si tu dis être prêt à y domicilier ton compte pro il y a de fortes chances qu'elles fassent un effort supplémentaire sur le taux.

[Parki]

Ouais enfin 1.35 sur 25 ans c'est pas le pire taux du monde, enfin un courtier te sortira probablement un 1.20

En bossant pour une banque à titre perso, je peux me faire du 1.09 % sur 25 ans donc bon

Message supprimé par son auteur.

[Déposeur2bilan]

Ce sont pas des taux dégueulasses je trouve, pour un indépendant et sur cette durée...pour tout dire je m'en contenterais bien. Après pas pour un prêt immo perso en bonne et due forme avec les 3000 papiers à remplir. Perso je suis plutôt aux alentours de 1,5% à peu prêt sur tous les crédits tout compris.
Après perso au delà du taux, je privilégie le rapport avec ma banquière, elle me fait des montages (pas non plus du Goldman Sachs mais bon) 0 paperasses, 0 questionnaires de santé. Et c'est souvent des crédits conso "offre temporaire", ou tu tapes des 1,5% faciles à obtenir, voire favorisés, 0 paperasserie 0 effort, et les montants vont jusqu'aux environs de 30k€ par prêt, ce qui est quand même pas mal sachant que tu peux en avoir plusieurs. Après c'est de la durée plus courte, mais ça permet d'avoir pas mal de cash facilement à un coût pas vraiment supérieur à l'inflation.

Souvent la plus grosse pilule c'est pas le taux c'est l'assurance. Enfin disons que c'est ce qui parait vraiment surcoté quand tu penses pas en avoir besoin.
Malgré tout en ce moment les taux sont bas de manière générale, sur certains crédits tu les vois gagner genre 30€, ça paie même pas le RDV et le temps de signature.

Message supprimé par son auteur.

[Parki]

Encore une fois ça dépend du secteur d'activité.

Les professions libérales sont des profils ultra recherchés par les banques, alors quand on peux en capter une effectivement il y a des propositions.

Un mec auto entrepreneur qui a ouvert un kebab ça va intéresser personne, tout est relatif

[Déposeur2bilan]

Citation :

Publié par Parki

Encore une fois ça dépend du secteur d'activité.

Les professions libérales sont des profils ultra recherchés par les banques, alors quand on peux en capter une effectivement il y a des propositions.

Un mec auto entrepreneur qui a ouvert un kebab ça va intéresser personne, tout est relatif

Pour avoir discuté avec mon kebabiste, de banlieue moyenne qui tourne correctement mais pas non plus de ouf, il se fait 3500€ net chaque mois. Si c'est vrai (et je pense que oui, c'est cohérent à mon avis) et que son entreprise tourne il devient un bon client, tout comme moi vs ma banquière. Dès que t'as une entreprise qui tourne, et qui te permet de vivre correctement, ce sont des flux importants (plusieurs centaines de k€ donc de grosses commissions CB et autres) qui vont tourner chez eux. Du coup ils sont très open pour faire des crédits divers à hauteur. Et franchement les rendez vous sont plutôt sympas / instructifs / fructueux, quand tu les prépares un peu. Pas parce qu'ils sont gentils mais parce qu'ils cherchent vraiment des entreprises rentables ou investir, même si c'est pas "byzance" du moment que c'est solide, ça leur fait un fond de commerce régulier, comme à nous tous. Ma conseillère me connait elle me contacte au bon moment quand elle a des bons taux sur du crédits rapidos, elle sait qu'elle va me fourguer au moins 1 truc parce qu'elle me l'aura vendu comme revenant à quasi rien, et que ça servira ma "politique" d'entreprise, que l'effet d'opportunité d'avoir de l'argent pour un coût dérisoire saura me convaincre de lâcher un peu d'investissement sur tel ou tel point. Et même si je me targue de faire mieux que le kebabiste en qualité, au niveau de la gestion c'est kif kif et il se fait peut être (surement en fait, pas les mêmes coûts ...) même plus de blé.
Et je sais qu'elle même pour le 0 paperasse car ça la sert aussi, on se voit elle me "close" des crédits en direct, c'est réglé, ça lui rapporte pas énorme, mais c'est fait et elle sait que sa direction va valider direct (ce pourquoi elle me demande strictement jamais aucun papier / truc à faire autre que ses rdv). Elle "grind" à mort, et j'aime bien ce genre de profils.

[Parki]

Citation :

Publié par Don Patricio

Pour avoir discuté avec mon kebabiste, de banlieue moyenne qui tourne correctement mais pas non plus de ouf, il se fait 3500€ net chaque mois. Si c'est vrai (et je pense que oui, c'est cohérent à mon avis) et que son entreprise tourne il devient un bon client, tout comme moi vs ma banquière. Dès que t'as une entreprise qui tourne, et qui te permet de vivre correctement, ce sont des flux importants (plusieurs centaines de k€) qui vont tourner chez eux. Du coup ils sont très open pour faire des crédits divers à hauteur. Et franchement les rendez vous sont plutôt sympas / instructifs / fructueux, quand tu les prépares un peu. Pas parce qu'ils sont gentils mais parce qu'ils cherchent vraiment des entreprises rentables ou investir, même si c'est pas "byzance" du moment que c'est solide, ça leur fait un fond de commerce régulier, comme à nous tous. Ma conseillère me connait elle me contacte au bon moment quand elle a des bons taux sur du crédits rapidos, elle sait qu'elle va me fourguer au moins 1 truc parce qu'elle me l'aura vendu comme revenant à quasi rien, et que ça servira ma "politique" d'entreprise, que l'effet d'opportunité d'avoir de l'argent pour un coût dérisoire saura me convaincre de lâcher un peu d'investissement sur tel ou tel point. Et même si je me targue de faire mieux que le kebabiste en qualité, au niveau de la gestion c'est kif kif et il se fait peut être même plus de blé.
Et je sais qu'elle même pour le 0 paperasse car ça la sert aussi, on se voit elle me "close" des crédits en direct, c'est réglé, ça lui rapporte pas énorme, mais c'est fait et elle sait que sa direction va valider direct (ce pourquoi elle me demande strictement jamais aucun papier / truc à faire autre que ses rdv). Elle "grind" à mort, et j'aime bien ce genre de profils.

C'est au bon vouloir de chacun et des notions qui dépassent également des questions de "ça tourne bien ou non". le travail d'analyse ne portant pas uniquement sur des notions de BFR ou de CA.

En tous cas là ou je bosse beaucoup de demandes d'ouvertures de compte en auto entreprise sont écartés, je cite les kebab parce que c'est des demandes qu'on a régulièrement dans mon coin, qu'il fasse 3K5 net par mois ou non c'est négatif

Après encore une fois ce sont des questions de politiques et de la volonté des gens qui y bossent

[Déposeur2bilan]

Bah après je sais pas selon les régions il peut y avoir une "surdose" de kebabistes, c'est très probable. Et aussi des dossiers douteux.
C'était juste pour dire qu'un bon kebabiste honnête qui tourne bien, bah c'est pas un pouilleux, il aura même tendance à mieux gagner sa vie que bien d'autres restaurateurs, car les coûts sont hyper bas et tout très industrialisé, et la clientèle nombreuse.

[Parki]

Il n'est pas question de remettre en doute les capacités de rentabilités d'un Kebab, car oui certains fonctionnent impeccablement là n'est pas le débat, et il n'est pas non plus uniquement question de surdose de Kebab sur une zone de chalandise donnée ou pas mais ça c'est un autre sujet

Tout ça pour dire que oui les prof lib oui on aime travailler avec ce genre de profil

[Lyen]

J'ai reçu ça de l'agence immo qui me loue un bien

"Monsieur,
Nous mettons en place l’automatisation des règlements de vos loyers et charges en vous
proposant un service gratuit des prélèvements.
Nous joignons à notre courrier le mandat de prélèvement SEPA complété de vos coordonnées
bancaires.
Vous voudrez bien nous le retourner dater et signé avec votre RIB et le présent courrier avec
le choix de la date de prélèvement
A réception de votre mandat de prélèvement, les avis d’échéances envoyés mensuellement
feront l’objet d’un prélèvement sur votre compte à compter du mois de JANVIER 2020"


Je peux leur dire d'aller se faire enculer plutôt que de les laisser se servir sur mon compte ? Du moment que le loyer est toujours payé en temps et en heure bien sûr.
L'agence m'avait vaguement parlé de ça je crois à l'époque de la signature (faudrait que je relise le contrat, si ça se trouve c'est dedans...), mais ça fait plus d'un an et je pensais que c'était passé à la trappe.

[Déposeur2bilan]

Après c'est pas pour psychologiser mais quand même, quand tu as la chance d'avoir un conseiller un peu pro, qui dure longtemps au même poste, bah ça joue énormément d'avoir de bonnes relations / rigoler ensemble, à force la personne te connaît et te propose vraiment des trucs "accurate", les RDV sont moins nombreux mais plus denses...
Les banquiers peuvent aussi être nos amis et des êtres humains, faut juste être réaliste dans son approche je trouve.

[Parki]

Citation :

Publié par Don Patricio

Après c'est pas pour psychologiser mais quand même, quand tu as la chance d'avoir un conseiller un peu pro, qui dure longtemps au même poste, bah ça joue énormément d'avoir de bonnes relations / rigoler ensemble, à force la personne te connaît et te propose vraiment des trucs "accurate", les RDV sont moins nombreux mais plus denses...
Les banquiers peuvent aussi être nos amis et des êtres humains, faut juste être réaliste dans son approche je trouve.

Bien sur,

Le but c'est de proposer des choses adaptés et de pouvoir travailler sur la durée et dans la qualité, amis avec mes clients j'en sais rien, après ça va être motif à toute sorte de problèmes ça

[Déposeur2bilan]

Citation :

Publié par Parki

Bien sur,

Le but c'est de proposer des choses adaptés et de pouvoir travailler sur la durée et dans la qualité, amis avec mes clients j'en sais rien, après ça va être motif à toute sorte de problèmes ça

Oui, je vais un peu loin mais bon ma conseillère est quand même fine, elle connaît énormément de trucs sur moi ma famille mes projets perso mes projets pro mes principaux clients mes principaux axes de croissance etc etc. C'est toujours un plaisir d'avoir quelqu'un de très investi dans son travail (et je vois comme son téléphone sonne tout le temps, qu'elle a aussi une vraie reconnaissance de pros).
Là ça fait 3/4 ans qu'on se connait, on se voit maintenant 2 fois par an, et c'est toujours fructueux et un bon moment, car c'est aussi un moment pour faire avancer les projets à tous niveaux, ou prendre de l'info / tater le terrain.
Bon je disgresse trop j'arrête là l'éloge de ces satanés banquiers et leurs "process"


@Lyen : je ne sais pas si c'est possible mais tu peux tenter de leur envoyer un courrier en leur expliquant que tu continueras à leur envoyer leur dû par tes propres moyens et que tu refuses le prélèvement. Ca mange pas de pain, et à mon avis c'est au premier qui lâchera l'affaire. Tant que tu paies en bonne et due forme je dirais que tu peux maintenir le statu quo et les faire chier. Mais je suis pas sûr que ce pays ait encore des lois valables en la matière.

[Touful Khan]

Le locataire paie le loyer sous la forme dont il a envie. Il peut même forcer le propriétaire à venir chercher son chèque en main propre.
https://www.service-public.fr/partic...osdroits/F1214

[Bjorn]

Évidemment on est pas forcés d'accepter le prélèvement. Il est de manière générale interdit de forcer un seul moyen de paiement. Dans l'absolu suffirait même de pas renvoyer le mandat, par sécurité répondre en disant que tu ne veux pas passer au prélèvement sans plus de détails me paraît bien.

Après pour le loyer j'ai toujours un peu de mal à comprendre pourquoi on aime pas le prélèvement. Les agences sont des grosses machines, tout est automatisé donc pas de prélèvement abusif. Et refuser de payer un loyer du n'est jamais une bonne chose. Comme en plus, une autorisation de prélèvement se résilie en 3 clics une fois le dernier loyer payé et qu'au pire du pire un prélèvement peut être contesté pendant 13 mois...

[Touful Khan]

Moi non plus, en tant que proprio et locataire je n'y vois que des avantages, surtout quand c'est gratuit et qu'il faut sinon poster le chèque.
Après, il y a probablement des gens plus agés qui ont du mal avec les évolutions technlogiques et qui ont fait/recu des chèques toute leur vie. Une de mes connaissances propriétaires est commerçant, ca le dérange pas d'avoir un chèque il va à la banque tous les jours ou presque. Moi ca me les casserait bien.