[Kaga]

c'est à dire?

[Touful Khan]

Bah c'est du placement dans des sociétés, rémunèration par dividendes, t'es pas propriétaire d'un bien ou tu peux habiter, c'est quand même pas le même monde.

[Kaga]

Ah oui, mais ca reste de l'investissement immobilier (dans le sens "pas mobilier")
Mais c'est a priori assez proche du cas de départ que j'ai eu a présenter au banquier : comment je compte rembourser l'emprunt et/ou compte faire face à des difficultés qui pourraient arriver sur la durée de l'emprunt.
La seule différence c'est qu'à l'époque mon activité pro était censée rembourser l'emprunt, aujourd'hui c'est de la location à d'autres qui le rembourse (et beaucoup mieux d'ailleurs )

[Thelemys]

Ecouter à 32 minutes, ça cause de crédit immo.
Après, la totalité de l'émission est intéressante. Non. En fait la totalité de la chaîne Youtube est intéressante

https://www.youtube.com/watch?v=5WHg49trJCw

[Lael]

En regardant la vidéo je me suis arrêté au moment où il dit, littéralement, "s'endetter est une énorme connerie".
Enfin je me suis arrêté un peu après, pour voir s'il allait faire une généralisation abusive ou prendre des cas précis, et ça n'a pas raté il a fait une bonne grosse généralisation.
A partir de là, tout le reste était forcément du bullshit.

Tu peux dire que l'endettement à outrance et sans contrôle, tel que ça a été le cas lors de la crise des subprimes de 2007-2008, est une mauvaise chose.
De même que le crédit à la consommation dans une certaine mesure, car ça encourage à vivre au-dessus de ses moyens et peut conduire au sur-endettement.
C'est aussi valable à l'échelle d'un État.
Par contre tu ne peux pas généraliser en disant que l'endettement, dans son ensemble, "est une énorme connerie".

Il y a 2 gros problèmes à son affirmation :
- Cela revient à donner un mauvais signal aux gens comme quoi c'est une mauvaise chose d'entreprendre.
Car à moins d'être un riche héritier je connais personne qui entreprend sans avoir recours à l'endettement.
Que ce soit pour reprendre un commerce, créer sa société, lancer un produit ou concept, etc... tu as forcément besoin d'emprunter.
Ça revient donc à nier les fondements même de l'économie qui est faite d'entreprenariat.
A partir de là ce n'était donc plus possible de prendre l'intervenant au sérieux.
- Cela revient à nier les spécificités de la France.
Les banques françaises, au même titre que les français d'ailleurs, ont une profonde aversion face aux risques. Il suffit de voir les dépôts records sur les livrets A, compte courant et autres placements sécurisés en comparaison à des placements plus "dynamiques" et "risqués".
Donc elles ne prêtent pas sans garantie ou sans s'assurer de la solidité du projet de l'entrepreneur.
Le système n'est pas non plus sans faille, mais on est très loin des Etats-Unis où on te prête sans trop regarder.


Bref, circulez il y a rien à voir, c'est juste des discours inutilement alarmistes où ils hésitent pas à faire de la généralisation à outrance pour appuyer un argumentaire biaisé.
Vous noterez que je fais moi-même une généralisation sur la base d'un extrait de 5minutes mais j'ai pas envie de perdre mon temps à regarder la totalité quand ça bloque déjà sur un simple passage.

[Kaga]

Citation :

Publié par Lael

En regardant la vidéo je me suis arrêté au moment où il dit "s'endetter est une énorme connerie".
Enfin je me suis arrêté un peu après, pour voir s'il allait faire une généralisation abusive ou prendre des cas précis, et ça n'a pas raté il a fait une bonne grosse généralisation.
A partir de là, tout le reste était forcément du bullshit.

Tu peux dire que l'endettement à outrance et sans contrôle, tel que ça a été le cas lors de la crise des subprimes, est une mauvaise chose.
Par contre tu ne peux pas généraliser en disant que l'endettement, dans son ensemble, "est une énorme connerie".

Il y a 2 gros problèmes à son affirmation :
- Cela revient à donner un signal aux gens comme quoi c'est une mauvaise chose d'entreprendre.
Car à moins d'être un riche héritier je connais personne qui entreprend sans avoir recours à l'endettement.
Que ce soit pour reprendre un commerce, créer sa société, lancer un produit ou concept, etc... tu as forcément besoin d'emprunter.
Ça revient donc à nier les fondements même de l'économie qui est faite d'entreprenariat.
A partir de là ce n'était donc plus possible de prendre l'intervenant au sérieux.
- Cela revient à nier les spécificités de la France.
Les banques françaises, au même titre que les français d'ailleurs, ont une profonde aversion face aux risques. Il suffit de voir les dépôts records sur les livrets A, compte courant et autres placements sécurisés en comparaison à des placements plus "dynamiques" et "risqués".
Donc elles ne prêtent pas sans garantie ou sans s'assurer de la solidité du projet de l'entrepreneur.
Le système n'est pas non plus sans faille, mais on est très loin des Etats-Unis où on te prête sans trop regarder.


Bref, circulez il y a rien à voir, c'est juste des discours inutilement alarmistes où ils hésitent pas à faire de la généralisation à outrance pour appuyer un argumentaire biaisé.
Vous noterez que je fais moi-même une généralisation sur la base d'un extrait de 5minutes mais j'ai pas envie de perdre mon temps à regarder la totalité quand ça bloque déjà sur un passage.

Un peu comme la chaîne au global avec la "communauté des hackers"
C'est très invité-dépendant pour moi, mais la chaîne c'est son business de base.

Bref désolé du HS, mais j'ai été aussi choqué négativement par une de leurs émissions précédentes

[Thelemys]

Je trouve les invités intéressants. Ceux là mais aussi les autres. Beaucoup de liens avec les placements financiers et pas mal de commentaires sur l'immobilier. Je trouve le format avec très peu de coupures et vraiment du temps pour développer sa pensée parfait: j'ai bien aimé la comparaison entre le crédit et les médicaments https://youtu.be/5WHg49trJCw?t=3353

Le crédit peut "soigner" si donné dans la bonne dose, dépasser les doses c'est comme prendre de la morphine à un moment où tu n'en as pas besoin: addictif et dangereux. Pourtant, le crédit est donné par les banques centrales en ce moment de manière tellement massive que la dose tuerait un cheval.

Et celui d'entre vous qui est capable de me dire que "l'argent gratuit va pas nous péter à la gueule de manière très violente" sans rire, je serai encore là dans 10 ans pour lui mettre le nez dans le caca

10 ans c'est justement le temps que le babyboomers vont mettre pour partir en maison de retraite massivement et laisser derrière eux des millions de maisons: https://www.economist.com/britain/20...to-buy-a-house

Dernier sujet, l'immobilier de bureau se porte tellement bien que Wework a été incapable de lever des fonds à la bourse; personne ne veut "payer pour voir" ce qu'il va se passer à court terme.

[Doudou Spuiii]

Citation :

Publié par Thelemys

Je trouve les invités intéressants. Ceux là mais aussi les autres. Beaucoup de liens avec les placements financiers et pas mal de commentaires sur l'immobilier. Je trouve le format avec très peu de coupures et vraiment du temps pour développer sa pensée parfait: j'ai bien aimé la comparaison entre le crédit et les médicaments https://youtu.be/5WHg49trJCw?t=3353

Le crédit peut "soigner" si donné dans la bonne dose, dépasser les doses c'est comme prendre de la morphine à un moment où tu n'en as pas besoin: addictif et dangereux. Pourtant, le crédit est donné par les banques centrales en ce moment de manière tellement massive que la dose tuerait un cheval.

Et celui d'entre vous qui est capable de me dire que "l'argent gratuit va pas nous péter à la gueule de manière très violente" sans rire, je serai encore là dans 10 ans pour lui mettre le nez dans le caca

10 ans c'est justement le temps que le babyboomers vont mettre pour partir en maison de retraite massivement et laisser derrière eux des millions de maisons: https://www.economist.com/britain/20...to-buy-a-house

Dernier sujet, l'immobilier de bureau se porte tellement bien que Wework a été incapable de lever des fonds à la bourse; personne ne veut "payer pour voir" ce qu'il va se passer à court terme.

Le truc, c'est que les taux négatifs pour pousser les banques à prêter, ça créer d'abord une bulle sur les actions. La, si tu regardes les indices, on est quasi au plus haut partout alors que les résultats économiques sont bof, qu'il y a une guerre commerciale entre USA et Chine, les cours sont décorrélés de l'économie réelle. Avec les taux bas, y a pas vraiment non plus d'intérêt à prendre des obligations, sauf à te dire je préfère récupérer 98% de mes thunes dans 20 ans, plutôt que tout perdre. (ce que fait d'ailleurs pas mal de monde, c'est dire le climat ambiant)
Du coup, il reste de l'or et l'immobilier, dans un contexte pareil, pourquoi l'immobilier baisserait ? Ca peut au contraire devenir une valeur refuge, surtout en France où tout le monde a une aversion au risque, rajoute à ça les idées d'helicopter money qu'on entend à gauche et à droite et on va finir par se prendre une hyperinflation qui fera encore monter les prix...
La franchement, je vois pas trop ce qui peut faire baisser l'immo à court terme, une montée des taux me semble pas possible non plus.

[Touful Khan]

Ce qui peut faire baisser l'immo, ce sont des facteurs ponctuels entrainant une baisse de la demande. Quand j'étais en Irlande l'immo valait plus rien, car il y avait une forte immigration polonaise qui est rentrée en Pologne suite à plusieurs années de décollage économique du pays, y'avait des studios/2P libres de partout. Parait qu'aujourd'hui c'est remonté, mais tu peux avoir des trous d'air, des collègues ont acheté pendant ces années la et ont fait de belles culbutes. La difficulté résidant bien sur à disposer du cash au bon moment.

[Doudou Spuiii]

Citation :

Publié par La Pelle du 18 Juin

Ce qui peut faire baisser l'immo, ce sont des facteurs ponctuels entrainant une baisse de la demande. Quand j'étais en Irlande l'immo valait plus rien, car il y avait une forte immigration polonaise qui est rentrée en Pologne suite à plusieurs années de décollage économique du pays, y'avait des studios/2P libres de partout. Parait qu'aujourd'hui c'est remonté, mais tu peux avoir des trous d'air, des collègues ont acheté pendant ces années la et ont fait de belles culbutes. La difficulté résidant bien sur à disposer du cash au bon moment.

Le seul facteur que je verrais du coup, ça serait la baisse de la démographie, mais je vois pas ça avoir un si grand impact que ça, les gens vivent longtemps et les personnes âgées vont plutôt avoir tendance à se rapprocher des villes pour les commodités.

[Kaga]

Citation :

Publié par Thelemys

Je trouve les invités intéressants. Ceux là mais aussi les autres. Beaucoup de liens avec les placements financiers et pas mal de commentaires sur l'immobilier. Je trouve le format avec très peu de coupures et vraiment du temps pour développer sa pensée parfait: j'ai bien aimé la comparaison entre le crédit et les médicaments https://youtu.be/5WHg49trJCw?t=3353

Le crédit peut "soigner" si donné dans la bonne dose, dépasser les doses c'est comme prendre de la morphine à un moment où tu n'en as pas besoin: addictif et dangereux. Pourtant, le crédit est donné par les banques centrales en ce moment de manière tellement massive que la dose tuerait un cheval.

Et celui d'entre vous qui est capable de me dire que "l'argent gratuit va pas nous péter à la gueule de manière très violente" sans rire, je serai encore là dans 10 ans pour lui mettre le nez dans le caca

10 ans c'est justement le temps que le babyboomers vont mettre pour partir en maison de retraite massivement et laisser derrière eux des millions de maisons: https://www.economist.com/britain/20...to-buy-a-house

Dernier sujet, l'immobilier de bureau se porte tellement bien que Wework a été incapable de lever des fonds à la bourse; personne ne veut "payer pour voir" ce qu'il va se passer à court terme.

Wework a aussi un modèle comme beaucoup de GAFAM et associés basé sur un business model non rentable a court moyen terme.
C'est pour moi plus la défiance de ce business model et du fait que la révolution des freelance (et du cowork) est train de s'essouffler.
Je ne nie pas que l'immo de bureau puisse prendre cher mais les SCPI basées sur ça font généralement du business

[Thelemys]

Globalement je suis d'accord avec vous. Au moins un peu. Mais je suis toujours plus pessimiste/bear.
Je mets un poids beaucoup plus élevé que vous dans la balance en ce qui concerne la corrélation taux bas et immo très cher.
Et surtout, je déteste mettre des tunes dans un manège quand c'est pas moi qui ai la main sur la manette pour lui dire d'arrêter de tourner. Donc je continue d'investir dans mon activité pro plutôt que dans l'immo.

Je constate que le Japon vit à crédit depuis 20 ans, donc ça peut durer encore un paquet de temps. Mais quand le gars qui a la main sur la manette du crédit va dire stop, ou quand les engrenages vont se gripper, vu la vitesse du manège ça va pulvériser le système solaire.

[Thelemys]

Le poids des mots, ok, mais là le choc des photos c'est pas mal

korii.slate.fr/et-caetera/gentrification-paris-time-machine-google-street-view/

[Saurdholion]

Citation :

Publié par Doudou Piwi

Le seul facteur que je verrais du coup, ça serait la baisse de la démographie, mais je vois pas ça avoir un si grand impact que ça, les gens vivent longtemps et les personnes âgées vont plutôt avoir tendance à se rapprocher des villes pour les commodités.

Une crise économique peut très bien suffire. Il y a eu une explosion des achats entre 2008 et 2011 puis 2014 et maintenant. Donc on a masse de gens qui ont un crédit sur le dos. Si dans quelques années il y a une crise, que le chômage explose à nouveau et que le travail se fait rare il va y avoir du monde qui ne va plus pouvoir payer et qui donc va vouloir vendre. En temps de crise il y a souvent peu d'acheteurs, l'offre repasse au dessus de la demande, vu les prix vertigineux qu'on voit aujourd'hui je te laisse imaginer les conséquences. Surtout que dans ces périodes les banques sont plus frileuses pour prêter ce qui diminuera encore le nombre d'acheteur.

A ça tu ajoute la problématique des boomers, avec un pics de naissance entre 55 et 75 et un creux jusqu'en 2000, donc théoriquement un ajout de poids sur l'offre à horizon dix ans, et on a là le coktail pour que l'immobilier français prenne une petite gifle. Après c'est des "si", on sait ce que l'on fait avec, mais clairement le contexte pour moi indique de n'investir uniquement que dans des très bonnes affaires sauf à vouloir acheter sa propre maison et à avoir une situation pro permettant d'avoir les reins solides.

[Doudou Spuiii]

Citation :

Publié par Saurdholion

Une crise économique peut très bien suffire.

C'est ce qui s'est passé avec la crise de 2008, m'enfin passé 2012, c'est direct revenu à son état pré-crise du coup, ça reste quand même limité.

[2063]

Citation :

Publié par Doudou Piwi

Le seul facteur que je verrais du coup, ça serait la baisse de la démographie, mais je vois pas ça avoir un si grand impact que ça, les gens vivent longtemps et les personnes âgées vont plutôt avoir tendance à se rapprocher des villes pour les commodités.

Je ne suis pas si sur, l'automatisation des véhicules pourrait réintroduire une forme de nomadisme dans nos société, tu pourrais faire venir à toi pratiquement n'importe quel type de service: dortoirs, supérettes, cinéma, crèches, médecins et concevoir ces véhicules en fonctions des besoins / demandes. Du coup il n'y aurait plus d'obligation de tout centraliser. Je verrais biens cela exploser sur les métiers à faible qualifications dans un premier temps (véhicules dortoirs) et le télétravail se démocratiser sur le reste même pour les diagnostiques médicaux. Surtout qu'avec le réchauffement cela pourrait devenir nécessaire.

Je penses aussi que nous sommes plus enclin à vivre dans des formes de 'tribus' que dans des métropoles. Les grandes villes pourraient gagner en superficie mais perdre en densité. Du coup l’intérieur / le centre des grandes villes perdrait en valeur aux profits des communes proches. Surtout si la qualité de vie dans ces communes reste supérieur à celle en centre ville (moins bruyants, nourriture moins chère et meilleure, moins de stress).

[Touful Khan]

Citation :

tu pourrais faire venir à toi pratiquement n'importe quel type de service: dortoirs, supérettes, cinéma, crèches, médecins et concevoir ces véhicules en fonctions des besoins / demandes. Du coup il n'y aurait plus d'obligation de tout centraliser.

Manque quand même un truc central: le travail. Parce que d'ici à ce qu'on parle de décroissance et décentralisation, faut pouvoir crouter aujourd'hui.
Et la on rentre dans une toute autre problématique, notamment que les créateurs d'entreprises veulent que ca soit les employés qui se tapent l'A86, les TECs et pas eux: les entreprises sont donc généralement à l'ouest et au sud de Paris si elles ne sont pas dedans, et les pauvres rejetés à l'est et au nord. La centralmisation, elle se fait sur l'offre de services aux riches, et comme c'est eux qui décident, c'est pas près de changer.

Citation :

Le poids des mots, ok, mais là le choc des photos c'est pas mal

Ils enfoncent un peu des portes ouvertes. Quand je suis arrivé à Paris en 1980 y'avait sur le chemin de l'ecole primaire un immeuble qui tenait avec des madriers dans le 12eme. C'est absolument pas un phénomène récent.
Cette photo date de 1970, devinez dans quel quartier c'est (je l'ai renommée pour les petits malins ) :

[2063]

Citation :

Publié par La Pelle du 18 Juin

Manque quand même un truc central: le travail. Parce que d'ici à ce qu'on parle de décroissance et décentralisation, faut pouvoir crouter aujourd'hui.
Et la on rentre dans une toute autre problématique, notamment que les créateurs d'entreprises veulent que ca soit les employés qui se tapent l'A86, les TECs et pas eux: les entreprises sont donc généralement à l'ouest et au sud de Paris si elles ne sont pas dedans, et les pauvres rejetés à l'est et au nord. La centralisation, elle se fait sur l'offre de services aux riches, et comme c'est eux qui décident, c'est pas près de changer.

Effectivement je pense que tout s'articule autour des plus riches et du travail mais même les plus riches je les vois quitter le centre de Paris. L'explosion de certaines zones proches est impressionnante. Les cadre supp que je côtoie cherchent tous à partir ou sont partis. Ils cherchent pour la plupart les quelques mètres carrées en plus ou le patio / jardins qu'ils n'auront jamais dans le centre d'une grande ville (Paris vers Thaïlande / Hollande / Toulouse / Lyon / Lille / Rueil-Malmaison / Courbevoie). Et ceux qui le peuvent embarquent leurs activités économiques avec eux (pas toujours pour des motifs nobles). Ils ont pour la plupart au minimum une demie journée de télétravail / deux jours semaine.

Le niveau de paranoïa dans leur rang vis-à-vis du réchauffement / éventuels crises est aussi très impressionnant : ils en arrivent presque à vouloir un retour à la terre.

Certains des avantages du centre ville ont complètement disparus avec Amazon aussi. Le gain de temps semble plus importants que le prix ou la qualité de service et je suis persuadé que toutes les techs qui permettent ce gains de temps s'imposeront et transformeront la société (mort du commerce de proximité dans les zones les plus coûteuses pour le cas d’Amazon, très très impressionnant dans les quartiers dis 'riches' ou les baux commerciaux ne sont pas repris).

Après je ne suis pas devin et cela reste de la spéculation.

[Thelemys]

Citation :

Publié par Saurdholion

A ça tu ajoute la problématique des boomers, avec un pics de naissance entre 55 et 75 et un creux jusqu'en 2000, donc théoriquement un ajout de poids sur l'offre à horizon dix ans, et on a là le coktail pour que l'immobilier français prenne une petite gifle. Après c'est des "si", on sait ce que l'on fait avec, mais clairement le contexte pour moi indique de n'investir uniquement que dans des très bonnes affaires sauf à vouloir acheter sa propre maison et à avoir une situation pro permettant d'avoir les reins solides.

La partie boomers en maison de retraite et chute de la population c'est pas un "si", c'est factuel.
En revanche les familles sont en moyenne de plus en plus petite en taille avec les divorces et célibataires.
On doit être actuellement très proche de 2 personnes par foyer: https://www.insee.fr/fr/statistiques/1280856

[Touful Khan]

Lorsque les "boomers" décèderont, leurs familles hériteront des biens, ca sera pas remis en vente hein. Une des choses dont vous ne tenez pas compte, est qu'il est maintenant bien imprimé que l'immo en centre ville c'est une poule aux oeufs d'or dans la tête des gens. Une baisse des prix à l'achat ne changera rien au marché locatif non plus, accessoirement, parce que ce sont pas les primo accèdants qui vont en profiter. Primo-accèdants qui vont, en passant, devenir de plus en plus rares: l'absence d'offre ménera à une génération de locataires contraints.
Les prix actuels sont le nouveau "normal". Ca pourra certes prendre ou perdre quelques % ici et la, mais c'est tout. La demande est trop forte et la population augmente toujours, et pour longtemps, d'ici à ce qu'on en arrive au stade du Japon, il se passera quelques siècles, voire ca n'arrivera jamais.

[Soumettateur]

Bof la rentabilité de l'immobilier en centre ville n'est pas folle et a fortement diminué. Les prix de l'immobilier ont augmenté plus vite que les loyers.

Sinon une autre réalité est que de plus en plus d'entreprises ont du mal à recruter sur Paris car la région n'est plus assez attractive.

[Touful Khan]

Citation :

Publié par Soumettateur

Bof la rentabilité de l'immobilier en centre ville n'est pas folle et a fortement diminué. Les prix de l'immobilier ont augmenté plus vite que les loyers.

Ca c'est une vision d'acquéreur. Pour un héritier, l'immo c'est gratuit. Tu vends pas un truc qui te génére de l'argent tout seul et t'a pas couté un radis, sauf les droits de succession pour ceux qui savent pas les contourner.
Il restera surement quelques uns qui le feront, mais ce sont ceux qui font, à mon avis, le mauvais choix et ont la mauvaise analyse. Mais ceux la par définition ne sont pas ceux qui restent et s'imposent comme acteurs incontournables.

[Soumettateur]

Même en héritant, il faut faire la comparaison entre vendre le bien pour investir ailleurs et garder le bien et le louer.

[Xubfin]

Citation :

Publié par Soumettateur

Même en héritant, il faut faire la comparaison entre vendre le bien pour investir ailleurs et garder le bien et le louer.

Faut pas oublier que souvent (la plupart du temps), les biens ont été fortement sous estimés pour payer moins de droits de succession, ils sont obligé de les garder pour pas se faire troncher sur la plus value au moment de la vente.
La taxe sur la plus value c'est quand même un bon outil pour freiner la spéculation (un peu comme les frais d'acte dans une moindre mesure)

Et comme dit plus haut, les loyers baissent pas en période de crise immobilière. (en tout cas dans les agglomérations attractives)

Il faut aussi prendre en compte la psychologie des rentiers de la pierre. Ils sont allergiques au moindre risque. Ils vont pas vendre un bien pour empocher la plus value et racheter ailleurs avec un meilleur rendement car c'est un saut dans l'inconnu. Ils vont pas échanger la sécurité d'un placement qu'ils ont depuis toujours parce que ça peut payer mieux ailleurs. C'est toujours risqué d'investir dans un bien. il vaut mieux connaitre parfaitement le marché et avoir un gestionnaire compétent. Donc qd tu as trouvé la poule aux oeufs d'or, tu lui tranches pas la gorge parce que tu vois au loin une poule qui produit un oeuf de plus mais qui est peut être hors de portée

La plupart des rentiers bourgeois qui ont hérité de grands immeubles à Paris et banlieue proche, ils y connaissent rien à l'immo, ils ont pas envie de s'emmerder, ça tombe tous les mois depuis toujours, ils vont pas tout remettre en question pour gagner 5% de plus.
En plus ils sont souvent en SCI avec le reste de la famille, donc le temps de mettre tout le monde d'accord pour vendre...

[Touful Khan]

Citation :

Faut pas oublier que souvent (la plupart du temps), les biens ont été fortement sous estimés pour payer moins de droits de succession, ils sont obligé de les garder pour pas se faire troncher sur la plus value au moment de la vente.

La taxe sur la plus value c'est quand même un bon outil pour freiner la spéculation (un peu comme les frais d'acte dans une moindre mesure)

Quand c'est une société étrangère la propriétaire des biens, hébergée au bon endroit, tu payes que dalle en succession, c'est même pas une succession française en général.