[Immobilier] Louer ou acheter ?

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le grand angle c'est pas forcement abusé, c'est la seule façon de prendre l'ensemble de la pièce, avec un objectif normal tu vois rien de la pièce, sans trépied/flash efficace tu es toujours à contre jour vu que tu vises souvent les fenêtres depuis l'entrée de la pièce, donc tu sous expose une pièce qui parait donc ultra sombre alors qu'elle peut être lumineuse en vrai...
Le prob c'est ceux qui utilisent un fisheye qui fausse complètement les distances et les formes... (je vois bcp de photos comme ça et c'est clairement abusé)
On peut pas reprocher à un vendeur ou à un agent immo de mettre en valeur le bien qu'il veut vendre. Dans tous les domaines on met en valeur ce qu'on vend. On va pas zoomer sur les défauts mais il faut pas les cacher non plus.
En général les textes d'annonces sont assez factuels, y a un peu de bullshit en intro et conclusion mais sinon ça détaille plutôt simplement le bien.

L'agent immo il veut générer du contact avec ses annonces, faire grossir son fichier client pour pouvoir proposer des biens ou même avoir une idée du marché à un moment donné et ça ça passe par le contact des acquéreurs qui leur donnent leurs critères pour un certain budget.
Avant internet, les acquéreurs appelaient les agences pour leur donner leurs critères de recherche et leur demander ce qu'ils ont qui correspond. Avec internet ça a completement changé, les gens appellent plus si ils voient pas une annonce qui les intéresse. Mais du coup ils peuvent passer à côté de biens qui apparaissent pas dans leur recherche (surtout le critère de la localisation : ils vont découvrir une ville par l'agent immo et la kiffer alors qu'au début ils cherchaient pas forcement là)
Ca reste quand même compliqué de matcher la demande des gens avec l'offre dont on dispose. Surtout que les acquéreurs ont des critères qui vont fluctuer et ils savent pas toujours ce qu'ils veulent avant de l'avoir vu.
Du coup les agents immo ont tendance à faire visiter tout et n'importe quoi sans réfléchir aux critères donnés. C'est clairement pas idéal non plus...

J'ai ouat mille exemples de gens qui me font : critère principal : pas mitoyen (6 mois apres ils ont acheté une maison de ville mitoyenne des 2 côtés), surtout pas d'appartement (paf ils achetent un appart au final) C'est tout le temps comme ça parce qu'au final soit on a un coup de coeur qui fait que le critère principal il est plus si important que ça, soit y a une bonne affaire, soit (le plus souvent ce cas) ils se rendent compte que dans leur budget ils auront jamais les critères qu'ils veulent.
Mais tout ça ça peut prendre des mois voir des années comme cheminement
Donc faut trouver un équilibre entre les critères des gens et de pouvoir quand même leur proposer des trucs qui peuvent un peu sortir des clous mais faut que ça vaille le coup, pas que ça soit complètement abusé non plus.

Dernière modification par Fubinx ; 05/10/2019 à 22h15.
Bon ben du coup je me suis déplacée, il n'y avait personne mais comme le terrain n'a aucune clôture et en bord de bois, champs, et au bout d'un chemin communal, on s'est pas trop gêné pour faire bien le tour en prenant notre temps.
Et puis en revenant vers la voiture on a croisé la dame dont c'était la maison d'enfance/maison de famille (c'était la maison de son père et sa mère, là où elle a grandit) et qui a elle même vendu la maison l'année dernière. Du coup on a eu plein d'infos croustillantes sur le bien, la manière dont il s'est vendu, ce qui a été fait dedans, les ptits trucs cools et les gros points négatifs.

J'hésite à prévoir une visite. Le bien m'intéresse, le vendeur est maxi contraint (débordé par ses travaux, pis là en fait c'est pas mme qui a été muté, c'est lui qui s'est trouvé une meuf à 2 heures de route, il laisse partir à vau l'eau depuis 6 mois et ne vient même plus pour ne serait-ce que récupérer son courrier), MAIS y'a des champs cultivés sur deux côtés du terrain, et ça, vraiment, ça nous file un gros gros dilemme. Merci le bouffage de pesticide.

Du coup l'agent a bien fait de nous filer l'adresse, on a pu aller se faire une première idée tranquillou, et on prévoira une visite seulement si ça nous branche réellement, ainsi personne ne perd de temps.
Citation :
Publié par Shagi
Bon ben du coup je me suis déplacée, il n'y avait personne mais comme le terrain n'a aucune clôture et en bord de bois, champs, et au bout d'un chemin communal, on s'est pas trop gêné pour faire bien le tour en prenant notre temps.
Et puis en revenant vers la voiture on a croisé la dame dont c'était la maison d'enfance/maison de famille (c'était la maison de son père et sa mère, là où elle a grandit) et qui a elle même vendu la maison l'année dernière. Du coup on a eu plein d'infos croustillantes sur le bien, la manière dont il s'est vendu, ce qui a été fait dedans, les ptits trucs cools et les gros points négatifs.

J'hésite à prévoir une visite. Le bien m'intéresse, le vendeur est maxi contraint (débordé par ses travaux, pis là en fait c'est pas mme qui a été muté, c'est lui qui s'est trouvé une meuf à 2 heures de route, il laisse partir à vau l'eau depuis 6 mois et ne vient même plus pour ne serait-ce que récupérer son courrier), MAIS y'a des champs cultivés sur deux côtés du terrain, et ça, vraiment, ça nous file un gros gros dilemme. Merci le bouffage de pesticide.

Du coup l'agent a bien fait de nous filer l'adresse, on a pu aller se faire une première idée tranquillou, et on prévoira une visite seulement si ça nous branche réellement, ainsi personne ne perd de temps.
Je croyais que tu avais achetée une maison l'an dernier ou me serai-je trompé?
Citation :
Publié par Shagi
Bon ben du coup je me suis déplacée, il n'y avait personne mais comme le terrain n'a aucune clôture et en bord de bois, champs, et au bout d'un chemin communal, on s'est pas trop gêné pour faire bien le tour en prenant notre temps.
Et puis en revenant vers la voiture on a croisé la dame dont c'était la maison d'enfance/maison de famille (c'était la maison de son père et sa mère, là où elle a grandit) et qui a elle même vendu la maison l'année dernière. Du coup on a eu plein d'infos croustillantes sur le bien, la manière dont il s'est vendu, ce qui a été fait dedans, les ptits trucs cools et les gros points négatifs.

J'hésite à prévoir une visite. Le bien m'intéresse, le vendeur est maxi contraint (débordé par ses travaux, pis là en fait c'est pas mme qui a été muté, c'est lui qui s'est trouvé une meuf à 2 heures de route, il laisse partir à vau l'eau depuis 6 mois et ne vient même plus pour ne serait-ce que récupérer son courrier), MAIS y'a des champs cultivés sur deux côtés du terrain, et ça, vraiment, ça nous file un gros gros dilemme. Merci le bouffage de pesticide.

Du coup l'agent a bien fait de nous filer l'adresse, on a pu aller se faire une première idée tranquillou, et on prévoira une visite seulement si ça nous branche réellement, ainsi personne ne perd de temps.
Oui mais faut se mettre à la place de l'agent aussi, si t'avais croisé le mec sur place / si la voisine t'avais filé un numéro de tel pour le joindre, et que tu pouvais lui faire une offre à 10% de moins parce que squizzant la comm de l'agent, est-ce que tu l'aurais pas fait ?
Citation :
Publié par Fubinx
On peut pas reprocher à un vendeur ou à un agent immo de mettre en valeur le bien qu'il veut vendre. Dans tous les domaines on met en valeur ce qu'on vend.
Le probleme est que l'agent immo n'est pas le vendeur, c'est le proprio le vendeur. Dans le principe l'agent immo est un intermédiaire qui, puisque la commission est in fine payée par l'acheteur qui paie sa maison plus cher, devrait être payée pour un service qu'il rend aux deux parties, les mettre en relation, faciliter leurs échanges et présenter un bien qui convient à l'acquereur, de maniere honnête. D'ailleurs c'est toujours comme ça que se la joue l'agent lambda qui fait copain copain avec l'acquereur, c'est quoi votre projet je vais vous aider à trouver un bien parfait pour vous je vous comprends machin machin. Sauf qu'en fait dans les faits il cherche juste à vendre un bien peu importe lequel. Si on peut comprendre ça si on est pas naif, alors on comprend aussi que l'acquereur cherche à tout prix à éviter cet intermédiaire qui ne lui rend pas service.
Citation :
Publié par Lyen
En même temps est-ce que la communication d'une adresse vaut 10-20k€ ?

Faut se mettre à la place de l'acheteur aussi.
Mon expérience personnelle en tant qu'acheteur m'a conduit à préférer m'intéresser à des biens vendus via des agences (ou mieux directement des notaires) plutôt que passer en direct avec des particuliers qui, très souvent, font n'importe quoi (prix délirants, méconnaissance de leur propre bien, méconnaissance de la réglementation, comportements aberrants etc.).

Des sites comme "Le bon coin" contribuent fortement à l'anarchie du marché immobilier et à pas mal de dérives.
Citation :
Publié par sinernor
Je croyais que tu avais achetée une maison l'an dernier ou me serai-je trompé?
Si tu te souviens j'avais vendu moi même ma maison (de particulier à particulier).
Je suis partie en location depuis.


Citation :
Publié par Ingor
Oui mais faut se mettre à la place de l'agent aussi, si t'avais croisé le mec sur place / si la voisine t'avais filé un numéro de tel pour le joindre, et que tu pouvais lui faire une offre à 10% de moins parce que squizzant la comm de l'agent, est-ce que tu l'aurais pas fait ?
Ta question revient à "est-ce que poster une annonce mal rédigée et incomplète sur leboncoin avec des photos prises par le vendeur tout en n'étant pas dispo pour faire visiter mérite 10 000 euros de commission ?"
Je dirais que c'est discutable.


Le principal problème avec les annonces d'agents immobiliers c'est qu'elles ne sont pas postées pour réellement vendre le bien (sinon elles seraient complètes et exhaustives), elles sont volontairement évasives pour obliger les gens à contacter l'agent immobilier et rentrer dans ses contacts, pour qu'il puisse présenter d'autres biens.

Alors ça se discute. Comme soulignait Fubinx, beaucoup de gens ont des critères de principes, tout en théorie, décorrélés de l'irl, mais en fait en visitant ils peuvent tout à fait partir finalement sur un bien ne répondant pas exactement à ces critères, et s'en trouver bien. Donc là c'est tout l'intérêt d'être en contact avec un agent, qui peut montrer une diversité de biens.

Mais du coup l'effet secondaire bien relou, c'est qu'à cause de ça on a disposition que des annonces de merde.

Quand j'ai vendu ma maison j'ai fait une annonce exhaustive. Photo des différentes pièces, texte très concis mais donnant toutes les informations nécessaires, plan de la maison etc. Tout y était. Du coup j'ai eu très peu de visites, car je n'ai été contactée que par des gens qui cherchaient exactement le type de maison que je proposais. Les gens avaient toutes les infos avant de venir voir sur place.

Je comprends qu'un agent ne peut pas travailler comme ça, c'est genre "la faute au système", mais c'est quand même très agaçant de perdre du temps pour rien avec toutes ces annonces mal faites.
Citation :
Publié par Lyen
En même temps est-ce que la communication d'une adresse vaut 10-20k€ ?

Faut se mettre à la place de l'acheteur aussi.
L'acheteur ne "surpaie" pas un bien parce qu'il y a une agence.
C'est le vendeur qui paie l'agence en vendant au prix du marché mais en touchant moins.

Quand l'acheteur essaie de doubler l'agent immobilier c'est pour payer quelque chose moins cher que le prix du marché en disant au vendeur qu'il y gagne aussi.
En gros laisser l'agence vers la mise en relation et lui faire à l'envers derrière :/.

L'acheteur ne veut pas passer par une agence ? Il ne regarde que les offres de particulier à particulier.
ouais mais après y a créer le contact et faire perdre du temps aux gens.
Si on me contacte sur une annonce, je vais donner tous les détails par tél ou email voir des photos supplémentaires, les plans, les diags etc... J'ai pas d'intérêt à faire visiter un bien qui va pas correspondre au final. Et en général les acquéreurs sont content d'avoir des réponses précises sans se déplacer.
Par contre la seule chose que je peux pas donner c'est l'adresse exacte. Mais bon en donnant le quartier au final ça limite pas mal les risques d'être à côté de la plaque.

Les montants des honoraires sont évidemment pas justifiés par rapport au travail effectué mais plus par rapport à tout le boulot que tu fais sans rien gagner, quand tu ne vends pas.
Je peux faire visiter 15 fois un bien et il sera vendu par une autre agence donc je gagne 0 alors que je peux faire une vente en une visite.
Donc ouais c'est des montants abusés mais c'est un secteur ultra concurrentiel avec des prix libres donc si c'est aussi haut c'est pas pour le plaisir. Les agences qui pratiquent des honoraires très bas, en général elles dépassent pas les 3 ans d'activité.
Citation :
Publié par Fubinx
Si on me contacte sur une annonce, je vais donner tous les détails par tél ou email voir des photos supplémentaires, les plans, les diags etc... J'ai pas d'intérêt à faire visiter un bien qui va pas correspondre au final. Et en général les acquéreurs sont content d'avoir des réponses précises sans se déplacer.
Par contre la seule chose que je peux pas donner c'est l'adresse exacte. Mais bon en donnant le quartier au final ça limite pas mal les risques d'être à côté de la plaque.
Que tu veuilles pas filer l'adresse exact c'est une chose, mais qu'est-ce qui empêche de filer au moins le quartier directement dans l'annonce ? (+ les autres infos, plans, diag...)

Parce que là tu indiques "SI" on me contacte, donc en fait tu fais perdre du temps aux acheteurs en leur imposant ces échanges et tu perds le tiens également... Sauf que ça te permet de les rentrer dans ton listing.

Citation :
Publié par Fubinx
Les montants des honoraires sont évidemment pas justifiés par rapport au travail effectué mais plus par rapport à tout le boulot que tu fais sans rien gagner, quand tu ne vends pas.
Je peux faire visiter 15 fois un bien et il sera vendu par une autre agence donc je gagne 0 alors que je peux faire une vente en une visite.
Donc ouais c'est des montants abusés mais c'est un secteur ultra concurrentiel avec des prix libres donc si c'est aussi haut c'est pas pour le plaisir. Les agences qui pratiquent des honoraires très bas, en général elles dépassent pas les 3 ans d'activité.
Oui l'agent immobilier bosse souvent à blanc. Oui ses revenus sont irréguliers et il peut devoir faire face à plusieurs mois sans revenus.
Mais sortit de ça, quand on prend les chiffres, les statistiques, médiane, moyenne et tout ce que tu veux, faut quand même pas déconner, 2k net mensuels à minima pour un taf qui ne demande pas réellement de savoir faire (y'a qu'à voir le nombre de personnes qui se reconvertissent dedans), sans passer par des années d'études supérieures et surtout qui a une utilité sociale nullisime (voire même négative, #gangrènedumarchélocatif), les agents sont loins d'être à plaindre. Et je ne parle même pas de ceux en statut cadre.
https://www.indeed.fr/salaries/Agent...ilier-Salaries
https://www.reconversionprofessionne...nt-immobilier/
https://immobilier.lefigaro.fr/artic...-b4dc9333ea4e/
https://www.recrutement-safti.fr/sal...ent-immobilier

N'importe qui pourrait citer des dizaines de métiers nécessitant davantage de compétences, bien plus utiles au pays et pourtant avec de bien moins bonnes conditions de travail.

Dernière modification par Lyen ; 06/10/2019 à 20h08. Motif: Auto-fusion
Au moins avec l'agent immobilier à offre égale c'est en général le premier qui visite qui a la vente. Par le proprio directement il faut faire du charme, ne pas être arabe ou noir et surtout ne pas leur montrer que tu es plus riche que eux. Ça vaut bien le coup je trouve de payer 6% de la vente à un intermédiaire qui sera super honnête sur les défauts du bien ou il a pu passer 2h max à tester/voir les truc et le voisinage avant d'en filer encore 10% à l'État / notaire pour gratter du papier.
Citation :
Publié par Lyen
Que tu veuilles pas filer l'adresse exact c'est une chose, mais qu'est-ce qui empêche de filer au moins le quartier directement dans l'annonce ? (+ les autres infos, plans, diag...)

Parce que là tu indiques "SI" on me contacte, donc en fait tu fais perdre du temps aux acheteurs en leur imposant ces échanges et tu perds le tiens également... Sauf que ça te permet de les rentrer dans ton listing.


Oui l'agent immobilier bosse souvent à blanc. Oui ses revenus sont irréguliers et il peut devoir faire face à plusieurs mois sans revenus.
Mais sortit de ça, quand on prend les chiffres, les statistiques, médiane, moyenne et tout ce que tu veux, faut quand même pas déconner, 2k net mensuels à minima pour un taf qui ne demande pas réellement de savoir faire (y'a qu'à voir le nombre de personnes qui se reconvertissent dedans), sans passer par des années d'études supérieures et surtout qui a une utilité sociale nullisime (voire même négative, #gangrènedumarchélocatif), les agents sont loins d'être à plaindre. Et je ne parle même pas de ceux en statut cadre.
https://www.indeed.fr/salaries/Agent...ilier-Salaries
https://www.reconversionprofessionne...nt-immobilier/
https://immobilier.lefigaro.fr/artic...-b4dc9333ea4e/
https://www.recrutement-safti.fr/sal...ent-immobilier

N'importe qui pourrait citer des dizaines de métiers nécessitant davantage de compétences, bien plus utiles au pays et pourtant avec de bien moins bonnes conditions de travail.
ben j'ai expliqué pourquoi, ça fait du contact. Si tu peux pas prendre 2 min de ta précieuse vie pour demander une info pour un achat immobilier, on peut se demander qui abuse dans l'histoire.

Et le laius sur l'utilité sociale d'un taf, mdr.
Tu fais quoi dans la vie qu'on rigole ?
Citation :
Publié par Fubinx
Par contre la seule chose que je peux pas donner c'est l'adresse exacte.
En gros le seul truc utile quand tu cherches un bien...
Tu sais c'est le truc qui permet de regarder sur google map l'environnement, faire les essaie internet pour voir les débits (truc important pour une majorité ici je pense), et d'autre petit truc...
Donne le quartier c'est autant utile qu'une carte du monde quand tu veux aller à Paris...

Citation :
Publié par Lestat De Lioncourt (#30722280)
à un intermédiaire qui sera super honnête
Agent immo et honnêteté, c'est aux antipode. Un agent immo par défaut, il est malhonnête.
Je me posais une question, ce que je vois sur le net n'est pas très clair : L'imposition des plus-values sur une SCI, ça marche comment ?
Faut la payer qu'à la vente des parts ou bien la SCI doit payer aussi quand elle revend des biens ?

Genre, j'ai des parts dans une SCI qui a pour 100k de biens, elles les revends 200k pour ensuite racheter d'autres biens. Est-ce que la SCI sera taxer sur les 100k de plus-values (et donc ne pourra racheter qu'un bien à 170k et pas 200k) ou est-ce que je ne serais taxer qu'au moment où je revends mes parts de la SCI ? (Qui auront vu leur valeur doubler)

J'aurais tendance à dire que c'est la première option, ça serait trop beau sinon.
Citation :
Publié par La Pelle du 18 Juin
La plus-value est imposable directement, comment et à quel taux ca dépend par contre de la situation fiscale de la SCI et de pas mal d'autres facteurs.

https://www.legalplace.fr/guides/plus-value-sci/
Citation :
La cession de biens immobiliers par la société, au même titre que la cession de parts sociales par un associé, donne lieu à une plus-value lorsque le prix de vente est supérieur au prix d’achat.
Ha ! C'est exactement l'info que je cherchais, thx.
Bien faire la distinction entre SCI à l'IR et SCI à l'IS.
Et ensuite bien faire la différence et prendre séparément la plus-value des biens de la SCI, de la plus-value des parts de la SCI.

A l'IR
C'est la plus-value immobilière des particuliers qui s'applique pour la vente des biens détenus par la SCI à l'IR :
- Imposition : TMI (14%, 30%, 41% ou 45%) + PS (17.2%)
- Abattement pour durée de détention : exonération d'IR au bout de 22 ans et de PS au bout de 30ans.
- L'abattement est progressif et commence à partir de la 6ème année de détention
C'est la plus-value immobilière des particuliers qui s'applique pour la vente des parts:
- Idem qu'au-dessus

A l'IS:
C'est la plus-value des sociétés qui s'applique pour la vente des biens détenus par la SCI à l'IS:
- Imposition : 15% puis 28% (après seuil de 38120€) d'impôt sur les sociétés (IS).
- Pas d'abattement pour durée de détention
- Plus-value majorée des amortissements pratiqués.
C'est la plus-value des valeurs mobilières qui s'applique pour la vente des parts :
- Pas d'abattement pour durée de détention
- PFU : 30% d'imposition forfaitaire


Pour calculer la plus-value des parts de la SCI il faut considérer la valeur de la SCI : somme des actifs moins somme des dettes.
Ce qui fait qu'une SCI vaut 0€ si le bien possédé par la SCI vient juste d'être financé à 100% par l'emprunt.
Ce qui donne une plus-value de 100% une fois l'emprunt remboursé par la SCI.
Du coup, en général, il vaut mieux revendre le bien de la SCI puis la dissoudre que revendre les parts de la SCI.

Dernière modification par Lael ; 08/10/2019 à 01h24.
Citation :
Publié par Lael
Bien faire la distinction entre SCI à l'IR et SCI à l'IS.
Et ensuite bien faire la différence et prendre séparément la plus-value des biens de la SCI, de la plus-value des parts de la SCI.

A l'IR
C'est la plus-value immobilière des particuliers qui s'applique pour la vente des biens détenus par la SCI à l'IR :
- Imposition : TMI (14%, 30%, 41% ou 45%) + PS (17.2%)
- Abattement pour durée de détention : exonération d'IR au bout de 22 ans et de PS au bout de 30ans.
- L'abattement est progressif et commence à partir de la 6ème année de détention
C'est la plus-value immobilière des particuliers qui s'applique pour la vente des parts:
- Idem qu'au-dessus

A l'IS:
C'est la plus-value des sociétés qui s'applique pour la vente des biens détenus par la SCI à l'IS:
- Imposition : 15% puis 28% (après seuil de 38120€) d'impôt sur les sociétés (IS).
- Pas d'abattement pour durée de détention
- Plus-value majorée des amortissements pratiqués.
C'est la plus-value des valeurs mobilières qui s'applique pour la vente des parts :
- Pas d'abattement pour durée de détention
- PFU : 30% d'imposition forfaitaire


Pour calculer la plus-value des parts de la SCI il faut considérer la valeur de la SCI : somme des actifs moins somme des dettes.
Ce qui fait qu'une SCI vaut 0€ si le bien possédé par la SCI vient juste d'être financé à 100% par l'emprunt.
Ce qui donne une plus-value de 100% une fois l'emprunt remboursé par la SCI.
Du coup, en général, il vaut mieux revendre le bien de la SCI puis la dissoudre que revendre les parts de la SCI.
Tu as l'air de bien t'y connaître..
Mon comptable m'a parlé d'un truc qui m'a étonné : on peut se mettre a l'IS pendant 5ans et redemander une qualification en IR après ? Il faut que ça dure moins de 5 ans m'a t il dit. Mais je suis étonné le passage d'IS en IR étant impossible d'après ce que j'ai lu ?
Pas sûr de comprendre.

Pour le délais de 5 ans, il y a une règle qui dit que les SARL, SA et SAS peuvent opter pour l'IR si elles ont moins de 5 ans. Pour le cas que tu présentes, ça ne me dit rien.

++ RiC
Je crois bien que l'option de l'IS est définitif pour une SCI.
C'est donc possible de passer de l'IR à l'IS mais pas l'inverse.

Pour les 5 années d'option, comme indiqué au-dessus, il me semble bien également que ça concerne uniquement l'IR pour les SAS / SA / SARL (hors SARL de famille).
C'est une option dans le sens où normalement, par défaut, ces sociétés sont imposées à l'IS.

Je n'ai par contre pas connaissance de cas où l'option serait valable pour l'IS.
merci pour vos réponses, ca me paraissait étrange aussi !

D'expérience, une SCI qui réinvesti dans un autre investissement locatif (une fois le premier tout payé et toujours avec un bon rendement) ca se finance à 100% ou pas?
J'ai un rendement net de 6-7%
Je ne suis pas banquier mais en général tu obtiens les financements à 100% si tu offres les garanties nécessaires. C'est toujours une gestion du risque.

D'autres que moi répondront plus précisément.

++ RiC
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