[Xubfin]

personne nie que le rendement locatif a tendance à diminuer notamment à cause de la fiscalité mais aussi aux prix à la vente qui augmentent plus vite que les loyers.
Mais comme les autres placements sont pas plus rentables à risque équivalent, il y a toujours des gens pour investir.

D'ailleurs qui sont ces gros investisseurs qui se sont barrés ? et ils ont vendu à qui ?

De manière générale, il faut se méfier des gens qui massacrent l'immobilier ou qui en dressent un tableau noir parce que souvent ils ont pour objectif de vendre des placements boursiers
Le monde de la finance a toujours vu l'immobilier comme un placement du passé et regardé ça avec mépris. C'est pas le même état d'esprit d'investir dans la pierre et de spéculer en bourse.

[aziraphale]

Jusque dans les années 80 les institutionnels (banque, assurance, ...) était propriétaires d'une quantité énorme de logements.
Aujourd'hui plus rien ou presque.
Difficile de trouver une source type INSEE pour moi, article de la Tribune de 2016 qui donne certaines infos quand même.

Et pour savoir à qui ils ont vendu je pense que le taux de propriétaires qui est passé de 50% de 58% depuis fin 70 début 80 doit suffire à l'expliquer.
Même si on a beaucoup construit (pas assez mais bien plus que l'augmentation de la population) je doute que ça aurait suffit à une telle augmentation du pourcentage.


Perso je n'ai rien à vendre à personne : je ne travaille de prêt ou de loin ni dans l'immobilier ni dans la banque ni dans rien qui vende un quelconque placement.
Le locatif au particulier peut rester un investissement correct, mais on peut trouver mieux à risque égal en ne cherchant pas bien longtemps.
Encore faut-il savoir calculer le rendement net, parce que le brut il ne sert absolument à rien à part choisir si il vaut mieux acheter le bien A ou le B.
Et ce rendement net ce n'est pas si simple de le calculer en n'oubliant rien.

Ca reste un bon moyen de se forcer à épargner dans tous les cas : au moins quand on a un crédit à rembourser on est pas tenté de claquer son fric en se disant que le mois prochain on mettra le double de d'habitude dans son assurance-vie, ce qui bien sûr n'arrive jamais au final.

[Touful Khan]

Citation :

personne nie que le rendement locatif a tendance à diminuer notamment à cause de la fiscalité mais aussi aux prix à la vente qui augmentent plus vite que les loyers.

Sauf que ca ne concerne pas que des gens qui payent un crédit. Une grosse partie des propriétaires particuliers a acheté quand les institutionnels sont partis, y'a 20-30 ans. L'investissement est remboursé depuis belle lurette.

Si c'était une si mauvaise affaire que ca on devrait voir des ventes en pagaille et des prix en baisse.

Alors evidemment un smicard seul qui emprunte aujourd'hui pour louer prend un risque. Mais beaucoup de loueurs n'ont aucune raison de quitter le marché: ils sont installés, ca leur coute plus rien, et ils ont récupéré toute la mise. La ils touchent de l'argent gratuit. On ne vend pas la poule aux oeufs d'or, mais même avec un conte enfantin imagé y'en a qui comprennent toujours pas.
Tant mieux pour moi, à la limite. Allez vous faire plumer en bourse les mecs hésitez pas.

[aziraphale]

Citation :

Publié par La Pelle du 18 Juin

Sauf que ca ne concerne pas que des gens qui payent un crédit. Une grosse partie des propriétaires particuliers a acheté quand les institutionnels sont partis, y'a 20-30 ans. L'investissement est remboursé depuis belle lurette.

Si c'était une si mauvaise affaire que ca on devrait voir des ventes en pagaille et des prix en baisse.

Alors evidemment un smicard seul qui emprunte aujourd'hui pour louer prend un risque. Mais beaucoup de loueurs n'ont aucune raison de quitter le marché: ils sont installés, ca leur coute plus rien, et ils ont récupéré toute la mise. La ils touchent de l'argent gratuit. On ne vend pas la poule aux oeufs d'or, mais même avec un conte enfantin imagé y'en a qui comprennent toujours pas.
Tant mieux pour moi, à la limite. Allez vous faire plumer en bourse les mecs hésitez pas.

Mais qu'est ce que tu racontes encore.
Pour celui qui veut maximiser son rendement, bien sûr que vendre des apparts acheté il y a 30 ans peut être intéressant dans certains cas.
Si j'ai potentiellement 1 millions d'immobilisés dans des logements et que ça me rapporte 30k€ net par an, mais que d'un autre côté on me propose un placement avec le même niveau de risque qui me rapporte 4%, j'ai tout intérêt à vendre même si c'est de l'argent gratuit comme tu dis (ce qui ne veut rien dire parce que même amorti un logement il y a toujours des frais annuels)
Sauf qu'actuellement un logement amorti depuis un bail ça a un rendement difficile à battre.

Le problème c'est quand même de savoir si investir aujourd'hui c'est intéressant ou pas, plutôt que de savoir si tes (grands-)parents se sont fait des couilles en or ou pas.

[Xubfin]

lol ouais sinon l'argument est du même niveau que ce qu'on sortait dans les mmo : "ça m'a rien coûté, je l'ai farmé/crafté moi même"

[Touful Khan]

Euh, non, mais c'est pas grave si tu comprends pas, au fond.

Citation :

Si j'ai potentiellement 1 millions d'immobilisés dans des logements et que ça me rapporte 30k€ net par an, mais que d'un autre côté on me propose un placement avec le même niveau de risque qui me rapporte 4%

Sans aller dans les chiffres, ce genre de placement est extrêmement rare:
-Il doit déja exister en tant que tel
-Tu dois avoir une confiance absolue en ton gestionnaire, qui travaille pour lui, pas pour toi. Il est, lui aussi, un facteur de risque, ce d'autant plus que ton capital est faible et que la perte de ta clientèle lui fait ni chaud ni froid. De toutes façons si t'as plus un rond suite à un crash, t'es plus un client pour lui.

NB: je me suis fait des couilles en or tout seul, pas besoin d'hériter. Ca me permet de quitter mon job tranquille en ce moment.

Message supprimé par son auteur.

[sinernor]

Cela ne disparaît pas forcément mais il ne faut pas oublier que cela peut avoir vite fait de se casser la gueule de manière très rapide.

Message supprimé par son auteur.

[Lael]

Citation :

Publié par La Pelle du 18 Juin

Sauf que ca ne concerne pas que des gens qui payent un crédit. Une grosse partie des propriétaires particuliers a acheté quand les institutionnels sont partis, y'a 20-30 ans. L'investissement est remboursé depuis belle lurette.

Si c'était une si mauvaise affaire que ca on devrait voir des ventes en pagaille et des prix en baisse.

Alors evidemment un smicard seul qui emprunte aujourd'hui pour louer prend un risque. Mais beaucoup de loueurs n'ont aucune raison de quitter le marché: ils sont installés, ca leur coute plus rien, et ils ont récupéré toute la mise. La ils touchent de l'argent gratuit. On ne vend pas la poule aux oeufs d'or, mais même avec un conte enfantin imagé y'en a qui comprennent toujours pas.
Tant mieux pour moi, à la limite. Allez vous faire plumer en bourse les mecs hésitez pas.

Personnellement, je ne garderais jamais mes biens plus de 12-15ans, donc encore moins 20-30ans ou pour la durée du prêt.

Plusieurs raisons :
- Absence d'effet de levier bancaire
Le principal intérêt de l'immobilier, c'est l'effet de levier bancaire, car comme dit au-dessus, les rendements continuent de baisser.
Mais avec cet effet de levier le rendement s'en retrouve décuplé ramené à l'apport, donc ça reste très intéressant quand même, même avec des rendements en baisse.
Sauf qu'avec un emprunt quasiment remboursé ou carrément remboursé, bha il n'y a plus cet effet de levier, donc c'est au final un investissement lambda à 2% de rendement net (après prise en compte des charges et de la fiscalité) en moyenne à comparer avec d'autres investissements moins risqués : assurance vie fonds euros ou aussi risqués voire plus risqués : PEA, bourse, etc...
- L'immobilier c'est des emmerdes, des travaux et des risques locatifs à gérer.
L'immobilier c'est bien tant que tout se passe bien.
Mais il faut malgré tout s'en occuper : ou déléguer ça à une agence immobilière qui te pompera tes tunes et fera ça de façon médiocre la plupart du temps.
C'est des petits travaux à prévoir tous les 7ans en moyenne et des gros travaux tous les 15ans.
C'est des risques locatifs à prendre en compte : impayés, squatte, dégradations, vacances locatives, etc...
C'est aussi régulièrement de nouvelles contraintes légales : mise aux normes électriques, mises aux normes énergétiques, permis de louer, etc... qui peuvent vite coûter cher ou carrément empêcher de louer.
- Capital dormant
Avoir un bien presque fini de payer, c'est un capital qui dort et qui ne "sort" qu'une fois le bien vendu.
En revendant ce bien tu peux facilement t'en faire financer 3-4 autres identiques avec l'argent de la vente et des emprunts bancaires.
Et donc augmenter encore davantage tes futurs revenus.
- Fiscalité
Un appartement remboursé, tu as au final assez peu de charges à déduire et tu te fais donc allumer au niveau fiscalité avec une taxation à pas loin de 50% si tu as un TMI de 30%. Et je parle même pas de si tu es à 41% ou 45% de TMI où ça en devient presque confiscatoire.
Alors qu'avec un PEA/Assurance vie tu serais à maximum 30% de taxation et ça pourrait même baisser jusqu'à 17.2% au bout d'une certaine durée de détention.


Donc personnellement mes choix se limiteraient à deux possibilités :
- Je revends, je mets ça dans des placements diversifiés : Assurance vie, PEA, etc... pour me la couler douce et vivre de mes rentes sans avoir plus rien à m'occuper.
- Je revends et j'achète plusieurs autres biens avec cet argent et des emprunts bancaires, pour réellement faire fructifier efficacement cet argent.

[Doudou Spuiii]

Citation :

Publié par Lael

Donc personnellement mes choix se limiteraient à deux possibilités :
- Je revends, je mets ça dans des placements diversifiés : Assurance vie, PEA, etc... pour me la couler douce et vivre de mes rentes sans avoir plus rien à m'occuper.
- Je revends et j'achète plusieurs autres biens avec cet argent et des emprunts bancaires, pour réellement faire fructifier efficacement cet argent.

Bah le truc, c'est qu'il l'a bien dit, il cherche pas à optimiser et il n'a pas confiance dans le reste, du coup il préfère laisser la somme qu'il a sur un placement qu'il connait à 2%.
S'il ne connait pas les autres placements et qu'il n'a pas confiance, bah il a pas tort de pas y foutre son fric, vaut mieux placer son pognon dans un truc que tu connais à 1 ou 2% plutôt que dans un truc que tu connais pas à 5%.

[Lael]

Oui ça se tient comme raisonnement.

Mais c'est aussi pour cette raison qu'on se retrouve avec presque 400 milliards d'encours cumulés sur Livret A et LDD en France alors que ça ne rapporte que 0.75%, soit moins que l'inflation.
Ce qui fait donc "techniquement" perdre de l'argent aux gens en tenant compte de l'inflation.

[Njuk]

"Reprochez" aux gens de placer leur argent à 0.75% alors que les banques pretent à des taux négatifs c'est assez cocasse.

[Doudou Spuiii]

Citation :

Publié par Lael

Oui ça se tient comme raisonnement.

Mais c'est aussi pour cette raison qu'on se retrouve avec presque 400 milliards d'encours cumulés sur Livret A et LDD en France alors que ça ne rapporte que 0.75%, soit moins que l'inflation.
Ce qui fait donc "techniquement" perdre de l'argent aux gens en tenant compte de l'inflation.

D'un autre coté, t'as l'extrême inverse des gens qui foutent des thunes dans des trucs qu'ils ne comprennent pas et qui se retrouvent à poils, genre aux US. L'appétence au risque, c'est un truc pas mal propre à chacun, c'est dur de juger.

[Attel Malagate]

Citation :

Publié par Doudou Piwi

D'un autre coté, t'as l'extrême inverse des gens qui foutent des thunes dans des trucs qu'ils ne comprennent pas et qui se retrouvent à poils, genre aux US.

Ouais.
Genre les cryptomonnaies.

[Doudou Spuiii]

Citation :

Publié par Attel Malagate

Ouais.
Genre les cryptomonnaies.

Bah je vois pas pourquoi tu rigoles, jamais j'aurais foutu toutes mes économies la dedans. Sur Telegram, j'ai discuté avec des américains, t'en as qui ont carrément pris des prêts conso lol, c'est une autre mentalité.

T'as des thunes en réserves, y en a une partie tu la fous dans un truc plutôt safe genre l'immo, une autre sur une AV et un petit bout que tu te dis bon, tu tente un truc avec et si tu perds, bah ça fait chier mais tu t'en fous un peu vu que le risque était calculé.

[Lael]

Citation :

Publié par Njuk

"Reprochez" aux gens de placer leur argent à 0.75% alors que les banques pretent à des taux négatifs c'est assez cocasse.

Ça n'a pas grand chose à voir.
Les banques empruntent à 0% à la BCE ou plutôt, techniquement, se font "refinancer" à un taux de 0%.
Donc elles se dégagent une marge sur quelque chose qui ne leur a rien coûté.

Le taux d'emprunt du point de vue de l'emprunteur est peut-être "négatif" car inférieur à l'inflation mais pour la banque il est positif car elle a emprunté cet argent à 0%.

[Touful Khan]

Citation :

En revendant ce bien tu peux facilement t'en faire financer 3-4 autres identiques avec l'argent de la vente et des emprunts bancaires.

Et donc augmenter encore davantage tes futurs revenus.

C'est ce que j'ai fait avec le premier, le truc c'est qu'à un moment faut s'arreter, j'ai 46 ans la si je repars pour 15 ca m'interesse pas, je souhaite profiter du revenu généré avant la retraite, genre, en commençant maintenant, ca me parait pas mal. En couplant ca avec une reconversion professionnelle pour arreter de faire un taf idiot dont le salaire est de moins en moins compétitif.

Note: pour trouver 3-4 biens qualitatifs à un prix pas débile dans Paris en même temps, ca s'appelle grosso modo "acheter un immeuble", et c'est pas dans mes moyens XD (En assumant que tu veuille pas te coller une copro séparée par bien, j'ai donné, c'est pour ca que j'ai vendu pour tout racheter dans le même immeuble, mais c'était un plan qu'on m'a apporté)

[Lael]

Sinon, j'avais failli oublier, mais il y a aussi le refinancement.

Tu te vends le bien à une SCI que tu possèdes (ou t'en crées une).
Ça te permet de "sortir" le capital de l'appartement pour te faire plaisir : réinvestir ailleurs, voyages, rentes, etc...
Et tu reprends un emprunt par le biais de la SCI avec des mensualités de sorte que ça te coûte rien tous les mois et qu'au mieux ça te rapporte.

Tu peux même coupler ça avec du démembrement : tu conserves l'usufruit pour continuer de percevoir les loyers et tu transmets la nue-propriété : enfants, famille ou tu la revends à un tiers.
C'est très utilisé pour préparer une succession car ça permet de transmettre un bien sans payer d'impôts dessus et tout en conservant les revenus jusqu'à sa mort.

[Touful Khan]

Certains ici m'ont cassé les couilles pendant des années parce que je savais pas remplir un formulaire des impots en japonais en 1995 donc je ne détaille pas le montage que j'utilise histoire qu'on me foute la paix deux minutes. En notant qu'il est pas spécialement interessant fiscalement parlant mais permet d'éviter le démembrement à ma mort, ce qui est l'objectif no1.

Message supprimé par son auteur.

[Njuk]

Citation :

Publié par Lael

Ça n'a pas grand chose à voir.
Les banques empruntent à 0% à la BCE ou plutôt, techniquement, se font "refinancer" à un taux de 0%.
Donc elles se dégagent une marge sur quelque chose qui ne leur a rien coûté.

Le taux d'emprunt du point de vue de l'emprunteur est peut-être "négatif" car inférieur à l'inflation mais pour la banque il est positif car elle a emprunté cet argent à 0%.

bien sur que ca à voir, quand une banque prête à taux négatif elle perd de l'argent, meme sans inflation.

[Lael]

Citation :

Publié par Njuk

bien sur que ca à voir, quand une banque prête à taux négatif elle perd de l'argent, meme sans inflation.

Aucune banque ne prête à taux négatif.
C'est une formulation accrocheuse largement reprise hors contexte qui considère que tous les taux inférieurs à l'inflation sont des taux négatifs.

Sauf que, encore une fois, ces mêmes banques empruntant à 0% à la BCE, ce n'est pas négatif pour elles.

[Njuk]

Faudrait te tenir un peu au courant...
Acheter des obligations d'état à taux négatifs c'est rémunérer l'emprunteur... c'est courant pour l'Allemagne et la France. Et aujourd'hui, meme des particuliers arrivent à emprunter à taux négatifs .

https://www.boursorama.com/bourse/taux/souverains/

https://www.francetvinfo.fr/economie...s_3499503.html

[Lael]

Pour te répondre dans le même ton : Il faudrait réfléchir un peu au contexte et garder un esprit critique plutôt que s'arrêter au titre racoleur et en faire une vérité générale

Tu prends l'exemple d'un produit d'appel, encore une fois ce n'est pas comparable, ni représentatif de quoique ce soit.
Au lieu d'offrir 50-150€ à l'ouverture d'un compte comme le font les banques chez nous, une banque allemande proposait un prêt à la consommation de 1000€ à taux négatif à l'ouverture du compte.
Ce qui faisait probablement gagner dans les 100-130€ sur la durée du prêt, wahouu.
Mais jamais tu pourras emprunter pour acheter une maison ou même ne serait-ce qu'une voiture à taux négatif, faut pas rêver.
Sauf si la BCE se met un jour à prêter aux banques à taux négatif, comme c'est le cas au Japon, mais ça a assez peu de chance d'arriver.

Ce genre de produit d'appel c'est purement marketing : ça oblige le client à rester chez cette banque pour la durée de l'emprunt et ça surf sur la vague des "taux négatifs" que tous les médias se plaisent à relayer.
Sauf qu'en France tu n'auras jamais ça, car la DGCCRF verrait ça d'un mauvais œil à mon avis en disant que c'est un produit trompeur, avec raisons d'ailleurs.
Car tout est extrêmement codifié chez nous au niveau emprunts, en particulier pour les prêts à la consommation.

Quant aux taux négatifs, ce n'est pas les banques qui achètent les bons au trésor des états à taux négatifs mais plutôt des fonds de pensions, fonds monétaires ou autres gérés, mais non pas détenus, par des banques ou non.
Car certains de ces fonds se foutent de faire des bénéfices, ce qu'ils cherchent c'est la stabilité et la notation, et pour des questions fiscales, contractuelles ou autres, ils sont tenus de détenir un certain pourcentage d'obligations / bons au trésor considérés comme un placement à faible niveau de risque, plutôt que de conserver des liquidités, d'autant plus si les états en question sont bien notés.
Ça leur permet d'avoir des fonds bien notés mais qui rapportent rien mais ils se foutent bien de placer à perte, car c'est pas leur argent, vu qu'ils refourguent les parts du fond à des particuliers, assureurs pour le compte de particuliers, etc...

Dans les PEE, PERCO, etc... tu as typiquement énormément de fonds à la con de ce genre avec des rendements négatifs mais qualifiés de "très sûrs" dans lesquels l'argent est mis par défaut sauf indication contraire. Typiquement les fonds monétaires qui sont de grosses arnaques car jamais rentables mais c'est les produits les "plus sûrs". lol.
Ils sont sûrs car peu volatiles, la rentabilité n'entre pas en ligne de compte.