[Lugnicrat]

Citation :

Publié par Lael

En même temps les propriétaires occupants ont droit à des tonnes d'aides pour les travaux d'amélioration énergétique :
- CITE
- TVA à taux réduit
- PTZ
- Aides crédit Logement
- Aides Anah
- Aides supplémentaires si retraité ou au chômage
- Aides municipales, départementales, etc...
- Exonération de taxe foncière pendant 3ans
- etc...

Alors qu'un Bailleur a juste le droit au PTZ.

Et pour pouvoir déduire ces travaux des revenus locatifs il s'engage à louer le bien 3ans derrière en nu et 7-10 ans en meublé.
Sinon il perd tout ou partie de leur déductibilité.
Forcément il va pas faire d'effort.
D'autant qu'il a rien à y gagner, ça bénéficie qu'au locataire.
C'est une analyse assez cynique des choses, mais sans carotte, il faut pas se faire d'illusions.
Et si l'état se décide à manier uniquement le bâton, il ne faudra pas s'étonner de voir des logements ne plus trouver d'acquéreurs.
Car personne a envi de porter le coût de la mise aux normes énergétique, d'autant plus quand ça se répercute que très peu sur la valeur du bien derrière.


Autre problème également, il y a encore énormément de logements des années 80 ou plus anciens dans les grandes villes avec chauffage collectif où il n'est pas possible d'ajuster la température par logement (chauffage au sol entre autres).
Dans ces cas-là l'isolation sert pas à grand chose car même sans double vitrage la plupart laissent les fenêtres ouvertes en hiver tellement il fait chaud.

Ouais enfin t'as un mec qui te file du blé tous les mois parce qu'il vit chez toi, à fonds perdus, la moindre des choses est de faire les travaux, enfin moi je dis rien... Les proprios qui veulent le beurre,l'argent du beurre...Bientôt tu diras qu'il faut louer des logements insalubres, parce que tu comprends, un logement salubre c'est que le locataire qui en bénéficie...

[Bjorn]

Citation :

Publié par Lael

D'autant qu'il a rien à y gagner, ça bénéficie qu'au locataire.

Ben si on voit très court terme, oui. Si on a un peu de jugeotte, on se dit plutot qu'un logement régulièrement entretenu garde sa valeur, qu'il se louera plus cher et qu'on pourra retenir un bon locataire. C'est le logement du proprio, c'est à son bénéfice aussi.

[Lael]

Me faites pas non plus dire ce que je n'ai pas dit.

Je dis juste que des travaux d'améliorations : peinture, sols, etc... ça ajoute une plus-value facilement définissable lors de la revente ou de la location.
Alors que de l'amélioration énergétique ça se voit pas si tu ne sais pas où regarder ni comment interpréter un DPE.
Donc ça n'apporte presque rien à la revente ou à la location comparé au coût de ces travaux.
Ça fait même baisser la valeur car l'isolation réduit la surface habitable.

D'autant plus en zone tendue avec l'encadrement voire le plafonnement des loyers où t'as encore moins à y gagner.

C'est juste un constat hein, c'est pas la peine de m'attaquer pour simplement faire état de faits.

[Thelemys]

Citation :

Publié par La Pelle du 18 Juin

Et elle parle de quoi ta video, c'est quoi le sujet ?

Ca parle de à quel point c'est simple, rapide et rémunérateur de squatter les biens immobiliers ou d'aider les gens à le faire. Je ne pensais pas que c était aussi facile et répandu.

[Lael]

L'extrait de la vidéo que j'ai vu montrait des gens se faisant payer pour "créer" un squat donnant lieu derrière à l'occupation du logement en produisant des documents frauduleux pour faire croire qu'ils occupent le logement légalement.

Et derrière ils sont inexpulsables pendant minimum 2-3 ans voire davantage s'ils ont des enfants.
Le tout sans payer de loyer.
Mais ce qui se dit moins c'est qu'il y aaussi des associations qui font ce genre de choses gratuitement et qui ne sont jamais inquiétées.
Et ce n'est pas non plus reconnu pénalement comme un délit.
C'est juste du civil donc aucun risque de prison ou d'amende.

Il y a aussi des gens qui sont partis en vacances et quand ils reviennent quelqu'un a pris possession de leur logement et ils ne peuvent rien faire pour les faire partir.
Car ils produisent de faux baux et mettent l'EDF à leur nom donc c'est très dur de le faire reconnaître comme squat.

Et il a fallu attendre octobre 2018 pour que la loi reconnaisse la notion de squat.
Avant ils étaient considérés de la même façon que les locataires ne payant plus leur loyer et donc 2 ans de procédure pour les déloger.
Mais il suffit de ne pas laisser de traces d'effraction et de produire des faux documents pour ne pas être qualifié de squat donc ça n'a au final pas servi à grand chose.
Et le bénéfice du doute bénéficie toujours au "faux" locataire.

Bref, c'est juste hallucinant.
Partout ailleurs on te foutrait dehors le lendemain, sauf en France.


Et c'est pas tout.
Avant de se faire déloger après les 2-3 ans de procédure ils te pourrissent ton logement pour le faire déclarer insalubre.
Comme ça ils se font reloger gratuitement par le propriétaire, dont le logement a été squatté rappelons-le, le temps de les reloger dans le parc immobilier social.
Car pour les questions d'insalubrité ils ont droit à un jugement prioritaire pour le relogement là où un propriétaire se tape la procédure longue pour le squat.
Et accessoirement ils sont mis prioritaires sur les listes pour l'obtention d'un logement social.

Simple, facile, à se demander à quoi ça sert d'être honnête.

[Syliah]

s'ils produisent des faux documents, c'est un délit

[Lael]

Citation :

Publié par Syliah

s'ils produisent des faux documents, c'est un délit

Ok, ça leur fait une belle jambe.
C'est dur à prouver, ils risquent pas grand chose (jugement au civil pour l'expulsion) et ça fait pas accélérer la procédure.

En gros ça te permet juste d'obtenir la nullité d'un document que tu n'avais pas produit en premier lieu (faux bail par exemple).

[Touful Khan]

Y'a pas besoin, une quittance EDF suffit, et comme il y a aucun controle tu peux te faire ouvrir une ligne chez autrui sans aucun probleme. Tu peux même faire ouvrir une ligne pour un tiers.

[Lyen]

Citation :

Publié par Lael

L'extrait de la vidéo que j'ai vu montrait des gens se faisant payer pour "créer" un squat donnant lieu derrière à l'occupation du logement en produisant des documents frauduleux pour faire croire qu'ils occupent le logement légalement.

Et derrière ils sont inexpulsables pendant minimum 2-3 ans voire davantage s'ils ont des enfants.
Le tout sans payer de loyer.
Mais ce qui se dit moins c'est qu'il y aaussi des associations qui font ce genre de choses gratuitement et qui ne sont jamais inquiétées.
Et ce n'est pas non plus reconnu pénalement comme un délit.
C'est juste du civil donc aucun risque de prison ou d'amende.

Il y a aussi des gens qui sont partis en vacances et quand ils reviennent quelqu'un a pris possession de leur logement et ils ne peuvent rien faire pour les faire partir.
Car ils produisent de faux baux et mettent l'EDF à leur nom donc c'est très dur de le faire reconnaître comme squat.

Et il a fallu attendre octobre 2018 pour que la loi reconnaisse la notion de squat.
Avant ils étaient considérés de la même façon que les locataires ne payant plus leur loyer et donc 2 ans de procédure pour les déloger.
Mais il suffit de ne pas laisser de traces d'effraction et de produire des faux documents pour ne pas être qualifié de squat donc ça n'a au final pas servi à grand chose.
Et le bénéfice du doute bénéficie toujours au "faux" locataire.

Bref, c'est juste hallucinant.
Partout ailleurs on te foutrait dehors le lendemain, sauf en France.


Et c'est pas tout.
Avant de se faire déloger après les 2-3 ans de procédure ils te pourrissent ton logement pour le faire déclarer insalubre.
Comme ça ils se font reloger gratuitement par le propriétaire, dont le logement a été squatté rappelons-le, le temps de les reloger dans le parc immobilier social.
Car pour les questions d'insalubrité ils ont droit à un jugement prioritaire pour le relogement là où un propriétaire se tape la procédure longue pour le squat.
Et accessoirement ils sont mis prioritaires sur les listes pour l'obtention d'un logement social.

Simple, facile, à se demander à quoi ça sert d'être honnête.

Ouai j'avais déjà vu tout ça c'est ouf.

Qu'au niveau justice ce soit une merde sans nom de le faire reconnaître c'est une chose.

Par contre ce qui m'étonne, c'est qu'il n'existe aucun moyen préventif de s'en prémunir ?
Il n'y a pas que des propriétaires avec des "petits" bien à 100-400k (fourchette au pif) comme la plupart d'entre nous sur ce forum, comment font les gros bourges avec des villa/palaces/manoirs/châteaux à plusieurs millions d'euros ? Je doute qu'ils partent en vacances en prenant le risque de se faire squatter.

Citation :

Publié par Ariendell

Ça dépend si le vendeur a signé un contrat d'exclusivité avec l'agence je pense.

Je dirai que non vu que j'ai vu l'annonce publiée sur au moins deux sites différents via deux agences différentes, mais au pire suffit de demander je pense.

Citation :

Publié par Aragnis

Une personne qui n'a rien signé ne risque rien vis-à-vis d'un agent immobilier.

Dans l'absolu l'agent devrait être un conseiller et assurer qu'une vente se fasse dans de bonne conditions et aurait donc là une valeur ajouté rassurante pour acheteur et vendeur.
En vrai ce sont quasiment tous des enfoirés qui vendraient père et mère pour une commission sur la vente.

Ouaip, surtout qu'à vu de nez doit y en avoir pour 20k... Je doute qu'on s'y retrouve réellement quand comme ici on a la possibilité de joindre direct le vendeur.

[Touful Khan]

Y'a des services d'entretien/passage régulier/conciergerie. Ca ne coute d'ailleurs pas forcément super cher, je faisais appel à une société pour vider ma BAL quand j'étais en vacances en habitant à Paris j'avais une boite minuscule par exemple. Ca coute cher si t'as un chateau et que tu fais entretenir le jardin en même temps ou que t'habites un coin perdu ou le concierge va mettre 1h de route pour y aller mais sinon ca va.

Message supprimé par son auteur.

[Lyen]

Citation :

Publié par La Pelle du 18 Juin

Y'a des services d'entretien/passage régulier/conciergerie. Ca ne coute d'ailleurs pas forcément super cher, je faisais appel à une société pour vider ma BAL quand j'étais en vacances en habitant à Paris j'avais une boite minuscule par exemple. Ca coute cher si t'as un chateau et que tu fais entretenir le jardin en même temps ou que t'habites un coin perdu ou le concierge va mettre 1h de route pour y aller mais sinon ca va.

Et ils peuvent gérer tout ça pour toi ? (ie appeler la police, faire constater les dégâts, expulser les squatters etc, dans le délai limite de 24/48h ?). Il y a une forme "d'assurance" contre ça où ils n'en prennent pas la responsabilité (car ça leur coûterait une blinde j'imagine, sauf à mutualiser les risques) et se contentent de dire "on passe devant et le reste démerdez-vous lol"

Enfin j'imagine que si t'es informé d'un truc pareil tu rentres, mais si t'es en déplacement sur un autre continent t'as pas forcément le temps d'être sur place dans le délai imparti.

[Touful Khan]

J'en sais rien, j'ai juste utilisé le service pour le courrier, mais la boite proposait toute une gamme de services. Tu peux aussi faire simple et juste laisser tes clés à la femme de ménage qu'elle vienne faire les poussières et aérer. Ma famille n'est pas en RP donc c'est difficile pour moi de faire appel à des tiers gratuits.

[Neirdan]

Je suis en train de vendre mon appart, suite à un déménagement.
Je l'ai mis en vente fin avril, j'ai eu plusieurs visites, et 2 acquéreurs (profil investisseur) se sont montrés intéressés par mon bien + un autre bien dans l'immeuble qui nécessite beaucoup de travaux (petite copro de 3 lots).
Les deux m'ont signifiés être intéressé à l'oral et par écrit, seulement ils tardent à me donner une offre.
Je les ai déjà relancés, mais ils bottent en touche (attente de devis, visite d'artisan repoussée... ).

Je ne sais plus vraiment comment aborder le truc, ça fait bien 3 semaines que je n'ai pas eu de retour de leur part.
J'ai l'impression que si je les sollicite à nouveau, ils vont se sentir en position de force et soit négocier à la baisse, soit rejouer la montre à nouveau.

Bref, je la joue comment ?

[Touful Khan]

Oublie les, si des investisseurs te rappellent pas c'est qu'ils veulent que le prix baisse. Si le prix était intéressant pour eux tu le saurais déja.

[Doudou Spuiii]

Citation :

Publié par Neirdan

Je suis en train de vendre mon appart, suite à un déménagement.
Je l'ai mis en vente fin avril, j'ai eu plusieurs visites, et 2 acquéreurs (profil investisseur) se sont montrés intéressés par mon bien + un autre bien dans l'immeuble qui nécessite beaucoup de travaux (petite copro de 3 lots).
Les deux m'ont signifiés être intéressé à l'oral et par écrit, seulement ils tardent à me donner une offre.
Je les ai déjà relancés, mais ils bottent en touche (attente de devis, visite d'artisan repoussée... ).

Je ne sais plus vraiment comment aborder le truc, ça fait bien 3 semaines que je n'ai pas eu de retour de leur part.
J'ai l'impression que si je les sollicite à nouveau, ils vont se sentir en position de force et soit négocier à la baisse, soit rejouer la montre à nouveau.

Bref, je la joue comment ?

Profil investisseur, les mecs sont habitués à la négo, si tu veux vraiment leur vendre, ils te feront baisser, si ça se trouve ils sont potes

[Lael]

J'aurais plutôt tendance à penser que le bien ne correspondait finalement pas à ce que les investisseurs cherchaient.
Que ce soit en terme de travaux, de prix ou autre.

Je vois pas l'intérêt qu'ils auraient de ne pas faire d'offre et de jouer la montre autrement.Dans ces cas-là tu tentes une offre, même assez basse et tu la justifies : travaux, état général, etc...
Elle sera probablement refusée mais au moins ça va faire réfléchir le vendeur.
Et s'il ne trouve pas d'acquéreur 3mois après, là il sera enclin à faire des concessions sur le prix car il aura pas arrêté de se repasser en boucle les raisons que tu lui as donné pour faire baisser son prix et c'est même peut-être lui qui te rappellera.

Ça dépend aussi de la position que tu as adopté avec eux, s'ils ont tâté le terrain et que direct tu as répondu que c'était non négociable il ne faut pas non plus s'étonner.

Je dis pas que c'est ton cas, mais j'ai vu énormément de vendeurs qui demandent un prix totalement surcoté que ce soit par rapport au marché ou par rapport aux travaux nécessaires dans le bien : mise aux normes électriques, isolation thermique, dégradations, peinture/sols usés, goûts douteux, etc...
Et tu le vois assez rapidement si les vendeurs ne sont pas ouverts à la négociation.
La différence c'est que l'investisseur il marche pas au coup de cœur, il marche à la "bonne affaire", donc ça le dérange pas de visiter 20 biens et de se manger 19 refus ou de s'y reprendre en plusieurs fois pour faire des offres.

[Neirdan]

Ce n'est pas juste mon bien qui les intéresse, mais également un autre dans la copro.

Mon bien est propre, isolation refaite, sol refait, fenêtres PVC neuves, peinture blanche refaite partout.
L'autre par contre, on est sur la chape et il faut tout refaire.

Message supprimé par son auteur.

[aziraphale]

Si les mecs annoncent qu'ils sont intéressés par 2 biens sur les 3, c'est que probablement ils veulent les 3.
Dans un cas comme ça tu n'auras aucune offre tant que le troisième proprio ne sera pas vendeur.
Et comme dit plus haut, ils demanderont une baisse non négligeable du prix parce qu'ils s'en foutent probablement que ton appart soit nickel : de toute façon ils vont tout casser.

[Lael]

Voilà, un investisseur aime en général pas trop acheter un appartement nickel car justement le prix sera plus élevé et s'il veut le réaménager comme il veut : abattre des cloisons pour redécouper totalement les surfaces, changer la déco, etc... bha ça viendra majorer encore davantage le prix.
Alors que quand l'appartement est une ruine, tu peux l'obtenir à un bon prix et le réaménager entièrement comme tu le souhaites.
Bon après il y a aussi des investisseurs qui préfèrent des appartements prêts à être utilisés mais c'est pas la majorité.

[Touful Khan]

J'ai déja reçu des propals d'investisseurs, la chose bien évidente est qu'ils veulent que ce soit eux qui fassent la bonne affaire et pas toi. Du coup, en règle générale accepter leurs offres est une super mauvaise idée.
Le gars avec qui j'ai discuté a pas super insisté d'ailleurs, je lui ai clairement exposé mon calcul: "il me reste statistiquement 25-30 ans de loyer à toucher en sus de la valeur du bien. Quelle proposition plus avantageuse pouvez-vous me faire ?" La il a compris que j'étais pas un pigeon et qu'il allait pas réussir à choper les sous à ma place. (Parce que c'est de ca qu'il s'agit hein)

[Assurancetourix]

En même temps, en effet personne n’achèterait un capital à son prix valorisé (donc tenant compte de son rendement+perspective d'appréciation/dépréciation) PLUS son rendement prévu sur 25/30 ans.
Tu m'étonnes qu'il n'ait pas insisté.

[Leydjin]

Citation :

Publié par Assurancetourix

En même temps, en effet personne n’achèterait un capital à son prix valorisé (donc tenant compte de son rendement+perspective d'appréciation/dépréciation) PLUS son rendement prévu sur 25/30 ans.
Tu m'étonnes qu'il n'ait pas insisté.

Crémière (capital) + Beurre (prix valorisé) + Cul de la crémière (rendement prévu sur 25/30 ans) .
Tu voulais en venir où La Pelle ? Je suppose que les investisseurs sont venu devant ta porte et que tu les as rembarré avec ça pour pas qu'ils insistent.

[Touful Khan]

Oui je n'étais pas vendeur, de base, mais je leur ai expliqué s'ils souhaitaient faire l'acquisition ce que ca leur couterait. Sinon à vendre au prix du marché j'étais perdant.

C'est amusant que la différence vous paraisse énorme: elle l'est, et c'est ce que tu perds quand tu vends et que les promoteurs veulent toucher à ta place. Signer avec un promoteur, ca veut dire que t'as perdu la négo et écarté tes fesses. Si le deal est intéressant pour toi, il signera jamais.