[Doudou Spuiii]

Citation :

Publié par Criti

Ca pourrait être le cas si je faisais ma plus-valu sur la vente en une fois.
Admettons je vende que 3 lots pour ne pas dépasser la valeur déclarée, j'suis tranquille ?

Je serais un peu en sueur perso à ta place si je faisais ça. Et même si tu n'avais pas de redressement, tu te prendrais une grosse plus-value en revendant sous 3 ans, genre 200k à payer au fisc facile. Le coup du "Non mais l'immeuble est ma résidence principale" alors que t'as des locataires dedans qui paie une taxe d'habitation, ça va pas le faire, imo
Après, si tu te prends un redressement sur l'héritage, t'auras moins de plus-value à payer, mais ça peut taper facile dans les 200-300k en tout, je pense.

Pour ça, de toutes façons, faudra passer par ton notaire, c'est lui qui te dira ce qu'il en est de la plus-value, il te calculera la pv à payer et te diras si t'as aussi un risque de redressement.

Si tu veux mon avis, tu devrais garder le truc pendant au moins 15 ans, si tu veux vendre à la découpe, espace tes ventes dans le temps mais commence pas de suite non plus, imo.

Citation :

J'me fais déjà chier à faire mes impôts, et je veux avoir le confort de ne pas avoir à déclarer quoi que ce soit, et ne plus avoir à faire aux impôts de mon pays.

Tu ne leur échapperas pas, perso, si je voulais pas m'emmerder, je ferais une SCI et je délèguerais le gros de la gestion à une agence et un comptable.

Message supprimé par son auteur.

[Criti]

Pour ce que je dit sur les 3 conditions pour être considéré comme pro, c'est mon fiscaliste qui m'avait conseillé ça

[Lael]

Citation :

Publié par Patrick Dan

Attention la location meublée peut vous exposer à être imposé en tant qu'activité commerciale.
(TVA bilan etc)
https://www.impots.gouv.fr/portail/p...tions-meublees

La TVA n'est applicable que pour les meublés en résidences de service : logements touristiques, résidences séniors (ehpad), résidences étudiantes, etc...
Pour que ce soit considéré comme une résidence de services il faut faire plus que loger les gens.
Il y a donc aucun risque de requalification ou quoique ce soit si vous vous contentez de loger des gens sans service à côté.
Et ça n'a également rien à voir avec le fait d'être Professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP).

Citation :

Publié par Criti

Admettons je vende que 3 lots pour ne pas dépasser la valeur déclarée, j'suis tranquille ?

Tu risques une requalification comme marchand de bien si tu vends plusieurs lots à la découpe en même temps car ce n'est plus considéré comme une activité de particulier mais comme une activité de professionnel.
Ce qui veut dire passer de la plus-value des particuliers très avantageuse avec un système d'abattement et de déduction forfaitaires au système de calcul des marchands de bien avec TVA sur la marge et ce genre de trucs.
En plus de diverses pénalités liées au redressement fiscal.
Donc si tu le fais, autant te déclarer au préalable comme marchand de bien qu'espérer passer inaperçu car ça ne marchera pas, ils recoupent les données très facilement, par contre ça va réduire ta marge.

Citation :

Publié par Criti

- pour la plus-valu ? ( déclaré 600k€ pour le bien dans son intégralité avant travaux de 200k€, mais vendable entre 1.3 & 1.5 m€ à la découpe )
De plus tout est à la même adresse, qui est aussi la mienne, j'peux tout faire passer comme résidence principale ?

Déjà l'exonération pour résidence principale n'est valable que pour la surface réellement occupée à titre de résidence principale ou le lot si ça correspond pile à un lot.
Pour le calcul de la plus-value c'est la plus-value des particuliers :
- Majoration forfaitaire du prix d'acquisition de 7.5% pour frais d'acquisition ce qui réduit donc mécaniquement la plus-value.
- Majoration forfaitaire du prix d'acquisition de 15% pour travaux (il faut avoir conservé le bien mini 5ans) ou au réel si tu as conservé toutes les factures travaux et ne les a pas déjà déduits de tes revenus fonciers et/ou meublés.
- Abattement pour durée de détention : Plus tu conserves le bien longtemps et plus le taux d'IR et de CSG diminuent. Exonération totale au bout de 30ans.

Ensuite, si tu n'es plus seul propriétaire de l'immeuble tu as obligation de créer un syndicat de copropriété et de lui céder les parties communes.
Et les règles d'un syndicat de copro c'est qu'une personne ne peut pas détenir plus de 50% des droits de vote.
Ce qui veut dire qu'à partir du moment où tu vends un lot, la personne à qui tu vends pourra bloquer toutes les décisions que tu voudras prendre concernant l'immeuble.
L'immeuble ne t'appartiendra d'ailleurs plus, il appartiendra au syndicat, tu ne possèderas plus que des lots dans cet immeuble.

Citation :

Un loueur en meublé est professionnel lorsque les trois conditions suivantes sont remplies :

• un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;
• les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer excèdent 23 000 € sur l'année civile ;
• ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, des bénéfices industriels et commerciaux (autres que ceux tirés de l’activité de location meublée), des bénéfices agricoles et des bénéfices non commerciaux.
  

La condition rayée a été invalidée par le conseil constitutionnel et le bofip a été actualisé cette année pour en tenir compte.
Il suffit donc désormais de remplir les 2 dernières conditions pour être considéré comme un LMP (Loueur en Meublé Professionnel).

L'administration fiscale devrait donc faire des "propositions de rectification" en masse aux contribuables concernés dès l'année prochaine avant de sortir le bâton l'année encore après et d'effectuer des redressements.
Mais la seule chose qui change au niveau fiscal entre LMNP et LMP c'est le régime de la plus-value, donc il n'y aura redressement qu'en cas de vente en étant resté au mauvais statut.

Concernant le volet social (SSI, ex-RSI), ça sera plutôt l'URSSAF (qui a absorbé l'ex-RSI et gère la SSI) qui viendra donner les coûts de bâton à ceux qui ne sont pas spontanément venus se déclarer chez eux lors de leur passage LMP.
Mais ces charges sociales sont dus uniquement sur les revenus BIC (meublé) imposables donc normalement sur rien du tout ou presque rien si le montage est bien fait.

Et pour lever toute ambiguïté, par recette il est question du montant cumulé des loyers perçus sur l'année, charges comprises, ce qui correspond à ton CA en gros.

Citation :

Publié par La Pelle du 18 Juin

Etre loueur professionnel est super avantageux pour l'imposition, notamment parce que tu peux déduire trois tonnes de trucs q'un non pro ne peut pas faire. Truc idiot: t'es loueur pro, t'achetes un appart... c'est déductible. Donc des impots t'en paye pas souvent ^^ T'es imposé sur ton benef comme une entreprise et non sur ton CA comme un particulier.
Le truc bloquant, c'est que ca doit être ton revenu principal.

Ça change rien, que tu loues en meublé au statut LMNP (non professionnel) ou LMP (professionnel).
Tant que tu fais l'option du BIC réel, tu peux déduire et amortir de la même façon pour les deux.
Ce qui veut dire :
- Déduire les frais de notaires et les frais de l'agence immobilière des revenus locatifs
- Amortir le bien sur son prix d'acquisition : ~3% du prix du bien déductible des revenus locatifs chaque année
- Amortir tes travaux sur 5/10ans et donc déduire 10/20% de leur montant de tes revenus locatifs chaque année.
- Amortir ou déduire (selon montant) les meubles, électroménager, etc...
- Déduire tes frais d'emprunt : frais de dossier, caution bancaire et intérêts d'emprunt
- Déduire tes frais kilométriques (visites, notaire, etc...) et frais de déplacement (repas pris sur place pendant les travaux, etc...)
- Déduire tes charges : frais d'entretien, charges de copropriété, assurance, comptable, etc...
Et le second effet kiss kool c'est que si une année tu as plus de trucs à déduire que de revenus locatifs, l'excédent est reportable indéfiniment sur les revenus locatifs des années qui suivent.

Tu peux donc te faire une opération fiscalement blanche (pas d'impôts à payer) pendant facilement 5-10ans et impôts très réduits ensuite (plein de trucs à déduire).

C'est tellement plus intéressant que de louer en nu (foncier) d'un point de vue imposition que j'en viens à me demander pourquoi encore tant de gens louent en nu.

Message supprimé par son auteur.

[Lael]

Citation :

Publié par Patrick Dan

Ce sont les mêmes conditions que les SCI imposée l'IS, pour ceux qui veulent en bénéficier tout en louant en nu.
Le gros avantage c'est l'amortissement, le gros désavantage c'est à la revente.

Le statut de loueur en meublé a l'avantage de l'amortissement de la SCI à l'IS mais sans son désavantage à la revente justement.
En meublé tu pratiques également des amortissements mais ils ne viennent pas en majoration de la plus-value de revente comme c'est le cas de la SCI à l'IS.

En SCI à l'IS tu réduis ton imposition tant que tu exploites le bien grâce aux amortissements pratiqués mais ce que tu as économisé sur cette période tu dois le rembourser à la revente à un taux majoré (28% au lieu de 15%), c'est souvent un faux bon plan en fait.

Alors que quand tu revends un bien détenu au statut de loueur meublé, tu conserves le système de plus-value des particuliers : abattement pour durée de détention et déductions forfaitaires (frais d'acquisition, travaux) comme indiqués dans mon message précédent.
Et surtout, contrairement à la SCI IS, les amortissements que tu as pratiqué ne viennent pas majorer ta plus-value donc tu paies presque rien en comparaison en impôts lors de la revente.

Loueur en meublé, c'est un peu comme avoir le beurre et l'argent du beurre.

Citation :

Publié par Patrick Dan

Le régime BIC pour les particuliers louant meublé est un peu une anomalie de ce point de vue, en ayant quasiment les mêmes impacts qu'une société mais sur son propre revenu, et ainsi de générer du déficit foncier. C'est en effet un régime très intéressant pour un particulier imposable.

BIC (meublé : LMP/LMNP) c'est BIC , foncier (nu) c'est foncier et SCI à l'IS (société) c'est des revenus de capitaux mobilier.
C'est totalement différent et à ne surtout pas mélanger car c'est pas imposé pareil.

En foncier, le déficit créé un déficit foncier imputable sur l'ensemble des revenus (salaires, etc...) dans la limite de 10700€, l'excédent est reportable les années d'après.
En BIC, le déficit est reportable indéfiniment sur les revenus BIC futurs mais pas sur l'ensemble des revenus.

Citation :

Publié par Patrick Dan

Je pense que la plupart des gens louent en nu, d'une part parce qu'ils ne sont pas très informés / n'ont pas le goût de la fiscalité et paperasserie, d'autre part le régime standard avec frais réels reste intéressant, même si tu paies un peu d'impôt ça reste le plus souvent rentable, c'est très simple à déclarer et sans gros risques d'erreurs, et tu peux disposer de ton bien, le revendre, sans conditions particulières. Les BIC ça devient vraiment intéressant quand tu as beaucoup d'argent à placer / beaucoup d'impôts, mais dans ce cas tu as autant intérêt à faire une SCI pour ne pas alourdir tes revenus et faciliter la gestion d'un parc de biens en locatif, et dans ce cas la location en meublé n'est pas obligatoire pour disposer des avantages du régime.

L'imposition de la plus-value de revente est identique en nu et en LMNP. Elle est différente en LMP par contre, en mieux ou en moins bien selon les cas de figures.
BIC est au contraire bien plus intéressant tant que tu restes en dessous du seuil LMP (23000€ annuels) et un peu moins au-dessus.

La SCI n'est intéressante que dans un but patrimonial, successoral, pour avoir des associés ou pour des locations ne permettant pas de louer en meublé (murs de commerce, bureaux vides, parkings, etc...).
Également, la SCI est considérée comme une activité civile (c'est dans son nom d'ailleurs : Société Civile Immobilière) et non pas professionnelle.
Ce qui veut également dire les biens détenus par la SCI rentrent dans le calcul pour l'IFI (Impôts sur la Fortune Immobilière) alors que les biens détenus par une activité de loueur en meublé ne rentrent pas dans l'assiette de l'IFI.

[Touful Khan]

C'est aussi culturel, en France on déménage avec ses meubles. Les meublés c'est bien pour les jeunes actifs et les petites surfaces ou l'on va peu rester. Une fois que t'en es au stade de la famille avec enfants c'est fini tu veux du nu pour rentrer avec tes meubles.

[Lael]

Oui, ça c'est effectivement un vrai argument qui va être déterminant pour le choix meublé / nu.
Mais dans une grande ville, en particulier s'il y a des universités / écoles, tu n'auras pas trop de mal à trouver des étudiants ou jeunes actifs à loger.
C'est moins évident en province par contre c'est sûr.
Et en général tu ne meubles pas des grandes surfaces (3/4/5 pièces ou plus) sauf pour en faire des colocations, donc tu ne vises pas les familles mais plutôt des célibataires ou couples sans enfants.

Et louer meublé, c'est juste fournir un lit, au moins un rangement, un frigo, des plaques gaz/électriques, un four ou micro-onde et un certain nombre d'accessoires définis par décret.
Le reste c'est le locataire qui se démerde. Tu peux fournir plus si tu veux mais c'est pas obligatoire selon les locataires que tu vises.
Il n'est donc pas forcément nécessaire de meubler tout le salon, faire une déco complète, etc...

Et tu peux aussi laisser le choix au locataire de refuser tout ou partie des meubles/accessoires proposés pour les remplacer par les siens.
Il faut juste qu'ils les remette dans le logement à son départ et qu'ils ne soient pas abimés.
C'est aussi possible de les stocker pour lui ou de les mettre en garde meubles.

Message supprimé par son auteur.

[Jeremy Stone]

Hum... 3 baux + état des lieux par huissier, pour 3 colocataires dans un T4 meublé de 90m² en zone tendue, vous estimeriez ça à combien?

[Touful Khan]

187.34€ pour l'huissier. Le bail pour des simples locations l'enregistrement est gratuit.
Par contre ca se fait rarement à l'entrée, parce que les frais sont partagés. Du coup ca fait un peu arnaque de taper ton futur locataire de 90€ cash et ca lance pas la relation dans les meilleures dispositions, ton/tes locataires te prendra/prendront pour un sale proprio véreux à qui l'on peut faire toutes les crasses. Sur le long terme, c'est pas une bonne idée.
L'huissier est à réserver pour les états des lieux de sortie, ou alors tu décides par toi-même de tout payer.

[Jeremy Stone]

Citation :

Publié par La Pelle du 18 Juin

187.34€ pour l'huissier. Le bail pour des simples locations l'enregistrement est gratuit.
Par contre ça se fait rarement à l'entrée, parce que les frais sont partagés. Du coup ca fait un peu arnaque de taper ton futur locataire de 90€ cash et ca lance pas la relation dans les meilleures dispositions, ton/tes locataires te prendra/prendront pour un sale proprio véreux à qui l'on peut faire toutes les crasses. Sur le long terme, c'est pas une bonne idée.
L'huissier est à réserver pour les états des lieux de sortie, ou alors tu décides par toi-même de tout payer.

Bon je savais que je m'étais fait avoir, mais pas à ce point là. Ça nous a couté 10 fois ce que tu indiques.

[Neirdan]

Heu, c'est honoraires libre les état des lieux ?
Il me semblait que c'était règlementé.
Ah nevermind, c'est libre si c'est hors du cadre légal. Une recherche google t'aurait économisé 1600e.

https://www.anil.org/documentation-e...a-loi-du-6789/

[Touful Khan]

Atta, t'es en train de dire qu'un proprio t'a fait payer un EDL 1600€ et que t'as payé ?
Quand je pense que je fais les miens gratos...

[Zvenpak]

Le dernier état des lieux que j'ai vécu en tant que locataire, c'était 200 boules, avec dossier de 15 pages, photos, etc.... Fait par le notaire du coin et à charge du proprio.

1.600 boules, yen a qui ont pas peur lol.

[Lyen]

Citation :

Publié par Magevipak

Le dernier état des lieux que j'ai vécu en tant que locataire, c'était 200 boules, avec dossier de 15 pages, photos, etc.... Fait par le notaire du coin et à charge du proprio.

1.600 boules, yen a qui ont pas peur lol.

Notaire ou huissier ?

Il me semble que l'on peut demander à un huissier de faire l'edl de sortie et d'imposer à l'autre partie (que ça soit le locataire ou le propriétaire) d'en payer 50% sans qu'il ait son mot à dire.
Remarque, ça marche peut-être aussi pour l'edl d'entrée.

[Douxvalkyn]

J'ai déménagé une dizaine de fois et je n'ai jamais payé d'état des lieux
Faut pas abuser non plus ...

[Touful Khan]

Citation :

Publié par Lyen

Notaire ou huissier ?

Il me semble que l'on peut demander à un huissier de faire l'edl de sortie et d'imposer à l'autre partie (que ça soit le locataire ou le propriétaire) d'en payer 50% sans qu'il ait son mot à dire.
Remarque, ça marche peut-être aussi pour l'edl d'entrée.

Alors non... et oui.
Tu peux imposer l'huissier et le partage de l'émolument... en cas de désaccord et d'impossibilité de faire un EDL contradictoire. Y'a un truc, dans ce cas les tarifs sont réglementés et non en honoraires libres (ie, les 130-200€ - ca varie selon la surface - dont on parle plus haut).
Après si tu veux venir avec un huissier faire l'EDL contradictoire t'as le droit, mais c'est toi qui payes et la les honoraires sont libres oui.
La question intéressante c'est de savoir *qui* a facturé les 1600 €: l'huissier... ou l'agence ? Parce que l'agence a pu facturer tout en ayant payé l'huissier beaucoup, beaucoup moins. Après c'est pas illégal, c'est juste profiter de l'ignorance du locataire. Encore que le logement étant dans la balance on doit pouvoir plaider l'abus de faiblesse.

[JNH]

Oui, les agences se gavent à mort lors d'une nouvelle location... Souvent les "frais d'agence" c'est souvent un loyer voire plus. Personnellement j'en ai ma claque de ces abus. Je sais bien qu'il faut payer les gens qui bossent mais ils ponctionnent déjà le proprio pour ça.

Clairement les frais d'agence c'est n'importe quoi...
Mais bon, ça reste dans la continuité des agences, des escrocs...

[Zvenpak]

A vous lire, je me rends compte qu'il y a un monde de différence entre les locations en Belgique et en France.

Chez nous (Belgique), 99% du parc locatif c'est direct via le proprio, des agences c'est hyper rare, quasi uniquement pour des "usines" pour étudiants, et encore...

Mais apparemment chez vous c'est bien plus fréquent.

J'ai du louer 10 appartements/maisons dans ma vie, et ca a toujours été via le proprio. Bon, ca a ses défauts aussi, quand tu tombes sur un escroc tu chies pour récupérer ta garantie locative, mais c'est rare. Mais au moins, ya pas tout le boxon de dérives possibles que je lis avec vos agences.

C'est si rare que ca de trouver une location direct via proprio chez vous?

[Neirdan]

Suffit de faire un tour sur leboncoin pour se rendre compte que 70 à 80% du marché locatif et vente se fait via agences immobilières.

Message supprimé par son auteur.

[Doudou Spuiii]

Sur Paris, je suis jamais passé par agence pour les 4 apparts que j'ai loué, mais j'ai souvent le cul méga bordé de nouilles en fait, mdr.
C'est pourtant pas faute d'avoir essayé les agences, mais je sais pas, les mecs me rappelaient pas ou bien annulaient le jour de la visite comme quoi c'était déjà loué en fait.

[Sandwhale]

Citation :

Publié par JNH

Oui, les agences se gavent à mort lors d'une nouvelle location... Souvent les "frais d'agence" c'est souvent un loyer voire plus. Personnellement j'en ai ma claque de ces abus. Je sais bien qu'il faut payer les gens qui bossent mais ils ponctionnent déjà le proprio pour ça.

Surtout que les annonces d'agences sont quasi tout le temps ni faites ni à faire: photo pourries, pas de plan avec dimensions, incapable de répondre à des questions genre est-ce que c'est fibré ou ce genre de choses, bref zero impact par rapport à une annonce de particulier... Mais bon pourquoi faire des efforts quand t'es dans une telle position de force