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Alpha & Oméga
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Citation :
- 240k - 360k Dans le cas 1 : je perd plus d'argent que je n'en gagne par rapport à un placement bancaire. Dans le cas 2 : a voir. Donc je m'occupe de la liste longue des paiements supplémentaire et la question de base reste ouverte  Sinon, Aiina m'a très poliment répondu que ma question n'avait pas vraiment de réponse. |
08/02/2018, 16h02
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[Immobilier] Louer ou acheter ?
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Alpha & Oméga
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Yep, tout dépend du prix d'achat par rapport au prix du secteur et à son potentiel sur la durée... Il y a trop de variables pour te dire blanc ou noir. :/
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08/02/2018, 16h19
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Alpha & Oméga
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Bha oui, personne ici ne s'appelle Mme Irma.
Et que comme ça a été dit ça ne se calcule jamais comme ça pour l'immobilier puisqu'il y a des frais (intérêt TF, entretien, ... ) et que ça te rapporte (loyer ou économie sur loyer, crédit d'impôts, ...) Si tu veux juste placer du pognon dans de l'immo, le plus simple c'est sans doute d'acheter des parts de SCPI. |
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08/02/2018, 16h38
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Alpha & Oméga
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Après il y a d'autres types de SCPI, qui investissent dans du Malraux ou d'autres dispositifs oui. |
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08/02/2018, 16h44
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Alpha & Oméga
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Le rendement c'est du bonus vu sa demande, donc perdre x% en IR c'est pas bien grave.
Si tu choisis bien ta SCPI normalement tu ne perds rien au moment de la revente au niveau du capital. Tu dois même y gagner. Par contre si il compte faire un emprunt pour acheter un bien immo, je doute que ça soit trop possible pour de la SCPI. |
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08/02/2018, 17h12
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Alpha & Oméga
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Si tu peux emprunter pour acheter des parts de SCPI, et c'est comme avec l'immobilier, tu peux déduire tes intérêts d'emprunt de tes revenus fonciers de la SCPI pour limiter l'impot.
Et les SCPI c'est pareil, à court terme tu perds si tu revends, à long terme si tu choisis bien ta SCPI tes parts prennent de la valeur donc tu peux retrouver tes billes. Après, t'as des SCPI de rendement, des Malraux, SCPI Pinel, SCPI en assurance vie, etc... |
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08/02/2018, 17h32
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Alpha & Oméga
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08/02/2018, 18h02
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Alpha & Oméga
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Je fais appel une fois de plus à la roxxance légendaire de JOL pour avoir quelques conseils immobiliers. Je me tire à l'étranger (définitivement) dans quelques mois et j'aimerais avoir quelques conseils pour vendre mon appartement à Paris. C'est un bien que j'avais acheté 380 K€ en 2011, à peu près dans les prix du marché, peut-être légèrement au-dessus à l'époque. Entre temps, j'ai fait aménager une belle cuisine et une salle de bains correcte.
Cet appartement a plusieurs points à son avantage : 1) c'est un bien "atypique" : rez-de-chaussée donnant côté salon sur la rue et côté chambres (2) sur une cour intérieure non accessible (toit du parking, végétalisé + quelques arbres & buissons). Il n'y a aucun vis-à-vis ni d'un côté, ni de l'autre, ce qui fait qu'il est hyper-lumineux (même par rapport à des appartements en étages moyens). Je suis souvent obligé de baisser les volets en été, tant il y a de lumière. Il est de plus hyper-calme (triple vitrage sur rue et cour toujours vide, interdite d'accès). 2) il est dans un quartier en très prochaine pleine expansion : à proximité ligne 13 et nouvelles stations ligne 14, à 3 ou 4 stations de nouveau tram du nouveau Palais de Justice, et à quelques centaines de mètres à pied du nouveau siège de la Région. Pour l'instant, ça reste un quartier populaire (pas mal d'HLM, mais aucune insécurité), mais il est à toute proximité aussi de quartiers bourgeois (Montmartre-Caulaincourt) et bobo (Guy Môquet). 3) je laisse tout l'équipement de la cuisine, mais également, si l'acheteur le veut, mon installation home cinéma (qui, techniquement ne vaut pas grand-chose car le matériel est vieux de >8 ans, mais l'installation est hyper propre avec fils dans les baguettes murales, etc.) et d'autres biens mobiliers (machine à laver haut de gamme, etc.) 4) il y a possibilité de parking directement dans l'immeuble, qui est réservé uniquement aux résidents, même si moi je n'y ai pas de place (car pente impossible pour ma voiture trop basse). Il y a 2 points moins bien en revanche : 1) l'aspect de l'appartement, qui est très correct, mais un petit coup de lessive voire de nouvelles peintures ne serait pas de trop 2) le ravalement, dont on parle en copropriété depuis 2 ans, qui ne va pas tarder à tomber (mais pour 2019/2020 plutôt, rien de voté pour l'instant). Quand je fais des estimations en ligne, ça me donne une fourchette entre 360 K€ et... 600 K€  Quand je regarde les annonces en agence, il serait placé entre 420 et 450 K€ frais d'agence inclus Quand je regarde le Particulier (et encore pire le Bon Coin), il serait placé entre 450 et 550 K€. Quand je regarde l'évolution du prix du m² dans le quartier sur ce site, la règle de 3 me dit entre 420 et 483 K€ (selon le point où je me situe en 2011, car forte hausse dans le quartier au T2 2011, quand je l'ai acheté). Donc, j'ai un peu de mal à estimer sa vraie valeur... Je pense que je suis dans la meilleure fenêtre pour le vendre (en raison de l'ouverture prochaine du nouveau Palais de Justice et du tramway, malgré le ravalement). J'ai envie d'en tirer un max (pour rembourser une partie des intérêts de l'emprunt, vu que je suis globalement perdant d'avoir acheté pour revendre aussi vite), mais assez rapidement aussi (d'ici 6 mois avoir signé la promesse de vente, je ferai l'acte final à distance). La sur-estimation me paraît nocive, car j'ai un délai relativement court pour le vendre, donc s'il baisse trop rapidement, ça risque d'envoyer un mauvais signal aux acheteurs. La sous-estimation me ferait mal au cœur en revanche. J'hésite franchement à passer par une agence pour le faire estimer, parce que, quand je l'avais acheté, j'avais démarché >15 agences et 1 seule avait daigné me rappeler pour me proposer des visites (ils devaient estimer que j'étais trop jeune, malgré mon métier...). Déjà que j'avais une considération assez médiocre pour le métier d'agent immobilier, ça m'a plus renforcé qu'autre chose... Je l'avais acheté directement au particulier finalement. Mais faire faire une estimation gratuite par une agence, ça ne coûte rien niveau engagement ? Et eux ne vont pas détruire ma vente "sur réputation" si jamais je ne deale pas avec eux une fois l'estimation faite ? Ou je me lance directement sur PAP à 450-480 K€ et je vois ce qui tombe ? Tout conseil est le bienvenu, merci 
Dernière modification par Visionmaster ; 14/02/2018 à 20h38. |
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14/02/2018, 20h27
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Heu, c'est moi ou t'as oublié d'indiquer la surface ?
 En tout cas un conseil, et encore plus si tu passes par une agence, ne dis surtout pas que t'es pressé de vendre (les agents peuvent le dire à l'éventuel acheteur et faire le forcing pour que tu baisses ton prix pour être sûr de pouvoir le vendre, de ce que j'avais lu, un particulier à plus intérêt à passer par un agent pour acheter que pour vendre) Concernant les deux points moins biens dont tu parles, je pense que tu devrais foutre un coup de peinture si jamais tu veux le vendre, imo, la peinture te coutera moins cher que l'argent et/ou le temps que tu gagneras en le vendant un peu plus rafraichi. Pour les travaux de copro, c'est indiqué dans les CR d'AG même si c'est pas voté ? Car ça peut être un peu gênant pour estimer le prix si t'as pas d'estimation des travaux, ça peut refroidir un acquéreur. |
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14/02/2018, 20h41
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Alpha & Oméga
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Je ne vois pas trop en quoi la surface peut aider à la réflexion sur mon cas, puisque je veux surtout raisonner sur les montants et que je ne veux pas trop qu'un potentiel acheteur puisse retrouver cette conversation dans le Web... Pour le coup de peinture : impossible, je vis dedans et vu que je pars au-delà des océans, en fait, les 3/4 de mon mobilier partiront à la benne/Emmaüs ou seront laissés au propriétaire.
Oui, pour le ravalement, c'est indiqué dans les débats de nos AG. Merci pour ces premiers conseils
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14/02/2018, 21h43
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Alpha & Oméga
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on peut pas trop répondre sur un éventuel prix. Donc te conseiller un prix de PAP, ça va être compliqué.
Fais appel à 2 ou 3 agences sérieuses du secteur pour des estimations, ça n'engage à rien, en général c'est gratuit (suffit de demander pour en être sûr) et après faut être assez solide/lucide pour résister aux chants des sirènes de ceux qui va te le surestimer ou te raconter les mille et une nuits Hésite pas à utiliser l'outil dispo sur ton compte impots.gouv.fr qui te permets de voir les prix réels des biens vendus dans un secteur donné. C'est assez nouveau comme truc et c'est super intéressant. Bon après ça te donne pas l'état du bien donc le prix est pas toujours représentatif mais ça donne des tendances intéressantes. Dernière modification par Fubinx ; 14/02/2018 à 22h20. |
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14/02/2018, 22h14
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Citation :
Sinon, je plussoie au dessus, tu peux toujours demander un avis à une agence et vendre par toi-même en parallèle. Ou sinon, ptet essayer de trouver les prix de ventes des trucs dans le coin, le must ça serait si t'avais un mec qui a acheté dans ton immeuble y a pas longtemps. |
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14/02/2018, 22h27
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Alpha & Oméga
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t'as regardé les ventes sur les sites des impots?
Sinon je peux t'envoyer un collègue de Paris? 
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14/02/2018, 23h08
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Alpha & Oméga
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Citation :
Mais sinon, c'est usuel cet écart de prix entre PAP et une agence ? Car l'appartement que j'ai acheté était aussi en agence, 30 K€ plus cher que directement avec le particulier, donc à l'époque il n'y avait pas cette différence... Mais là, c'est souvent 100K€ de différence en plus sur PAP par rapport à une agence ??? Citation :
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14/02/2018, 23h41
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Alpha & Oméga
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de PAP, souvent, les vendeurs mettent plus chers que si c'était par agence. C'est pour ça qu'il y a encore bcp d'acheteurs qui préfèrent passer par agence, pour avoir un prix déjà négocié à la prise du mandat. Mais y a aussi des biens surévalués en agence hein mais c'est quand même plus facile en général d'avoir un prix réaliste en agence que de PAP, même en incluant les honoraires.
Sur l'outil des impots, essaie depuis janvier 2016, tu auras peut être plus de données. Malheureusement le sérieux des "pro" de l'immo, c'est la loterie et pas avec les bonnes proba pour le client... Et lol Aiina qui est déjà sur le coup ! =) |
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15/02/2018, 08h32
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Alpha & Oméga
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Le RDC sur rue généralement c'est plutot un mauvais coté qu'un bon, ca risque de freiner pas mal, même si ca a d'autres avantages, les personnes agées/handicapés moteurs peuvent apprécier ne pas avoir besoin d'un ascenseur par exemple. Sinon c'est associé à un plus grand risque de cambriolage, une impossibilité d'ouvrir les fenêtres etc. (Que ca soit vrai ou non dans ce cas spécifique importe peu, c'est ce que vont penser les gens lisant ton annonce)
Ca va être difficile de te filer une estimation au pif sans le voir cela dit, la surface joue mais l'agencement aussi. Cela dit, expérience perso, c'est quand je suis parti à l'étranger que j'ai commencé à louer, et je m'en félicite tous les jours. C'est pas tant de paperasse que ca, c'est complètement gérable à distance si tu as qqun sur Paris de confiance qui puisse faire le seul truc ou il y a un besoin physique: faire visiter les apparts au changement de locataire. Tu dis que le départ est définitif mais rien n'est définitif dans la vie, c'est en vivant à l'étranger qu'on remarque que la France c'est pas si mal, même si tu reviens dans 15 ans ou pour ta retraite. |
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15/02/2018, 17h29
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Alpha & Oméga
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Peintures.
Direct, ça va te rapporter 100 fois ce que ça va te coûter. |
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15/02/2018, 19h57
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Alpha & Oméga
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Citation :
De même fais des devis pour rafraîchir la peinture, il ne faut pas que ça te coûte plus de 2/3k car ça ne rapportera jamais vraiment, ça peut juste vaguement aider sur une vente, mais souvent ça ne servira à rien car des nouveaux acquéreurs referont tout. Ce qu'il faut éviter c'est les peintures craquelées, surtout celles qui indiquent des dégâts des eaux. Si c'est juste cosmétique c'est dispensable. Ton appartement a des points négatifs, surtout le premier : - rez de chaussée : c'est rédhibitoire pour au bas mot 2 tiers des acheteurs potentiels - pas de place de parking - ravalement à venir, ça met toujours un doute sur les futurs frais Une fois que tu as les estimations à toi de voir si tu passes par une agence ou si tu vends toi même (à un prix entre le net vendeur que les agents t'ont dit et leur prix d'agence) mais auquel cas il faut que tu sois un bon vendeur, sinon tu vendras moi bien qu'une agence, surtout si tu es pressé. |
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16/02/2018, 16h48
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Salut à tous,
J'ai une petite question sur les processus de demande de prêt. J'ai signé un compromis et choisis une banque A pour faire le prêt. Sauf que depuis deux semaine, je n'ai aucune nouvelle et à chaque fois que j'appelle on m'envoie chier. Est-ce qu'en parallèle je peux faire une demande de prêt dans une banque B au cas où ça tournerait mal (la clause du compromis est le 23/03) ? Je n'ai pour l'instant rien signé à part la demande d'ouverture de compte joint. Merci pour votre aide ! |
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21/02/2018, 07h34
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Alpha & Oméga
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En fait, si tu ne veux pas payer les pénalités de 10% de l'offre suite à la signature du compromis de vente, tu dois être capable de justifier de deux refus et donc par conséquent il vaut mieux pour toi t'adresser à une autre banque si tu n'as pas de nouvelles mais la meilleure chose à faire est de passer par un courtier car il pourra t'avoir des taux plus intéressants et peut-être débloquer une situation compliquée?
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21/02/2018, 07h37
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Tu es sur de toi pour les deux refus ? Sur mon compromis ce n'est pas précisé.
Pour le courtier on a laissé tombé au départ car on avait accès à des offres qu'un courtier n'aurait pu avoir (fonctionnaire, 95k à 1,47% et 229k à 1,75 sur 25 ans). Mais effectivement vu comment ça tourne, on va peut être y songer. Merci en tout cas ! |
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21/02/2018, 08h10
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Alpha & Oméga
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Oui sûr et certain vu que je viens d'acheter en décembre
 , si tu as besoin d'un courtier et que tu es sur Paris, je peux te filer le téléphone et le mail du type qui m'a débloqué l'affaire même s'il est cher, il est uniquement payé à la commission et je ne touche rien dessus et ce n'est pas un pote.
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21/02/2018, 08h17
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Citation :
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21/02/2018, 10h27
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Alpha & Oméga
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Citation :
Dernière modification par Aragnis ; 21/02/2018 à 12h42. |
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21/02/2018, 10h40
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Alpha & Oméga
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A l'agence immobilière, c'est ce que la gonzesse m'avait racontée mais elle m'a probablement raconté des conneries, vu qu'elle m'avait fait le même coup avec les comptes-rendus des réunions du syndic
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21/02/2018, 12h16
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